epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • UKRAJINA
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
27. 1. 2022
ID: 114173upozornění pro uživatele

Boj s epidemií prostřednictvím omezení provozoven: Sleva z nájemného a podstatné změny okolností dle německé rozhodovací praxe

Zejména v první vlně protipandemických opatření se jednalo o skutečný šok: celá řada podniků ztratila možnost využívat svou provozovnu původním způsobem, popřípadě ji provozovat vůbec. Podnikatelé v některých oborech měli o rozsahu zákazu jasno, v jiných si museli lámat hlavu výkladovými otázkami, protože nejasná opatření postrádala odůvodnění. Podmínky se navíc v průběhu pandemie měnily, a to zejm. s ohledem na vývoj epidemie a reakci odborné i neodborné veřejnosti na jednotlivá opatření.

Jedno však bylo zřejmé: s takto intenzivním zásahem do podnikání prostřednictvím provozovny při sestavování smluv jen málokdo počítal, a tak se tonoucí nájemci chytali každého stébla, které by je ochránilo před platbou celého nájemného za situace, kdy možnost získání tržeb na krytí tohoto nájemného byla zcela odepřena, nebo alespoň velmi limitována.

Přes odlišné detaily měla právní omezení podobné rysy jak v České republice, tak v Německu, a je tak možné využít větší německý trh k získání soudních rozhodnutí v otázkách, které v českém prostředí stále ještě mohou být sporné.[1]

Cílem tohoto příspěvku je přinést do českého prostředí rozhodnutí frankfurtského odvolacího soudu ze září loňského roku,[2] které se vypořádává s právní otázkou (i) slevy z nájmu z důvodu vady předmětu nájmu, (ii) podstatné změny okolností a jejích důsledků a (iii) nemožnosti plnění, a dále čerstvě vyhlášené rozhodnutí německého spolkového soudního dvora[3], který se těmito otázkami zabýval na základě sporu o výši nájemného v Sasku. Bude jistě zajímavé sledovat, zda se k závěrům německých soudů přikloní i česká soudní praxe.

OLG Frankfurt am Main – Sleva z nájmu pro sushi restauraci

Reklama
Změna poměrů a vynucené změny smluv v praxi (online - živé vysílání) - 27.5.2022
Změna poměrů a vynucené změny smluv v praxi (online - živé vysílání) - 27.5.2022
27.5.2022 09:003 025 Kč s DPH
2 500 Kč bez DPH

Koupit

V případě frankfurtského odvolacího soudu se jednalo o nájem prostorů určených k provozování sushi restaurace v konceptu tzv. „running sushi“. Dle nájemní smlouvy byla nájemkyně povinna platit nájemné ve výši 7.100 €, 500 € zálohy na provozní náklady a DPH z obou částek ve výši 19 %, celkem tedy 9.044 €. Od 18. 3. 2020 do 15. 5. 2020, tedy téměř dva měsíce, nemohla kvůli opatřením své podnikání provozovat. Za měsíc duben a květen zaplatila na nájemném a souvisejících platbách pouze 4.522 € měsíčně. Restauraci znovu otevřela 18. či 19. 6., dodatečně zaplatila polovinu nájmu za červen a od července 2020 platila znovu plnou výši nájemného. U soudu se domáhala určení, že za duben byla povinna platit sjednané nájemné pouze z poloviny a za květen pouze 5/8 sjednaného nájemného.

Těžiště rozhodnutí německých soudů o těchto sporech leží v posouzení několika právních otázek. Prvně je to (i) existence vady předmětu nájmu způsobené úředním nařízením, která by mohla vést ke snížení nájemného. Dále (ii) zda se jedná o plnou či částečnou nemožnost plnění na straně pronajímatele a (iii) zda jsou naplněny předpoklady pro změny smlouvy s ohledem na podstatnou změnu okolností.

Totožné otázky byly předmětem českých právních analýz souvisejících s postavením pronajímatele a nájemce v kontextu protiepidemických opatření. Německá právní úprava slevy z nájemného v případě vady je velmi podobná té české, a proto je rozhodnutí velmi dobře přenositelné i do českého prostředí.

