Darování nemovitosti z pohledu dárce a obdarovaného - Část 2.

Dopady darování nemovitosti na pozůstalostní řízení

Zemře-li dárce do 3 let od darování nemovitosti některému z neopominutelných dědiců (tj. dětí a nedědí-li, tak vnoučat)[1], dar se započte do tzv. povinného dílu z pozůstalosti.

Tříletá lhůta není absolutní a pokud zůstavitel přikáže, provede se započtení za delší dobu.[2] Pokud je povinný díl stejný nebo menší než hodnota darem nabyté nemovitosti, dotyčný neopomenutelný dědic nedědí. Je-li povinný díl větší než hodnota nemovitosti, provedeme započtení a dědic dědí pouze část dílu převyšující hodnotu nemovitosti.

Reklama

ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025

5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Darovací smlouva na nemovitost zatíženou zástavním právem

Vlastník může bezúplatně převést vlastnické právo k nemovitosti i v případě, kdy na bytu, domu, pozemku apod. vázne zástavní právo v katastru nemovitostí (a případně také související zákazy zcizení a zatížení). Podmínkou je, že darování nemovitosti s hypotékou zástavní věřitel (banka). Současně musí dárce s obdarovaným vyřešit, co se stane se zbývajícím dluhem.

Zaprvé se můžete s bankou domluvit na předčasném splacení hypotéky. Tehdy si dopředu prostudujte smlouvu o úvěru a obchodní podmínky. Zatímco u některé banky zaplatíte za předčasné splacení hypotéky administrativní poplatek ve výši stokorun, jinde může jít o desetitisíce.

Druhou možností je převedení hypotéky na obdarovaného, který vstoupí do role dlužníka místo dárce a splácení dluhu bude nově jeho starost. Podmínkou je opět souhlas banky.

V třetí variantě dárce převede vlastnické právo k nemovitosti na obdarovaného, ale hypotéku i po darování nadále splácí dárce. Platí však, že pokud by dárce přestal splácet, může se banka v krajním případě uspokojit právě na nemovitosti, která již patří obdarovanému.

Na darování nemovitosti nezletilému dohlédne opatrovnický soud

Nezřídka lidé vypořádají svůj majetek za života tím, že bezúplatně převedou vlastnické právo k nemovitosti na nezletilé děti, vnoučata apod. Poté, co darovací smlouvu za nezletilého podepíše zákonný zástupce (nejčastěji půjde o rodiče), musíte smlouvu předložit ke schválení soudu.

Nabytí daru je zpravidla v zájmu obdarovaného a lze očekávat, že opatrovnický soud smlouvu většinou schválí. Počítejte však s časovými průtahy. Zatímco standardní darování nemovitosti trvá od zadání smluvní dokumentace k vypracování realitnímu advokátovi až po zápis do katastru nemovitostí přibližně měsíc, darování nezletilému bude závislé na aktuální vytíženosti příslušného soudu. Počítejte s průtahem v řádu měsíců.

Možnosti odvolání daru

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) předvídá situace, kdy si dárce zpětně darování rozmyslí a požaduje jeho vrácení. Teoreticky připadá v úvahu odvolání daru ze dvou důvodů – pro nouzi a pro nevděk. V obou případech jde o krajní řešení a úspěšné odvolání daru je v praxi spíše výjimečné.

Pokud darovací smlouva na nemovitost obsahuje ustanovení, ve kterém se dárce vzdává práva odvolat dar, nepřihlíží se k tomu.[3]

Odvolání daru pro nouzi

Jestliže dárce upadne po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu sebe nebo osoby, k jejíž výživě je povinen ze zákona, a nepřivodil si stav nouze úmyslně nebo z hrubé nedbalosti[4] (marnotratností, nezřízeným způsobem života, drogovou závislostí, hazardem atd.), může dárce odvolat dar pro nouzi a požadovat po obdarovaném, aby:

• vydal dar zpět, anebo
• zaplatil jeho obvyklou cenu (max. v rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k výživě).

Vrácení daru nebo zaplacení jeho obvyklé ceny se obdarovaný může zprostit poskytováním toho, co je k výživě potřeba (typicky peněžitou podporou).[5] Je-li obdarovaný v obdobné nouzi jako dárce, tyto povinnosti nemá.[6]

Právo odvolat dar pro nouzi je vázáno na osobu dárce a nepřechází na dárcovy dědice. Leč osoba, které je dárce ze zákona povinen výživou (např. dítě) může (pokud tak dárce neučinil) požadovat za stejných podmínek jako dárce, aby mu obdarovaný doplnil to, co mu dárce nemůže poskytnout.[7]

Odvolání daru pro nevděk

Občanský zákoník předvídá situaci, kdy obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil dárci (nebo v odůvodněných případech též osobě blízké dárci[8]) tak, že zjevně porušil dobré mravy. Pokud takový čin obdarovanému neprominul, může dárce odvolat dar pro nevděk.

Za zjevné porušení dobrých mravů nelze považovat libovolnou roztržku mezi smluvními stranami ani fakt, že obdarovaný naložil s nemovitostí jinak, než si dárce představoval. Naopak za nevděk budeme typicky považovat trestný čin spáchaný obdarovaným na dárci.

