epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    9. 5. 2014
    ID: 94175upozornění pro uživatele

    Je třeba souhlasu pronajímatele při převodu obchodního závodu?

    Zákon 513/1991 Sb., obchodní zákoník, upravoval prodej podniku v ust. § 476 a násl., přičemž předmětná Smlouva o prodeji podniku patřila mezi tzv. absolutní obchody a její úprava se vyznačovala poměrně významným podílem ustanovení kogentní povahy. Základní princip, na kterém byla uvedená právní úprava převodu podniku postavena, byla zásada komplexnosti přechodu práv a závazků souvisejících s prodávaným podnikem (bez ohledu na to, zda mají obchodněprávní povahu), a to se zákonem stanovenými a postupem času i judikovanými výjimkami, týkajícími se přechodu práv a povinností veřejnoprávní povahy[1].

     
     Advokátní kancelář Perthen, Perthenová, Švadlena a partneři s.r.o.  ( PPS ADVOKÁTI )
     
    Výše uvedená zásada přechodu všech soukromoprávních práv a závazků náležejících k podniku, resp. nově dle ust. § 502 NOZ[2] k obchodnímu závodu (dále jen jako „závod“), by měla být zachována i v nové právní úpravě účinné od 1.1.2014, která je obsažena v ust. § 2175 a násl. NOZ „Zvláštní ustanovení o koupi závodu“[3]. V ust. § 2175 odst. 1 NOZ se uvádí, že: „Koupí závodu nabývá kupující vše, co k závodu jako celku náleží.“ Dle důvodové zprávy k NOZ toto „Základní ustanovení vyjadřuje zásadu, že tímto způsobem koupě nabývá kupující závod jako celek[4]“.

    Do obecně přijímaného názoru o jednotě přechodu veškerých soukromoprávních práv a povinností souvisejících s převáděným závodem však vnáší značnou nejistotu ust. § 2307 odst. 1 NOZ, který obsahuje úpravu Převodu nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Podle citovaného ustanovení může nájemce převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží, pouze s předchozím souhlasem pronajímatele. Zákon dále stanoví, že souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu.

    Předmětné ust. § 2307 odst. 1 budí v právní praxi značné rozpaky, a to právě s ohledem na jeho možnou aplikaci a dopad při prodeji závodu.

    NOZ neobsahuje definici pojmu „převod podnikatelské činnosti“, je však zřejmé, že podnikatelská činnost jako taková, resp. oprávnění k jejímu výkonu je samo o sobě nepřevoditelné[5]. Převáděny vždy budou hmotné a nehmotné složky podnikání. Takový převod je typický v zásadě pouze a právě pro převod závodu a z podstaty věci tak lze usuzovat, že pokud zákonodárce zvláštní ustanovení o převodu nájmu prostoru sloužícího k podnikání zakotvil, měl v úmyslu, aby předmětné ustanovení bylo aplikováno právě a rovněž v rámci převodu závodu.

    O úmyslu zákonodárce se však lze pouze dohadovat, když v důvodové zprávě je k ust. § 2307 NOZ uvedeno toliko: „Zvláštní povaha činnosti prováděné v prostoru sloužícím podnikání vyžaduje zvláštní úpravu dispozic s takovým prostorem. Předpokládá se, že s prostory sloužícími podnikání disponují právě podnikatelé.“

    Přestože aplikace ust. § 2307 NOZ na prodej závodu představuje poměrně zásadní prolomení principu jednoty přechodu práv a povinností souvisejících s převáděným závodem a rovněž výraznou komplikaci pro smluvní strany takového převodu, domnívám se, že v tuto chvíli neexistuje ustanovení či jednoznačný argument, který by jeho aplikaci mohl vyloučit.

    K totožnému závěru dospívají i JUDr. Eva Kabelková a JUDr. Hana Dejlová, Ph.D., LL.M., když v komentáři k ust. § 2307 NOZ uvádí: „Zatímco tedy obchodní závod, pobočku či jen vybavení předmětu nájmu může nájemce převést na jiného bez omezení, svá uživatelská práva předmětu nájmu, a tedy právo provozovat s nabytým majetkem podnikatelskou činnost v předmětu nájmu může na nabyvatele tohoto majetku převést jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Tato úprava koresponduje se základními právy vlastníka zakotvenými v § 1012, podle kterého má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Neudělením souhlasu s převodem nájmu tedy pronajímatel vykonává své právo vyloučit nabyvatele složek sloužících původnímu nájemci k provozování podnikatelské činnosti v předmětu nájmu z užívání předmětu nájmu. Vzhledem k tomu, že se jedná o výkon jednoho ze základních práv vlastníka, je zcela nerozhodné, zda má pronajímatel pro neudělení souhlasu s převodem nájmu vážné či vůbec nějaké důvody. Jeho nesouhlas nemůže být nahrazen ani soudem.“ [6]
     
