Úročení jistoty (kauce), kterou skládá podnájemce nájemci - II. díl

Nájem bytu či domu

Sjednání jistoty[2] je v nájemních vztazích běžnou praxí, kdy se nájemce zavazuje složit pronajímateli určitou peněžitou částku, a to jako záruku řádného plnění svých závazků z nájemní smlouvy. Již méně pronajímatelů však ví, že pokud pronajímají byt či dům,[3] po skončení nájemního vztahu má nájemce v případě řádného dodržení všech svých povinností právo nejen na vrácení samotné peněžité jistoty, ale také na úroky z ní ode dne jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.[4]

Je třeba zdůraznit, že dle ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku[5] není možné se od tohoto pravidla odchýlit v neprospěch nájemce.[6] Ačkoliv se tedy lze v nájemních smlouvách k bytu často setkat s formulací, že „povinnost nájemce vrátit po skončení nájmu jistotu i s úroky se v tomto případě neuplatní“, je toto ustanovení smlouvy nicotné (nevyvolává žádné právní účinky) a pronajímateli i přesto vzniká po skončení nájemního vztahu povinnost vrátit nájemci jistotu i s úroky. Je důležité podotknout, že soud by v případném soudním řízení k nicotnosti takového ustanovení přihlížel i bez návrhu.[7]

Podnájem bytu či domu

Aktuální judikatura potvrdila náš názor vyslovený již v původním článku, tj. že se povinnost úročit jistotu plně uplatní i v podnájemním vztahu k bytu či domu.

Vzhledem k tomu, že občanský zákoník neobsahuje výslovnou úpravu práv a povinností stran smlouvy o podnájmu bytu či domu, je nutné tyto v rámci podnájemního vztahu posuzovat podle úpravy institutu podnájmu nejbližší, tedy podle úpravy nájmu bytu či domu.[8] Mimo jiné je tedy nutné se v rámci podnájemního vztahu řídit i ustanovením § 2254 odst. 2 občanského zákoníku (povinnost úročení jistoty). 

Reklama

Německé právo pro české podnikatele – časté problémy a jejich řešení (online - živé vysílání) - 14.5.2026

14.5.2026 09:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Tento závěr potvrzuje níže uvedená judikatura obecných soudů, publikovaná od data vydání našeho prvního článku:

• „Soud se neztotožnil s žalovanou, že aplikaci § 2254 odst. 2 o. z. by mělo bránit již to, že jednalo o podnájemní vztah. V tomto ohledu soud nevidí důvodu, proč by mělo být v případě nájemního a podnájemního vztahu, co se týče jistoty a jejího případného úročení, postupováno odlišně.“[9]
• „Citované ustanovení § 2254 odst. 2 obč. zák. rovněž zakotvuje právo nájemce (u klasického nájmu) na úrok z kauce – jistoty, v této souvislosti soud přejímá argumentaci žalobce o tom, že vyloučení tohoto práva v podnájemních smlouvách a smlouvách o výši nájemného je nutno považovat pro rozpor s ustanovením § 2235 odst. 1 občanského zákoníku za neplatné.“[10]
• „Dle ustanovení § 2254 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku, má nájemce právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Jak bylo uvedeno výše vzhledem k tomu, že občanský zákoník neobsahuje výslovnou úpravu práv a povinností stran smlouvy o podnájmu bytu, je třeba taková práva a povinnosti posuzovat podle úpravy institutu podnájmu nejbližší, tedy podle úpravy nájmu bytu. Žalobci jako podnájemci mají tak v daném případě právo na úroky z jistoty...“[11]

Závěr

Tato a mnoho dalších rozhodnutí[12] se shodují na tom, že i podnájemce bytu či domu má v případě skončení podnájemního vztahu, stejně jako nájemce v případě skončení nájemního vztahu, nárok na úroky z jistoty od dne jejího poskytnutí nájemci, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Tuto povinnost nájemce přitom nelze v podnájemní smlouvě dle našeho názoru ani vyloučit, jelikož takové jednání by bylo dle výše uvedené judikatury nutné považovat za rozpor s ustanovením § 2235 odst. 1 občanského zákoníku, tj. takové ustanovení podnájemní smlouvy by bylo nicotné.

(Pod)nájem za jiným účelem než zajištění bytových potřeb (pod)nájemce

Na závěr je třeba zdůraznit, že výše uvedené se vztahuje výlučně k (pod)nájemním smlouvám týkajícím se bytu či domu za účelem zajištění bytových potřeb (pod)nájemců. Judikatura je totiž ustálena na tom, že ustanovení § 2254 odst. 2 občanského zákoníku se nepoužije např. na podnájem prostor sloužících k podnikání, viz následující rozhodnutí:

• „Soud je ve shodě s žalovanou, že na právní vztah z (pod)nájemní smlouvy týkající se prostoru sloužícího k podnikání se § 2254 odst. 2 o. z. neaplikuje. Ustanovení § 2254 odst. 2 o. z. je zařazeno mezi ustanovení aplikovaná pouze na (pod)nájmy bytu či domu. Již uvedené svědčí pro závěr, že jej nelze využít pro jiné nájemní vztahy, tj. mimo jiné i pro (pod)nájmy prostor sloužících k podnikání.“[13]
• „… citované ust. § 2302 odst. 1 o. z. v poslední větě výslovně uvádí, že v případě nájmu prostoru sloužícího podnikání – takový (pod)nájem přitom byl s ohledem na znění Smlouvy mezi účastníky sjednán – se, není-li dále stanoveno jinak, použijí obecná ustanovení o nájmu. Ust. § 2254 o. z., které se týká jistoty a práva na úroky z ní, je však v občanském zákoníku členěno a zařazeno mezi zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (srov. ust. § 2235 a násl. o. z.), tudíž ze samotné dikce zákona je zjevné, že na jistotu v případě nájmu sjednaného mezi podnikateli toto ustanovení užit nelze…“[14]

Mgr. Štěpánka Frimlová,
právnička
 

Jakub Komzala,
právní asistent

Valíček & Valíčková, advokátní kancelář

Kanceláře Brno: Nám. Svobody 18, Brno
Kancelář Praha: The Flow Building, Václavské nám. 47, Praha
Kancelář Vyškov: Dukelská 12, Vyškov
Kancelář Ivančice: Petra Bezruče 2, Ivančice