epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    28. 12. 2015
    ID: 100020upozornění pro uživatele

    Nabytí vlastnického práva k nemovitosti od neoprávněného dobrověrným nabyvatelem

    Přestože existuje bohatá a se rozrůstající judikatura Ústavního soudu, která již za účinnosti starého občanského zákoníku v této oblasti jasně deklarovala principy, na jejichž základě je nutné posuzovat právní vztahy vzniklé z neplatné nebo zrušené smlouvy ve vztahu k dobrověrnému nabyvateli, je stále možné setkat se ojediněle s rozhodnutími, která tato pravidla nerespektují. Nový občanský zákoník (zák.89/2012 Sb.) – na rozdíl od toho předchozího – již tato pravidla upravuje výslovně, ať už pro věci movité (§ 1109 a násl.), nebo pro nemovitosti, resp. obecně pro věci zapsané ve veřejném seznamu nabyté za úplatu (§ 984 a násl.).

     
     Dohnal, Pertot, Slanina, advokátní kancelář
     
    Dobrověrný nabyvatel má tedy legitimní očekávání nabytí vlastnického práva, když uzavřel smlouvu s údajným vlastníkem a splnil tak všechny zákonné požadavky pro nabytí vlastnického práva převodem, v případě nabývání nemovitosti včetně vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. V tomto případě jde o akt státního orgánu (katastru nemovitostí) konstituující jeho vlastnické právo.

    Za předchozí právní úpravy v zák. 40/1964 Sb., občanský zákoník, která takovou obecnou úpravu neobsahovala, bylo nutné vážit dvě vzájemně kolidující ústavní hodnoty, jako je dobrá víra nového nabyvatele (respektive jeho nabytí nemovitosti v dobré víře) a proti tomu stojící vlastnické právo původního vlastníka, resp. nevlastníka, tedy osoby, která k této dispozici nebyla oprávněná, o němž se však nový nabyvatel vzhledem k zápisu v katastru nemovitostí domníval, že vlastníkem je[1]. Ve své rozhodovací praxi Ústavní soud mnohokrát vyslovil, že princip právní jistoty neodmyslitelně patří mezi základní atributy a základní hodnoty demokratického právního státu (čl. 1 odst. 1 Ústavy), přičemž jeho neopominutelnou součástí je i důvěra jednotlivce v rozhodovací činnost státních orgánů.[2] Soudy obecně musí dodržovat pravidlo obsažené v článku 89 odst. 2 Ústavy (pravidlo závaznosti nálezů Ústavního soudu) a výklad Ústavního soudu by tedy měl být pro obecné soudy východiskem při rozhodování jejich případů obdobného druhu. Pokud se však domnívají, že na daný případ tento nález nedopadá, musí přednést dostatečné relevantní důvody podložené racionálními a přesvědčivými argumenty, které přesvědčivě přinejmenším konkurují obecně platným tezím vyloženým v nálezu Ústavního soudu (srov. § 13 OZ)[3]. Naopak nerespektování právního názoru vysloveného v nálezu Ústavního soudu vede nejen k založení nerovnosti v základních právech, ale také k zasažení do právní jistoty jednotlivců, a v neposlední řadě vyvolává též pochybnosti o naplnění poslání obecného soudu dle čl. 90 Ústavy, kterým je poskytování ochrany právům[4].

    Podle ustálené judikatury Ústavního soudu při střetu dvou základních práv je obecně nutné nejprve rozpoznat, která základní práva jednotlivých stran kolidují, a následně (s přihlédnutím ke všem rozhodným okolnostem daného případu) je nutné poměřit je tak, aby zůstalo zachováno z obou základních práv co nejvíce. Není-li to možné, pak je nutné dát přednost tomu základnímu právu, v jehož prospěch svědčí obecná idea spravedlnosti, respektive obecný princip.

    V rámci identifikace jednotlivých práv u nabytí od neoprávněného můžeme říci, že jde o kolizi práva dobrověrného nabyvatele na ochranu jeho (nabytého) majetku[5] a vlastnického práva původního vlastníka[6]. Je zřejmé, že v případě kolize takových dvou hodnot bude prakticky nemožné chránit obě dvě hodnoty současně, protože se de facto vzájemně vylučují. Je nutné tedy přistoupit ke třetímu kroku a zvážit – na základě posouzení v souladu s obecnou ideou spravedlnosti – které z těchto práv bude upřednostněno, a které naopak bude muset ustoupit. Zde bude nutné zohlednit jak určité obecné skutečnosti a souvislosti, dopadající na všechny případy řešeného typu (možnost dobrověrného nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí), tak individuální okolnosti konkrétního rozhodovaného případu. Výše uvedené je samozřejmě nutné pouze za předpokladu, že nabyvatel byl skutečně v dobré víře, přičemž dobrou víru nabyvatele musí soudy zkoumat vždy, bez ohledu na to, zda se jí nabyvatel sám výslovně dovolává či nikoli. 

