epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    14. 6. 2022
    ID: 114718upozornění pro uživatele

    Darování nemovitosti z pohledu dárce a obdarovaného - Část 2.

    V první části [IČ1] seriálu Darování nemovitosti z pohledu dárce a obdarovaného jsme se zaměřili na základní náležitosti. Vysvětlili jsme, jak má vypadat darovací smlouva na nemovitost i návrh na vklad do katastru nemovitostí a upozornili na důležitost zřízení služebnosti bytu pro klidné dožití dárce. V pokračování článku se podíváme na daňové otázky, popíšeme vliv darování na pozůstalostní řízení, osvětlíme možnost odvolání daru a zabrousíme také do specifických případů, kdy dochází k darování nemovitosti s hypotékou nebo darování nemovitosti nezletilému.

    Dopady darování nemovitosti na pozůstalostní řízení

    Zemře-li dárce do 3 let od darování nemovitosti některému z neopominutelných dědiců (tj. dětí a nedědí-li, tak vnoučat)[1], dar se započte do tzv. povinného dílu z pozůstalosti.

    Tříletá lhůta není absolutní a pokud zůstavitel přikáže, provede se započtení za delší dobu.[2] Pokud je povinný díl stejný nebo menší než hodnota darem nabyté nemovitosti, dotyčný neopomenutelný dědic nedědí. Je-li povinný díl větší než hodnota nemovitosti, provedeme započtení a dědic dědí pouze část dílu převyšující hodnotu nemovitosti.

     

    Reklama
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    19.10.2022 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Darovací smlouva na nemovitost zatíženou zástavním právem

    Vlastník může bezúplatně převést vlastnické právo k nemovitosti i v případě, kdy na bytu, domu, pozemku apod. vázne zástavní právo v katastru nemovitostí (a případně také související zákazy zcizení a zatížení). Podmínkou je, že darování nemovitosti s hypotékou zástavní věřitel (banka). Současně musí dárce s obdarovaným vyřešit, co se stane se zbývajícím dluhem.

    Zaprvé se můžete s bankou domluvit na předčasném splacení hypotéky. Tehdy si dopředu prostudujte smlouvu o úvěru a obchodní podmínky. Zatímco u některé banky zaplatíte za předčasné splacení hypotéky administrativní poplatek ve výši stokorun, jinde může jít o desetitisíce.

    Druhou možností je převedení hypotéky na obdarovaného, který vstoupí do role dlužníka místo dárce a splácení dluhu bude nově jeho starost. Podmínkou je opět souhlas banky.

    V třetí variantě dárce převede vlastnické právo k nemovitosti na obdarovaného, ale hypotéku i po darování nadále splácí dárce. Platí však, že pokud by dárce přestal splácet, může se banka v krajním případě uspokojit právě na nemovitosti, která již patří obdarovanému.

    Na darování nemovitosti nezletilému dohlédne opatrovnický soud

    Nezřídka lidé vypořádají svůj majetek za života tím, že bezúplatně převedou vlastnické právo k nemovitosti na nezletilé děti, vnoučata apod. Poté, co darovací smlouvu za nezletilého podepíše zákonný zástupce (nejčastěji půjde o rodiče), musíte smlouvu předložit ke schválení soudu.

    Nabytí daru je zpravidla v zájmu obdarovaného a lze očekávat, že opatrovnický soud smlouvu většinou schválí. Počítejte však s časovými průtahy. Zatímco standardní darování nemovitosti trvá od zadání smluvní dokumentace k vypracování realitnímu advokátovi až po zápis do katastru nemovitostí přibližně měsíc, darování nezletilému bude závislé na aktuální vytíženosti příslušného soudu. Počítejte s průtahem v řádu měsíců.

    Možnosti odvolání daru

    Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) předvídá situace, kdy si dárce zpětně darování rozmyslí a požaduje jeho vrácení. Teoreticky připadá v úvahu odvolání daru ze dvou důvodů – pro nouzi a pro nevděk. V obou případech jde o krajní řešení a úspěšné odvolání daru je v praxi spíše výjimečné.

