epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    13. 10. 2017
    ID: 106470upozornění pro uživatele

    Jednostranné zvyšování nájemného bytu podle nového občanského zákoníku vs. regulované nájemné

    Mohlo by se zdát, že nová právní úprava jednostranného zvyšování nájemného bytu pronajímatelem nevyvolává v praxi přílišné komplikace z hlediska výkladu. V některých případech však může být i toto zvýšení komplikované.

     
     DBK PARTNERS, advokátní kancelář, s.r.o.
     
    K právní úpravě

    Podle ust. § 2249 odst. 1 - 3 zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „
    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    občanský zákoník”), platí, že zvyšovat nájemné bytu lze následujícím způsobem.

    (1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
    (2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
    (3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.


    Tento postup je v zásadě obdobný jako za minulé právní úpravy dle ust. § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, jen s tím rozdílem, že lze zvyšovat pouze o 20 % v souhrnu za tři roky. Toto nové pravidlo bylo v důvodové zprávě k návrhu ust. § 2249 občanského zákoníku odůvodněno následujícím způsobem.

    „Limit omezující zvýšení nájemného nanejvýš o 20 % za poslední tři roky je stanoven zejména proto, aby se zabránilo lákat nájemce na nízké nájemné, výrazně nižší než srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, a poté je skokově zvýšit.”

    Nakolik by takovému klamání nájemců mohlo v praxi skutečně docházet, ponechme nyní stranou. Podstatné je, že pronajímatel je nyní omezen nejen obvyklou výší nájemného, ale i touto limitací, což může vést k jen velmi pomalému zvyšování nájemného, pokud je pro daný byt z nějakého důvodu stanoveno nájemné, které je výrazně nižší než nájemné obvyklé v místě a čase. Tak je tomu zejména v případech, kdy nájemné bylo již historicky stanoveno cenovým předpisem, tj. jde o přetrvávající regulované nájemné. Šlo např. o regulaci ve vyhlášce Ministerstva financí 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, účinné v různých zněních v období od 1.1.1994 od 31.12.2001.

    Pro případy, kdy regulované nájemné z nějakého důvodu stále trvá, existuje přechodné ustanovení § 3074 odst. 2 občanského zákoníku, které stanoví:

    Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

    Díky tomuto platí, že v případě přetrvávajícího regulovaného nájemného není pronajímatel poškozen omezujícím ustanovením § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, neboť se na něj toto ustanovení neuplatní. Má tedy možnost zvýšit nájemné rovnou na míru obvyklou.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Sporné případy

    Jak je tomu však v případě, kdy si strany ve smlouvě, která je dosud účinná, historicky sjednaly nájemné ve výši dle tehdy účinného cenového předpisu? Jde o nájemné určené “ujednáním pronajímatele a nájemce”, nebo o nájemné určené na “základě jiného právního předpisu”? Zde dle mého názoru nastává střet jazykového a teleologického výkladu ustanovení § 3074 odst. 2 občanského zákoníku.

    Podle jazykového výkladu by zřejmě mělo platit, ze výše nájemného byla určena smlouvou mezi stranami, a byť je v ní domluveno regulované nájemné, mělo by se na jeho zvýšení použít ust. § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, tj. limitace 20 % za tři roky. To může v praxi vést i k absurdním důsledkům, kdy by z nízkého základu regulovaného nájemného bylo zvyšováno jen velmi pomalu (např. ze základu 2.500 Kč by šlo zvýšit jen o 750 Kč za celé 3 roky, tj. v roce 2020 by se nájemné dostalo na částku 3.250 Kč). Na obvyklou míru nájemného by tak strany mohly dostávat i více jak deset let, což je dle mého názoru neodůvodněné znevýhodnění pronajímatelů.

    V dané věci by se tak měl uplatnit spíše teleologický výklad, když účelem ustanovení § 3074 odst. 2 občanského zákoníku je právě zabránění dalšího poškozování pronajímatelů nízkým nájemným v důsledku historických regulací, nikoli to, aby tyto regulace de facto nadále trvaly. A pokud jde o teleologický výklad ust. § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, pak dle důvodové zprávy je účelem tohoto ustanovení zabránit klamání nájemců nízkým nájemným u nových nájemních smluv (viz výše), tj. záležitost zcela jiná, než je lpění na historických regulacích.

