epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    1. 3. 2018
    ID: 107187upozornění pro uživatele

    Náklady vynaložené jedním vlastníkem na společnou nemovitost a rozhodování soudů

    Podílové spoluvlastnictví nemovitosti přináší v praxi mnoho problémů. Jednou z otázek, které s sebou spoluvlastnictví přináší, je i otázka investic do společné věci jedním ze spoluvlastníků. Pokud se vlastníci nedohodnou, musí o nich rozhodnout až soud. Z mých zkušeností bohužel vyplývá, že ne vždy si soudci se takovou situací vědí rady, a to jak z procesního hlediska, tak i z pohledu hmotněprávního, což celý spor jen protahuje. Prodlužování celého procesu v případě, kdy jsou vztahy mezi vlastníky – a často i sousedy – napjaté, rozhodně nevede k jejich zlepšení. Pojďme se nyní podívat na příklady, jak by měly soudy postupovat v případě investic do společné věci.

    Správu společné věci v podílovém spoluvlastnictví má občanský zákoník, 89/2012 Sb., uvedenu v § 1126 a následujících. V zásadě platí, že o správě společné věci rozhoduje majorita, v určitých případech zákon vyžaduje kvalifikovanou většinu. Přehlasovaný spoluvlastník se může proti rozhodnutí majority v některých případech bránit u soudu. Jestliže dojde k dohodě všech spoluvlastníků o investici do společné věci, je situace jasná a finanční vyrovnání by mělo vyplývat z dohody spoluvlastníků. Pokud rozhodne většina, vztahuje se takové rozhodnutí v zásadě i na menšinové spoluvlastníky, kteří se na úhradě nákladů mají podílet v návaznosti na velikost svých podílů. Nejkomplikovanější je však případ, kdy investice provede menšinový vlastník.

    Základním kritériem pro volbu správného postupu je otázka, zda byla taková investice provedena se souhlasem ostatních vlastníků, resp. majority, či nikoliv. Pokud menšinový vlastník provedl investici se souhlasem ostatních vlastníků, příp. na základě majority, má právo požadovat po ostatních spoluvlastnících podíl na skutečných nákladech. Tyto náklady jsou splatné ihned, ještě v průběhu trvání spoluvlastnictví. S ohledem na skutečnost, že nárok na náhradu poměrné části nákladů je splatný po jejich vynaložení, je třeba hlídat i promlčení; s nárokem je třeba se obrátit na soud včas a nečekat až na řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Nebudu se zde zabývat otázkou případné neúčelnosti takových výdajů či investicí za podstatně vyšší částku, než jaká je v místě a čase obvyklá, neboť to není účelem tohoto článku.

    Složitější je situace v případě, kdy menšinový spoluvlastník provede investici bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, resp. bez souhlasu majority. Zde mohou nastat dvě situace: typicky se bude jednat o havarijní opravu (zákon v § 1136 hovoří o „záchraně věci“), nebo půjde o opravu či úpravu, která nemá charakter nezbytnosti ve smyslu zachování věci. V prvním případě je situace obdobná jako u rozhodnutí majority a menšinový spoluvlastník má právo na poměrnou úhradu vynaložených (skutečných nákladů), která je splatná ihned.

    Pokud však menšinový vlastník provede nějakou investici, která není nutná (například zrekonstruuje koupelnu, kterou v domě užívá, prostě jen proto, že se mu již staré kachličky nelíbí), nemá právo na poměrnou úhradu všech vynaložených nákladů, ale jen na část náhrady v rozsahu zhodnocení celé věci. Tato náhrada je splatná až po zrušení podílového spoluvlastnictví, což vyplývá ze starší judikatury, která je však v tomto rozsahu zřejmě použitelná i na nový občanský zákoník. Nicméně nemám bohužel k dispozici žádné novější rozhodnutí, které by tento názor potvrzovalo.

    Můžeme to snadno demonstrovat na příkladu s koupelnou. Uvažujme, že v domě se čtyřmi stejnými byty jsou čtyři spoluvlastníci, z nichž každý vlastní jednu čtvrtinu a na základě dohody užívá vždy jeden byt. Jeden z menšinových spoluvlastníků provede rekonstrukci koupelny ve „svém“ bytě za částku 200 tisíc korun. Hodnota celého domu je 10 milionů korun. Nejedná se o havarijní opravu, nýbrž pouze o rekonstrukci za účelem zpříjemnění bydlení. Ostatní vlastníci s rekonstrukcí souhlas nedali. V takovém případě nemůže tento spoluvlastník žádat od ostatních 75 % z částky 200 tisíc korun (od každého 50 tisíc korun), ale může pouze žádat po každém jednu čtvrtinu toho, oč se zvýšila hodnota celého domu. Hodnota celého domu se však rekonstrukcí jedné koupelny zvýšila třeba jen o 20 tisíc korun. Tím pádem tento vlastník může po každém z ostatních žádat 25 % z částky 20 tisíc korun, tedy jen 5 tisíc korun. Může se samozřejmě stát, že i po takové investici se hodnota celé nemovitosti nezvýší vůbec.

    I v tomto případě je podmínkou náhrady fakt, že se jednalo o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu (§ 1136 občanského zákoníku). Pokud by náklad ku prospěchu ostatním nebyl, pak nemá menšinový spoluvlastník právo na žádnou náhradu.

