epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    21. 1. 2016
    ID: 100175upozornění pro uživatele

    Jak může být právně jednoduché řešení velice obtížně politicky prosaditelné

    Několik málo slov k otázce, která je na jednu stranu právně velice snadno řešitelná a na stranu druhou pak politicky pouze těžko prosaditelná. Tato krátká stať se bude týkat zvyšování nájemného v obecních bytech.

     
    JUDr. Vojtěch Mihalík, advokát
     
    Pro potřeby tohoto článku bude jako příklad použito město Mikulov, které vlastní cca 350 bytů, jež pronajímá, a ze kterých se snaží mít co nejvyšší profit – tedy příjem do rozpočtu obce. Autor tohoto článku má však za to, že uvedená problematika se může týkat kterékoliv jiné obce (nejen) České republiky.

    Z uvedených tří set padesáti bytů slouží přibližně desítka k řešení aktuální bytové potřeby lidí v nouzi. Jedná se např. matky s dětmi, které pro násilí manžela tohoto opustily apod. Okolo 40 až 50 bytů se podařilo pronajmout v dražbě, ve které je možno získat byt na základě obálkové metody (nenechte se zmást a rozumějte nabídku učiněnou v uzavřené obálce, která je otevřena před ustanovenou komisí, kdy uspěje nejvyšší nabízené nájemné, které zároveň musí být vyšší než minimální nájemné městem požadované). Drtivá většina ze zbylých tří set bytů je pronajato již historicky, a to za cenu odpovídající svou výší regulovanému nájemnému, které činí měsíčně 47,08 Kč/m2 plochy bytu. Ve městě Mikulov se tedy nacházejí šťastlivci, kteří za byt o podlahové ploše 100 m2, v solidním stavu, v domě nacházejícím se v samotném centru města zaplatí měsíčně částku, jež nepřesáhne svou výší pět tisíc korun českých, o čemž si samozřejmě ten, koho se toto netýká, může nechat pouze zdát. Nutno připomenout, že tato výhoda neprospívá pouze potřebným, neboť tyto byty užívají osoby z různých sociálních skupin.

    Soukromý vlastník by výše popsanou záležitost zcela jistě řešil a neměl by zájem dotovat bytovou potřebu svého nájemce, od které by přijímal plnění stačící tak možná na běžnou údržbu bytu a pro vytvoření úspor pro případné krizové a havarijní situace. Takovýto stav v našem ilustrativním městě probíhá již notnou řadu let. Samozřejmě že smlouva o dohodě o možném zvyšování nájemného vůbec nehovoří. Skutečností je, že „starý“ občanský zákoník o zvyšování ze zákona mlčel, kdy ve svém § 696 odst. 1 pouze stanovoval, že nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. Absenci právního předpisu, který by zvyšování nájemného umožňoval, kritizoval mj. Ústavní soud, který tento stav posoudil za nesouladný se základními lidskými právy (zejm. s právem pronajímatelů vlastnit majetek), kdy obecným soudům fakticky nařídil, aby žaloby pronajímatelů na zvýšení nájemného nezamítaly (nález Ústavního soudu ze dne 28.2.2006, Pl. ÚS 20/05). Ano, samozřejmě se nedalo čekat, že by municipální moc, byť nadaná odborným aparátem, přehnaně studovala judikaturu Ústavního soudu a pouštěla se do dobrodružství spojených s žalobami na své občany neopřenými o výslovná ustanovení právního řádu. V příkladmo uvedeném městě Mikulov pak ke zvyšování nájemného nedocházelo ani na základě zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, za což možná mohl i složitější postup při zvyšování nájemného, který byl tímto právním předpisem (jak již ostatně jeho název napovídá) upravován.

    Obce jako je město Mikulov dostaly do svých rukou velmi silnou kartu v boji za vyšší příjmy do obecních rozpočtů – občanský zákoník a jeho pravidla upravující nájem bytů. Byť mohou být názory na tento právní předpis rozporuplné (a popravdě také jsou), v otázce zvyšování nájemného je tato úprava (dle mého názoru) výborná, a to právě i ve vztahu k obcím jakožto pronajímatelům, které v této otázce nevystupují pouze jako tržní subjekt, avšak jako osoba, která má za povinnost (i) péči o potřeby svých občanů.