    Proto by i smluvně ujednané regulované nájemné mělo být považováno za stav, který aplikaci ust. § 2249 odst. 1 občanského zákoníku vylučuje. Judikatura k tomuto však zatím není veřejně známa a bude nutné si na ni počkat. Je též možné, že soud bude v daných případech při rozhodování o aplikaci ust. § 2249 odst. 1 občanského zákoníku zjišťovat, zda byl pronajímatel k uzavření smlouvy s regulovaným nájemným nějak právně donucen či nikoliv. Donucen mohl být např. cenovou regulaci do r. 1995, kdy nebylo možné uzavřít s občanem ČR tržní nájemné ani u nové smlouvy,[1] nebo např. v případě přechodu nájemního práva nebo výměny bytu.[2]

    Dle našeho názoru by se však ust. § 3074 odst. 2 občanského zákoníku mělo uplatnit i v případech, kdy pronajímatel takovou smlouvu donucen uzavřít nebyl a uzavřel ji dobrovolně. Pronajímatel totiž nemohl v danou chvíli očekávat, že cenová regulace bude trvat do nekonečna - byla vedena společenská diskuse de lege ferenda o jejím budoucím zrušení, k čemuž nakonec i došlo. Pokud bylo tedy nájemné ve smlouvě vázáno na cenový předpis, který je již nyní zrušen bez náhrady, jde o podstatnou změnu okolností, za kterých strany smlouvu uzavíraly. Nemělo by proto jít k tíži pronajímatelů, že nynější zákon na stanovení obvyklého nájemného pro tyto případy výslovně nemyslí.

    Shrnutí

    Lze tedy shrnout, že pokud bychom nyní přijímali za správný shora popsaný jazykový výklad, znamenalo by to de facto prodlužování regulace nájemného na mnoho dalších let pro ty nájemníky, kteří nějakým způsobem dosáhli toho, aby s nimi pronajímatel uzavřel nájemní smlouvu s regulovaným nájemným. To nebylo účelem ust. § 2249 odst. 1 a § 3074 odst. 2 občanského zákoníku, tak jak je zákonodárce přijal, a zakládalo by to neodůvodněné poškození pronajímatelů, kteří by ještě mnoho let neměli nárok na obvyklé nájemné bytu v místě a čase. Proto se přikláním k výkladu daných ustanovení dle jejich účelu s tím, že i v případě nájemní smlouvy s regulovaným nájemným je možno zvyšovat nájemné rovnou na míru obvyklou. Rozhodovací praxe soudů je však zatím v dané otázce nejednoznačná a na definitivní vyjasnění této věci si budeme muset ještě počkat.
     

    JUDr. Daniel Milota,
    advokát


    DBK PARTNERS, advokátní kancelář, s.r.o.

    V Parku 2323/14
    148 00 Praha 4

    Tel.:    +420 244 912 463
    Fax:    +420 244 912 803
    e-mail:    ak@dbkp.cz

    PRÁVNICKÁ FIRMA ROKU 2016
    ________________________________
    [1] Srov. ust. § 2 vyhlášky Ministerstva financí 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění do 30.6.1995, dle kterého se regulace vztahovala i na nové nájemní smlouvy (s výjimkou bytů v rodinných domech).
    [2] Srov. ust. § 2 odst. 2 písm. b) vyhlášky Ministerstva financí 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    JUDr. Daniel Milota (DBK PARTNERS)
    13. 10. 2017

