epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    5. 10. 2016
    ID: 103364

    Trendem jsou prodeje velkých nadnárodních portfolií nemovitostí a pojistky chránící investice

    eFocus

    S trochou nadsázky se dá říci, že stavebnictví a trh s nemovitostmi jsou takovými „tektonickými oblastmi“. Obě totiž zaznamenaly nejeden otřes. Změní se to do budoucna? A co může pomoci dopady případných otřesů zmírnit? O tom jsme hovořili s Ladislavem Štorkem, vedoucím partnerem Dentons pro ČR a SR a Jiřím Stržínkem, partnerem v pražské kanceláři Dentons a jedním ze dvou vedoucích týmu pro nemovitostní právo, zodpovědný za ČR a SR. Právě advokátní kancelář Dentons je totiž lídrem v oblasti nemovitostního práva, a to nejen v České republice, ale i ve světě.

    Nemovitosti jistě nejsou jedinou oblastí, které se Dentons věnuje…
    Ladislav Štorek: Dentons nabízí právní poradenství v tom nejširším spektru obchodního práva. Kromě nemovitostí máme podstatnou bankovní a insolvenční praxi, sporovou agendu, roste nám oblast fúzí a akvizic a private equity. Zajímavé zkušenosti máme v pracovním a trestním právu.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    V oblasti nemovitostního práva jste ale světovými leadery. Co to pro vás znamená?
    Ladislav Štorek: To, že jsme považováni za lídra v oblasti nemovitostí v Čechách i ve světě, nás samozřejmě těší. Skutečně, naše globální realitní praxe je v současnosti největší na světě.

    Jak dlouho se již držíte na špici?
    Ladislav Štorek: V oblasti nemovitostí si pozici lídra na trhu držíme již přes 13 let, mimo jiné i díky tomu, že máme největší nemovitostní tým v Česku (26 právníků) a jeden z největších a nejaktivnějších týmů v celé střední a východní Evropě. Pravidelně získáváme ocenění mezinárodní i české odborné veřejnosti.

    Například?
    Ladislav Štorek: Dlouhodobě jsme vedoucí kanceláří v mezinárodních ročenkách Chambers Europe a Legal 500 EMEA v oboru nemovitostí. Od roku 2009 jsme 6 x zvítězili v kategorii „Developerské a nemovitostní projekty“ v soutěži Právnická firma roku, kterou pořádá epravo.cz. V letech 2012, 2014 a 2015 kancelář získala také ocenění Czech Law Firm of the Year v soutěži, kterou organizuje prestižní realitní měsíčník CiJ. Současně těžíme z loajality a důvěry široké řady nemovitostních klientů, díky níž se podílíme na většině nejvýznamnějších realitních transakcí v ČR i CEE.

    Ladislav Štorek, Jiří Stržínek

    Zleva - Ladislav Štorek, Jiří Stržínek

    Jaké jsou hlavní trendy v oblasti nemovitostního práva?
    Jiří Stržínek: Asi nejvýraznějším trendem, který sledujeme, jsou prodeje velkých nadnárodních portfolií nemovitostí, které často umožňují prodat jako součást takto rozsáhlého balíku i jednotlivé, méně atraktivní budovy. Současně při prodejích vidíme několikakolová výběrová řízení a mnohem častější zapojování právníků do tohoto procesu (ať už na straně prodávající, či kupující) než dříve. Dalším trendem je sjednávání tzv. „warranty a indemnity insurance“ (pojištění odpovědnosti z prohlášení a záruk ve smlouvě), které umožňuje prodávajícím fondového typu likvidaci takového fondu i při trvání záruk z prodejní smlouvy. V neposlední řadě vnímáme i rostoucí příliv či návrat německých investorů, vstup zcela nových investičních fondů a v oblasti průmyslových nemovitostí také výrobních firem.

    Čemu z oblasti nemovitostního práva se nejvíce věnuje pražská kancelář Dentons? A kdo je takovým Vaším typickým klientem?
    Ladislav Štorek: Těžiště naší práce v této oblasti tvoří transakční poradenství - akvizice nebo prodeje velkých nemovitostních celků, ať jsou to různá portfolia staveb, obchodní centra atd. V o něco menší míře jde o development, asset management či spory v oblasti nemovitostí, přičemž i v této oblasti dosahujeme významných úspěchů. Velmi často pro naše klienty pracujeme na souvisejícím realitním financování. Naším nejčastějším klientem jsou institucionální investoři v oblasti nemovitostí, banky či globální hráči pořizující nemovitosti pro své podnikání.

