epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    4. 2. 2015
    ID: 96887upozornění pro uživatele

    Budoucí zástavní právo

    Článek ve stručnosti představuje institut budoucího zástavního práva a možnosti jeho využití při koupi nemovitostí. Institut je postupně nahlížen pohledem kupujícího, prodávajícího a úvěrující banky prodávajícího. Ačkoliv se budoucí zástavní právo do realitní praxe dosud výrazněji neprosadilo, může být dle názoru autora v řadě situací vhodným právním nástrojem k jejich řešení.

     
     ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s. r. o.
     
    Pokud za účinnosti „starého“ občanského zákoníku[1] chtěl kupující financovat nabývanou nemovitost z hypotečního úvěru, obvykle bylo nutné, aby prodávající ještě před prodejem nemovitosti k ní zřídil zástavní právo ve prospěch banky. Banky ve většině případů byly ochotny umožnit čerpání úvěru poté, kdy byl podán návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.  Zástavní právo sloužilo k zajištění úvěru, ze kterého kupující hradil kupní cenu nemovitosti. Někteří prodávající se však zdráhali zatížit stále ještě jejich nemovitost k zajištění cizího dluhu.

    Nový občanský zákoník[2] umožňuje zřízení budoucího zástavního práva, které může být řešením shora popsané situace. Ještě před podpisem kupní smlouvy a před čerpáním úvěru může kupující se souhlasem vlastníka nemovitosti (tj. prodávajícího) zřídit ve prospěch své úvěrující banky budoucí zástavní právo k nemovitosti, kterou hodlá koupit. Zástavní právo se „aktivuje“, tj. přemění z budoucího na existující, okamžikem, kdy se kupující stane vlastníkem nemovitosti.

    Pohled kupujícího

    Kupující uzavře přímo se svou úvěrující bankou smlouvu o zřízení budoucího zástavního práva k nemovitosti. Pokud smlouva o zřízení budoucího zástavního práva mezi kupujícím a bankou neobsahuje též souhlas vlastníka nemovitosti (prodávajícího), je třeba tento souhlas předložit katastrálnímu úřadu na samostatné listině, obvykle s úředně ověřeným podpisem.[3] Dále je v praxi třeba, aby kupující zajistil součinnost prodávajícího při ocenění nemovitosti pro účely poskytnutí hypotečního úvěru.

    Budoucí zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí vkladem.[4] Účastníky vkladového řízení jsou budoucí zástavní věřitel (banka), budoucí zástavní dlužník (kupující) a stávající vlastník nemovitosti (prodávající). Má-li katastrální úřad provést vklad co nejrychleji, je vhodné, aby všichni účastníci podali společný návrh na vklad budoucího zástavního práva.

    Pohled prodávajícího

    Budoucí zástavní právo sice vlastníka nemovitosti bezprostředně neomezuje, přesto však nemovitost zatěžuje. Pokud by po zápisu budoucího zástavního práva do katastru nemovitostí z plánovaného prodeje nemovitosti sešlo, zatížení nemovitosti budoucím zástavním právem bude odrazovat od koupě případné jiné zájemce či prodej nemovitosti jinému zájemci komplikovat. Stejně tak úvěrující banka takového zájemce se bude zdráhat přijmout do zástavy nemovitost se zapsaným budoucím zástavním právem, protože by její zástavní právo mohlo být odsunuto na druhé pořadí.

    Občanský zákoník další osud budoucího zástavního práva, které se „nezaktivuje“, výslovně neřeší. Z těchto důvodů lze prodávajícímu doporučit, aby souhlasil se zápisem budoucího zástavního práva pouze na dobu určitou.[5] Uplynutím této doby budoucí zástavní právo zanikne, pokud se kupující zatím nestal vlastníkem nemovitosti.

    Pohled úvěrující banky

    Z hlediska banky poskytující hypoteční úvěr je zásadní, že zástavní právo vznikne s pořadím k okamžiku, kdy bylo požádáno o vklad budoucího zástavního práva[6], tzn. kdy byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad budoucího zástavního práva. Priorita zástavního práva banky tak zůstává zajištěna s podmínkou, že se kupující skutečně stane vlastníkem předmětné nemovitosti.

    Je-li v katastru nemovitostí zapsané budoucí zástavní právo, může banka umožnit čerpání úvěru, jakmile bude kupující zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti. Vzhledem k tomu, že banka má obvykle kontrolu nad zněním kupní smlouvy i nad podobou návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, může banka případně souhlasit i s  čerpáním úvěru již po podání návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

    Prodávaná nemovitost může být zatížena zástavním právem s přednostním pořadím, obvykle jde o zajištění hypotečního úvěru prodávajícího. V takovém případě bývá úvěr prodávajícího předčasně splacen z kupní ceny s cílem dosáhnout zániku zástavního práva s přednostním pořadím v důsledku zániku zajištěného dluhu.[7] V takovém případě lze bance doporučit, aby ve vztahu ke svému klientovi (kupujícímu) trvala na sjednání zákazu zajistit původním zástavním právem nový dluh, a aby tento zákaz byl zapsán do katastru nemovitostí. Tímto postupem banka zamezí využití práv vlastníka při uvolnění zástavy[8] a zajistí si tak, že její zástavní právo nemůže být odsunuto na méně výhodné pořadí.

