epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    15. 8. 2013
    ID: 92135upozornění pro uživatele

    Vlastnictví bytů podle nového občanského zákoníku

    V současné době je problematika vlastnictví bytu upravena samostatným zákonem 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále ZoVB), který je speciálním zákonem v poměru k občanskému zákoníku. Již delší dobu bylo uvažováno o přijetí nového zákona o vlastnictví bytů, který by lépe odrážel potřeby praxe. Nová úprava vlastnictví bytů byla nakonec zahrnuta v roce 2011 do návrhu nového občanského zákoníku v rámci rekodifikace soukromého práva. Vlastnictví bytů by se tak mělo od 1. 1. 2014 řídit ustanoveními nového občanského zákoníku (dále NOZ).

     
     Šafra & partneři
     
    Autoři nového občanského zákoníku odůvodňují zařazení právní úpravy vlastnictví bytu do Občanského zákoníku následovně: „Především jde i při úpravě bytového vlastnictví o úpravu vlastnického práva a celý jeho komplex systematicky do občanského zákoníku náleží. Opačné řešení vede k diverzifikaci právního řádu, k jeho entropii a zbytečným duplicitám v zájmu tzv. komplexnosti právní úpravy. Zařazení úpravy do občanského zákoníku umožní zjednodušení a větší přehlednost právní úpravy.“[1] V souladu s přechodným ustanovením § 3028 NOZ se práva a povinnosti s vlastnictvím bytu související budou řídit novým občanským zákoníkem poté, co nabude účinnosti. Speciálně ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví obsahuje nový občanský zákoník jedinou výjimku z tohoto pravidla, a to ustanovení § 3063, podle nějž vznikne i po dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku vlastnické právo k jednotkám v domě podle zákona o vlastnictví bytů, pokud přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku nabyl alespoň jeden z vlastníků vlastnické právo k jednotce podle zákona o vlastnictví bytů.

    Ve srovnání se stávající právní úpravou přináší nová úprava jistý posun v pojímání celého institutu. Nový občanský zákoník již nehovoří o vlastnictví bytů, ale o bytovém spoluvlastnictví, čímž vedle zajištění bytových potřeb klade větší důraz na spoluvlastnictví domu. V souladu s tím je bytová jednotka definována v § 1159 NOZ jako jediná nemovitá věc, která zahrnuje vedle bytu také podíl na společných částech nemovité věci, čímž je zdůrazněno, že byt a spoluvlastnický podíl k němu náležející jsou neoddělitelné. Bytem se pak podle nového občanského zákoníku rozumí prostorově oddělená část domu sloužící k bydlení, vazba na rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že místnost nebo soubor místností jsou určeny k bydlení, která je vyjádřena v ustanovení § 2 pís. b) ZoVB, mizí.

    Nový občanský zákoník vymezuje společné části domu oproti stávajícímu zákonu o vlastnictví bytů pružnějším způsobem ve snaze reflektovat tu skutečnost, že každý dům je odlišný a jen těžko by bylo možné sestavit seznam společných částí domu, který by platil bez výjimek v každé situaci. Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku přímo počítá s různým vymezením společných částí v konkrétních případech dle stavebních, technických nebo uživatelských kritérií v prohlášení vlastníka,[2] jehož náležitosti jsou stanoveny v § 1166 NOZ.

    Ustanovení § 1160 odst. 1 NOZ stanoví, že společnými částmi jsou ty části nemovitosti, které ze své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Přílišné volnosti při vymezení společných částí domu je pak zamezeno tím, že § 1160 odst. 2 NOZ stanoví, které části domu jsou vždy společné, jedná se o pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu, jeho tvaru i vzhledu, včetně jeho hlavních konstrukcí, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Od tohoto ustanovení se nelze odchýlit a platí i v případě, že se určitá společná část domu přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Demonstrativní výčet společných částí pak bude dle § 1222 NOZ uveden v prováděcím právním předpisu. Části domu uvedené v tomto výčtu budou považovány za společné, pokud nebude prokázán opak.

    Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, která má rozhodující význam pro určení výše příspěvků na správu domu a pro výkon hlasovacího práva na shromáždění vlastníků jednotek, je dle § 8 odst. 2 ZoVB určena vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Nový občanský zákoník přináší jako alternativu k tomuto postupu určení velikosti spoluvlastnického podílu se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu, případně také umožňuje, aby spoluvlastnické podíly byly určeny jako shodné. Alternativní postupy určení velikosti spoluvlastnického podílu zavádí nový občanský zákoník s tím, že kritérium hodnoty jednotky je převládající ve většině evropských států a není důvod vůli vlastníků v tomto směru omezovat. Důvodová zpráva k tomu uvádí: „Navrhuje se proto změnit právní pravidlo dosavadního zákona tak, že rozhodující nemá být v prvé řadě jen poměr podlahových ploch, ale také povaha a umístění bytu, tedy že podíl na společných částech má být přednostně určen se zřetelem k hodnotě bytu nebo nebytového prostoru. Pro ni má význam nejen velikost bytu, ale i jiné jeho vlastnosti, např. umístění bytu v určitém podlaží nebo na určité straně domu, prostor, který má vlastník jednotky ve své výlučné dispozici (v domě mohou být např. místnosti s různě vysokými stropy) apod.“[3]

    Nový občanský zákoník zachovává stávající pravidlo, že společenství vlastníků jako právnická osoba způsobilá vykonávat správu domu má vznikat v domech s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, přičemž nově může být společenství založeno i v domě s méně než pěti jednotkami, souhlasí-li s tím všichni vlastníci.

    Zásadní změnu však nový občanský zákoník přináší ve způsobu vzniku společenství vlastníků. V současné době dochází ke vzniku společenství vlastníků jednotek dle § 9 odst. 3 ZoVB v domě s nejméně pěti jednotkami, které jsou ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků ve chvíli, kdy je třetímu vlastníkovi doručena listina osvědčující jeho vlastnické právo. Tento postup se v praxi jevil jako problematický, jelikož vlastníci jednotek si často neuvědomovali důsledky ze vzniku společenství plynoucí. Po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku proto již nemá společenství vlastníků vznikat automaticky splněním zákonných podmínek, ale zakladatelským právním jednáním tak, aby ke vzniku společenství došlo aktivním jednáním vlastníků jednotek. K založení společenství vlastníků dojde schválením stanov, ke vzniku pak dnem zápisu společenství do veřejného rejstříku. Zápis do rejstříku společenství tak získává konstitutivní charakter.

    Motivací k založení společenství pak má být vlastníkům omezení převodu vlastnického práva k jednotkám obsažené v § 1198 NOZ, podle kterého je na vznik společenství vlastníků vázán zápis vlastnického práva k dalším převáděným jednotkám do katastru nemovitostí. Do katastru nemovitostí je možné zapsat nabytí první převáděné jednotky a pro zápis vlastnického práva k dalším jednotkám je vyžadováno prokázání vzniku společenství vlastníků.

    Nová úprava z velké části vychází z úpravy stávající, základní pojetí vlastnictví bytu a správy společných prostor se nemění nijak dramaticky, nový občanský zákoník především přináší upřesnění v některých problematických oblastech odrážejíc tak potřeby a zkušenosti praxe a v souvislosti s tím dochází i k drobným změnám v názvosloví.


    Mgr. Martin Holub

    Mgr. Martin Holub,
    advokát, partner

    Mgr. Lucie Miškovská

    Mgr. Lucie Miškovská,
    advokátní koncipientka


    Šafra & partneři s.r.o., advokátní kancelář

    Revoluční 1082/8
    110 00  Praha 1 

    Tel.: +420 296 785 411
    Fax:  +420 296 785 421
    e-mail: office@safra-advokati.cz


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Eliáš, K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 497
    [2] Eliáš, K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 501
    [3] Eliáš, K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 502


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Martin Holub, Mgr. Lucie Miškovská ( Šafra & partneři )
    15. 8. 2013

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Dobrá víra třetích osob
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Odmítnutí dovolání

    Jestliže Nejvyšší soud při zkoumání přípustnosti dovolání zcela pominul svoji dosavadní judikaturu, nijak se vůči této judikatuře (a také obdobným závěrům právní vědy)...

    Dobrá víra třetích osob

    Právní úprava obsažená v § 444 občanského zákoníku slouží k ochraně dobré víry třetích osob, které jednají v domněnce, že existuje zastoupení za situace, kdy na této domněnce...

    Soukromá vysoká škola

    Povaha činnosti či plnění veřejných úkolů (poskytování vzdělávání) soukromou vysokou školou nevylučuje, aby smlouva o vzdělávání na této vysoké škola měla pro účely ochrany...

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.