Mimo hlavní zájem článku si myslím zaslouží zmínku, že soud prvního stupně vytkl žalobkyni, že dostatečně neodůvodnila, proč v průběhu uzávěry podniku pro veřejnost nerozvíjela obchodní aktivity jiným způsobem, které by nevyžadovaly vstup do provozovny (aby si zákazníci mohli sushi sníst mimo provozovnu restaurace). Žalobkyně na to konto v odvolacím řízení podrobně argumentovala, že taková změna by nepřinesla lepší obchodní výsledek. Mimo daný případ mám ale za to, že je velmi zajímavá právní otázka, nakolik musí podnikatel v důsledku takto výrazné změny okolností zcela změnit svůj obchodní model, aby se mohl dovolávat ochrany poskytnuté právními předpisy (pro české prostředí jsme tyto úvahy s nejednoznačným závěrem vedli zejména ve vztahu k prevenční povinnosti a právu na odškodnění při opatřeních vydaných podle krizového zákona, zejména s ohledem na právní nejistotu ohledně přeměny prodejen v pouhé výdejny a nutnosti zřídit eshop pro minimalizaci škod).

K existenci vady předmětu nájmu způsobené úředním nařízením

Německé soudy došly k závěru, že nucené uzavření provozoven v souvislosti s pandemií COVID-19 nezakládá nárok na snížení nájemného na základě vady předmětu nájmu. Omezení restaurací na základě opatření vydaných hesenskou vládou ve snaze omezit šíření onemocnění nezakládají podle frankfurtského odvolacího soudu vadu předmětu nájmu, která by odůvodňovala snížení nájemného.

Úředně nařízená omezení se dle soudu netýkala přímo pronajatých prostor, ale souvisela obsahově s podnikáním nájemce. Pronajímatel byl povinen pouze umožnit nájemci v pronajatých prostorách podnikat s konkrétně sjednaným účelem, nikoliv však přenechat nebo umožnit nájemci samotné podnikání. Pronajímatel není zavázán zajistit nájemci právní možnost provozu restaurace, pokud se předpoklady netýkají přímo samotného předmětu nájmu. Proto opatření vydané hesenskou vládou vedoucí k omezení a uzavření restaurace nezasahují do samotného předmětu nájmu a nezakládají jeho vadu ve smyslu německého občanského zákoníku, zasahují pouze do podnikání nájemce.

Současně dle soudu pronajímatel splnil své povinnosti umožnit nájemci přenechat pronajatou nemovitost nájemci ve stavu způsobilém k užívání v souladu se smlouvou a v tomto stavu ji udržovat po dobu nájmu. Způsobilost pronajatých prostor určených k podnikání byla zachována. Výše uvedené závěry mohou najít své uplatnění i v české prostředí ve vztahu k ustanovení § 2208 OZ.

K nemožnosti plnění na straně pronajímatele

Představená situace nepředstavuje dle soudu ​​ani nemožnost plnění na straně pronajímatele. Přenechání prostoru k užívání neporušuje právní předpisy, a to ani když by smluvně sjednaný účel nájmu byl směřován na provoz nyní zakázaný.

K podstatné změně okolností

Frankfurtský odvolací soud ve svém rozhodnutí nechal otevřenou možnost aplikace podstatné změny okolností, která může vést k úpravě smlouvy. Soud přitakal žalobkyni, že v důsledku pandemie COVID-19 a jimi vyvolaným omezením došlo v tomto případě k vážně změně okolností týkající se nájemní smlouvy. Významné ekonomické ztráty pro nájemce mohou v německém prostředí vést ke snížení nájemného již od začátku úředního nařízení, jsou-li splněny všechny předpoklady pro aplikaci ustanovení o podstatné změně okolností.

V případě podstatné změny okolností je dle frankfurtského odvolacího soudu potřeba zohlednit závazky a postavení obou stran. Dle zákonné úpravy, kterou si smluvní strany neupravily odlišně, leží riziko užívání objektu na nájemkyni. Pronajímatel byl však v daném případě zatížen závazky z úvěru a provozními náklady objektu, přičemž při jejich vyčíslení soud shledal, že v případě snížení nájmu by pro něj byly stávající závazky velmi tíživé. Soud proto shrnul, že nemůže být v takovém případě o snížení nájemného rozhodnuto k tíži pronajímatele, a z toho důvodu není naplněna zákonná podmínka pro aplikaci změny smlouvy, tedy aby po žalobkyni nemohlo být po zohlednění všech okolností případů požadováno, aby plnila smlouvu beze změny.