    Pokud darovací smlouva na nemovitost obsahuje ustanovení, ve kterém se dárce vzdává práva odvolat dar, nepřihlíží se k tomu.[3]

    Odvolání daru pro nouzi

    Jestliže dárce upadne po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu sebe nebo osoby, k jejíž výživě je povinen ze zákona, a nepřivodil si stav nouze úmyslně nebo z hrubé nedbalosti[4] (marnotratností, nezřízeným způsobem života, drogovou závislostí, hazardem atd.), může dárce odvolat dar pro nouzi a požadovat po obdarovaném, aby:

    • vydal dar zpět, anebo
    • zaplatil jeho obvyklou cenu (max. v rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k výživě).

    Vrácení daru nebo zaplacení jeho obvyklé ceny se obdarovaný může zprostit poskytováním toho, co je k výživě potřeba (typicky peněžitou podporou).[5] Je-li obdarovaný v obdobné nouzi jako dárce, tyto povinnosti nemá.[6]

    Právo odvolat dar pro nouzi je vázáno na osobu dárce a nepřechází na dárcovy dědice. Leč osoba, které je dárce ze zákona povinen výživou (např. dítě) může (pokud tak dárce neučinil) požadovat za stejných podmínek jako dárce, aby mu obdarovaný doplnil to, co mu dárce nemůže poskytnout.[7]

    Odvolání daru pro nevděk

    Občanský zákoník předvídá situaci, kdy obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil dárci (nebo v odůvodněných případech též osobě blízké dárci[8]) tak, že zjevně porušil dobré mravy. Pokud takový čin obdarovanému neprominul, může dárce odvolat dar pro nevděk.

    Za zjevné porušení dobrých mravů nelze považovat libovolnou roztržku mezi smluvními stranami ani fakt, že obdarovaný naložil s nemovitostí jinak, než si dárce představoval. Naopak za nevděk budeme typicky považovat trestný čin spáchaný obdarovaným na dárci.

    Dárce má právo po obdarovaném požadovat:

    • vrácení celého daru, a pokud to není možné (např. obdarovaný již vlastnické právo k nemovitosti dále převedl na třetí osobu), tak
    • zaplacení jeho obvyklé ceny.[9]

    Důležitou roli hrají lhůty. Dárce může odvolat dar pro nevděk do 1 roku ode dne, co mu obdarovaný ublížil. Jestliže se dárce o ublížení dozvěděl později, může odvolat dar do 1 roku ode dne, kdy se o důvodu pro odvolání dozvěděl.[10]

    Na rozdíl od odvolání daru pro nouzi, právo odvolat dar pro nevděk přechází na dárcovy dědice za předpokladu, že obdarovaný zabránil dárci odvolat dar nebo v tom dárci zabránila vyšší moc (např. zemřel dříve, než stihl dar pro nevděk odvolat, ačkoliv tak prokazatelně chtěl učinit).[11] Dědic dárce může odvolat dar pro nevděk nejpozději do 1 roku od smrti dárce.[12]

    Odvolání daru pro nevděk po uplynutí lhůt zakládá relativní neplatnost. Pokud obdarovaný namítne marné uplynutí lhůty, soud k odvolání daru nepřihlédne.[13]

    „Daň z převodu nemovitostí“ neexistuje, ale finančnímu úřadu se nevyhnete

    Pojďme se podívat na darování a daně. Daň z nabytí nemovitosti vás zajímat nemusí. Jednak se týkala v minulosti pouze úplatných převodů, a navíc byla v roce 2020 zrušena. Relevantní jsou daň z příjmu a daň z nemovitých věcí.