    Zcela opačný závěr je však uveřejněn na internetových stránkách Ministerstva spravedlnosti ČR, : „Při prodeji závodu se ustanovení § 2307 NOZ neuplatní. Smlouva o koupi závodu je v tomto ohledu zvláštní úpravou, neboť se jí nepřevádí pouze podnikatelská činnost vykonávaná v pronajatých prostorách, ale závod jako celek. Podle ustanovení § 2175 odst. 1 NOZ koupí závodu nabývá kupující vše, co k závodu jako celku náleží, tj. i právo užívat prostory k podnikání. K uzavření smlouvy o  koupi závodu, jejíž součástí je i právo užívat prostory sloužící k podnikání na  základě nájemní smlouvy, se souhlas pronajímatele ze zákona nevyžaduje.“[7]

    K výše uvedenému „výkladovému stanovisku“ Ministerstva spravedlnosti bych se s ohledem na potřeby praxe velice rád přiklonil, pokud by však toto bylo jakkoliv relevantně odůvodněno. Předmětné stanovisko se totiž mimo jiné dostává do rozporu s výše citovanou důvodovou zprávou, kde je uvedeno, že Smlouva o koupi závodu není zvláštním smluvním typem, ale jedná se pouze o variantu koupě. Římskoprávní zásada Lex specialis derogat legi generali pak může být v daném případě jen stěží aplikována, když není vůbec zřejmé, proč by „Zvláštní ustanovení o koupi závodu“ obsažená v Pododdíle 6. Oddílu 2. Koupě měla být speciální právní úpravou ke „Zvláštním ustanovením o nájmu prostoru sloužícího k podnikání“ obsaženým v Pododdíle 3. Oddílu 3. Nájem. Je totiž zřejmé, že z hlediska systematiky zákona se jedná o ustanovení zcela stejné obecnosti a právní síly. Vyloučení aplikace ustanovení o převodu nájmu prostoru sloužícího podnikání při prodeji závodu by tak bylo nezbytné učinit v rámci některé z předmětných dvou právních úprav výslovně. Vyloučení aplikace ustanovení o převodu nájmu prostoru sloužícího podnikání při prodeji závodu pak nelze opřít ani o výklad teleologický, když s ohledem na výše uvedené nepřicházejí vedle prodeje závodu v praxi v úvahu téměř žádné jiné případy, kdy by mělo docházet k „převodu nájmu v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti“. 

    Dokud však není tato otázka v NOZ výslovně řešena, resp. neexistuje alespoň relevantní judikatura vyšších soudů, nelze se na neodůvodněné stanovisko uveřejněné na stránkách Ministerstva spravedlnosti spoléhat a naopak lze z důvodu právní jistoty doporučit, aby si prodávající – nájemce souhlas pronajímatele při prodeji závodu vždy vyžádal, resp. aby kupující na existenci takového souhlasu vždy výslovně trval. Jelikož ust. § 2307 NOZ ohledně náležitostí souhlasu pronajímatele stanoví pouze toliko, že se musí jednat o souhlas písemný a předchozí, lze dále doporučit, aby si nájemci při nově uzavíraných smlouvách o nájmu prostor sloužících k podnikání tento souhlas předem opatřili již při uzavírání předmětné nájemní smlouvy, čímž se do budoucna vyhnou případným komplikacím při prodeji svého závodu. Zákonodárce šel totiž při ochraně práv pronajímatele tak daleko, že rozhodnutí o udělení souhlasu s převodem nájmu ponechává zcela na vůli pronajímatele bez jakýchkoliv limitací možnosti odepření tohoto souhlasu.


    Mgr. Jan Lipavský

    Mgr. Jan Lipavský,
    advokát

    Mgr. Tereza Kolářová,
    advokátka


    Advokátní kancelář Perthen, Perthenová, Švadlena a partneři s.r.o.
     
    Velké náměstí 135/19
    500 02  Hradec Králové

    Tel.: +420 495 512 831-2
    Fax: +420 495 512 838
    e-mail: pps@ppsadvokati.cz

    PFR 2013

    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] viz. např. Usnesení Ústavního soudu ze dne 15.1.1999 sp.zn. IV. ÚS 499/98
    [2] zkratka „NOZ“ je v textu užívána pro zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění
    [3] Dle důvodové zprávy k ust. § 2175 NOZ není „důvod konstruovat zvláštní (samostatný) smluvní typ, když prodej závodu je variantou koupě a do NOZ stačí zapracovat odchylky od obecné úpravy nebo její doplnění o speciální ustanovení“.
    [4] viz. strana 485 důvodové zprávy k NOZ, dostupné na www, k dispozici >>> zde.
    [5] viz. např. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.7.2013, sp.zn. 23 Cdo 4193/2011
    [6] viz. Kabelková, E., Dejlová, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 382 až 383 s.
    [7] viz. dostupné na www, k dispozici >>> zde.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jan Lipavský, Mgr. Tereza Kolářová ( Perthen, Perthenová, Švadlena a partneři )
    9. 5. 2014

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.