    Závěr

    Budoucí zástavní právo bude zřejmě nejčastěji užito v souvislosti s nabytím nemovitostí, proto i tento článek hovoří o nemovitostech. Budoucí zástavní právo lze však využít ke zřízení zástavního práva na jakékoliv věci, movité i nemovité, hmotné i nehmotné, zapsané i nezapsané ve veřejném seznamu.

    Budoucí zástavní právo je dle mého názoru zajímavým instrumentem pro všechny zúčastněné strany, přesto se do praxe bank poskytujících hypoteční úvěry dosud ve větší míře neprosadilo. To lze zřejmě do jisté míry přičíst konzervativní praxi bankovního sektoru. Zda a kdy se užívání budoucího zástavního práva výrazněji prosadí do realitní praxe, ukáží až následující roky.


    Mgr. Pavel Mlíkovský

    Mgr. Pavel Mlíkovský,
    advokát


    ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

    Truhlářská 13-15
    110 00  Praha 1

    Tel.: +420 222 537 500 – 501
    Fax: +420 222 537 510
    e-mail: office.prague@randalegal.com


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
    [2] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
    [3] Viz § 62 a 63 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška).
    [4] Viz § 11 odst. 1 písm. e) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).
    [5] Viz § 1377 odst. 1 písm. e) občanského zákoníku (s užitím analogie) a § 17 odst. 1 písm. e) a odst. 2 katastrální vyhlášky.
    [6] Viz § 19 odst. 5 katastrální vyhlášky.
    [7] Viz § 1376 občanského zákoníku.
    [8] Viz § 1384 občanského zákoníku.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Pavel Mlíkovský ( ŘANDA HAVEL LEGAL )
    4. 2. 2015
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • K limitům práva na informace o odměnách statutárních orgánů a zaměstnanců povinných osob podle zákona o svobodném přístupu k informacím
    • Nad judikaturou Ústavního soudu v otázce náhrady nákladů v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
    • Úskalí při zrušení podílového spoluvlastnictví k bytovému domu
    • Nepřípustnost návrhu na zrušení opatření obecné povahy dle nového stavebního zákona
    • Neorganizované organizační změny aneb kdopak je tu nadbytečný?
    • Dvojí kvalita potravin
    • Návrh zákona o ochraně oznamovatelů je opět ve hře
    • Zásahová žaloba jako prostředek ochrany před nezákonným zásahem správního orgánu se zaměřením na nezákonnost provádění kontroly a hrozbu jejího opakování
    • Střídavá péče jako postulát, ze kterého není úniku?
    • Ústavní soud ukončil pochybnosti ohledně ústavnosti úhradové regulace centrových léků
    • Obecný soud ignoroval záměr účastníků řízení vyřešit spor smírně

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • K limitům práva na informace o odměnách statutárních orgánů a zaměstnanců povinných osob podle zákona o svobodném přístupu k informacím
    • Vedlejší činnost zaměstnance
    • Zdanění kryptoměn pohledem aktuální judikatury
    • Nad judikaturou Ústavního soudu v otázce náhrady nákladů v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
    • Úskalí při zrušení podílového spoluvlastnictví k bytovému domu
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Ztráta licence a další osud Sberbank
    • Nezabavitelná částka
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Pracovní právo - zbytečné lékařské prohlídky
    • Neorganizované organizační změny aneb kdopak je tu nadbytečný?
    • Vedlejší činnost zaměstnance
    • Střídavá péče jako postulát, ze kterého není úniku?
    • Právní prostředky ochrany proti bossingu
    • Návrh zákona o ochraně oznamovatelů je opět ve hře
    • Stanovisko NS k výkladu (výše) nezabavitelné částky v r. 2022 nejen při exekučních srážkách ze mzdy
    • Darování nemovitosti z pohledu dárce a obdarovaného - Část 2.
    • Obrat v posuzování právních domněnek a fikcí užitých ve smlouvách ve světle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2022, sp. zn. 23 Cdo 1001/2021
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Kdy dává zaměstnavatel tvůrčímu zaměstnanci mlčky souhlas s prací přesčas? Stanovisko Nejvyššího soudu.
    • Náhrada škody způsobené členem statutárního orgánu SVJ
    • Určení (ne)existence zástavního práva jako naturálního práva a jeho výmaz z katastru nemovitostí
    • Střídavá péče jako postulát, ze kterého není úniku?
    • Ukládání pokut podle GDPR: dosavadní praxe a nová metodika ke kalkulaci pokut

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Nemajetková újma (exkluzivně pro předplatitele)

    Osobou, která má po určitou část trestního řízení zákonem stanovená práva a povinnosti, je i osoba, u níž se koná domovní prohlídka (popřípadě prohlídka jiných prostor a...

    Nezabavitelná částka

    Při stanovení nezabavitelné částky, která povinnému nesmí být sražena z měsíční mzdy (§ 278 o. s. ř.), se částka normativních nákladů na bydlení pro rok 2022 (vymezená...

    Advokacie (exkluzivně pro předplatitele)

    Splnění podmínky získání vysokoškolského vzdělání v oboru právo v magisterském studijním programu studiem na vysoké škole v České republice podle § 37 odst. 1 písm. b) bodu 1...

    Pandemický zákon (exkluzivně pro předplatitele)

    I. Aktivně procesně legitimován k podání návrhu na zrušení mimořádného opatření podle § 101a odst. 1 s. ř. s. ve spojení s § 13 zákona č. 94/2021 Sb., o mimořádných opatřeních...

    Územní a stavební řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Společenství vlastníků jednotek je účastníkem společného územního a stavebního řízení podle § 94k písm. e) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu,...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.