epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    2. 8. 2022
    ID: 115070

    Urbanismus z pohledu oceňování

    Urbanismus z pohledu oceňování
    Zdroj: shutterstock.com

    V případě území, jehož využití již není optimální, by mělo být uvažováno jeho budoucí nejvyšší a nejlepší využití. S tím může pomoci uvážený a promyšlený development. Z hlediska územního plánování, budoucího rozvoje celé lokality a developmentu je žádoucí pohlížet na území komplexně a s ohledem na celý kontext oblasti. Velmi důležité je v tomto případě nahlížet také na potřeby obyvatel lokality, které pomohou ucelit koncept území. Z developerského hlediska jde tedy o snahu o lepší a atraktivnější okolí a zejména o ono nejvyšší a nejlepší využití, samozřejmě také s ohledem na výnosovou stránku věci.

    Budoucí využití lokality je dáno územně analytickými podklady, kdy územní plánování stanovuje nejpřesnější limity daného území. Jak vyplývá z definice územního plánování dle § 18 odst. 2 Zákona č. 183/2006 Sb., „územní plánování zajišťuje předpoklady pro udržitelný rozvoj území soustavným a komplexním řešením účelného využití a prostorového uspořádání území s cílem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Za tím účelem sleduje společenský a hospodářský potenciál rozvoje.“ V rámci plánování budoucího využití je také nezbytné zajímat se o vlastnické vztahy v daném místě, protože s každým jednotlivým typem vlastnictví by se mělo nakládat odlišně. Vliv na budoucí využití území mohou mít také technické a právní vady území. Jak stanovuje § 18 odst. 1 Zákona č. 183/2006 Sb., cíl územního plánování, respektive funkčního developmentu je „vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.“

    Obor územního plánování pracuje s pojmem „podhodnocené území“. Z hlediska územně plánovací terminologie se jedná o území, kde je vhodné uvažovat nad tím, jak docílit zvýšení hodnoty prostoru v kombinaci s uspokojením potřeb obyvatel. S navýšením hodnoty konkrétní lokality (například v dnešní době nevyužívaných brownfieldů) pomáhá vhodný development. V rámci developerské úvahy je třeba přemýšlet o tom, kolik hrubých podlažních ploch a s jakými konkrétními funkcemi počítat, aby byla nahrazena stávající výnosová hodnota území. Uvažuje se zde o odbytové hodnotě představující analyticky určenou hodnotu zamýšleného projektu, tj. pokud by byl projekt prodán, kolik by se za něj utržilo. V propočtu musí být kalkulován také developerský profit. Aby bylo dosaženo co nejvíce žádoucího výsledku, je vhodné oba uvedené pohledy kombinovat. Kombinací metod dojde k postižení více parametrů v rámci řešeného území, a tudíž také jak k uspokojení urbanistických, ekonomických či technických parametrů, tak k postižení potřeb obyvatelstva dané lokality.

    V případě souboru pozemků, které jsou z hlediska územního plánování vedeny jako plochy stavební či investiční, se dá využít vícero metod ocenění. Za předpokladu, že se pozemky nachází v atraktivní lokalitě, která je dobře dostupná a v blízkosti je dobrá občanská vybavenost, lze územní celky považovat za pozemky investičně atraktivní. Jako nejvhodnější pro ocenění takových pozemků se pak jeví reziduální metoda ocenění. Ta je vhodná zejména pro ocenění pozemků, jejichž aktuální způsob či míra stavebního využití není z  územně plánovacího hlediska optimální. Tato metoda by tak měla odrážet hodnotu pozemku při jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

