epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    27. 1. 2022
    ID: 114173upozornění pro uživatele

    Boj s epidemií prostřednictvím omezení provozoven: Sleva z nájemného a podstatné změny okolností dle německé rozhodovací praxe

    Zejména v první vlně protipandemických opatření se jednalo o skutečný šok: celá řada podniků ztratila možnost využívat svou provozovnu původním způsobem, popřípadě ji provozovat vůbec. Podnikatelé v některých oborech měli o rozsahu zákazu jasno, v jiných si museli lámat hlavu výkladovými otázkami, protože nejasná opatření postrádala odůvodnění. Podmínky se navíc v průběhu pandemie měnily, a to zejm. s ohledem na vývoj epidemie a reakci odborné i neodborné veřejnosti na jednotlivá opatření.

    Jedno však bylo zřejmé: s takto intenzivním zásahem do podnikání prostřednictvím provozovny při sestavování smluv jen málokdo počítal, a tak se tonoucí nájemci chytali každého stébla, které by je ochránilo před platbou celého nájemného za situace, kdy možnost získání tržeb na krytí tohoto nájemného byla zcela odepřena, nebo alespoň velmi limitována.

    Přes odlišné detaily měla právní omezení podobné rysy jak v České republice, tak v Německu, a je tak možné využít větší německý trh k získání soudních rozhodnutí v otázkách, které v českém prostředí stále ještě mohou být sporné.[1]

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Cílem tohoto příspěvku je přinést do českého prostředí rozhodnutí frankfurtského odvolacího soudu ze září loňského roku,[2] které se vypořádává s právní otázkou (i) slevy z nájmu z důvodu vady předmětu nájmu, (ii) podstatné změny okolností a jejích důsledků a (iii) nemožnosti plnění, a dále čerstvě vyhlášené rozhodnutí německého spolkového soudního dvora[3], který se těmito otázkami zabýval na základě sporu o výši nájemného v Sasku. Bude jistě zajímavé sledovat, zda se k závěrům německých soudů přikloní i česká soudní praxe.

    OLG Frankfurt am Main – Sleva z nájmu pro sushi restauraci

    Reklama
    IT smlouvy & softwarové právo se zaměřením na start-upy a technologické společnosti (online - živé vysílání) - 21.10.2025
    IT smlouvy & softwarové právo se zaměřením na start-upy a technologické společnosti (online - živé vysílání) - 21.10.2025
    21.10.2025 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    V případě frankfurtského odvolacího soudu se jednalo o nájem prostorů určených k provozování sushi restaurace v konceptu tzv. „running sushi“. Dle nájemní smlouvy byla nájemkyně povinna platit nájemné ve výši 7.100 €, 500 € zálohy na provozní náklady a DPH z obou částek ve výši 19 %, celkem tedy 9.044 €. Od 18. 3. 2020 do 15. 5. 2020, tedy téměř dva měsíce, nemohla kvůli opatřením své podnikání provozovat. Za měsíc duben a květen zaplatila na nájemném a souvisejících platbách pouze 4.522 € měsíčně. Restauraci znovu otevřela 18. či 19. 6., dodatečně zaplatila polovinu nájmu za červen a od července 2020 platila znovu plnou výši nájemného. U soudu se domáhala určení, že za duben byla povinna platit sjednané nájemné pouze z poloviny a za květen pouze 5/8 sjednaného nájemného.

    Těžiště rozhodnutí německých soudů o těchto sporech leží v posouzení několika právních otázek. Prvně je to (i) existence vady předmětu nájmu způsobené úředním nařízením, která by mohla vést ke snížení nájemného. Dále (ii) zda se jedná o plnou či částečnou nemožnost plnění na straně pronajímatele a (iii) zda jsou naplněny předpoklady pro změny smlouvy s ohledem na podstatnou změnu okolností.

    Totožné otázky byly předmětem českých právních analýz souvisejících s postavením pronajímatele a nájemce v kontextu protiepidemických opatření. Německá právní úprava slevy z nájemného v případě vady je velmi podobná té české, a proto je rozhodnutí velmi dobře přenositelné i do českého prostředí.

