epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    24. 3. 2016
    ID: 100798upozornění pro uživatele

    K postupu pronajímatele při vyklizení prostor sloužících k podnikání

    V praxi se často pronajímatelé prostor sloužících k podnikání dostávají do patové situace - nájemce nehradí nájemné a po ukončení nájemního vztahu, zásadně výpovědí ze strany pronajímatele, nevyklidí předmětné prostory, čímž citelně omezí pronajímatele v dispozici s prostory sloužícími k podnikání. Jako nejzazší možnost pronajímatele se následně jeví „svévolné“ vyklizení prostor, zde avšak pronajímatelé naráží na rozhodovací praxi soudů, jež se v případě svévolného vyklizení staví na stranu nájemce. Současná právní úprava pronajímateli poskytuje efektivní obranný nástroj, a to ve formě zadržovacího práva, jež vyklizení vlastními silami může činit legálním.


    KŠD LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

    Na úvod je nasnadě předestřít omezený rozsah tohoto příspěvku zaměřeného pouze na nájem prostor sloužících k podnikání. Z povahy věci nelze uvedené závěry vztahovat na nájem obecně - natož na nájem bytu, jež je chráněn přísnějším režimem a „svévolné“ vyklizení bytu pronajímatelem je soudy po právu kategoricky odmítáno, zejména se zřetelem na naplnění skutkové podstaty trestného činu porušení domovní svobody dle ustanovení § 178 odst. 1 zákona ř. 40/2009 Sb., trestního zákoníku. Dále je nadbytečné se věnovat skutečnosti, že v rámci občanskoprávní rekodifikace byl zrušen zákon 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor a nyní úpravu nájmu nebytových prostor nalézáme v zákoně 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále je „NObčZ“) v pododdíle o nájmu prostor sloužících k podnikání.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    Skončení nájmu a odevzdání prostor pronajímateli

    Skončení nájmu se dle dikce ustanovení § 3074 odst. 1 NObčZ posuzuje pouze podle nové právní úpravy, a to i v případě nájmu vzniknuvšího před 1. 1. 2014. Občanský zákoník v této oblasti nepřináší nijak zásadní obsahové změny ohledně skončení nájmu prostor sloužících k podnikání.

    Skončí-li nájem, v případě nájemce neplatiče může pronajímatel postupovat dle ustanovení § 2309 alinea 1 písm. b) NObčZ (jedná-li se o nájem na dobu určitou), § 2312 NObčZ (jedná-li se o nájem na dobu neurčitou) či § 2232 NObčZ, má nájemce povinnost prostory nájmu odevzdat pronajímateli. Uvedená povinnost je zakotvena v ustanovení § 2225 NObčZ, které stanoví, že při skončení nájmu odevzdá nájemce věc pronajímateli […] odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Způsob předání předmětu nájmu se dá následně per analogiam vyčíst z ustanovení § 2292 NObčZ upravující předání bytu pronajímateli, kdy byt [prostor sloužící k podnikání] je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání k přístupu do bytu [prostor sloužících k podnikání] a jeho užívání. Povinnost vyklizení prostoru nájmu lze také dovodit z úpravy nájmu bytu, a to ustanovení § 2293 odst. 1 NObčZ, jež stanoví, že nájemce odevzdá byt [prostor sloužících k podnikání] ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání.

    Občanský zákoník avšak nestanovuje lhůtu, do kdy mají být prostory odevzdány, resp. vyklizeny a není-li v nájemní smlouvě postup odevzdání upraven, může se pronajímatel ocitnout v nepříznivé situaci, zejména pokud nájemce nijak nespolupracuje či odmítá prostory odevzdat, ať již třeba s námitkou, že výpověď pronajímatele je neplatná a neúčinná, či bez uvedení důvodu.

    Standardní variantou řešení nastíněné situace je podání negatorní žaloby. Následně může pronajímatel na základě pravomocného a vykonatelného rozhodnutí soudu přistoupit k vyklizení prostor nájmu postupem dle ustanovení § 340 a násl. zákona 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „
    Reklama
    Švarcsystém a nastavení spolupráce s kontraktory v roce 2025 (online - živé vysílání) - 29.5.2025
    Švarcsystém a nastavení spolupráce s kontraktory v roce 2025 (online - živé vysílání) - 29.5.2025
    29.5.2025 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    o.s.ř.“).