    Jednou z nejpodstatnějších záležitostí každého nově vznikajícího projektu nebo koupě nemovitostí je jejich financování. Jaké nástroje se v tomto směru využívají? A jsou v této oblasti nějaké novinky či trendy?
    Jiří Stržínek: Někteří klienti, například velké investiční či penzijní fondy, jsou schopni financovat celou transakci z vlastního kapitálu a nemají potřebu bankovního financování. To je samozřejmě výhodné zejména z hlediska urychlení transakce. Pro klienty ale běžně zařizujeme klasické bankovní financování, přičemž naše finanční a akviziční týmy jsou propojené a maximálně koordinované. Setkáváme se také s mezaninovým financováním či spíše kombinací bankovního a mezaninového financování, i když klienti v České republice stále ještě nevyužívají výhody tohoto typu financování naplno.

    Můžete nám blíže vysvětlit, jak mezaninové financování funguje?
    Jiří Stržínek: Mezaninové úvěry jsou takovým hybridem mezi financováním dluhu a financováním z vlastních zdrojů. Nejsou zajištěné klasickou zástavou nemovitosti, neboť ta by byla až v druhém pořadí po financující bance, ale pouze zástavou akcií na úrovni mateřské společnosti nebo jinou formou zajištění. To je většinou výrazně slabší, než kterým disponuje financující banka v prvním pořadí.

    Jaké má tento způsob financování výhody a eventuálně také nevýhody?

    Jiří Stržínek: Výhodou je relativní rychlost, se kterou jsou tyto fondy schopny takovéto financování poskytnout. Na druhou stranu s ohledem na rizikovost takového financování bez patřičného zajištění jsou tyto úvěry většinou velmi vysoce úročeny, často hodně přes 10 či 15 %. Kdybych měl použít nějaké srovnání, tak je to takový spotřebitelský úvěr na vybavení domu, když už máte hypotéku na jeho pořízení či výstavbu.

    Jaké subjekty u nás vlastně mezaninové financování poskytují? A pro jaké účely bývá tento typ financování využívaný?
    Ladislav Štorek: I v tomto segmentu se již etablovali specializovaní hráči. V dnešní době tento typ financování poskytují zejména specializované mezaninové fondy, nově na trhu vidíme i některé tradiční banky specializované na korporátní klientelu nebo na poskytování rizikových úvěrů. V některých odvětvích se jako mezaninoví investoři etablovali také investoři privátní.

    Pro jaké účely bývá využívané?
    Ladislav Štorek: Mezaninové financování se nejčastěji používá právě při financování akvizic nebo při rekapitalizacích společností. V těchto případech se většinou kombinuje s klasickým bankovním financováním. Mezaninové financování ale může fungovat i samostatně, většinou jako provozní financování nebo financování kapitálových výdajů.

    Ladislav Štorek, Jiří Stržínek

    Již jste zmínili, že tento typ financování lze kombinovat s bankovním, nebo chcete-li seniorním financováním. Jak taková kombinace funguje v praxi?
    Jiří Stržínek: Seniornímu (bankovnímu) financování je takový úvěr podřízen a vztahy mezi jednotlivými věřiteli se většinou řeší v rámci
    tzv. „intercreditor agreement“, což je poměrně komplikovaná právní smlouva, často podle anglického práva. Jednou z našich konkurenčních výhod je, že v Praze můžeme poskytovat poradenství i podle anglického práva.

    Nezbytným krokem pro každý nově vznikající projekt je také vyřízení všech potřebných povolení. A to je - jak známo - v současnosti proces „na hodně dlouhé lokte“. Bezpochyby je právě toto věc, která může investory odrazovat. V legislativním procesu je nyní nový stavební zákon. Domníváte se, že by se po jeho přijetí - v nyní navrhované podobě - mohla situace v tomto směru zlepšit?
    Ladislav Štorek: Jedna věc je legislativní záměr, druhá praxe. Vládní návrh novely stavebního zákona si skutečně klade za cíl urychlení a zjednodušení procesu povolování staveb na principu jedna stavba = jedno rozhodnutí. K tomu by mělo dojít zavedením univerzálně využitelného jednotného povolovacího řízení, tj. možnosti sloučit tři dosud samostatná řízení potřebná k realizaci stavebního záměru - řízení územní, stavební a řízení ohledně vlivu na životní prostředí (EIA) - do jednoho.

    A pokud jde o tu praxi, vidíte to jak?
    Ladislav Štorek: Pokud se tento postup ujme v praxi a úřady nové postupy zvládnou, včetně nahrazení některých rozhodnutí pouhými závaznými stanovisky, může tento postup opravdu přípravu a realizaci staveb zrychlit. Ve střednědobém horizontu bych ovšem při plánování (fázování) nových staveb a developmentů klientům radil být střízlivý. V zásadě pro získání potřebných povolení uvažujeme o stejných časových nárocích jako dosud, neboť jak jsem již zmínil, praxe v oblasti povolovacích procesů obvykle bývá horší než záměry legislativce.

