Poznámka o dovolání se neúčinnosti právního jednání[1] (dále také jen "Poznámka") je institut chránící věřitele, který věřiteli umožňuje veřejně zpochybnit převod nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí, který provedl dlužník. Poznámku k dané nemovitosti zapíše příslušný katastrální úřad na návrh osoby, která má na zápisu právní zájem. S ohledem na princip materiální publicity[2] působí Poznámka po zápisu do katastru nemovitostí vůči všem osobám (erga omnes). Po zápisu Poznámky se tak třetí osoby nemohou při nabytí práv k nemovitosti dovolávat neznalosti zapsaných údajů a souvisejícího principu dobré víry a případná neúčinnost právních jednání jde k jejich tíži.

Návrh na zápis Poznámky se standardně zakládá na podané odpůrčí žalobě[3]. Věřitel se odpůrčí žalobou dovolává relativní neúčinnosti právního jednání dlužníka, které zkracuje uspokojení věřitelovy vykonatelné pohledávky. V praxi půjde především o kupní nebo darovací smlouvy, kterými se dlužník snaží zbavit majetku a zkracuje tím možnost uspokojení pohledávky svého věřitele. V případě, že se dlužník tímto způsobem zbavuje nemovitých věcí zapsaných ve veřejném seznamu, může věřitel předložit katastrálnímu úřadu podanou odpůrčí žalobu (společně s důkazem o jejím podání[4]) a požádat o zápis Poznámky[5] k předmětné nemovitosti.

S odpůrčí žalobou ovšem věřitel může uspět až v okamžiku, kdy je jeho pohledávka za dlužníkem vykonatelná (tj. splnění pohledávky lze vynutit prostřednictvím soudního výkonu rozhodnutí nebo exekuce[6]). To znamená, že věřitel musí před podáním odpůrčí žaloby[7] nejdříve dosáhnout pravomocného rozhodnutí v řízení o žalobě na plnění. Toto řízení přitom může trvat i několik let. Věřitel musí zároveň odpůrčí žalobu podat v zákonné lhůtě dle ust. § 590 a § 591 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů ("NOZ"). V opačném případě věřitel s odpůrčí žalobou neuspěje. Před účinností NOZ proto věřitelé odpůrčí žalobu podávali zpravidla ještě před vykonatelností své pohledávky (obvykle současně s podáním samotné žaloby na plnění), aby tím běh lhůty k podání odpůrčí žaloby přerušili. Soudy následně taková řízení o odpůrčí žalobě přerušovaly až do pravomocného rozhodnutí o příslušné žalobě na plnění. Tím byla lhůta k podání odpůrčí žaloby zachována. Věřitel mohl následně po podání odpůrčí žaloby (byť jeho pohledávka dosud nebyla vykonatelná) nechat zapsat na tomto základě Poznámku do katastru nemovitostí.

Uvedený postup byl však s přijetím NOZ překonán. Současná judikatura Nejvyššího soudu ČR je konzistentní v názoru, že judikatura soudů při výkladu ustanovení § 42a zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, účinného do 31.12.2013, dovodila o požadavku na vykonatelnost pohledávky, že, není-li v době rozhodování soudu o odpůrčí žalobě pohledávka žalobce za dlužníkem ještě vymahatelná (vykonatelná) a domáhá-li se žalobce této pohledávky v jiném řízení, které dosud nebylo pravomocně skončeno (například u soudu), je zpravidla dán důvod k přerušení řízení o odpůrčí žalobě podle ustanovení § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř. Uvedený závěr, vyplývající z požadavku na zachování lhůty k dovolání se odporovatelnosti dlužníkova právního úkonů i v případě, že věřitelova pohledávka je předmětem jiného řízení, se však - s ohledem na odlišné řešení rozhodné otázky v ustanovení § 593 NOZ - po účinnosti NOZ neuplatní[8].