    V novém občanském zákoníku je již explicitně upraveno, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Jde o zásadu materiální publicity veřejných seznamů tak, aby mohla být chráněna důvěra osob, které do nich nahlížejí. Ke (znovu)zavedení této zásady došlo na základě nutnosti posílení zásady dobré víry oproti principu ochrany vlastnického práva právě v případech, kdy dobrověrná osoba nabyde (resp. domnívá se, že nabývá) vlastnické právo od vlastníka, opak je přitom pravdou. S ohledem na výše zmíněný princip spravedlnosti tedy není možné klást riziko zápisu práva do katastru nemovitostí na základě neplatné smlouvy na dobrověrné osoby, které se na původním vadném právním jednání nijak nepodílely a nemohly jej tedy žádným způsobem ovlivnit. Tyto dobrověrné osoby tedy protistranu, se kterou jako dobrověrní uzavírají smlouvu, oprávněně považují za své právní předchůdce. Pokud bychom chtěli poměřit pozici jednotlivých osob v těchto vztazích, pak v silnější pozici jsou spíše původní vlastníci, protože ti o případné neplatnosti právního jednání mohli dozvědět snáze než následní dobrověrní nabyvatelé.

    Navíc zákon nestanovuje ochranu každému dobrověrnému nabyvateli – naopak stanovuje několik podmínek, které je nutné v těchto případech splnit. Jednou z nich je dle OZ např. úplatnost právního jednání, dále např. zák. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) rozšířil přezkumnou činnost katastrálního úřadu v rámci vkladového řízení (o otázku platnosti vkladové listiny, jde-li o listinu soukromou) ad. Na druhou stranu OZ stanovuje rovněž povinnosti samotným skutečným vlastníkům věci, kteří – pokud se dozví, že zápis v evidenci neodpovídá skutečnosti – by měli požadovat odstranění nesouladu skutečnosti s evidencí a chtít zápis tzv. poznámky spornosti (§ 985 a 986 OZ). Tyto osoby se pak musí domáhat určení svého práva u soudu, pokud tak neučiní do dvou měsíců od podání poznámky spornosti, katastr nemovitostí takovou poznámku vymaže.

    Závěr

    Je zřejmé, že ve vlastnických sporech vycházejících z případů nabytí nemovitosti evidované v katastru od neoprávněného již nelze bez dalšího akceptovat princip, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má. Jak samotný zákon, tak i jemu předcházející judikatura totiž chrání především dobrou víru nabyvatele nemovitosti. To však nemusí být pravidlem ve všech případech – při zvážení konkrétních okolností může dojít rovněž výjimečně k akcentování vlastnického práva opačné strany.


    JUDr. Blanka Vítová, Ph.D., LL.M.

    JUDr. Blanka Vítová, LL. M., Ph.D.,
    of counsel


    DOHNAL PERTOT SLANINA | advokátní kancelář
    PRAHA | HRADEC KRÁLOVÉ | OLOMOUC | LETOHRAD

    Prvního pluku 347/12a
    186 00  Praha 8 - Karlín 

    Komenského 266/3
    500 03  Hradec Králové 

    Palackého 75/21
    779 00 Olomouc

    Václavské náměstí 76
    561 51 Letohrad

    Tel.: +420 587 407 086
    e-mail: info@akdps.cz


    -----------------------------------------------
    [1] Viz nález sp. zn. II. ÚS 165/11
    [2] Nález sp. zn. IV. ÚS 150/01 ze dne 9. 10. 2003 (N 117/31 SbNU 57), nález sp. zn. I. ÚS 163/02 ze dne 9. 11. 2004 (N 169/35 SbNU 289), nález sp. zn. I. ÚS 398/04 ze dne 29. 8. 2006 (N 154/42 SbNU 257) či nález sp. zn. I. ÚS 544/06 ze dne 3. 12. 2007 (N 217/47 SbNU 855).
    [3] K problematice závaznosti rozhodnutí Ústavního soudu viz nález sp. zn. IV. ÚS 301/05 ze dne 13. 11. 2007 (N 190/47 SbNU 465).
    [4] Viz nález sp. zn. I. ÚS 70/96 ze dne 18. 3. 1997 (N 29/7 SbNU 191).
    [5] Čl. 1 Dodatkového protokolu k Evropské úmluvě.
    [6] Čl. 11 Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu k Evropské úmluvě.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Blanka Vítová, LL. M., Ph.D. ( DOHNAL PERTOT SLANINA )
    28. 12. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dawn-raid a.k.a. místní šetření: Ústavní soud potvrzuje potřebu zvýšené opatrnosti u konkurenčních podnětů
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Insolvence v českém právu: co by měli vědět věřitelé i dlužníci
    • DEAL MONITOR
    • Nejlepší zájem dítěte
    • Jak správně elektronicky doručovat zaměstnanci
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Dawn-raid a.k.a. místní šetření: Ústavní soud potvrzuje potřebu zvýšené opatrnosti u konkurenčních podnětů
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Jak správně elektronicky doručovat zaměstnanci
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Byznys a paragrafy, díl 13.: Vysílání zaměstnanců do zahraničí: Jak správně rozlišit služební cestu a režim vyslaného pracovníka
    • Dawn-raid a.k.a. místní šetření: Ústavní soud potvrzuje potřebu zvýšené opatrnosti u konkurenčních podnětů
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nejlepší zájem dítěte

    Obecné soudy jsou povinny posuzovat problematiku svěření nezletilých do péče rodičů především s přihlédnutím k jejich nejlepšímu zájmu ve smyslu čl. 3 odst. 1 Úmluvy o právech...

    Moderační právo

    Součástí práva na spravedlivý proces ve smyslu čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod je rovněž povinnost...

    Korunové dluhopisy

    Restriktivnímu či extenzivnímu výkladu ustanovení daňových zákonů při využití obecně uznávaných interpretačních metod ústavní pořádek nebrání. Neurčitost zákona a možnost...

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.