Nájemní smlouva

Nájemní smlouva, (§663 OZ) zakládá závazkově právní vztah,  v němž pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji  dočasně užíval nebo z ní bral plody. Podstatné části smlouvy  jsou: určení smluvních stran, stanovení výše úplaty a určení  doby nájmu. Nájemní smlouva se může týkat jak věcí movitých,  tak věcí nemovitých. Forma smlouvy nemusí být písemná, pakliže  se na tom strany samy nedohodnou. Smlouva, kterou se pronajímá  věc již pronajatá se nazývá podnájemní smlouva. Nájemce je  oprávněn dát věc do podnájmu, jestliže nájemní smlouva nestanoví jinak. Jestliže by byl podnájem v rozporu se smlouvou, je  pronajímatel oprávněn od smlouvy odstoupit. Nájemní smlouvu  upravuje, také pro účely obchodních závazků, občanský zákoník.  Ten, kromě obecné úpravy nájmu, obsahuje dále i ustanovení o  nájmu bytu, jeho podnájmu, nájmu a podnájmu nebytových prostor  a podnikatelském nájmu věcí movitých.

 Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele. Povinností pronajímatele je přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, nebo (nebylo-li určeno) k užívání  obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat. V této  souvislosti je oprávněn požadovat přístup k věci za účelem  kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem. Nájemce je  naproti tomu oprávněn věc užívat způsobem stanoveným ve smlouvě  nebo (nebylo-li určeno) přiměřeně povaze a určení věci. Povinnost věc užívat má nájemce pouze v případě, že tak bylo  smluveno, nebo že neužíváním by byla věc znehodnocena více než  jejím užíváním. Změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen  se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může  požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal.  Provede-li nájemce změny bez tohoto souhlasu, je povinen po  skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu.  Jestliže v důsledku těchto změn pak hrozí pronajímateli značná  škoda, je pronajímatel oprávněn od smlouvy odstoupit. Nájemce  je taktéž povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu  potřeby oprav, které má provést pronajímatel. Při porušení této  povinnosti odpovídá za škodu tím způsobenou a nemá nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezení užívaní  věci z důvodu vady věci. Vynaložil-li nájemce při opravě, ke  které je povinen pronajímatel, vlastní náklady, má nárok na jejich náhradu, ovšem za podmínky, že pronajímatel dal k opravě  souhlas nebo bez zbytečného odkladu opravu neobstaral.  V opačném případě může nájemce požadovat jen to, o co se pronajímatel obohatil. Uplatňuje-li k pronajaté věci třetí osoba  práva, která jsou neslučitelná s právy nájemce, je pronajímatel  povinen učinit potřebná právní opatření k jeho ochraně. Jestliže tak pronajímatel v přiměřené lhůtě neučiní, nebo nejsou-li  jeho opatření úspěšná, může nájemce odstoupit od smlouvy.

 Nájemné. Nájemce je povinen platit nájemné v souladu se  smlouvou nebo (není-li dohodnuto) nájemné odpovídající výši  úplaty obvyklé v době uzavření smlouvy. Na zajištění nájemného  má pronajímatel zástavní právo k movitým věcem, které jsou na  pronajaté věci a patří nájemci nebo osobám, které s ním žijí ve  společné domácnosti, s vyjímkou věcí vyloučených z výkonu  rozhodnutí. Toto právo zanikne, jsou-li věci odstraněny dříve  než byly sepsány soudním vykonavatelem, ledaže byly odstraněny  na úřední příkaz a pronajímatel ohlásí svá práva u soudu do  osmi dnů po výkonu. Zadržovací právo k těmto věcem má pronajímatel tehdy, jestliže se nájemce stěhuje nebo jsou-li věci  odstraňovány bez zaplacení nájemného či alespoň zajištění jeho  zaplacení. Toto právo však pronajímateli trvá jen osm dnů. Nájemce není povinen platit nájemné ve třech případech: 1)  jestliže nemůže věc užívat dohodnutým způsobem pro vady věci,  které nezpůsobil, 2) jestliže způsob užívání nebyl smluven a  nájemce nemohl věc užívat přiměřeně povaze a určení věci, 3)  jestliže nemohl ze stejných příčin docílit žádný výnos (jen u  nájmu zemědělských a lesních pozemků). Přiměřenou slevu může  nájemce požadovat zejména v případech, kdy užívání pronajaté  věci je omezeno. Právo na prominutí nebo na poskytnutí slevy  musí být uplatněno u pronajímatele bez zbytečného odkladu, a to  v prekluzivní lhůtě šesti měsíců.

 Skončení nájmu. Ke skončení nájmu může dojít uplynutím doby  sjednané pro nájem, výpovědí smlouvy, odstoupením od smlouvy  nebo zničením věci. Typickým rysem nájemní smlouvy je její  obnova v případě, že po skončení doby nájmu nájemce věc dál  užívá a pronajímatel nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů. Smlouva se přitom obnovuje  na stejnou dobu, na jakou byla původně sjednána a přesahuje-li  tato doba jeden rok, obnovuje se smlouva vždy na jeden rok.  Podmínkou výpovědi je, aby smlouva byla uzavřena na dobu  neurčitou. Jestliže ovšem došlo ke změně vlastnictví k pronajaté věci, je výpověď možná i v případě smlouvy na dobu určitou.  Právo podat výpověď má však v tomto případě pouze nájemce. Jen  při změně vlastnictví k movité věci může výpověď podat i nabyvatel, který se převodem dostává do postavení pronajímatele.  Výpovědní lhůta u věcí movitých činí jeden měsíc a u nemovitostí tři měsíce. Odstoupit od smlouvy je oprávněn jak nájemce,  tak pronajímatel. Nájemce je k odstoupení od smlouvy oprávněn  v následujících případech: 1) věc byla předána ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání, 2) stane-li se  věc později (bez porušení povinnosti nájemce) nezpůsobilou ke  smluvenému či obvyklému užívání, 3) stane-li se věc (bez porušení povinnosti nájemce) neupotřebitelnou, 4) bude-li nájemci  odňata taková část věci, že by tím byl zmařen účel smlouvy, 5)  jsou-li pronajaté místnosti zdraví závadné. Pronajímatel může  od smlouvy odstoupit v případech kdy: 1) nájemce věc užívá přes  písemnou výstrahu, 2) trpí-li užívání věci takovým způsobem, že  pronajímateli vzniká škoda nebo mu hrozí značná škoda. Nejde-li  o byt nebo nebytový prostor, může pronajímatel odstoupit také  v případech kdy: 1) nájemce, přes upomenutí, nezaplatil splatné  nájemné ani do splatnosti příštího nájemného, a je-li tato doba  kratší než tři měsíce, do tří měsíců, 2) s ohledem na pravomocné rozhodnutí příslušného orgánu je třeba pronajatou věc  vyklidit. Dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele. Nájemce je  v tomto případě oprávněn zprostit se svých závazků vůči původnímu majiteli, jakmile mu byla změna vlastnictví oznámena  nebo nabyvatelem prokázána. V důsledku skončení nájmu je nájemce povinen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícímu  sjednanému způsobu užívání věci. Nebyl-li tento způsob smluven,  pak ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému  opotřebení. Došlo-li k poškození nebo nadměrnému opotřebení  pronajaté věci v důsledku jejího zneužití, odpovídá nájemce i  za škody způsobené osobami, kterým umožnil k pronajaté věci  přístup. Neodpovídá však za náhodu. Náhrady se lze domáhat  v prekluzívní lhůtě šesti měsíců.