Německý soud také zdůraznil, že opatření způsobená pandemií představují zásadní zásah do života občanů, přičemž z hospodářského hlediska je v zásadě otázkou náhody, které podniky jsou opatřeními postiženy. Úlohu vyrovnávání tíhy břemene, kterou ve společnosti nesou jednotlivci, má dle soudu nést veřejnost. Soud uvádí, že není úlohou ani schopností civilního práva vytvořit celospolečensky rovnovážné vyrovnání zátěže, nýbrž že civilní právo reguluje v zásadě jen vzájemné vztahy jednotlivců. Stejně tak není ani původním úkolem pronajímatele specificky nést díl celospolečenských břemen pandemie.

Tyto aspekty je jistě možné zvážit i v české právní úpravě. V českém prostředí se nicméně možnost aplikace ustanovení o důsledcích podstatné změny okolností obvykle vylučuje a každá strana nese nebezpečí změny okolností sama. Praxe tak využívá, že ustanovení občanského zákoníku o úpravě smlouvy v případě podstatné změny okolností je dispozitivní, tedy strany je mohou dohodou modifikovat či vyloučit.

I když bylo v průběhu pandemie v českém prostředí podrobeno kritice, že většina nájemních smluv toto vyloučení obsahuje, je v oblasti smluvního práva spíše pravidlem, že se obě strany snaží snížit míru své nejistoty plynoucí z neurčitých právních pojmů a změn okolností, které nemohla příslušná strana předvídat či ovlivnit. A je asi nesporné, že pronajímatelům toto ustanovení značně usnadnilo vyjednávání s jejich nájemci v době, kdy nájemci měli omezené zdroje příjmů z pronajatých prodejen. 

Německý spolkový dvůr (BGH) na základě předchozích rozhodnutí OLG Dresden a LG Chemnitz

Krátce před odevzdáním tohoto článku bylo zveřejněno rozhodnutí německého spolkového soudního dvora, který rozhodoval v jiném případě nájmu prostorů k podnikání v Sasku,[4] a tak je nutné článek alespoň stručně rozšířit a uvést i závěry spolkového soudního dvora. Linie argumentace frankfurtského odvolacího soudu těmto závěrům odpovídá. Konkrétně BGH dochází k následujícím závěrům:

  1. V případě uzavření provozovny kvůli pandemii COVID-19 se nejedná o vadu pronajaté věci, ani o plnou či částečnou nemožnost plnění;
  2. V případě uzavření provozovny spočívající v aktu veřejné moci k boji s pandemií COVID-19 přichází v zásadě v úvahu nárok nájemce na úpravu nájemného kvůli podstatné změně okolností;
  3. Vyhodnocení, zda nelze po nájemci požadovat, aby plnil nezměněnou smlouvu (při podstatné změně okolností), nesmí být provedeno paušálním způsobem. Rozhodující jsou veškeré okolnosti případu. Je třeba zohlednit také finanční výhody, které nájemce získal ze státní podpory ke kompenzaci znevýhodnění způsobeného pandemií.


Mgr. Jana Otčenášková, LL.M. (Universität Passau)

 

logo_PRK

PRK Partners s.r.o. advokátní kancelář
 
 
Jáchymova 2
110 00 Praha 1
 
Tel.:    +420 221 430 111
Fax:    +420 224 235 450
e-mail:    prague@prkpartners.com

                                                           

 

[1] Mimo rozhodnutí, kterými se zabývá tento článek, se jedná také o rozhodnutí OLG Dresden (Rozsudek sp. zn. 5 U 1782/20 z 24. 02. 2021), OLG Karlsruhe (Rozsudek sp. zn. 7 U 109/20 z 24. 02. 2021), OLG München (Usnesení sp. zn. 32 U 6358/20 ze 17. 2. 2021), OLG Frankfurt (Rozsudek sp. zn. 2 U 143/20 z 19. 3. 2021) a KG Berlin (Rozsudek 8 U 1099/20 z 01. 04. 2021).

[2] Rozhodnutí Oberlandesgericht Frankfurt am Main („OLG Frankfurt am Main“), Rozsudek sp. zn. 2 U 18/21 ze 17. 09. 2021.

[3] Německý spolkový soudní dvůr má svým postavením nejblíže k postavení Nejvyššího soudu v českém prostředí.

[4] Rozhodnutí Spolkového soudního dvora, sp. zn. XII ZR 8/21, publikovaný 12. 1. 2022. 