    Jaké výhody by podle Vás mohl nový stavební zákon přinést pro velké stavebníky?
    Ladislav Štorek: Z hlediska pozice developerských společností by se mělo v konečném důsledku jednat o zrychlení povolovacích řízení prostřednictvím koordinovaného povolení. Novela však zachovává i současnou úpravu samostatného územního řízení a stavebního řízení, tedy možnost investora zvolit si současný postup a nevyužít připravovaný institut jednotného řízení. Otázka je, zda ponechání této volby nepovede k zachování stávajících pořádků, resp. spíše nepořádků... (smích).

    A co například zkrácení tříleté lhůty pro podání návrhu na zrušení opatření obecné povahy, tedy územních plánů nebo jejich části na 12 měsíců? Co může přinést?
    Ladislav Štorek: Tato změna může posílit právní jistotu majitelů pozemků či potenciálních investorů. Právě existence tříleté lhůty pro možnost napadnout přijaté opatření obecné povahy (mezi něž patří i územní plány) totiž způsobovala v některých případech velkou nestabilitu a nejistotu. I podle názoru Nejvyššího správního soudu byla tato lhůta mimořádně dlouhá. Účelem připravované úpravy je vyloučit případy, kdy je územní plán napaden po relativně dlouhé době, kdy už podle něj a v souladu s ním obyvatelé i investoři jednají. To může situaci v oblasti nových staveb a projektů jen zlepšit.

    Rizika s sebou může nést rovněž koupě nemovitosti, a to i pokud jde o samotné vlastnictví. V této souvislosti se můžeme setkat s termínem „title insurance“ neboli pojištění vlastnického práva k nemovitosti. Jak je tento institut využíván v zahraničí a jak u nás? Jaká je vůbec jeho historie?
    Jiří Stržínek: Jde o institut, který pochází z USA, kde je také nejvíce rozvinutý. Dnes se s ním ale můžete setkat prakticky kdekoli. Myslím, že první pojišťovací společnost se zaměřením na tento typ pojištění vznikla v USA už okolo roku 1850. U nás byla první pojistka vydána v roce 2003 a naše advokátní kancelář byla u toho.

    Ladislav Štorek, Jiří Stržínek

    Jak toto pojištění vlastně funguje?
    Jiří Stržínek: V principu jste pojištěn proti riziku ztráty vlastnického práva k nemovitosti. Tedy v případě soudního rozhodnutí, že Vám nemovitost nepatří, respektive patří někomu jinému, ať už z důvodu vadného nabývacího titulu, restitučního nároku, atd.
    Stejně jako u jakéhokoli jiného pojištění, jsou ale i z tohoto pojištění nejrůznější výluky a výjimky. Některá rizika jsou velmi těžce pojistitelná nebo nejsou pojistitelná vůbec, takže vyjednání příslušné pojistky je třeba věnovat velkou pozornost. Je to poměrně složitý instrument, který se často kombinuje i s již zmíněnou „warranty insurance“.

    Ale...
    Jiří Stržínek: Přesto je to institut, který v rámci relativně rigidního právního prostředí v ČR umí pomoci překlenout některá rizika identifikovaná během due diligence. Vzhledem k tomu, že se v ČR stále není možné plně spolehnout na stav zápisů v katastru nemovitostí, je to svým způsobem jediná ochrana, která se investorům nabízí. Proto také toto pojištění našim klientům doporučujeme. Máme s ním velké zkušenosti, v rámci naší kanceláře máme několik kolegů, kteří se na něj vyloženě specializují.

    Při jakých transakcích je využíván? A kdo má o tento produkt největší zájem?
    Jiří Stržínek: Používá se při velkých transakcích týkajících se portfolií a prakticky všude tam, kde se během due diligence vyskytne nějaký problém. Obecně může existence takovéhoto pojištění velmi zjednodušit a zrychlit samotný prodej. Kromě institucionálních investorů, kteří se po takovém pojištění sami dotazují, mají o tento produkt zájem i banky, pro které pojišťovna umí vystavit i pojistku krytí ztráty z úvěru z důvodu ztráty vlastnictví dlužníka.

    Jak byste vůbec zhodnotil stav investicí do nemovitostí v ČR?
    Jiří Stržínek: Česká republika i region střední a východní Evropy jsou pro investory v současné době velmi atraktivní. V roce 2015 investice v CEE vzrostly oproti roku 2014 o 25 %, v ČR dokonce o 40 %. Velmi pozitivní vývoj v ČR pokračuje i v letošním roce, který možná nakonec bude i rekordní. Jinými slovy, my se rozhodně nenudíme (smích...).
    Ladislav Štorek: To určitě ne (smích...).

    Foto: Jan Kolman





    Rozhovor byl publikován v rámci vydání EPRAVO.CZ Digital - červenec, srpen 2016.