    Zadržovací právo pronajímatele

    Ustanovení § 2234 NObčZ zakotvuje právo pronajímatele zadržet za účelem zajištění své pohledávky vůči nájemci movité věci, které nájemce má na pronajaté věci nebo v ní.

    Připomeneme-li předchozí právní úpravu, dle ustanovení § 672 zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“) měl pronajímatel na zajištění nájemného zástavní právo k movitým věcem, které byly na pronajaté věci a patřily nájemci nebo osobám, jež s ním žily ve společné domácnosti. To však zaniklo, pokud byly věci odstraněny dříve, než byly sepsány soudním vykonatelem. Pronajímateli náleželo zadržovací právo pouze v případě, že nájemce začal movité věci z prostor nájmu stěhovat bez zaplacení či zajištění nájemného. Následně musel pronajímatel do 8 dnů požádat o soupis soudním vykonatelem, jinak musel věci nájemci opět vydat.[1]

    Nová úprava ruší zákonné zástavní právo pronajímatele a na jeho místě zavádí zadržovací právo pronajímatele a do značné míry rozšiřuje podmínky uplatnění tohoto speciálního[2] zadržovacího práva. Pronajímatel může zadržet nájemci věci nejen za účelem zajištění nájemného, ale jakékoliv pohledávky vzniknuvší z předmětného nájemního vztahu.

    Jako nešťastnou konstrukci lze vnímat vymezení movitých věcí, které nájemce má na pronajaté věci nebo v ní. Nahlížíme-li na dané spojení pomocí výkladu stricto sensu, docházíme k závěru, že pronajímatel může uplatnit své zadržovací právo vůči všem věcem, tedy i věcem, jež nejsou ve vlastnictví nájemce, nacházejícím se v prostorách sloužících k podnikání[3]. V případě nájmu prostor sloužících k podnikání je tato vágnost vymezení movitých věcí poměrně zásadní, jelikož v praxi je běžné, že nájemce má v prostorách umístěny movité věci např. na základě smlouvy o leasingu a není skutečným vlastníkem věci. Proto je nasnadě se přiklánět spíše k výkladu, že pronajímatel může zadržet věci nacházející se v/na prostorách nájmu, jež jsou ve vlastnictví nájemce. Otázkou avšak zůstává - jak může pronajímatel zjistit, které věci jsou ve vlastnictví nájemce.

    Pokud chce pronajímatel uplatnit zadržovací právo k věcem nacházejícím se  v/na prostorách nájmu, musí postupovat podle ustanovení § 1397 odst. 1 NObčZ, tj. vyrozumět nájemce o uplatnění zadržovacího práva a sdělit mu důvod zadržení. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, musí mít písemnou formu i vyrozumění o uplatnění zadržovacího práva. Ve vyrozumění o uplatnění zadržovacího práva může být také obsažena výzva k odstranění (věcí) z prostor nájmu, jež nejsou ve vlastnictví nájemce, čímž by mohlo být zamezeno případným sporům ohledně vlastnictví zadržených věcí.

    Pronajímatel je povinen o zadržené věci pečovat jako řádný hospodář. Nadto, vzniknou-li pronajímateli v souvislosti s péčí o zadržené věci náklady, má vůči nájemci nárok na jejich náhradu.

    „Svévolné“ vyklizení nebytových prostor pronajímatelem

    Jak je již naznačeno výše, soudy kategoricky nepřipouštějí „svévolné“ vyklizení předmětu nájmu. Nahlížíme-li na „svévolné“ vyklizení optikou uplatnění zadržovacího práva k věcem nacházejícím se v/na prostorách nájmu, dá se hovořit spíše o vyklizení vlastními silami. Pronajímatel vlastními silami v rámci výkonu zadržovacího práva (po předchozím vyrozumění nájemce) zadržené věci s péčí řádného hospodáře pouze přemístí na jiné místo. V tomto případě se nejedná o svévolné vyklizení bez právního titulu, ale pouze o výkon zadržovacího práva - vyklizení vlastními silami. Pronajímatel má samozřejmě povinnost vyklizené věci s péčí řádného hospodáře uložit (uschovat).