    Jelikož účinnost občanského zákoníku vpadla do nesčetného množství již běžících nájemních smluv, nedá se očekávat, že by se v těchto objevovalo ustanovení, ve kterém by byla sjednána možnost zvyšovat nájemné tak, jak v současnosti předpokládá § 2248 občanského zákoníku. V tomto případě tak na scénu nastupuje § 2249 tohoto právního předpisu, obsahující velice jednoduchý a „uživatelský příjemný“ přístup k této problematice. Obci jako pronajímateli se nabízí slušným, milým a příjemným dopisem oslovit nájemce, kteří užívají byty v jeho vlastnictví, s tím, že tito jsou žádání o zamyšlení nad otázkou, zda-li by zvážili souhlas se zvýšením nájemného. Maximálně by se pak mohlo jednat o nárůst o 20%, kdy se zároveň jedná o nejvyššího možnou míru za dobu tří let, kdy vzhledem k tomu, že zvyšování dle občanského zákoníku logicky nebylo doposud využito, může tento strop být uplatněn okamžitě tak, aby administrativa obce a zároveň samotní nájemci nebyli opakovanými žádostmi o dobrovolné zvýšení nájemného zbytečně zatěžováni. Zvyšování nájemného dohodou pak probíhá o značně nízké částky. V příkladném městě Mikulov hovoříme u nejníže stanovené míry nájemného o měsíčním nárůstu v částce 9,42 Kč/m2 podlahové plochy bytu, kdy tak nájemné po zvýšení činí 56,45 Kč/m2/měsíc, což je nadále značný rozdíl oproti tržně získávanému nájemnému (cca 100 Kč/m2). Při porovnání uvedených cifer je evidentní, že obec nemůže (dobře – neměla by) být nařčena z nelidského přístupu ke svým občanům. Zároveň se však nejedná o konečnou stanici zvyšování nájemného. Nájemci jsou v tomto ohledu přitlačeni ke zdi, neboť by nadepsaný slušný a přívětivý dopis obce neměli okamžitě roztrhat či hodit do koše (jak k tomu v takových situacích občas dochází), ale v jejich vlastním a nejlepším zájmu je reagovat, a to stejně zdvořile a zejm. uctivě a s poděkování přijmout tuto velkorysou nabídku, která obci přinese několik korun do rozpočtu navíc (dle počtu bytů se nakonec může jednat o zajímavý příjem, který může být do samotných bytů zpětně investován), kdy zároveň z výše uvedených hodnot evidentně vyplývá, že nájemce je nadále oprávněn k využívání městského majetku za velice výhodných podmínek. Každý alespoň trochu znající přirozené lidské jednání dokáže odhadnout, že i přes veškerá upozornění a analýzu právního řádu, jež by dopis obce zcela jistě obsahoval, se najde celá řada nájemců, kteří reagovat jednoduše nebudou. Tím však odpadají veškerá omezení na straně pronajímatele a jím požadovaném nájemném, neboť tento se při „nereakci“ či odmítnutí jeho nabídky ze strany nájemce, může obrátit na soud, přičemž nyní může soud toto určit až v částce, která je v daném místě a čase obvyklá. Ve městě Mikulově by se tak nájemci pozitivně nereagující a nájemné navržené městem neschvalující měli připravit na autoritativní určení nájemného v částce dosahující 100,-Kč/m2, což je již zcela evidentně značný rozdíl. Navíc – soud zvýšení nájemného přizná s účinky ode dne podání návrhu soudu, což při rychlosti rozhodování některých soudů může na straně nájemce znamenat vznik značného dluhu vůči pronajímateli.

    Obec se pak při nájemném určeném soudem může proti své „nelidskosti“ a „chtivosti“ bránit s odkazem na návrh, který směřoval k symbolickému zvýšení nájemného, který nebyl nájemcem akceptován, kdy tak obci nezbylo jiného řešení než se obrátit na soud, který následně rozhodl zcela dle intencí uvedených v zákoně. Dá se očekávat, že určitá část voličstva to nepochopí či jednoduše pochopit nebude chtít, kdy však i tato menšina může být velice hlasitá a své představitele od uvedeného postupu odradit. Já však doufám, že se zvolení zástupci nezaleknou, budou jednat skutečně v zájmu obcí a hospodárně, a že pomocí tohoto velmi dobrého ustanovení občanského zákoníku napraví nespravedlivý stav, který v současnosti v mnohých obcích panuje. Minimálně v obci Mikulov.


