epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    1. 11. 2004
    ID: 28944upozornění pro uživatele

    Domek není na prodej, ale na výměnu

    Ten, kdo bydlí ve svém a chce se natrvalo přestěhovat jinam, se většinou stane prodávajícím a brzy pak zase kupujícím. To určitě vyhovuje poradcům všeho druhu i státní pokladně. Stěhovavý vlastník totiž v takovém případě postupně absolvuje dvě transakce. Existuje však i jiné, úspornější řešení.

    Prodej nemovitosti a následná koupě jiné s sebou přinášejí nemalé transakční náklady. Dvě kupní smlouvy znamenají dvě odměny pro realitní kanceláře a právníky a ovšem i dvojí daň z převodu nemovitostí.

    I kdybychom vyhledávali kupce a pak zas prodejce sami, obešli se bez úschovy peněz a sami si sepsali smlouvy i návrhy na vklad do katastru (což celkem nelze doporučit), dani z převodu nemovitostí se nevyhneme.

    Převodní daň činí 5 % hodnoty převáděných nemovitostí a neosvobozuje od ní jakkoli dlouhá doba jejich vlastnictví. Celou dvacetinu hodnoty tedy inkasuje stát i v případě, že prodávající vlastnil domek třeba několik desetiletí. (U daně z příjmu fyzických osob existuje osvobození po pěti a někdy už po dvou letech vlastnictví nemovitosti.) O další procenta si řeknou realitní kanceláře. Odměny notářů a advokátů upravují příslušné vyhlášky ministerstva spravedlnosti. I mezi prodejem a koupí budeme muset nějak bydlet, uskladnit nábytek atd. Ne vždy se podaří zkoordinovat vše tak, abychom absolvovali jen jediné stěhování.

    Výhodná zkratka na cestě k bydlení

    Nikde ale není psáno, že k novému bydlení na jiném místě vede cesta jen přes dvě kupní smlouvy. Pokud se chystáme například z domku v Liberci do Brna, můžeme najít někoho, kdo se chystá k opačnému stěhování. Takových lidí bude jistě méně než zájemců o prostou koupi domku v Liberci, ale to nevadí – nám může stačit i jediný zájemce. Pokud se s ním dohodneme na směně našich nemovitostí, uzavřeme místo dvou kupních smluv jen jednu směnnou. Jaké by to mělo výhody?

    První výhoda je zřejmá: nepůjde o dvě transakce, ale jen o jednu. Každá transakce s sebou přináší rizika a my podstoupíme jen rizika spojená s uzavřením a realizací jediné smlouvy.

    Druhá výhoda spočívá v tom, že ke směně je zpravidla potřeba méně peněz. Doplácí se jen rozdíl v ceně. Pokud bude vůbec zapotřebí úvěr, půjčí si pouze jedna ze smluvních stran, a to nižší obnos než v případě dvou transakcí. Složí-li se peníze do notářské úschovy, půjde opět o nižší částku – za menší odměnu.

    Třetí výhoda bývá praktická: jde-li o obývané domky, odpadnou některé problémy se stěhováním. Nenastane ani etapa, kdy budeme mít peníze, ale žádnou nemovitost. Nebudeme tedy muset hledat bydlení v hotelu či u příbuzných. Stěhování bude „vzájemné“, v ideálním případě postačí jediná stěhovací firma, která vytíží vozy k cestě tam i zpět.

    A konečně čtvrtá výhoda: směna sníží daň z převodu nemovitostí. Kdybychom prodávali milionový domek v Liberci a následně kupovali za dva miliony domek v Brně, inkasoval by finanční úřad pět procent ze tří milionů, tedy celkem 150 000 Kč.

    O směně nemovitostí však pro účely daně z převodu nemovitostí platí: „Vyměňují-li se nemovitosti, považují se jejich vzájemné převody za jeden převod.

    Daň se vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší.“ To znamená, že v souvislosti se směnou uvedených domků si přijde státní pokladna „jen“ na 100 000 Kč. Úspora u výměny se tedy rovná 5 procentům hodnoty té ze směňovaných nemovitostí, která je levnější.

    U výměny jsou poplatníky převodní daně převodce i nabyvatel: platit daň jsou povinni společně a nerozdílně.

    Málo pravděpodobnou variantu, že směňované nemovitosti mají zcela identickou hodnotu, daňový zákon výslovně neřeší. Stejně tak se nezmiňuje o ojedinělých vícesměnách.

    Vlastník může směnit cokoliv

    Mnohé realitní kanceláře se směnami nemovitostí vůbec nezabývají. Jde o netypickou transakci. To však neznamená, že se nemůžeme pokusit nalézt smluvního partnera sami. Vždyť například k inzerci v místním tisku (natož na internetu) už dávno není potřeba cestovat do příslušné lokality.

    Právní úprava směny nemovitostí se netýká jen transakcí „dům za dům“. Platí i pro výměnu domku za byt ve vlastnictví či za stavební parcelu. Směňovat (s úsporou na dani a na jiných transakčních nákladech) lze zkrátka jakékoliv nemovitosti, včetně těch, které se nezapisují do katastru; i z jejich převodu se totiž obvykle platí 5% převodní daň.

    Směnná smlouva je tedy použitelným instrumentem i na časté cestě „z bytu do domku“ – samozřejmě jen z bytu, jehož jsme vlastníky – případně při putování „z bytu na stavební parcelu“. Na cestě z družstevního, natož z běžného nájemního bytu do domku či na parcelu, ovšem nelze směnnou smlouvu nikdy použít. Ta se může týkat jen věcí ve vlastnictví účastníků.

    Nemovitost lze vyměnit i za více nemovitostí, ba i za jinou věc než nemovitou: v úvahu by připadaly zřejmě jen věci dražší, třeba automobily, obrazy a starožitnosti – v takovém případě ovšem na převodní dani neušetříme (úspora se týká pouze výměny nemovitostí).

    Jak to je se směnnou smlouvou

    Český občanský zákoník věnuje směnné smlouvě jediný paragraf (§ 611), podle kterého se na směnnou smlouvu přiměřeně použijí ustanovení o smlouvě kupní.

     

    Celý text článku naleznete zde.

     

    text: Dan Holubkov

    zdroj: Můj dům 10/2003  - Dům a byt



    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    redakce (kp)
    1. 11. 2004

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Společná domácnost
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Obchodní vedení společnosti
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.