    Pokud má být zjištěna budoucí hodnota území, je důležité analyzovat jeho limity dle výše uvedených parametrů. Na základě těchto faktorů pak lze určit, co se v dané lokalitě bude stavět, jaké budou objemové parametry jednotlivých staveb a jak budou poměrově rozloženy funkce v návaznosti na potřeby lokality samotné a jejího obyvatelstva. Pro výpočet hodnoty je důležitý sběr komplexních podkladů týkajících se povolené hrubé podlahové plochy včetně detailní rešerše územně plánovací dokumentace. Dále je významná analýza trhu nemovitostí, zejména pak segmentů trhu, výnosnost projektu a náklady na jeho výstavbu včetně nákladů na údržbu a zvelebení území, jako například zpevněné plochy či doplňující náklady na zeleň a podobně. Při projektování pro účely ocenění je vhodné rovněž do nákladů zařadit i náklady finanční, marketingové či náklady na poradenství. Jelikož většina projektů není bezchybná a včasná, vznikají obvykle vícenáklady, s nimiž by taktéž mělo být kalkulováno, a proto je vhodné zohledňovat nákladovou rezervu a další vynucené investice (konkrétní výše se může odvíjet od rozsáhlosti developerského projektu). V reziduální metodě se pak také uvažuje se ziskem developera. Zde lze uvažovat různou úroveň, nejvhodnější se pak jeví odhad ziskovosti dle již uskutečněných projektů či analýzy trhu. Na základě takto stanovených vstupních dat se vypočte hodnota pozemků.

    Jelikož hodnota se v čase mění, je nezbytné dále zohlednit časové hledisko pomocí diskontování. Právě diskontování při oceňování developerských projektů je v dnešní dynamické době velmi kontroverzním tématem, přičemž existuje více názorů a úhlů pohledu na tuto problematiku. Akademická obec se přiklání k diskontování jako jednomu ze základních pilířů pro zohlednění časové hodnoty peněz, jak vyplývá mimo jiné z odborné literatury pro oceňování prof. Maříka (MAŘÍK, M. Metody oceňování podniku. 4. upravené a rozšířené vydání. Praha: Ekopress, 2018. ISBN 978-80-87865-38-5). Na druhé straně pak stojí převážně developerské společnosti, které se v aktuální velmi dynamické a těžko predikovatelné době přiklání ke statickým modelům, tj. absenci indexace jak výnosů, tak nákladů, a tedy nediskontování. Důvodem je zejména velmi rychle se měnící parametry jednotlivých položek vstupujících do propočtů, kdy jde o výnosové a v dnešní době primárně nákladové faktory projektů. Jelikož z pohledu oceňování ani legislativy neexistuje úzus, jak k této otázce závazně přistupovat, setkáváme se v poslední době s oběma verzemi.

    V souvislosti s výpočtem hodnoty území lze alternativně využít také reverzní reziduální metodu. Tato metoda slouží k zajištění ekonomické rovnováhy při přeměně území, kdy se vychází z cílové hodnoty na základě předpokládaných výnosů z nově zamýšlených hrubých podlažních ploch, od nichž jsou odečteny všechny náklady spojené s výstavbou a developerský profit. Ačkoliv se reziduální či reverzní reziduální metoda jeví jako velmi vhodné pro ocenění lukrativních územních celků, nelze ji aplikovat ve všech případech. Při ocenění je nezbytné uvažovat nad kategorií hodnoty a účelem zpracování ocenění. Uvedenou metodiku nelze využit například při stanovení hodnoty pozemků pro účely insolvenčních řízení či stanovení ceny obvyklé, která dle Zákona o oceňování majetku č. 237/2020 Sb. musí vycházet z komparační metody na základě skutečně realizovaných cen.

    Jak bylo uvedeno, budoucí hodnota území by měla odrážet kvalitní development a nejlepší a nejvyšší využití území. Hodnota území po provedení developmentu by tudíž měla převyšovat současnou hodnotu území, tj. hodnotu území před zásahem developera. Hodnota developmentu by neměla být zřejmá pouze v ekonomických parametrech transformace území, ale měla by také přinášet užitek celé lokalitě a obyvatelům.

    Závěrem je nutné uvést, že výše zmiňované efekty jsou velmi provázané, jelikož vhodnou výstavbou je zajištěna multiplikace peněz v celé společnosti a dochází tedy k růstu bohatství všech dotčených subjektů. Při plánování developmentu je proto vhodné vycházet z objektivních a konkrétních dat a propočtů, které lze z hlediska oceňování postihnout. Nezbytná jsou však také soft data, která jsou na poli oceňování velmi těžko uchopitelná.