    Jako podpůrný argument lze odkázat na závěry Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 28 Cdo 2940/2005, ze dne 18. října 2006, jež za současné legislativní úpravy a v souvislosti s institutem zadržovacího práva mohlo být aplikovatelné. Relevantní právní věty z předmětného usnesení znějí:

    „Pronajímatelé v posuzovaném případě nejednali protiprávně, pokud nájemce po skončení nájemního vztahu k nebytovým prostorám tyto řádně prostory nevyklidil a pronajímatelé proto přistoupili k vyklizení nebytových prostor vlastními silami. Jejich postup při jejich vyklizení - nesoucí sice svémocné prvky, ale notářským zápisem zachycený a provázený uložením vyklizovaných věcí movitých - nelze označit ani za zásadně protiprávní ani za provedený v rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 ObčZ.

    Za vzniklého stavu si pronajímatelé počínali zcela přiměřeně jako vlastníci, chránění jak ustanovením § 126 odst. 1 ObčZ, tak i článkem 11 Listiny základních práv a svobod; obojí zákonná garance zakotvuje právo vlastnit majetek v celém jeho rozsahu, včetně oprávnění jej pokojně a nepřetržitě užívat.
    “

    Ve smyslu uvedeného usnesení lze „legálnost“ vyklizení prostor nájmu vlastními silami posílit zachycením samotného činu ve veřejnoprávní listině – notářském zápise. Notářský zápis o průběhu vyklizení vlastními silami dodá popsanému jednání určitý punc „legálnosti“ a souladu s dobrými mravy. Nadto v případném soudním řízení ulehčí notářský zápis důkazní pozici pronajímatele.

    Modelový příklad

    Ve světle výše uvedeného lze závěr popsat na modelové situaci. Nájemce po dobu delší třech měsíců neplatí nájemné. Pronajímatel nájemci písemně oznámí, že uplatňuje zadržovací právo k věcem nacházejícím se v/ na prostorách nájmu. Následně pronajímatel vypoví nájemní smlouvu bez výpovědní lhůty dle ustanovení § 2232 NObčZ. Nájemce na uvedené kroky pronajímatele nijak nereaguje – nájemné nehradí a prostory nevyklidí. Pronajímatel tedy může přikročit k vyklizení prostor nájmu vlastními silami za účasti notáře, jež průběh vyklizení, soupis vyklízených věcí a stav vyklízených věcí zachytí v notářském zápise.


    Mgr. Nikola Horká,
    advokátní koncipientka


    KŠD LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

    CITY TOWER
    Hvězdova 1716/2b
    140 00  Praha 4

    Tel.:    +420 221 412 611
    Fax:    +420 222 254 030
    e-mail:    ksd.law@ksd.cz

    Právnická firma roku 2015

    ----------------------------------------------
    [1] Přestože NObčZ zákonné zástavní právo pronajímatele zrušil, zástavní právo, jež vzniklo na věcech nájemce před 1. 1. 2014, zůstává zachováno i po pozbytí účinnosti ObčZ a jeho zánik se dle ustanovení § 3073 posuzuje podle ObčZ, tj. podle ustanovení § 672 ObčZ.
    [2] Zadržovací právo pronajímatele je ius specialis ve vztahu k obecné úpravě zadržovacího práva dle ustanovení §§ 1395 až 1399 NObčZ, které se užije subsidiárně.
    [3] Uvedený závěr je zjevný z KABELKOVÁ, E., DEJLOVÁ, H. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku, 1. vydání, Praha: C. H. Beck Nakladatelství, 2013, s. 111 – 114 s odkazem na důvodovou zprávu k ustanovení § 1011 NObčZ.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Nikola Horká ( KŠD LEGAL )
    24. 3. 2016
    pošli emailem
    vytiskni článek

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    • Tweet

    Další články:

