Lze k pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek zřídit věcné břemeno bez současného zatížení samotných jednotek?

V praxi se lze běžně setkat se zápisem věcného břemene užívání pozemku, jehož spoluvlastnictví je spojeno s vlastnictvím bytové jednotky, jakožto omezení vlastnického práva k této bytové jednotce. Některé katastrální úřady dokonce povolení vkladu práv odpovídajících takovému věcnému břemeni do katastru nemovitostí podmiňují jeho zřízením i přímo ke všem bytovým či nebytovým jednotkám, jejichž vlastníci jsou spoluvlastníky pozemku. Má však takový požadavek oporu v zákoně?

Zákon o vlastnictví bytů (ZVB) vychází ze zvláštního druhu spoluvlastnictví budovy, spočívajícího ve vlastnictví její části tvořené jednotkou a neoddělitelného spoluvlastnického podílu na společných částech budovy. Tento spoluvlastnický podíl v souladu s § 8 odst. 1 a § 20 odst. 1 ZVB při převodu vlastnického práva k jednotce přechází na nabyvatele. V případě, že vlastník budovy byl i vlastníkem pozemku, na němž je budova postavena, patří k vlastnictví jednotky (a spoluvlastnictví společných částí budovy) i spoluvlastnický podíl na tomto pozemku. To platí i o dalších funkčně souvisejících pozemcích označených v prohlášení vlastníka budovy. Spoluvlastnický podíl na pozemku je ovšem na rozdíl od podílu na společných částech budovy samostatným předmětem vlastnického práva a na nabyvatele jednotky (automaticky) nepřechází. Podle § 20 odst. 2 ZVB však lze vlastnické právo k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Zákon o vlastnictví bytů tak vytváří celek tvořený vlastnictvím jednotky, spoluvlastnictvím společných částí budovy a spoluvlastnictvím pozemku.

Vztahu vlastnictví jednotky, spoluvlastnictví společných částí budovy a spoluvlastnictví pozemku se týká též § 30 odst. 3 ZVB, podle nějž nelze na spoluvlastnickém podílu na společných částech budovy a na spoluvlastnickém podílu na pozemku zajistit práva a povinnosti, aniž by se současně nezajistily na jednotce. To bezesporu znamená, že předmětem zástavního práva nemůže být samostatně spoluvlastnický podíl na společných částech budovy nebo na pozemku. Ustanovení však žádné věcné právo nezmiňuje výslovně, takže jeho použití na jiná věcná práva je otázkou výkladu.

Nejvyšší soud ČR tuto otázku řešil v rozsudku ve věci spis. zn. 21 Cdo 2631/2011 ze dne 15. prosince 2011, a to ve vztahu k právům odpovídajícím věcným břemenům. Co se týče skutkové stránky, vlastníci jednotek a současně spoluvlastníci pozemku na něm smlouvou zřídili věcné břemeno venkovního parkovacího stání bez zastřešení. Na svých jednotkách však toto věcné břemeno nezřídili. Katastrální úřad návrh na vklad práv odpovídajících tomuto věcnému břemeni do katastru nemovitostí s odkazem právě na § 30 odst. 3 ZVB zamítl. Aplikace tohoto ustanovení přitom bude důvodem, proč věcná břemena, jejichž předmětem je užívání pozemku například ke zřízení, provozu, údržbě a opravám vodovodu či kanalizace, výměníkové stanice, veřejného osvětlení, trafostanice, apod. bývají v katastru nemovitostí zapsána jako omezení vlastnického práva k jednotkám, k jejichž užívání při těchto činnostech vůbec nedochází.

Vlastníci jednotek se proti zamítnutí návrhu na vklad bránili podáním žaloby podle páté části občanského soudního řádu, ale Městský soud v Praze ji rovněž s odkazem na § 30 odst. 3 ZVB zamítl. Úspěšné nebylo ani odvolání proti tomuto rozsudku, jelikož Vrchní soud v Praze zamítnutí žaloby potvrdil.

Nejvyšší soud ČR rozhodující o dovolání se při výkladu § 30 odst. 3 ZVB zaměřil na jeho účel. Ten totiž dle něj navazuje na výše popsané spojení jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku a brání tomu, aby k rozdělení tohoto celku došlo realizací zajištění, například při zpeněžení zástavy tvořené jenom spoluvlastnickým podílem na pozemku. Toto ustanovení se proto vztahuje pouze na instituty, jejichž možným právním následkem by mohl být přechod nebo převod například samotného spoluvlastnického podílu na pozemku. Jde tedy o zástavní právo, zajišťovací převod práva, ale třeba i právo předkupní.

Naopak při zřízení věcného břemene, resp. výkonu práv odpovídajících věcnému břemeni, takové rozdělení nehrozí. Jejich výkon totiž není spojen s nárokem na převod věcným břemenem zatíženého pozemku, resp. spoluvlastnického podílu na něm. Spoluvlastníci pozemku, jehož spoluvlastnictví je spojeno s vlastnictvím jednotek, proto nejsou nijak omezeni ve smluvní volnosti, hodlají-li zatížit věcným břemenem pouze pozemek. Jako další argument pro odmítnutí právního názoru katastrálního úřadu a soudů první a druhé instance se nabízí nemožnost výkonu práv odpovídajících věcnému břemeni například vstupu na pozemek na jednotce, jež by ve smyslu § 37 odst. 2 OZ způsobila neplatnost smlouvy, kterou by takové věcné břemeno mělo být zřízeno. Závěry Nejvyššího soudu ČR lze tedy doplnit v tom smyslu, že spoluvlastníci pozemku při zřízení věcného břemene jeho užívání toto věcné břemeno současně ke svým jednotkám zřizovat nejen nemusí, ale ani nemohou.

Mgr. Jan Pořízek