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


Mgr. Jana Otčenášková, LL.M. (PRK Partners)
27. 1. 2022
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Spor mezi zaměstnancem a jej zastupujícím advokátem o neplatnost okamžitého zrušení pracovního poměru?
  • Mediace jako možnost řešení sporu před Úřadem Evropské unie pro duševní vlastnictví
  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • Ústavní právo s nadhledem : Nenouzový stav
  • Směrnice o zástupných žalobách na ochranu kolektivních zájmů spotřebitelů aneb „evropské hromadné žaloby“
  • Je podíl ve společnosti s ručením omezeným věcí?
  • Co je list vlastnictví, jaké obsahuje údaje a která rizika může odhalit?
  • Změna v odměňování zaměstnance: přechod na hodinovou sazbu
  • Jak značný musí být hrubý nepoměr vzájemných plnění, aby mohlo jít o neúměrné zkrácení, zakládající nárok zkrácené strany na dorovnání plnění nebo zrušení smlouvy?
  • Jak probíhá získání licence od ČNB? Poznatky z praxe
  • Distanční smlouvy a smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory s operátory – 1. díl

Související produkty

Online kurzy

  • Spolky pohledem daňového práva
  • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
  • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
  • Aktuální judikatura vysokých soudů
  • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
Lektoři kurzů
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Spor mezi zaměstnancem a jej zastupujícím advokátem o neplatnost okamžitého zrušení pracovního poměru?
  • Právní svět není konzervativní. Inovovali jsme vždy
  • Mediace jako možnost řešení sporu před Úřadem Evropské unie pro duševní vlastnictví
  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • Cestovní náhrady pro rok 2022: Vyhláškové ceny elektřiny byly zvýšeny v březnu; ceny benzínu a nafty v květnu. Kdy přijde na řadu stravné?
  • Pobyt cizinců
  • Pracovní úrazy a odškodnění v HR praxi
  • Úskalí zvláštních odměn formulovaných jako nenároková složka mzdy
  • Co je list vlastnictví, jaké obsahuje údaje a která rizika může odhalit?
  • Jak značný musí být hrubý nepoměr vzájemných plnění, aby mohlo jít o neúměrné zkrácení, zakládající nárok zkrácené strany na dorovnání plnění nebo zrušení smlouvy?
  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • Změna v odměňování zaměstnance: přechod na hodinovou sazbu
  • Úskalí zvláštních odměn formulovaných jako nenároková složka mzdy
  • Cestovní náhrady pro rok 2022: Vyhláškové ceny elektřiny byly zvýšeny v březnu; ceny benzínu a nafty v květnu. Kdy přijde na řadu stravné?
  • 10 otázek pro … Filipa Petráše
  • Je podíl ve společnosti s ručením omezeným věcí?
  • Nejvyšší soud: započtení není splněním dluhu
  • Elektronická (r)evoluce v pracovním právu?
  • Obtěžování zápachem a pronikání karcinogenních látek z tabákových výrobků do bytu
  • Novela zákona o evidenci skutečných majitelů
  • Je zaměstnanec povinen nahradit zákazníkovi zaměstnavatele škodu, kterou mu způsobil při výkonu práce pro zaměstnavatele?
  • Kauza Sberbank a započtení pohledávek
  • Kdy musí být půlhodina poskytnutá zaměstnanci na jídlo a oddech zaměstnavatelem proplacena?
  • Sberbank CZ a proces její likvidace

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Advokacie (exkluzivně pro předplatitele)

Povinnost podat kontrolní hlášení podle § 101c zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění účinném do 30. 6. 2017, není v rozporu s povinností advokáta zachovávat...

Mezinárodní ochrana (exkluzivně pro předplatitele)

Ministerstvo vnitra může zamítnout žádost o udělení mezinárodní ochrany jako zjevně nedůvodnou podle § 16 odst. 2 zákona č. 325/1999 Sb., o azylu, pouze pokud informace o zemi...

Pobyt cizinců (exkluzivně pro předplatitele)

Rozhoduje-li správní orgán v pobytových věcech cizince pobývajícího na území České republiky na základě obsahu utajované informace, má v každém případě povinnost seznámit...

Právo na informace

Rozporuje-li právnická či fyzická osoba, po které jsou požadovány informace podle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, ve znění účinném od 2. 1. 2020, své...

Spotřební daně (exkluzivně pro předplatitele)

Smyslem požadavku vybavit dopravované vybrané výrobky příslušnými doklady (§ 5 odst. 6 zákona č. 353/2003 Sb., o spotřebních daních) je umožnit při kontrole identifikaci výrobků a...

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
  • Nastavení cookies
AIVD 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



Nezapomněli jste něco v košíku?

Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


Přejít do košíku


Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.