    JUDr. Vojtěch Mihalík,
    advokát


    JUDr. Vojtěch Mihalík, advokát

    J. Palacha 121/8
    690 02 Břeclav

    Tel.:    +420 721 874 100
    e-mail:    mihalik@akmihalik.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    JUDr. Vojtěch Mihalík
    21. 1. 2016
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Změna moderace smluvní pokuty jako další rána pro věřitele
    • DAC7 aneb nová oznamovací povinnost pro provozovatele platforem
    • Fotovoltaické elektrárny – budoucí regulace a dotace
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu energetického zákona
    • Místní koeficient daně z nemovitých věcí stanovený v části obce
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Odmítnutí poskytnutí informace ve světle Nálezu ÚS sp. zn. IV. ÚS 3208/16
    • Správní právo - budeme byrokraticky slučovat obce?
    • Správní právo trestní: Občanské soužití a nepravdivé obvinění z přestupku[1]
    • Přezkum prohlášení o dráze aneb soukromoprávní věc ve správním soudnictví
    • „Válka“ soudů aneb Právo právnické osoby na odčinění nemajetkové újmy způsobené zásahem do její pověsti ve světle nejnovějšího rozhodnutí Městského soudu v Praze

    Související produkty

    Online kurzy

    • Ustavující zasedání zastupitelstva obce
    • Jsem zastupitelem, co teď?
    • Aktuality z práva veřejných zakázek (únor 2022)
    • Aktuality z práva veřejných zakázek (leden 2022)
    • Nový stavební zákon - Jak zvládnout přechodné období - 5. díl - Plánovací smlouvy
    Lektoři kurzů
    Mgr. Lukáš Sommer
    Mgr. Lukáš Sommer
    Kurzy lektora
    JUDr. Mgr. Filip Rigel, Ph.D.
    JUDr. Mgr. Filip Rigel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr.  František Málek
    Mgr. František Málek
    Kurzy lektora
    Mgr. Lukáš Rothanzl
    Mgr. Lukáš Rothanzl
    Kurzy lektora
    JUDr. Mgr. Lukáš Váňa, Ph.D.
    JUDr. Mgr. Lukáš Váňa, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Ing. Alexander Novák, LL.M.
    Ing. Alexander Novák, LL.M.
    Kurzy lektora
    Mgr. Lucie Žilková
    Mgr. Lucie Žilková
    Kurzy lektora
    Ing. Hilda Gajdošová
    Ing. Hilda Gajdošová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Nové podmínky výkonu funkce člena voleného orgánu a zřízení evidence vyloučených osob
    • Pořizování nově upisovaných akcií jako veřejná zakázka? Už snad ne
    • Právní aspekty vícestranné směny nemovitostí
    • Doručování v pracovním právu e-mailem?
    • Karanténa byla postavena na roveň dočasné pracovní neschopnosti - je ochrannou dobou a platí během ní zákaz výpovědi (i když s výjimkami)
    • Náhrada škody zaměstnancem, břemeno tvrzení, břemeno důkazní
    • Zánik ručení jednatele za dluhy společnosti z důvodu promlčení
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Nové podmínky výkonu funkce člena voleného orgánu a zřízení evidence vyloučených osob
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Trestněprávní důsledky nerespektování věcného břemene
    • Doručování v pracovním právu e-mailem?
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Dlužník, oddlužení, IČO a datová schránka?
    • Nové pojetí moderace smluvní pokuty podle Nejvyššího soudu
    • Míra odpovědnosti zaměstnavatele při řešení pracovních úrazů
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Dlouhodobé pozbytí zdravotní způsobilosti zaměstnance z pohledu zaměstnavatele
    • Nové podmínky výkonu funkce člena voleného orgánu a zřízení evidence vyloučených osob
    • Obvyklé vybavení rodinné domácnosti
    • Změna moderace smluvní pokuty jako další rána pro věřitele
    • Novela zákoníku práce a (zdánlivá) předvídatelnost vztahů z dohod (DPP a DPČ)
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Nesprávné právní posouzení věci důvodem pro obnovu řízení

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Dokazování – zpožděný let (exkluzivně pro předplatitele)

    Zákonem stanovená částka nemůže být absolutní či jedinou mezní hranicí pro připuštění ústavněprávního přezkumu ve výjimečných případech zásadních pochybení orgánů...

    Náhrada škody zaměstnancem, břemeno tvrzení, břemeno důkazní

    Zákonem stanovený zákaz používat pro svou osobní potřebu výrobní a pracovní prostředky zaměstnavatele je absolutní; stanovení rozsahu souhlasu k použití výrobních a pracovních...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o péči o nezletilé jsou obecné soudy povinny vyvarovat se paušálních (a v obecné rovině nevalidních) argumentů proti střídavé péči jako je útlý věk dítěte,...

    Svoboda projevu (exkluzivně pro předplatitele)

    Politický projev požívá nejvyšší ochrany, neboť možnost kohokoli vyjádřit se bez strachu z postihu k věcem veřejným a vynášet o nich hodnotící soudy je klíčová pro řádné...

    Vyloučení soudce (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní stížnost směřující proti usnesení soudu, kterým bylo rozhodnuto, že soudce není vyloučen z projednání a rozhodnutí věci, o níž má rozhodovat nebo v ní má činit úkony...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.