    Ing. Lenka Hluší, MBA
    Head of Real Estate Valuation (EqSA)
     

    Ing. Oxana Šnajberg
    Managing Partner (EqSA)


    Equity Solutions Appraisals s.r.o. - znalecká kancelář

    Ovocný trh 573/12
    110 00 Praha 1

    Tel.:    +420 222 314 447
    e-mail:    info@equitysolutions.cz


    ___________________________________
    [*] Aktualizace textu - 2. 8. 2022


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Ing. Lenka Hluší, MBA, Ing. Oxana Šnajberg (EqSA)
    2. 8. 2022
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Je legální vlastnit kryptoměny?
    • Úrokové sazby podnikatelských úvěrů
    • Urbanismus z pohledu oceňování
    • ČEZ chce být uhlíkově neutrální do roku 2040
    • Zvýšení cen služeb poskytovaných spolu s nájmem - lze jednostranně zvýšit zálohy?
    • Jak si stojí česká ekonomika? Výhledy na rok 2022
    • Deset let obědů pro děti z chudých rodin – pohled příjemce a pohled dárce
    • ČEZ jako první česká firma získal certifikát pro své klimatické cíle
    • Recenzia
    • Jak řeší stížnosti na závadný obsah hostingová jednička na trhu WEDOS Interent, a.s.
    • Výstava Jan Gemrot - Observace

    Novinky v eshopu

    Online konference

    • 19.10.2022Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    • 10.11.2022Trestní právo daňové (online - živé vysílání) - 10.11.2022

    Online kurzy

    • Aktuality z práva veřejných zakázek (červenec 2022)
    • Aktuality z práva veřejných zakázek (červen 2022)
    • Framing v online prostředí a právo na sdělování autorských děl veřejnosti
    • Zvyšování a prohlubování kvalifikace zaměstnanců
    • Zákazy konkurence u zaměstnanců
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jiří Votrubec
    JUDr. Jiří Votrubec
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Tomáš Gřivna, Ph.D.
    doc. JUDr. Tomáš Gřivna, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Filip Seifert, MBA
    JUDr. Filip Seifert, MBA
    Kurzy lektora
    Mgr. Jiří Harnach
    Mgr. Jiří Harnach
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 19.10.2022Právo & Praxe 2022
    • 10.11.2022Trestní právo daňové - 10.11.2022
    Archiv

    Magazíny a služby

    • EPRAVO.CZ Magazine 2022
    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Úrokové sazby podnikatelských úvěrů
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Účast na přípravě zadávání veřejné zakázky z pohledu dodavatele
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Účast na přípravě zadávání veřejné zakázky z pohledu dodavatele
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Stavební náklady se zvyšují, myslete na to již při uzavírání smlouvy o dílo
    • Správní právo – obecní strážník , policista, mýty a bezpečnostní pásy
    • Stavební deník
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Dopady pozemkových úprav na vlastnické a jiné právní vztahy k pozemkům

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    DPH, mezinárodní spolupráce

    K využití informací a podkladů získaných v rámci výměny informací podle kapitoly II nařízení Rady (EU) č. 904/2010 o správní spolupráci a boji proti podvodům v oblasti daně z...

    Exekuce (exkluzivně pro předplatitele)

    Usnesení, jímž soudní exekutor k návrhu oprávněné podle § 268 odst. 1 písm. c) o. s. ř. pravomocně zastavil exekuci po jejím skončení vymožením, nezakládá překážku věci...

    Podněcování k trestnému činu (exkluzivně pro předplatitele)

    Závěr, že jde o trestný čin, který, s ohledem na zásadu subsidiarity trestní represe, není trestným činem z důvodu nedostatečné společenské škodlivosti případu se uplatní jen za...

    Propadnutí věci (exkluzivně pro předplatitele)

    Zprostředkovaným výnosem z trestné činnosti se rozumí věc, včetně plodů a užitků, a) která byla, byť jen zčásti, nabyta za věc tvořící bezprostřední výnos z trestné činnosti,...

    Vydržení (exkluzivně pro předplatitele)

    Podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) není poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele; ten drží věc v přesvědčení, že jeho držba...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.