    Mimo hlavní zájem článku si myslím zaslouží zmínku, že soud prvního stupně vytkl žalobkyni, že dostatečně neodůvodnila, proč v průběhu uzávěry podniku pro veřejnost nerozvíjela obchodní aktivity jiným způsobem, které by nevyžadovaly vstup do provozovny (aby si zákazníci mohli sushi sníst mimo provozovnu restaurace). Žalobkyně na to konto v odvolacím řízení podrobně argumentovala, že taková změna by nepřinesla lepší obchodní výsledek. Mimo daný případ mám ale za to, že je velmi zajímavá právní otázka, nakolik musí podnikatel v důsledku takto výrazné změny okolností zcela změnit svůj obchodní model, aby se mohl dovolávat ochrany poskytnuté právními předpisy (pro české prostředí jsme tyto úvahy s nejednoznačným závěrem vedli zejména ve vztahu k prevenční povinnosti a právu na odškodnění při opatřeních vydaných podle krizového zákona, zejména s ohledem na právní nejistotu ohledně přeměny prodejen v pouhé výdejny a nutnosti zřídit eshop pro minimalizaci škod).

    K existenci vady předmětu nájmu způsobené úředním nařízením

    Německé soudy došly k závěru, že nucené uzavření provozoven v souvislosti s pandemií COVID-19 nezakládá nárok na snížení nájemného na základě vady předmětu nájmu. Omezení restaurací na základě opatření vydaných hesenskou vládou ve snaze omezit šíření onemocnění nezakládají podle frankfurtského odvolacího soudu vadu předmětu nájmu, která by odůvodňovala snížení nájemného.

    Úředně nařízená omezení se dle soudu netýkala přímo pronajatých prostor, ale souvisela obsahově s podnikáním nájemce. Pronajímatel byl povinen pouze umožnit nájemci v pronajatých prostorách podnikat s konkrétně sjednaným účelem, nikoliv však přenechat nebo umožnit nájemci samotné podnikání. Pronajímatel není zavázán zajistit nájemci právní možnost provozu restaurace, pokud se předpoklady netýkají přímo samotného předmětu nájmu. Proto opatření vydané hesenskou vládou vedoucí k omezení a uzavření restaurace nezasahují do samotného předmětu nájmu a nezakládají jeho vadu ve smyslu německého občanského zákoníku, zasahují pouze do podnikání nájemce.

    Současně dle soudu pronajímatel splnil své povinnosti umožnit nájemci přenechat pronajatou nemovitost nájemci ve stavu způsobilém k užívání v souladu se smlouvou a v tomto stavu ji udržovat po dobu nájmu. Způsobilost pronajatých prostor určených k podnikání byla zachována. Výše uvedené závěry mohou najít své uplatnění i v české prostředí ve vztahu k ustanovení § 2208 OZ.

    K nemožnosti plnění na straně pronajímatele

    Představená situace nepředstavuje dle soudu ​​ani nemožnost plnění na straně pronajímatele. Přenechání prostoru k užívání neporušuje právní předpisy, a to ani když by smluvně sjednaný účel nájmu byl směřován na provoz nyní zakázaný.

    K podstatné změně okolností

    Frankfurtský odvolací soud ve svém rozhodnutí nechal otevřenou možnost aplikace podstatné změny okolností, která může vést k úpravě smlouvy. Soud přitakal žalobkyni, že v důsledku pandemie COVID-19 a jimi vyvolaným omezením došlo v tomto případě k vážně změně okolností týkající se nájemní smlouvy. Významné ekonomické ztráty pro nájemce mohou v německém prostředí vést ke snížení nájemného již od začátku úředního nařízení, jsou-li splněny všechny předpoklady pro aplikaci ustanovení o podstatné změně okolností.

    V případě podstatné změny okolností je dle frankfurtského odvolacího soudu potřeba zohlednit závazky a postavení obou stran. Dle zákonné úpravy, kterou si smluvní strany neupravily odlišně, leží riziko užívání objektu na nájemkyni. Pronajímatel byl však v daném případě zatížen závazky z úvěru a provozními náklady objektu, přičemž při jejich vyčíslení soud shledal, že v případě snížení nájmu by pro něj byly stávající závazky velmi tíživé. Soud proto shrnul, že nemůže být v takovém případě o snížení nájemného rozhodnuto k tíži pronajímatele, a z toho důvodu není naplněna zákonná podmínka pro aplikaci změny smlouvy, tedy aby po žalobkyni nemohlo být po zohlednění všech okolností případů požadováno, aby plnila smlouvu beze změny.

    Německý soud také zdůraznil, že opatření způsobená pandemií představují zásadní zásah do života občanů, přičemž z hospodářského hlediska je v zásadě otázkou náhody, které podniky jsou opatřeními postiženy. Úlohu vyrovnávání tíhy břemene, kterou ve společnosti nesou jednotlivci, má dle soudu nést veřejnost. Soud uvádí, že není úlohou ani schopností civilního práva vytvořit celospolečensky rovnovážné vyrovnání zátěže, nýbrž že civilní právo reguluje v zásadě jen vzájemné vztahy jednotlivců. Stejně tak není ani původním úkolem pronajímatele specificky nést díl celospolečenských břemen pandemie.