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Objektivní odpovědnost provozovatele vozidla
    • Pacient má právo odmítnout léčbu, aneb střet mezi povinností poskytnout pomoc a právem pomoc odmítnout
    • Matzner: Diskutujeme ještě o Garančním fondu. Advokáti ho zatím nevzali za svůj
    • Osoby blízké a vědomost o úmyslu dlužníka zkrátit věřitele v případě vyvedení majetku do svěřenského fondu
    • Soudcovské uvážení při moderaci výše smluvní pokuty ve světle ust. § 142 odst. 3 občanského soudního řádu
    • Nealkoholický nápoj neznamená ZERO ALKOHOL, aneb ne všechny nealkoholické nápoje jsou bez alkoholu. Co je nealkoholický nápoj podle zákona?
    • Digitální marketing: Rozhodnutí belgického soudu ve věci IAB Europe
    • Smlouva o realitním zprostředkování – na co si dát pozor z pohledu realitního makléře
    • Byznys a paragrafy, díl 14.: Úmrtí jednatele a společníka jednočlenné společnosti
    • Spotřebitelský vztah mezi studentem a soukromou školou – ÚS mění judikaturu
    • Arbitráž v e-sportu: cesta k efektivnímu řešení sporů

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025
    • 03.09.2025Korporace – rozdělování zisku a jiných vlastních zdrojů v kapitálových společnostech (online - živé vysílání) - 3.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Pacient má právo odmítnout léčbu, aneb střet mezi povinností poskytnout pomoc a právem pomoc odmítnout
    • Objektivní odpovědnost provozovatele vozidla
    • Směrnice NIS2 a zákon o kybernetické bezpečnosti: tak už jdeme do finále?
    • Vymezení zadávacích podmínek na veřejnou zakázku v oblasti zdravotnictví
    • 10 otázek pro ... Marii Timoščukovou
    • Daň z příjmů
    • Velká reforma trestního práva, jak moc velká je?
    • Soudcovské uvážení při moderaci výše smluvní pokuty ve světle ust. § 142 odst. 3 občanského soudního řádu
    • Soudcovské uvážení při moderaci výše smluvní pokuty ve světle ust. § 142 odst. 3 občanského soudního řádu
    • Dálnice D49: Když (ne)zákonné stavební řízení zastaví skoro hotovou dálnici. Dálnice, která (ne)jede
    • Velká reforma trestního práva, jak moc velká je?
    • Osoby blízké a vědomost o úmyslu dlužníka zkrátit věřitele v případě vyvedení majetku do svěřenského fondu
    • Pacient má právo odmítnout léčbu, aneb střet mezi povinností poskytnout pomoc a právem pomoc odmítnout
    • Matzner: Diskutujeme ještě o Garančním fondu. Advokáti ho zatím nevzali za svůj
    • Certifikace dodavatele jako podmínka účasti v zadávacím řízení
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc červen 2025
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Smlouva o realitním zprostředkování – na co si dát pozor z pohledu realitního makléře
    • Jak správně elektronicky doručovat zaměstnanci
    • Zrušení platebního účtu ze strany banky
    • Zaměstnanecké dílo a jeho praktické aspekty
    • Velká reforma trestního práva, jak moc velká je?

    Soudní rozhodnutí

    Daň z příjmů

    Výklad, podle kterého smluvní zřízení služebnosti není osvobozeno od daně z příjmů podle § 4 odst. 1 písm. zd) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění účinném od...

    Vydání věci podle § 80 odst. 1 trestního řádu

    Podnět k dohledu (§ 12d zákona č. 283/1993 Sb., o státním zastupitelství) není účinným prostředkem ochrany práv stěžovatele (§ 75 odst. 1 zákona o Ústavním soudu) proti rozhodnutí...

    Adhezní nárok v trestním řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je porušením základních práv poškozené osoby v trestním řízení, pokud obecný soud trvá na zpracování znaleckého posudku jako klíčového podkladu pro rozhodnutí o uplatněném...

    Adhezní nárok zvlášť zranitelné oběti (exkluzivně pro předplatitele)

    Postup obecného soudu, kterým svévolně nepřizná uplatněný adhezní nárok, ač jsou pro to splněny zákonné podmínky, je porušením ústavně zaručeného práva oběti na spravedlivý...

    Dovolání - rozlišování skutkových a právních námitek (exkluzivně pro předplatitele)

    Pokud Nejvyšší soud právní otázku předestřenou v dovolání označí za polemiku se skutkovým stavem, a proto neposoudí, zda tato právní otázka zakládá přípustnost dovolání,...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.