    Jestliže si shrneme výše uvedené, dojdeme k následujícímu:

    • Dohoda nebo majorita – hradí se skutečné náklady, splatnost ihned
    • Menšinový – záchrana věci – hradí se skutečné náklady, splatnost ihned
    • Menšinový – nejde o záchranu věci – hradí se zhodnocení celé věci, splatnost po zrušení podílového spoluvlastnictví
    Procesní postup soudu

    Hmotněprávní aspekty investic jsme se vysvětlili výše, nyní se zaměřme na uplatnění nároků v praxi. Obecně je třeba uvést, že každý nárok na úhradu peněžité částky musí splňovat požadavky, které občanský soudní řád klade na uplatnění jakéhokoli nároku. Jestliže jeden ze spoluvlastníků uplatňuje poměrnou část skutečně vynaložených nákladů během trvání podílového spoluvlastnictví (ve výše uvedeném přehledu první dvě odrážky), nejde zřejmě o nic složitého. Žalobce a žalovaný musejí být dostatečně označeni, v žalobě musí být uvedena požadovaná částka, náklady mají být doloženy (typicky fakturami a doklady o úhradách). Měl by být doložen i souhlas ostatních vlastníků, případně další doklady týkající se rozhodnutí majority.

    Podstatně složitější situace nastává u třetího případu. Nezřídka se stává, že spoluvlastník svůj nárok uplatní v rámci řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, v podstatě jako protinárok. I v takovém případě musí spoluvlastník postupovat stejně, jako kdyby podával samostatnou žalobu. Musí tedy svůj nárok nejprve tvrdit: uvést, jaké investice provedl, kolik za ně zaplatil, provedení investic musí řádně prokázat. Pokud toto splní, pak teprve může soud přistoupit k provedení znaleckého posudku – pokud bude navržen k důkazu – na výši zhodnocení celé nemovitosti. Spoluvlastník by také měl uvést, zda uplatňuje ohledně svého nároku námitku započtení (na vypořádací podíl) či vzájemný návrh; pokud tak neučiní, měl by být soudem v tomto směru poučen (viz například rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 340/2007). Pokud by se jednalo o vzájemný návrh, je pochopitelně třeba, aby z požadované částky zaplatil soudní poplatek.

    Námitka započtení má však jedno úskalí. Náhrada od ostatních spoluvlastníků je splatná až na základě zrušení podílového spoluvlastnictví, ovšem rozsudek zrušující spoluvlastnictví je konstitutivní, a tím pádem účinný až právní mocí. Ustálená soudní praxe proto neumožňuje započtení nároku na náhradu zhodnocení proti vypořádacímu podílu přímo v jednom rozsudku (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1089/2007), ačkoliv takové závěry se stále v rozsudcích nižších stupňů občas objevují. Na tomto názoru by zřejmě nemělo nic změnit ani ustanovení § 1148 odst. 2 občanského zákoníku, pokud k právní moci rozsudku nedojde do jednoho roku od zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví (v praxi nepředpokládám, že by soudy byly takto rychlé, pokud budou vlastníci ve sporu).

    Správný postup by tedy měl být následující:

    1. účastník nejprve musí úpravy
    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    tvrdit,
    2. poté je třeba, aby investice
    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    prokázal,
    3. měla by být vyjasněna otázka, zda byly provedeny se souhlasem ostatních, či nikoliv,
    4. pokud nebyly provedeny se souhlasem, je třeba zvážit, zda se jednalo o havarijní opravy, nebo ne; pokud se nejednalo o havarijní opravu, opět je nutné si vyjasnit, jestli jde o náklad ku prospěchu ostatním spoluvlastníkům,
    5. jestliže jde o havarijní opravu, soud vychází ze skutečně zaplacených nákladů – zde pozor na promlčení,
    6. jestliže nejde o havarijní opravu a současně jde o náklad ku prospěchu ostatním vlastníkům, pak teprve může být přistoupeno ke znaleckému šetření spočívajícím ve zhodnocení celé nemovitosti, nikoliv jednotlivých úprav,
    7. jestliže nejde o havarijní opravu a současně nejde o náklad ku prospěchu ostatním, nemá spoluvlastník nárok na žádnou kompenzaci.

    Jak je vidět z výše uvedeného, problematika investic do společné nemovitosti není zase až tak složitá, jak se na první pohled jeví, jen je třeba se přidržet pravidel daných občanský zákoníkem a již existující judikaturou. Zbývá ještě vyřešit otázku investic provedených za účinnosti starého občanského zákoníku, 40/1964 Sb. Dle mého názoru by se investice měly posuzovat podle právního předpisu účinného v době jejich provedení, neboť právo na jejich úhradu vzniká již jejich provedením, byť splatnost může nastat až mnohem později (viz § 3028 odst. 2 nového občanského zákoníku).


    JUDr. Michaela Balousová

    JUDr. Michaela Balousová
    ,
    advokátka


    JUDr. Michaela Balousová, advokátka


    Anny Letenské 34/7
    120 00 Praha 2

    Tel.:    +420 776 166 453
    e-mail:    office@pravniknemovitosti.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz

    JUDr. Michaela Balousová
    1. 3. 2018

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.