    Tyto aspekty je jistě možné zvážit i v české právní úpravě. V českém prostředí se nicméně možnost aplikace ustanovení o důsledcích podstatné změny okolností obvykle vylučuje a každá strana nese nebezpečí změny okolností sama. Praxe tak využívá, že ustanovení občanského zákoníku o úpravě smlouvy v případě podstatné změny okolností je dispozitivní, tedy strany je mohou dohodou modifikovat či vyloučit.

    I když bylo v průběhu pandemie v českém prostředí podrobeno kritice, že většina nájemních smluv toto vyloučení obsahuje, je v oblasti smluvního práva spíše pravidlem, že se obě strany snaží snížit míru své nejistoty plynoucí z neurčitých právních pojmů a změn okolností, které nemohla příslušná strana předvídat či ovlivnit. A je asi nesporné, že pronajímatelům toto ustanovení značně usnadnilo vyjednávání s jejich nájemci v době, kdy nájemci měli omezené zdroje příjmů z pronajatých prodejen. 

    Německý spolkový dvůr (BGH) na základě předchozích rozhodnutí OLG Dresden a LG Chemnitz

    Krátce před odevzdáním tohoto článku bylo zveřejněno rozhodnutí německého spolkového soudního dvora, který rozhodoval v jiném případě nájmu prostorů k podnikání v Sasku,[4] a tak je nutné článek alespoň stručně rozšířit a uvést i závěry spolkového soudního dvora. Linie argumentace frankfurtského odvolacího soudu těmto závěrům odpovídá. Konkrétně BGH dochází k následujícím závěrům:

    1. V případě uzavření provozovny kvůli pandemii COVID-19 se nejedná o vadu pronajaté věci, ani o plnou či částečnou nemožnost plnění;
    2. V případě uzavření provozovny spočívající v aktu veřejné moci k boji s pandemií COVID-19 přichází v zásadě v úvahu nárok nájemce na úpravu nájemného kvůli podstatné změně okolností;
    3. Vyhodnocení, zda nelze po nájemci požadovat, aby plnil nezměněnou smlouvu (při podstatné změně okolností), nesmí být provedeno paušálním způsobem. Rozhodující jsou veškeré okolnosti případu. Je třeba zohlednit také finanční výhody, které nájemce získal ze státní podpory ke kompenzaci znevýhodnění způsobeného pandemií.


    Mgr. Jana Otčenášková, LL.M. (Universität Passau)

     

    logo_PRK

    PRK Partners s.r.o. advokátní kancelář
     
     
    Jáchymova 2
    110 00 Praha 1
     
    Tel.:    +420 221 430 111
    Fax:    +420 224 235 450
    e-mail:    prague@prkpartners.com

                                                               

     

    [1] Mimo rozhodnutí, kterými se zabývá tento článek, se jedná také o rozhodnutí OLG Dresden (Rozsudek sp. zn. 5 U 1782/20 z 24. 02. 2021), OLG Karlsruhe (Rozsudek sp. zn. 7 U 109/20 z 24. 02. 2021), OLG München (Usnesení sp. zn. 32 U 6358/20 ze 17. 2. 2021), OLG Frankfurt (Rozsudek sp. zn. 2 U 143/20 z 19. 3. 2021) a KG Berlin (Rozsudek 8 U 1099/20 z 01. 04. 2021).

    [2] Rozhodnutí Oberlandesgericht Frankfurt am Main („OLG Frankfurt am Main“), Rozsudek sp. zn. 2 U 18/21 ze 17. 09. 2021.

    [3] Německý spolkový soudní dvůr má svým postavením nejblíže k postavení Nejvyššího soudu v českém prostředí.

    [4] Rozhodnutí Spolkového soudního dvora, sp. zn. XII ZR 8/21, publikovaný 12. 1. 2022. 


