epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    7. 10. 2013
    ID: 92436upozornění pro uživatele

    Koupě nemovitosti: rezervační poplatek jako smluvní pokuta

    Nejvyšší soud České republiky („NSČR“) se v rozhodnutí ze dne 24. července 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012, opětovně vyjádřil k praxi realitních makléřů, kteří v tzv. rezervačních smlouvách sjednávají se zájemci o koupi nemovitosti povinnost zájemce uhradit smluvní pokutu odpovídající svou výší tzv. rezervačnímu poplatku, a to pro případ, že nedojde k uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti z důvodů spočívajících na straně zájemce.

     
     Schönherr
     
    Toto rozhodnutí bylo publikováno (na www. profipravo.cz) s následující právní větou: „Nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým se zájemce o koupi ve smlouvě se zprostředkovatelem zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné (§ 39, § 50a obč. zák.).“

    Skutkový popis

    Z  hlediska skutkového průběhu se v rozhodnutí uvádí, že zájemci o koupi nemovitosti (žalobci) uzavřeli s realitním makléřem (žalovaným) smlouvu o rezervaci rodinného domu, ve které se zavázali nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít s prodávajícím (tj. třetí osobou) kupní smlouvu na předmětné nemovitosti s tím, že uhradili ve prospěch žalovaného – jako zprostředkovatele prodeje nemovitostí – „rezervační poplatek“ ve výši 60.000,- Kč označený jako součást kupní ceny. Pro případ, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností na straně prodávajícího nebo žalovaného, bylo ujednáno, že žalovaný vrátí žalobcům rezervační poplatek snížený o náklady. Naopak pro případ, že by nedošlo v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností zapříčiněných žalobci, zaplatí žalobci – jako zájemci o koupi nemovitosti – žalovanému smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Smluvní strany uzavřely kupní smlouvu v rezervační lhůtě a následně od ní – stále v rezervační lhůtě – žalobci odstoupili pro podstatné vady předmětných nemovitostí. Žalovaný odmítl rezervační poplatek žalobcům vyplatit.

    Soud prvního stupně a odvolací soud žalobě nevyhověly, když dospěly k závěru, že rezervační smlouva představuje platnou tzv. nepojmenovanou smlouvu podle § 51 zákona 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů („ObčZ“), a to včetně ujednání o smluvní pokutě.

    Právní závěry NSČR

    Poté, co NSČR potvrdil správnost závěrů nižších soudů, že předmětná rezervační smlouva představuje tzv. nepojmenovanou smlouvu, a to mj. pro závazek žalovaného nenabízet po dobu rezervační lhůty předmětnou nemovitost k prodeji, vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalobci mohli uzavřít kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí, a poskytnout právní servis, přistoupil k samotnému hodnocení předmětných ujednání. Žalobci se v nich vůči žalovanému zavázali (i) uzavřít do určité doby kupní smlouvu s prodávajícím jako vlastníkem předmětných nemovitostí (tj. třetí osobou), (ii) zaplatit žalovanému rezervační poplatek ve výši 60.000,- Kč, který má být součástí budoucí kupní ceny, a konečně (iii) vyslovili souhlas s ujednáním, že při nesplnění jejich závazku uzavřít kupní smlouvu „propadne“ uhrazený rezervační poplatek jako smluvní pokuta žalovanému.

    Na tomto základě a po hlubším zhodnocení problematiky NSČR jednoznačně – a v souladu s dosavadní judikaturou – uzavřel, že pokud zprostředkovatel prodeje nejedná jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, ve kterém se zájemce o koupi zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné.

    V situaci, kdy jsou ujednání smlouvy o rezervaci neplatná, resp. přinejmenším ujednání o závazku zájemce uzavřít kupní smlouvu, a s ohledem na akcesorickou povahu smluvní pokuty jako zajišťovacího nástroje podle § 544 ObčZ NSČR uzavřel, že nemohlo dojít ani k platnému sjednání smluvní pokuty. NSČR rozhodnutí nižších soudů zrušil a věc jim vrátil k dalšímu řízení.

    Závěr

    Pro úplnost je vhodné dodat, že skutkově obdobnou situaci řešil NSČR i ve svém dřívějším rozhodnutí ze dne 28. května 2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011, kdy též uzavřel, že „Zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy.“

    Z hlediska praxe realitních kanceláří zprostředkovávajících prodeje nemovitostí je tedy zřejmé, že pro platnost ujednání o smluvní pokutě pro případ neuzavření budoucí kupní smlouvy obsaženého v rezervační smlouvě bude rozhodující hodnocení právního postavení realitního makléře ve vztahu k prodávajícímu. Realitní makléř musí tedy přinejmenším zajistit, aby vystupoval jako zástupce prodávajícího, aby došlo k platnému sjednání rezervační smlouvy, a tím i ke sjednání platného ujednání o smluvní pokutě.


    JUDr. Vladimír Čížek

    JUDr. Vladimír Čížek,
    advokát


    Schönherr s.r.o.

    nám. Republiky 1079/1a
    110 00 Praha 1

    Tel.: +420 225 996 500
    Fax:  +420 225 996 555
    e-mail: office.czechrepublic@schoenherr.eu


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Vladimír Čížek ( Schönherr )
    7. 10. 2013

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.