    • Musíte znovu vybojovat stavební povolení, když vydané územní rozhodnutí zrušil soud?
    • K aplikaci zásady in dubio pro reo v rámci řízení o povolení obnovy trestního řízení
    • Vypořádáním SJM k obchodnímu podílu soudním smírem (ne)může dojít k převodu obchodního podílu na exmanžela, který nebyl společníkem
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Ubytování nezletilých sportovců v hostitelských rodinách
    • FDI v akci: První zákaz zahraniční investice v České republice
    • Právo nájemce na náhradu za převzetí zákaznické základny
    • Řízení o směnečném platebním rozkazu
    • Právní obrana SVJ proti přístavbě na společném prostoru
    • Zamítnutí žaloby z důvodu odlišných skutkových tvrzení v jiném řízení
    • Odpovědnost dopravce a zasílatele za škodu či ztrátu zboží při nakládce

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 29.05.2025Švarcsystém a nastavení spolupráce s kontraktory v roce 2025 (online - živé vysílání) - 29.5.2025
    • 30.05.2025Česká implementace směrnice NIS2 očima právníka i úřadu (online - živé vysílání) - 30.5.2025
    • 03.06.2025Svěřenské fondy a fundace – právní a daňové aspekty dispozic s majetkem a plnění obmyšleným (online - živé vysílání) - 3.6.2025
    • 06.06.2025Judikatura vysokých soudů ke spoluvlastnictví (online - živé vysílání) - 6.6.2025
    • 11.06.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 11.6.2025

    Online kurzy

    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    • Novela insolvenčního zákona – klíčové změny od 1. 10. 2024
    • Evropské právo a jeho vliv na sport
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Profesor Petr Hajn, legenda obchodního práva, byl uveden do Právnické síně slávy
    • Právní novinky v roce 2025, část třetí – změny v oblasti veřejných zakázek a v trestním právu
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Musíte znovu vybojovat stavební povolení, když vydané územní rozhodnutí zrušil soud?
    • K aplikaci zásady in dubio pro reo v rámci řízení o povolení obnovy trestního řízení
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • JIŘÍ HARNACH - VEŘEJNÉ ZAKÁZKY LIVE! - ÚOHS, KVĚTEN 2025
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Posouzení intenzity porušení pracovních povinností zaměstnance – komentář k rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • 10 otázek pro ... Lukáše Rezka
    • Flexibilní novela zákoníku práce
    • Vypořádáním SJM k obchodnímu podílu soudním smírem (ne)může dojít k převodu obchodního podílu na exmanžela, který nebyl společníkem
    • Máte dostatečně zdokumentované plnění s dodavatelem?
    • Ubytování nezletilých sportovců v hostitelských rodinách
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Flexinovela zákoníku práce: sloučení výpovědních důvodů při ztrátě zdravotní způsobilosti
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • Rozhodnutí NSS podstatně mění zaběhlá pravidla v daňovém řízení: Po lhůtě už jen soudní cestou
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Návraty zaměstnanců z rodičovské dovolené, záskoky a související otázky trvání pracovního poměru
    • Mohou vlastníci nemovitostí zabránit dronům pořizovat fotografie jejich nemovitostí? Rozhodnutí soudu v QR kódu

    Soudní rozhodnutí

    Dílo s nehmotným výsledkem

    Spor o zaplacení ceny za provedení díla není sporem vyplývajícím z práva duševního vlastnictví podle § 9 odst. 2 písm. g) o. s. ř. ani tehdy, pokud se zhotovitel ve smlouvě o dílo...

    Náhrada nemajetkové újmy (exkluzivně pro předplatitele)

    Pro stanovení náhrady nemajetkové újmy u znásilněné ženy je rozhodující, zda jde („jen“) o zásah do osobnostních práv (zejména svobody rozhodování v sexuálních vztazích a...

    Náhrada škody (exkluzivně pro předplatitele)

    Za škodu se v právní teorii i praxi považuje újma, která nastala v majetkové sféře poškozeného, a je objektivně vyjádřitelná penězi. Skutečnou škodou je nutno rozumět takovou...

    Odměna zmocněnce (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhoduje-li soud o stížnosti odsouzeného proti usnesení o přiznání odměny a náhrady hotových výdajů zmocněnkyně poškozené, musí dát zmocněnkyni možnost vyjádřit se k...

    Podání obviněného (exkluzivně pro předplatitele)

    Vyplývá-li z obsahu stížnosti dostatečně zřejmě, že jde o podání samotného obviněného a že manželka, která stížnost podepsala, měla být zmocněna pouze k podpisu, jde sice o...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.