epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    4. 2. 2015
    ID: 96887upozornění pro uživatele

    Budoucí zástavní právo

    Článek ve stručnosti představuje institut budoucího zástavního práva a možnosti jeho využití při koupi nemovitostí. Institut je postupně nahlížen pohledem kupujícího, prodávajícího a úvěrující banky prodávajícího. Ačkoliv se budoucí zástavní právo do realitní praxe dosud výrazněji neprosadilo, může být dle názoru autora v řadě situací vhodným právním nástrojem k jejich řešení.

     
     ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s. r. o.
     
    Pokud za účinnosti „starého“ občanského zákoníku[1] chtěl kupující financovat nabývanou nemovitost z hypotečního úvěru, obvykle bylo nutné, aby prodávající ještě před prodejem nemovitosti k ní zřídil zástavní právo ve prospěch banky. Banky ve většině případů byly ochotny umožnit čerpání úvěru poté, kdy byl podán návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.  Zástavní právo sloužilo k zajištění úvěru, ze kterého kupující hradil kupní cenu nemovitosti. Někteří prodávající se však zdráhali zatížit stále ještě jejich nemovitost k zajištění cizího dluhu.

    Nový občanský zákoník[2] umožňuje zřízení budoucího zástavního práva, které může být řešením shora popsané situace. Ještě před podpisem kupní smlouvy a před čerpáním úvěru může kupující se souhlasem vlastníka nemovitosti (tj. prodávajícího) zřídit ve prospěch své úvěrující banky budoucí zástavní právo k nemovitosti, kterou hodlá koupit. Zástavní právo se „aktivuje“, tj. přemění z budoucího na existující, okamžikem, kdy se kupující stane vlastníkem nemovitosti.

    Pohled kupujícího

    Kupující uzavře přímo se svou úvěrující bankou smlouvu o zřízení budoucího zástavního práva k nemovitosti. Pokud smlouva o zřízení budoucího zástavního práva mezi kupujícím a bankou neobsahuje též souhlas vlastníka nemovitosti (prodávajícího), je třeba tento souhlas předložit katastrálnímu úřadu na samostatné listině, obvykle s úředně ověřeným podpisem.[3] Dále je v praxi třeba, aby kupující zajistil součinnost prodávajícího při ocenění nemovitosti pro účely poskytnutí hypotečního úvěru.

    Budoucí zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí vkladem.[4] Účastníky vkladového řízení jsou budoucí zástavní věřitel (banka), budoucí zástavní dlužník (kupující) a stávající vlastník nemovitosti (prodávající). Má-li katastrální úřad provést vklad co nejrychleji, je vhodné, aby všichni účastníci podali společný návrh na vklad budoucího zástavního práva.

    Pohled prodávajícího

    Budoucí zástavní právo sice vlastníka nemovitosti bezprostředně neomezuje, přesto však nemovitost zatěžuje. Pokud by po zápisu budoucího zástavního práva do katastru nemovitostí z plánovaného prodeje nemovitosti sešlo, zatížení nemovitosti budoucím zástavním právem bude odrazovat od koupě případné jiné zájemce či prodej nemovitosti jinému zájemci komplikovat. Stejně tak úvěrující banka takového zájemce se bude zdráhat přijmout do zástavy nemovitost se zapsaným budoucím zástavním právem, protože by její zástavní právo mohlo být odsunuto na druhé pořadí.

    Občanský zákoník další osud budoucího zástavního práva, které se „nezaktivuje“, výslovně neřeší. Z těchto důvodů lze prodávajícímu doporučit, aby souhlasil se zápisem budoucího zástavního práva pouze na dobu určitou.[5] Uplynutím této doby budoucí zástavní právo zanikne, pokud se kupující zatím nestal vlastníkem nemovitosti.

    Pohled úvěrující banky

    Z hlediska banky poskytující hypoteční úvěr je zásadní, že zástavní právo vznikne s pořadím k okamžiku, kdy bylo požádáno o vklad budoucího zástavního práva[6], tzn. kdy byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad budoucího zástavního práva. Priorita zástavního práva banky tak zůstává zajištěna s podmínkou, že se kupující skutečně stane vlastníkem předmětné nemovitosti.

    Je-li v katastru nemovitostí zapsané budoucí zástavní právo, může banka umožnit čerpání úvěru, jakmile bude kupující zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti. Vzhledem k tomu, že banka má obvykle kontrolu nad zněním kupní smlouvy i nad podobou návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, může banka případně souhlasit i s  čerpáním úvěru již po podání návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

    Prodávaná nemovitost může být zatížena zástavním právem s přednostním pořadím, obvykle jde o zajištění hypotečního úvěru prodávajícího. V takovém případě bývá úvěr prodávajícího předčasně splacen z kupní ceny s cílem dosáhnout zániku zástavního práva s přednostním pořadím v důsledku zániku zajištěného dluhu.[7] V takovém případě lze bance doporučit, aby ve vztahu ke svému klientovi (kupujícímu) trvala na sjednání zákazu zajistit původním zástavním právem nový dluh, a aby tento zákaz byl zapsán do katastru nemovitostí. Tímto postupem banka zamezí využití práv vlastníka při uvolnění zástavy[8] a zajistí si tak, že její zástavní právo nemůže být odsunuto na méně výhodné pořadí.

    Závěr

    Budoucí zástavní právo bude zřejmě nejčastěji užito v souvislosti s nabytím nemovitostí, proto i tento článek hovoří o nemovitostech. Budoucí zástavní právo lze však využít ke zřízení zástavního práva na jakékoliv věci, movité i nemovité, hmotné i nehmotné, zapsané i nezapsané ve veřejném seznamu.

    Budoucí zástavní právo je dle mého názoru zajímavým instrumentem pro všechny zúčastněné strany, přesto se do praxe bank poskytujících hypoteční úvěry dosud ve větší míře neprosadilo. To lze zřejmě do jisté míry přičíst konzervativní praxi bankovního sektoru. Zda a kdy se užívání budoucího zástavního práva výrazněji prosadí do realitní praxe, ukáží až následující roky.


    Mgr. Pavel Mlíkovský

    Mgr. Pavel Mlíkovský,
    advokát


    ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

    Truhlářská 13-15
    110 00  Praha 1

    Tel.: +420 222 537 500 – 501
    Fax: +420 222 537 510
    e-mail: office.prague@randalegal.com


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Zákon 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
    [2] Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník.
    [3] Viz § 62 a 63 vyhlášky 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška).
    [4] Viz § 11 odst. 1 písm. e) zákona 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).
    [5] Viz § 1377 odst. 1 písm. e) občanského zákoníku (s užitím analogie) a § 17 odst. 1 písm. e) a odst. 2 katastrální vyhlášky.
    [6] Viz § 19 odst. 5 katastrální vyhlášky.
    [7] Viz § 1376 občanského zákoníku.
    [8] Viz § 1384 občanského zákoníku.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Pavel Mlíkovský ( ŘANDA HAVEL LEGAL )
    4. 2. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Konec snižování úrokových sazeb? Klíčová úroková sazba 2T repo zůstala v srpnu na 3,5 %
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.