    Daň z příjmu

    Na obdarovaného čeká po nabytí daru povinnost zaplatit daň z příjmu upravenou v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Jak jsem již zmínila, darování nemovitosti je povětšinou aktuální mezi rodinnými příslušníky, anebo osobami obdobně blízkými. Proto ZDP v § 10 odst. 3 písm. c) uvádí výjimky, kdy je obdarovaný od daně osvobozen. V běžném životě je klíčové především osvobození bezúplatného příjmu nabytého:

    • od příbuzného v linii přímé (prarodičů, rodičů, dětí, vnoučat apod.) a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, nebo
    • od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu 1 roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na dárce odkázán výživou.

    I když darovací smlouva obsahuje ustanovení, kde je vztah mezi dárcem a obdarovaným pro účel osvobození ve smyslu ZDP vysvětlen, finanční úřad (dále jen „FÚ“) vás může vyzvat k doložení důvodů pro osvobození. Pokud nejde o snadno průkazné příbuzenství, ale důvodem pro osvobození je např. ono min. jednoroční sdílení společně hospodařící domácnosti (viz výše), doporučujeme myslet dopředu a s předstihem shromáždit dostatek důkazů. Může jít o svědecké výpovědi nebo čestná prohlášení sousedů, dokumenty (výpisy z účtů, vyúčtování energií, daňové doklady za nákupy potravin nebo investic do domácnosti atd.) prokazující, že dárce a obdarovaný skutečně důvod pro osvobození naplnili.

    Pakliže obdarovaný není osvobozen od daně z příjmu, budete si muset nechat vyhotovit odhad tržní ceny nemovitosti pro účely stanovení hodnoty nemovitosti, resp. výše daně z příjmu obdarovaného.

    Oznámení nabytí osvobozeného daru s hodnotou přes 5.000.000,- Kč

    Jestliže je darem nabytá nemovitost osvobozená od daně z příjmu a její hodnota převyšuje částku 5.000.000,- Kč, obdarovaný musí oznámit FÚ do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období[14]:

    • výši příjmu odpovídající hodnotě nemovitosti,
    • popis okolností nabytí příjmu (darování),
    • datum vzniku příjmu.[15]

    Oznámení můžete provést ústně do protokolu, datovou schránkou nebo neformálním dopisem. Využít můžete také nepovinný tiskopis č. 5252 Ministerstva financí. Zákon povinnou formu oznámení neukládá.

    Pozor, ačkoliv se může zdát, že jde o formalitu, za nedodržení oznámení nabytí bezúplatného příjmu s hodnotou přes 5.000.000,- Kč vám může FÚ udělit vysokou pokutu ve výši:

    • 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník tuto povinnost splnil po uplynutí lhůty, aniž by k tomu byl vyzván,
    • 10 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník tuto povinnost splnil v náhradní lhůtě poté, co byl k tomu vyzván, nebo
    • 15 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník nesplnil tuto povinnost ani v náhradní lhůtě.[16]

    Jestliže nemovitost s hodnotou převyšující 5.000.000,- Kč nabyli manželé do SJM, nabytí daru FÚ oznámí jeden z manželů.[17]

    Daň z nemovitých věcí

    Darování nemovitosti nese pro smluvní strany důsledky také ve smyslu zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (dále jen „ZDzNV“).

    Z pohledu dárce mohou nastat dvě situace:

    1. Dárce v důsledku darování nemovitosti pozbyde vlastnické právo ke všem nemovitostem podléhajícím dani z nemovitých věcí (dále jen „DzNV“) v obvodu téhož FÚ. Dárce musí oznámit ztrátu postavení poplatníka FÚ nejpozději do 31. ledna následujícího roku.[18]
    2. Dárce i po darování nemovitosti má v územním obvodu téhož FÚ další nemovitosti podléhající DzNV. Tehdy dárce podá nejpozději do 31. ledna nadcházejícího roku daňové nebo dílčí daňové přiznání.

