epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    1. 11. 2004
    ID: 28944upozornění pro uživatele

    Domek není na prodej, ale na výměnu

    Ten, kdo bydlí ve svém a chce se natrvalo přestěhovat jinam, se většinou stane prodávajícím a brzy pak zase kupujícím. To určitě vyhovuje poradcům všeho druhu i státní pokladně. Stěhovavý vlastník totiž v takovém případě postupně absolvuje dvě transakce. Existuje však i jiné, úspornější řešení.

    Prodej nemovitosti a následná koupě jiné s sebou přinášejí nemalé transakční náklady. Dvě kupní smlouvy znamenají dvě odměny pro realitní kanceláře a právníky a ovšem i dvojí daň z převodu nemovitostí.

    I kdybychom vyhledávali kupce a pak zas prodejce sami, obešli se bez úschovy peněz a sami si sepsali smlouvy i návrhy na vklad do katastru (což celkem nelze doporučit), dani z převodu nemovitostí se nevyhneme.

    Převodní daň činí 5 % hodnoty převáděných nemovitostí a neosvobozuje od ní jakkoli dlouhá doba jejich vlastnictví. Celou dvacetinu hodnoty tedy inkasuje stát i v případě, že prodávající vlastnil domek třeba několik desetiletí. (U daně z příjmu fyzických osob existuje osvobození po pěti a někdy už po dvou letech vlastnictví nemovitosti.) O další procenta si řeknou realitní kanceláře. Odměny notářů a advokátů upravují příslušné vyhlášky ministerstva spravedlnosti. I mezi prodejem a koupí budeme muset nějak bydlet, uskladnit nábytek atd. Ne vždy se podaří zkoordinovat vše tak, abychom absolvovali jen jediné stěhování.

    Výhodná zkratka na cestě k bydlení

    Nikde ale není psáno, že k novému bydlení na jiném místě vede cesta jen přes dvě kupní smlouvy. Pokud se chystáme například z domku v Liberci do Brna, můžeme najít někoho, kdo se chystá k opačnému stěhování. Takových lidí bude jistě méně než zájemců o prostou koupi domku v Liberci, ale to nevadí – nám může stačit i jediný zájemce. Pokud se s ním dohodneme na směně našich nemovitostí, uzavřeme místo dvou kupních smluv jen jednu směnnou. Jaké by to mělo výhody?

    První výhoda je zřejmá: nepůjde o dvě transakce, ale jen o jednu. Každá transakce s sebou přináší rizika a my podstoupíme jen rizika spojená s uzavřením a realizací jediné smlouvy.

    Druhá výhoda spočívá v tom, že ke směně je zpravidla potřeba méně peněz. Doplácí se jen rozdíl v ceně. Pokud bude vůbec zapotřebí úvěr, půjčí si pouze jedna ze smluvních stran, a to nižší obnos než v případě dvou transakcí. Složí-li se peníze do notářské úschovy, půjde opět o nižší částku – za menší odměnu.

    Třetí výhoda bývá praktická: jde-li o obývané domky, odpadnou některé problémy se stěhováním. Nenastane ani etapa, kdy budeme mít peníze, ale žádnou nemovitost. Nebudeme tedy muset hledat bydlení v hotelu či u příbuzných. Stěhování bude „vzájemné“, v ideálním případě postačí jediná stěhovací firma, která vytíží vozy k cestě tam i zpět.

    A konečně čtvrtá výhoda: směna sníží daň z převodu nemovitostí. Kdybychom prodávali milionový domek v Liberci a následně kupovali za dva miliony domek v Brně, inkasoval by finanční úřad pět procent ze tří milionů, tedy celkem 150 000 Kč.

    O směně nemovitostí však pro účely daně z převodu nemovitostí platí: „Vyměňují-li se nemovitosti, považují se jejich vzájemné převody za jeden převod.

    Daň se vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší.“ To znamená, že v souvislosti se směnou uvedených domků si přijde státní pokladna „jen“ na 100 000 Kč. Úspora u výměny se tedy rovná 5 procentům hodnoty té ze směňovaných nemovitostí, která je levnější.

    U výměny jsou poplatníky převodní daně převodce i nabyvatel: platit daň jsou povinni společně a nerozdílně.

    Málo pravděpodobnou variantu, že směňované nemovitosti mají zcela identickou hodnotu, daňový zákon výslovně neřeší. Stejně tak se nezmiňuje o ojedinělých vícesměnách.

    Vlastník může směnit cokoliv

    Mnohé realitní kanceláře se směnami nemovitostí vůbec nezabývají. Jde o netypickou transakci. To však neznamená, že se nemůžeme pokusit nalézt smluvního partnera sami. Vždyť například k inzerci v místním tisku (natož na internetu) už dávno není potřeba cestovat do příslušné lokality.

