K termínu zahájení stavby

Platnost stavebního povolení je stanovena na dobu 2 let od právní moci rozhodnutí, s možností jeho prodloužení na odůvodněnou žádost stavebníka před uplynutím platnosti.[1] Během této doby musí stavebník zahájit stavbu, jinak stavební povolení pozbude platnosti.

Ačkoliv je pojem zahájení stavby zcela klíčový pro posouzení platnosti stavebního povolení, tento termín stavební zákon nedefinuje, a je proto dotvořen rozhodovací praxí soudů. „[Z]ahájením stavby se rozumí takové práce, které jsou prováděny a směřují jednoznačně k realizaci stavby dle vydaného stavebního povolení a schválené projektové dokumentace“.[2]

Tyto závěry aprobované Nejvyšším správním soudem je nutno doplnit ještě o rozlišení stavby ve smyslu stavebního zákona a občanského zákoníku.[3] Zatímco § 2 odst. 3 stavebního zákona nám stavbu definuje takto: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“, občanský zákoník zákonnou definici neobsahuje. Komentářová literatura pak dochází k závěru, že stavbu ve smyslu občanskoprávním, lze definovat po splnění následující kritérií: 1) jedná se o výsledek stavební činnosti člověka, který 2) má materiální podstatu, 3) je vymezitelný vůči okolnímu pozemku, 4) má samostatnou hospodářskou funkci a 5) vyznačuje se kompaktností materiálu.[4]

Nejvyšší správní soud k tomuto rozlišení dle soukromoprávních a veřejnoprávních norem dodává, že „zahájení stavby nelze zaměňovat s okamžikem vzniku stavby ve významu občanskoprávním. Při posouzení otázky, kdy dochází k zahájení stavby, je třeba vycházet z konkrétních okolností případu a z charakteru stavby.“[5]

Reklama

ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.3.2026

24.3.2026 09:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Klíčové pro posouzení toho, zdali opravdu došlo k zahájení stavby v souladu se stavebním povolením, proto bude výčet prací, které jsou specifikovány v textové a výkresové části stavebního povolení. Představme si modelovou situaci; stavebník započal s určitým druhem prací, např. s výstavbou oplocení kolem staveniště. Textová část stavebního povolení však takovýto druh prací nepředpokládá. Platnost stavebního povolení mezitím uplynula a stavební úřad po místním šetření vydá výzvu, aby stavebník neprodleně stavební práce ukončil, neboť na ně nemá povolení. V projektové dokumentaci, která je podkladem pro stavební povolení, však výstavba oplocení, resp. její schéma, zachycené je. Která část stavebního povolení je rozhodující pro posouzení, zdali došlo k zahájení stavby či nikoliv?

Na tuto otázku odpověděl Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku ze dne 21.11.2007 č.j. 3 As 24/2007-114. Dospěl k závěru, že stavební povolení se vztahuje i na práce, které nejsou výslovně zmíněny ve výrocích stavebního povolení, avšak záměr jejich vybudování vyplývá z projektové dokumentace, která je podkladem pro povolení takové stavby. Na tyto závěry Nejvyšší správní soud později navázal a dodal, že považuje ověřenou projektovou dokumentaci za dokument, „[k]terý je fakticky součástí stavebního povolení, jakožto grafické vyjádření povolované stavby je postaven na roveň textovému vyjádření záměru ve stavebním povolení a v pochybnostech pomáhá osvětlit nejasnosti a zaplnit mezery v textu stavebního povolení.“[6]

Lze proto uzavřít, že textová část stavebního povolení nemusí obsahovat taxativní výčet prací, které je nutno provést, aby mohla být stavba považována za zahájenou, resp. které povedou k dokončení stavby. Ze závěrů Nejvyššího správního soudu vyplývá, že výkresová část stavebního povolení slouží k upřesnění části textové a pro úspěšné zahájení stavby ve smyslu stavebního zákona postačí, aby zahájené práce byly určitým způsobem předvídány v projektové dokumentaci.

Mgr. Ondřej Sasín,
koncipient

E-mail: sasin@mpak.cz