Dárce má právo po obdarovaném požadovat:

• vrácení celého daru, a pokud to není možné (např. obdarovaný již vlastnické právo k nemovitosti dále převedl na třetí osobu), tak
• zaplacení jeho obvyklé ceny.[9]

Důležitou roli hrají lhůty. Dárce může odvolat dar pro nevděk do 1 roku ode dne, co mu obdarovaný ublížil. Jestliže se dárce o ublížení dozvěděl později, může odvolat dar do 1 roku ode dne, kdy se o důvodu pro odvolání dozvěděl.[10]

Na rozdíl od odvolání daru pro nouzi, právo odvolat dar pro nevděk přechází na dárcovy dědice za předpokladu, že obdarovaný zabránil dárci odvolat dar nebo v tom dárci zabránila vyšší moc (např. zemřel dříve, než stihl dar pro nevděk odvolat, ačkoliv tak prokazatelně chtěl učinit).[11] Dědic dárce může odvolat dar pro nevděk nejpozději do 1 roku od smrti dárce.[12]

Odvolání daru pro nevděk po uplynutí lhůt zakládá relativní neplatnost. Pokud obdarovaný namítne marné uplynutí lhůty, soud k odvolání daru nepřihlédne.[13]

„Daň z převodu nemovitostí“ neexistuje, ale finančnímu úřadu se nevyhnete

Pojďme se podívat na darování a daně. Daň z nabytí nemovitosti vás zajímat nemusí. Jednak se týkala v minulosti pouze úplatných převodů, a navíc byla v roce 2020 zrušena. Relevantní jsou daň z příjmu a daň z nemovitých věcí.

Daň z příjmu

Na obdarovaného čeká po nabytí daru povinnost zaplatit daň z příjmu upravenou v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Jak jsem již zmínila, darování nemovitosti je povětšinou aktuální mezi rodinnými příslušníky, anebo osobami obdobně blízkými. Proto ZDP v § 10 odst. 3 písm. c) uvádí výjimky, kdy je obdarovaný od daně osvobozen. V běžném životě je klíčové především osvobození bezúplatného příjmu nabytého:

• od příbuzného v linii přímé (prarodičů, rodičů, dětí, vnoučat apod.) a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, nebo
• od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu 1 roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na dárce odkázán výživou.

I když darovací smlouva obsahuje ustanovení, kde je vztah mezi dárcem a obdarovaným pro účel osvobození ve smyslu ZDP vysvětlen, finanční úřad (dále jen „FÚ“) vás může vyzvat k doložení důvodů pro osvobození. Pokud nejde o snadno průkazné příbuzenství, ale důvodem pro osvobození je např. ono min. jednoroční sdílení společně hospodařící domácnosti (viz výše), doporučujeme myslet dopředu a s předstihem shromáždit dostatek důkazů. Může jít o svědecké výpovědi nebo čestná prohlášení sousedů, dokumenty (výpisy z účtů, vyúčtování energií, daňové doklady za nákupy potravin nebo investic do domácnosti atd.) prokazující, že dárce a obdarovaný skutečně důvod pro osvobození naplnili.

Pakliže obdarovaný není osvobozen od daně z příjmu, budete si muset nechat vyhotovit odhad tržní ceny nemovitosti pro účely stanovení hodnoty nemovitosti, resp. výše daně z příjmu obdarovaného.

Oznámení nabytí osvobozeného daru s hodnotou přes 5.000.000,- Kč

Jestliže je darem nabytá nemovitost osvobozená od daně z příjmu a její hodnota převyšuje částku 5.000.000,- Kč, obdarovaný musí oznámit FÚ do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období[14]:

• výši příjmu odpovídající hodnotě nemovitosti,
• popis okolností nabytí příjmu (darování),
• datum vzniku příjmu.[15]

Oznámení můžete provést ústně do protokolu, datovou schránkou nebo neformálním dopisem. Využít můžete také nepovinný tiskopis č. 5252 Ministerstva financí. Zákon povinnou formu oznámení neukládá.

Pozor, ačkoliv se může zdát, že jde o formalitu, za nedodržení oznámení nabytí bezúplatného příjmu s hodnotou přes 5.000.000,- Kč vám může FÚ udělit vysokou pokutu ve výši:

• 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník tuto povinnost splnil po uplynutí lhůty, aniž by k tomu byl vyzván,
• 10 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník tuto povinnost splnil v náhradní lhůtě poté, co byl k tomu vyzván, nebo
• 15 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník nesplnil tuto povinnost ani v náhradní lhůtě.[16]

Jestliže nemovitost s hodnotou převyšující 5.000.000,- Kč nabyli manželé do SJM, nabytí daru FÚ oznámí jeden z manželů.[17]

Daň z nemovitých věcí

Darování nemovitosti nese pro smluvní strany důsledky také ve smyslu zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (dále jen „ZDzNV“).

Z pohledu dárce mohou nastat dvě situace:

1. Dárce v důsledku darování nemovitosti pozbyde vlastnické právo ke všem nemovitostem podléhajícím dani z nemovitých věcí (dále jen „DzNV“) v obvodu téhož FÚ. Dárce musí oznámit ztrátu postavení poplatníka FÚ nejpozději do 31. ledna následujícího roku.[18]
2. Dárce i po darování nemovitosti má v územním obvodu téhož FÚ další nemovitosti podléhající DzNV. Tehdy dárce podá nejpozději do 31. ledna nadcházejícího roku daňové nebo dílčí daňové přiznání.

Obdarovaný se nabytím daru stává poplatníkem každoroční DzNV a nejpozději do 31. ledna roku, na který daň platí, musí podat daňové přiznání. Přiznání k dani z nemovitých věcí se nepodává, pokud ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím (za které poplatník podal přiznání k dani z nemovitých věcí nebo daň byla stanovena z moci úřední) nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně.[19] Výpočet daně z nemovitosti a další detaily řeší podrobně ZDzNV.