    Obdarovaný se nabytím daru stává poplatníkem každoroční DzNV a nejpozději do 31. ledna roku, na který daň platí, musí podat daňové přiznání. Přiznání k dani z nemovitých věcí se nepodává, pokud ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím (za které poplatník podal přiznání k dani z nemovitých věcí nebo daň byla stanovena z moci úřední) nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně.[19] Výpočet daně z nemovitosti a další detaily řeší podrobně ZDzNV.


    JUDr. Ilona Černochová, LL.M.,

    realitní advokátka

    Realitní advokáti s.r.o.


    Senovážné náměstí 1985/11
    110 00 Praha 1

    e-mail: poptavky@realitniadvokati.cz

     

    [1] § 1643 odst. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“)

    [2] § 1660 odst. 2 OZ

    [3] § 2076 OZ

    [4] § 2071 OZ

    [5] § 2068 odst. 1 OZ

    [6] § 2068 odst. 2 OZ

    [7] § 2070 OZ

    [8] § 2072 odst. 2 OZ

    [9] § 2072 odst. 1 OZ

    [10] § 2075 odst. 1 OZ

    [11] § 2074 OZ

    [12] § 2075 odst. 1 OZ

    [13] § 2075 odst. 2 OZ

    [14] § 38v odst. 1 ZDP

    [15] § 38v odst. 2 ZDP

    [16] § 38w odst. 1 ZDP

    [17] § 38v odst. 5 ZDP

    [18] § 13a odst. 9 ZDzNV

    [19] § 13a odst. 1 ZDzNV


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Ilona Černochová, LL.M.
    14. 6. 2022
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Řešení škod způsobených na veřejně přístupné účelové komunikaci a okolní vegetaci
    • Je čas na dřevěnou revoluci ve stavebnictví?
    • Promlčení nároků na odčinění újmy v pacientských sporech
    • Americké jezero žaluje developera
    • Vliv správní sankce na trestněprávní odpovědnost za pracovní úraz
    • Připravovaný zákon o preventivní restrukturalizaci – nový institut nebo jen imitace insolvenčního procesu před úpadkem?
    • Stavební deník
    • Některé problematické aspekty financování práva stavby
    • Ochrana oznamovatelů opět na scéně

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Úrokové sazby podnikatelských úvěrů
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Účast na přípravě zadávání veřejné zakázky z pohledu dodavatele
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Účast na přípravě zadávání veřejné zakázky z pohledu dodavatele
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Stavební náklady se zvyšují, myslete na to již při uzavírání smlouvy o dílo
    • Správní právo – obecní strážník , policista, mýty a bezpečnostní pásy
    • Stavební deník
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Dopady pozemkových úprav na vlastnické a jiné právní vztahy k pozemkům

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    DPH, mezinárodní spolupráce

    K využití informací a podkladů získaných v rámci výměny informací podle kapitoly II nařízení Rady (EU) č. 904/2010 o správní spolupráci a boji proti podvodům v oblasti daně z...

    Exekuce (exkluzivně pro předplatitele)

    Usnesení, jímž soudní exekutor k návrhu oprávněné podle § 268 odst. 1 písm. c) o. s. ř. pravomocně zastavil exekuci po jejím skončení vymožením, nezakládá překážku věci...

    Podněcování k trestnému činu (exkluzivně pro předplatitele)

    Závěr, že jde o trestný čin, který, s ohledem na zásadu subsidiarity trestní represe, není trestným činem z důvodu nedostatečné společenské škodlivosti případu se uplatní jen za...

    Propadnutí věci (exkluzivně pro předplatitele)

    Zprostředkovaným výnosem z trestné činnosti se rozumí věc, včetně plodů a užitků, a) která byla, byť jen zčásti, nabyta za věc tvořící bezprostřední výnos z trestné činnosti,...

    Vydržení (exkluzivně pro předplatitele)

    Podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) není poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele; ten drží věc v přesvědčení, že jeho držba...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.