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jana Otčenášková, LL.M. (PRK Partners)
    27. 1. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Testamentární svěřenské fondy: nevyužitý potenciál v právní pasti?
    • Změny zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí už nejsou tabu. ČÚZK mění dlouholetou praxi
    • Právním účinkem služebnosti požívacího práva je vstup poživatele do právního postavení pronajímatele dle dříve uzavřené nájemní smlouvy
    • Nenápadná novela SŘS s velkým potenciálem: urychlí změny ve správním soudnictví výstavbu?
    • Ochranné pásmo energetického zařízení a ochrana dotčených vlastníků
    • Výše jistoty dle § 75b o. s. ř. při více účastnících a kumulaci nároků: nejasnosti, výklad, praxe
    • Zákon o podpoře bydlení, aneb nové systémové řešení bytové nouze
    • Specifika práv z vadného plnění při koupi podílů a akcií
    • Byznys a paragrafy, díl 19.: Zákon o jednotném měsíčním hlášení zaměstnavatele
    • Přinese tzv. rozvodová novela skutečně zklidnění emocí ve sporech o péči o dítě?
    • Posuzování manželství v cizineckém právu aneb správní úvaha o třech významech

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 21.10.2025IT smlouvy & softwarové právo se zaměřením na start-upy a technologické společnosti (online - živé vysílání) - 21.10.2025
    • 23.10.2025Postavení statutárního orgánu: práva, povinnosti & odpovědnost (online – živé vysílání) - 23.10.2025
    • 29.10.2025Myšlenkové mapy v právu s využitím AI - nový rozměr právního myšlení (online - živé vysílání) - 29.10.2025
    • 30.10.2025Padesát na padesát – patové situace mezi společníky a řízení sporu mezi nimi (online – živé vysílání) – 30.10.2025
    • 30.10.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 30.10.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Změny zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí už nejsou tabu. ČÚZK mění dlouholetou praxi
    • Ústavní soud k alkoholu na pracovišti ve světle intenzity porušení pracovních povinností pedagogických pracovníků
    • Testamentární svěřenské fondy: nevyužitý potenciál v právní pasti?
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Právním účinkem služebnosti požívacího práva je vstup poživatele do právního postavení pronajímatele dle dříve uzavřené nájemní smlouvy
    • Poškozený
    • Koncentrace řízení (exkluzivně pro předplatitele)
    • Ukončení účasti společníka v s.r.o.
    • Změny zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí už nejsou tabu. ČÚZK mění dlouholetou praxi
    • Nenápadná novela SŘS s velkým potenciálem: urychlí změny ve správním soudnictví výstavbu?
    • Odpovědnost zadavatele za správnost projektové dokumentace a (ne)možnost změny závazku ze smlouvy podle § 222 odst. 6 ZZVZ
    • K výpovědní době
    • Nekalá soutěž: Když se byznys nehraje čistě
    • Ukončení účasti společníka v s.r.o.
    • Ústavní soud k alkoholu na pracovišti ve světle intenzity porušení pracovních povinností pedagogických pracovníků
    • Akcionářské dohody a jejich vymahatelnost v české právní praxi
    • Elektronické podpisy – jejich druhy a způsoby využití
    • K výkladu rozhodnutí o organizační změně
    • Nález Pl. ÚS 2/25: když Ústavní soud dokáže být skutečným ochráncem lidské důstojnosti
    • Komentář – smutná realita výmazů exekutorského zástavního práva z katastru nemovitostí
    • Kritika zaměstnavatele jako obrana důstojnosti: Kdy je reakce na jednání zaměstnavatele přípustná?
    • Organizační důvody jako univerzální způsob pro ukončení pracovního poměru
    • Změny zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí už nejsou tabu. ČÚZK mění dlouholetou praxi
    • Vyšetřovací zásada v řízení o výživném

    Soudní rozhodnutí

    Koncentrace řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Účastníci sporného řízení mají podle současné procesní úpravy zákonem ohraničený časový prostor, ve kterém musí splnit povinnost tvrzení, tedy uplatnit všechny skutečnosti...

    Neposkytnutí pomoci (exkluzivně pro předplatitele)

    Úmysl nepřímý a nedbalost vědomá spolu hraničí, přičemž hranice mezi nimi je podstatně obtížněji rozeznatelná než hranice mezi úmyslem přímým a nepřímým a než hranice mezi...

    Padělání a pozměnění veřejné listiny (exkluzivně pro předplatitele)

    Přečinu padělání a pozměnění veřejné listiny podle § 348 odst. 1 alinea první tr. zákoníku se dopustí ten, kdo padělá veřejnou listinu nebo podstatně změní její obsah v úmyslu,...

    Padělání platebního prostředku (exkluzivně pro předplatitele)

    Paděláním platebního prostředku se rozumí mimo jiné vyplnění či vyhotovení platebního prostředku bez oprávnění. U listinných příkazů k úhradě jde o případy, kdy pachatel...

    Výslech svědka (exkluzivně pro předplatitele)

    Nikoliv každé porušení zákonného ustanovení upravujícího dokazování musí znamenat, že důkaz bude nutně relativně či absolutně neúčinný a tím pádem třeba i procesně...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.