    EPRAVO.CZ Digital - červenec, srpen 2016

    Nové číslo EPRAVO.CZ Digital si můžete stáhnout ZDARMA na App Store, Google Play a Windows Store, a to přímo z Vašeho tabletu či chytrého telefonu. Pokud máte již aplikaci staženou, postačí si stáhnout pouze nové vydání. Využít můžete také webový archiv starších čísel na adrese tablet.epravo.cz.


    App Store     Google Play     Microsoft - Windows 10


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Miroslav Chochola, Dana Jakešová
    5. 10. 2016
    pošli emailem
    vytiskni článek

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    • Tweet

    Další články:

    • Půl roku po účinnosti novely stavebního zákona
    • Rozhovor s Adamem Vojtěchem
    • Video rozhovor s Danielou Kovářovou
    • Video rozhovor s Martinem Maisnerem
    • Video rozhovor s Monikou Novotnou
    • Video rozhovor s Robertem Nerudou
    • Video rozhovor s Michalem Vepřekem
    • Video rozhovor s Robertem Němecem
    • Video rozhovor s Michalem Hinkem
    • Video rozhovor s Janem Pořízkem
    • Video rozhovor s Martinem Nedelkou

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 29.05.2025Švarcsystém a nastavení spolupráce s kontraktory v roce 2025 (online - živé vysílání) - 29.5.2025
    • 30.05.2025Česká implementace směrnice NIS2 očima právníka i úřadu (online - živé vysílání) - 30.5.2025
    • 03.06.2025Svěřenské fondy a fundace – právní a daňové aspekty dispozic s majetkem a plnění obmyšleným (online - živé vysílání) - 3.6.2025
    • 06.06.2025Judikatura vysokých soudů ke spoluvlastnictví (online - živé vysílání) - 6.6.2025
    • 11.06.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 11.6.2025

    Online kurzy

    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    • Novela insolvenčního zákona – klíčové změny od 1. 10. 2024
    • Evropské právo a jeho vliv na sport
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Právní novinky v roce 2025, část třetí – změny v oblasti veřejných zakázek a v trestním právu
    • Profesor Petr Hajn, legenda obchodního práva, byl uveden do Právnické síně slávy
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Musíte znovu vybojovat stavební povolení, když vydané územní rozhodnutí zrušil soud?
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • K aplikaci zásady in dubio pro reo v rámci řízení o povolení obnovy trestního řízení
    • Máte dostatečně zdokumentované plnění s dodavatelem?
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Posouzení intenzity porušení pracovních povinností zaměstnance – komentář k rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • 10 otázek pro ... Lukáše Rezka
    • Flexibilní novela zákoníku práce
    • Vypořádáním SJM k obchodnímu podílu soudním smírem (ne)může dojít k převodu obchodního podílu na exmanžela, který nebyl společníkem
    • Máte dostatečně zdokumentované plnění s dodavatelem?
    • Ubytování nezletilých sportovců v hostitelských rodinách
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Flexinovela zákoníku práce: sloučení výpovědních důvodů při ztrátě zdravotní způsobilosti
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • Rozhodnutí NSS podstatně mění zaběhlá pravidla v daňovém řízení: Po lhůtě už jen soudní cestou
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Návraty zaměstnanců z rodičovské dovolené, záskoky a související otázky trvání pracovního poměru
    • Mohou vlastníci nemovitostí zabránit dronům pořizovat fotografie jejich nemovitostí? Rozhodnutí soudu v QR kódu

    Soudní rozhodnutí

    Dílo s nehmotným výsledkem

    Spor o zaplacení ceny za provedení díla není sporem vyplývajícím z práva duševního vlastnictví podle § 9 odst. 2 písm. g) o. s. ř. ani tehdy, pokud se zhotovitel ve smlouvě o dílo...

    Náhrada nemajetkové újmy (exkluzivně pro předplatitele)

    Pro stanovení náhrady nemajetkové újmy u znásilněné ženy je rozhodující, zda jde („jen“) o zásah do osobnostních práv (zejména svobody rozhodování v sexuálních vztazích a...

    Náhrada škody (exkluzivně pro předplatitele)

    Za škodu se v právní teorii i praxi považuje újma, která nastala v majetkové sféře poškozeného, a je objektivně vyjádřitelná penězi. Skutečnou škodou je nutno rozumět takovou...

    Odměna zmocněnce (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhoduje-li soud o stížnosti odsouzeného proti usnesení o přiznání odměny a náhrady hotových výdajů zmocněnkyně poškozené, musí dát zmocněnkyni možnost vyjádřit se k...

    Podání obviněného (exkluzivně pro předplatitele)

    Vyplývá-li z obsahu stížnosti dostatečně zřejmě, že jde o podání samotného obviněného a že manželka, která stížnost podepsala, měla být zmocněna pouze k podpisu, jde sice o...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.