Podle Nejvyššího soudu ČR by se tedy věřitel měl od účinnosti NOZ spoléhat na nástroj upravený v ust. § 593 NOZ, tedy na tzv. výhradu neúčinnosti. Toto ustanovení umožňuje věřiteli vyhradit si právo dovolat se neúčinnosti právního jednání tím, že prostřednictvím notáře, exekutora nebo soudu doručí písemnou výhradu osobě, vůči které by se jinak dovolával neúčinnosti právního jednání podáním odpůrčí žaloby. V praxi bude mít tato výhrada podobu kvalifikovaného sdělení. Oznámením výhrady neúčinnosti se ze zákona přerušuje běh prekluzivních lhůt pro podání odpůrčí žaloby. Další právní účinky však zákon výhradě neúčinnosti již výslovně nepřiznává, zejména pak zákon mlčí o jakékoliv možnosti zapsání Poznámky do katastru nemovitostí.

Ve světle citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR a s ohledem na absenci jiného efektivního nástroje pro zápis Poznámky, proto vyvstává otázka, zda by nemělo být možné zapsat Poznámku do katastru nemovitostí i na základě učiněné výhrady neúčinnosti podle ust. § 593 NOZ, tj. před podáním odpůrčí žaloby.

Podle našeho názoru by tento postup měl být za současné právní úpravy možný. Katastrální zákon[9] a ani katastrální vyhláška[10] nestanoví přesné požadavky na podkladové listiny pro zápis poznámek do katastru nemovitostí. Jediným předpokladem je, aby navrhovatel měl na zápisu poznámky právní zájem a aby listiny přiložené k takovému návrhu byly bez chyb v psaní a počtech a bez jiných zřejmých nesprávností, navazovaly na dosavadní zápis v katastru nemovitostí, obsahovaly řádně označené nemovitosti[11] a dostatečně dokládaly právo, které má být zapsáno[12].

Z takto uvedených požadavků je zřejmé, že zápis poznámek do katastru nemovitostí nemusí být vždy kategoricky podmíněn pouze jednou konkrétní skutečností (v případě Poznámky pouze podáním odpůrčí žaloby). Naopak, katastrální úřady mohou v mezích svého správního uvážení posoudit, zda jsou navrhovatelem předložené listiny způsobilé pro vyznačení určité poznámky v katastru nemovitostí a podle toho příslušnému návrhu vyhovět nebo jej odmítnout[13]. Poznámka o dovolání se neúčinnosti právního jednání by neměla být výjimkou. Proto by Poznámku mělo být možné zapsat i na základě listin, kterými věřitel doloží, že se řádně dovolal neúčinnosti určitého právního jednání podle ust. § 593 NOZ. Možnost zápisu Poznámky do katastru nemovitostí na základě podané odpůrčí žaloby tím samozřejmě není vyloučena. Správnost tohoto názoru podporuje i shora citovaná změna rozhodovací praxe soudů, která již neumožňuje přerušení řízení o odpůrčí žalobě do doby získání vykonatelného titulu věřitelem právě s ohledem na možnost dovolání se neúčinnosti právního jednání postupem dle ust. § 593 NOZ.

Opačný výklad by ve výsledku znamenal, že by věřitel nemohl efektivně zabránit dalším převodům nemovitosti, kterou dlužník ze svého majetku vyvedl v úmyslu zkrátit práva věřitele. Pokud by totiž věřitel musel čekat na vykonatelnost své pohledávky, mohla by mu nejen uplynout lhůta k podání odpůrčí žaloby, ale také by mohl nabyvatel nemovitosti dlužníka předmětnou nemovitost převést na třetí osobu. Ta by byla při absenci Poznámky chráněna principem dobré víry, který by věřitel mohl jen ztěží úspěšně rozporovat. Ani úspěšná odpůrčí žaloba by pak vůči této třetí osobě neměla žádných účinků.

Praxe katastrálních úřadů není v tomto ohledu jednotná. Některé katastrální úřady poznámky na základě dovolání se neúčinnosti právního jednání dle ust. § 593 NOZ zapisují, jiné nikoli. Je proto namístě, aby Český úřad zeměměřičský a katastrální praxi katastrálních úřadů sjednotil tak, aby odpovídala nedávné judikatuře Nejvyššího soudu ČR.
 

JUDr. Mgr. Marek Disman,
advokát   

Mgr. Slavomír Slávik,
advokát   

Mgr. Samuel Bodík,
advokátní koncipient
 

Baker & McKenzie s.r.o., advokátní kancelář

Klimentská 1216/46
110 00 Praha 1

Tel.:    +420 236 045 001
e-mail:    office.prague@bakermckenzie.com