    Právní úprava směny nemovitostí se netýká jen transakcí „dům za dům“. Platí i pro výměnu domku za byt ve vlastnictví či za stavební parcelu. Směňovat (s úsporou na dani a na jiných transakčních nákladech) lze zkrátka jakékoliv nemovitosti, včetně těch, které se nezapisují do katastru; i z jejich převodu se totiž obvykle platí 5% převodní daň.

    Směnná smlouva je tedy použitelným instrumentem i na časté cestě „z bytu do domku“ – samozřejmě jen z bytu, jehož jsme vlastníky – případně při putování „z bytu na stavební parcelu“. Na cestě z družstevního, natož z běžného nájemního bytu do domku či na parcelu, ovšem nelze směnnou smlouvu nikdy použít. Ta se může týkat jen věcí ve vlastnictví účastníků.

    Nemovitost lze vyměnit i za více nemovitostí, ba i za jinou věc než nemovitou: v úvahu by připadaly zřejmě jen věci dražší, třeba automobily, obrazy a starožitnosti – v takovém případě ovšem na převodní dani neušetříme (úspora se týká pouze výměny nemovitostí).

    Jak to je se směnnou smlouvou

    Český občanský zákoník věnuje směnné smlouvě jediný paragraf (§ 611), podle kterého se na směnnou smlouvu přiměřeně použijí ustanovení o smlouvě kupní.

     

    Celý text článku naleznete zde.

     

    text: Dan Holubkov

    zdroj: Můj dům 10/2003  - Dům a byt



    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    redakce (kp)
    1. 11. 2004

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.06.2025Rozvod s mezinárodním prvkem (online - živé vysílání) - 17.6.2025
    • 17.06.2025Bitcoin jako součást finanční strategie společnosti (online - živé vysílání) - 17.6.2025
    • 20.06.2025Nový stavební zákon – aktuální judikatura (online - živé vysílání) - 20.6.2025
    • 24.06.2025Změny v aktuální rozhodovací praxi ÚOHS - pro zadavatele - PRAKTICKY! (online - živé vysílání) - 24.6.2025
    • 24.06.2025Flexibilní pracovní doba – Ne vždy musí zaměstnanci pracovat ve standardních pevných či pravidelných směnách! (online - živé vysílání) - 24.6.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
    • Byznys a paragrafy, díl 11.: Pracovněprávní nástrahy (nejen) léta pro zaměstnavatele
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • 10 otázek pro ... Filipa Seiferta
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Byznys a paragrafy, díl 11.: Pracovněprávní nástrahy (nejen) léta pro zaměstnavatele
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • Zákaz doložek mlčenlivosti o mzdě, zrušení povinných vstupní lékařských prohlídek u nerizikových prací a navýšení podpory v nezaměstnanosti aneb flexinovela zákoníku práce není jen o změnách ve zkušební či výpovědní době
    • Výpověď z pracovního poměru z důvodu neomluveného zameškání jedné směny
    • Provozovatel e-shopu Rohlik.cz uspěl u NSS: Případ údajného švarcsystému musí soud posoudit znovu!
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Posouzení intenzity porušení pracovních povinností zaměstnance – komentář k rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky
    • Vexatorní podání jako neodvratitelný důsledek rozvoje AI

    Soudní rozhodnutí

    Majetková podstata

    V řízení o určení neúčinnosti smlouvy, kterou dlužník uzavřel s dalšími osobami, není insolvenční správce oprávněn ani povinen podat odpůrčí žalobu proti těmto osobám jen...

    Osvobození od placení zbytku dluhů (exkluzivně pro předplatitele)

    Pohledávka věřitele vůči (insolvenčnímu) dlužníku, na kterou se vztahuje rozhodnutí insolvenčního soudu o přiznání osvobození od placení zbytku pohledávek, vydané podle § 414...

    Ověření podpisu advokátem (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li prohlášení o pravosti podpisu jiné osoby učiněno advokátem a má-li všechny náležitosti stanovené § 25a odst. 2 zákona o advokacii, nahrazuje takové prohlášení úřední...

    Pohledávka vyloučená z uspokojení (exkluzivně pro předplatitele)

    Příspěvek do garančního fondu dle § 4 odst. 1 zákona  č. 168/1999 Sb. nemá charakter mimosmluvní sankce postihující majetek dlužníka (ve smyslu § 170 písm. d/ insolvenčního...

    Škoda a identifikace poškozeného (exkluzivně pro předplatitele)

    Reflexní škoda je odvozená od škody vzniklé na majetku obchodní společnosti, tudíž existence škody na majetku společníka či akcionáře je závislá na existenci škody na majetku...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.