epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    27. 7. 2022
    ID: 114984upozornění pro uživatele

    Některé problematické aspekty financování práva stavby

    Právo stavby je pro developery lákavou příležitostí. Umožnuje jim zrealizovat stavbu na cizím pozemku, aniž by museli kupovat pozemek, na němž stavbu postaví. Ušetří tak peníze za koupi pozemku a musí „jen“ získat prostředky na výstavbu a hradit vlastníkovi pozemku za právo stavby stavební plat (tj. úplatu za zřízení práva stavby).

    Nejběžnější způsob financování výstavby je bankovní financování. Pokud má banka poskytnout financování, standardně požaduje zajištění (typicky zástavní právo k pozemku). Protože developer nevlastní pozemek, ale disponuje pouze právem stavby, může bance jako zajištění nabídnout zřízení zástavy právě k jeho právu stavby, resp. realizované stavbě.

    Občanský zákoník obsahuje dva základní mechanismy, které mají ochránit financující banku jakožto zástavního věřitele při financování práva stavby a posílit její postavení.

    Zaprvé, pokud má dojít k zániku práva stavby před uplynutím doby, na kterou bylo sjednáno, existence zástavního práva ve prospěch banky způsobí, že právo stavby zanikne až se zánikem zástavního práva.

    I kdyby se vlastník stavby a vlastník pozemku dohodli na předčasném ukončení smlouvy o právu stavby, nebo vlastník pozemku takovou smlouvu vypověděl, nebude to díky uvedenému pravidlu pro banku hrát roli a zajištění jí zůstane.

    Reklama
    Nové stavební právo (online - živé vysílání) - 15.2.2023
    Nové stavební právo (online - živé vysílání) - 15.2.2023
    15.2.2023 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Problém však nastane, jakmile banka přistoupí k výkonu zástavního práva prodejem zástavy (tj. práva stavby). Jakmile banka prodá právo stavby a dostane zaplaceno, zaniknou zajištěné dluhy a s nimi i zástavní právo. Společně se zástavním právem zanikne právo stavby. Ten, kdo právo stavby koupí, tak nezíská nic. Protože takovou zástavu by reálně nikdo nekoupil, je hodnota práva stavby za dané situace nulová a pro banku z hlediska zajištění naprosto bezcenná. Toto pravidlo tak dle našeho názoru nemá pro banku žádné praktické využití.

    Zadruhé, jakmile dojde k zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo právo stavby sjednáno, vznikne vlastníkovi stavby pohledávka na náhradu vůči vlastníkovi pozemku, přičemž náhrada dle zákona činí polovinu hodnoty stavby. Tato pohledávka je pak automaticky zastavena ve prospěch banky.

    Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, a to nejvýše na dobu 99 let. Právo stavby zanikne po uplynutí doby, na kterou bylo sjednáno a stavba, která byla v rámci něj realizována, se stane součástí pozemku, na němž stojí. Zajištění banky mající původně podobu zástavního práva k právu stavby se podle zmiňovaného pravidla při zániku práva stavby změní na zástavní právo k pohledávce za vlastníkem pozemku na náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby. Hodnota této pohledávky je tedy nižší, než je hodnota stavby. Taková transformace není z hlediska vymahatelnosti a hodnoty zajištění rovnocenná. Banka by navíc musela vyhodnocovat, zda se vůbec může spolehnout na to, že vlastník pozemku náhradu za stavbu zaplatí. Vlastník pozemku a vlastník stavby se také mohou dohodnout na tom, že náhrada za stavbu bude nižší, než stanoví zákon. Pak banka zůstává ještě méně chráněná.

    Jelikož banky ani jeden z mechanismů nepovažují za dostatečnou ochranu, financování práva stavby pro ně představuje zvýšené riziko. Bankám tak nezbývá nic jiného, než toto riziko přenést při tomto typu financování na developera.

    Každý, kdo chce využit institut práva stavby, a přitom uvažuje o bankovním financování, by se tedy měl připravit na zvýšenou úvěrovou sazbu, více času stráveného vyjednáváním úvěrových podmínek a možnost, že banka financování projektu založeného na právu stavby s ohledem na výše uvedené vůbec neposkytne.

    Lze tedy doporučit nejdříve předjednat financování u banky, než s vlastníkem pozemku uzavřete smlouvu o právu stavby. V opačném případě se můžete dostat do situace, kdy banka odmítne výstavbu financovat, ale Vy již budete zavázáni plnit podle smlouvy o právu stavby, zejména platit stavební plat.


    JUDr. Lukáš Žáček,
    Advokát / partner


    JUDr. Daniel Fridrich,
    advokátní koncipient

     



    Z/C/H Legal v.o.s., advokátní kancelář

    Národní 973/41
    110 00  Praha 1

    Tel.:    +420 225 020 500
    Fax:    +420 225 020 555
    e-mail:    office@zchlegal.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Lukáš Žáček, JUDr. Daniel Fridrich (Z/C/H Legal)
    27. 7. 2022
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Nová sleva na pojistném na sociální zabezpečení
    • Nový, bezcitný a nejchytřejší konkurent na trhu. Měli by mít advokáti strach?
    • Žaloba na neplatnost převodu věci podaná potenciálním dědicem zcizitele
    • Ke spornosti výkladu ustanovení § 62 zákona o obchodních korporacích a dopadu povinností členů volených orgánů obchodní korporace na prokuristu
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu energetického zákona
    • Co můžeme očekávat od nařízení o zelených dluhopisech?
    • Vládní pomoc velkým podnikům na zvýšené náklady cen energií (zastropování cen energií a dotační program)
    • Nenechte se obalit obalovou novelou
    • Odepření plnění (zlatého padáku) ze smlouvy o výkonu funkce
    • Přichází směrnice NIS 2 a s ní revoluce v oblasti kybernetické bezpečnosti
    • Do třetice všeho dobrého? Aneb další pokus České republiky přijmout zákon o hromadných řízeních

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Nové sazby cestovních náhrad pro rok 2023
    • Nový, bezcitný a nejchytřejší konkurent na trhu. Měli by mít advokáti strach?
    • Kdy a komu nelze dát výpověď z pracovního poměru
    • Možné důvody vyloučení člena statutárního orgánu ve světle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2022, sp. zn. 27 Cdo 1831/2021
    • Kreativní byrokracie a dělba moci ve státě
    • Likvidace obchodní společnosti
    • Nová sleva na pojistném na sociální zabezpečení
    • Žaloba na neplatnost převodu věci podaná potenciálním dědicem zcizitele
    • Nový, bezcitný a nejchytřejší konkurent na trhu. Měli by mít advokáti strach?
    • Kdy a komu nelze dát výpověď z pracovního poměru
    • Žaloba na neplatnost převodu věci podaná potenciálním dědicem zcizitele
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu energetického zákona
    • Příplatek mimo základní kapitál – váže se k podílu, nebo osobě? A jak je to s převodem?
    • Nová sleva na pojistném na sociální zabezpečení
    • Ke spornosti výkladu ustanovení § 62 zákona o obchodních korporacích a dopadu povinností členů volených orgánů obchodní korporace na prokuristu
    • Nové sazby cestovních náhrad pro rok 2023
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Platné sjednání smluvní pokuty pohledem judikatury Nejvyššího soudu
    • Přikázání věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků při vypořádání spoluvlastnictví
    • Přímá odpovědnost jednatele (společníka) SRO za škodu způsobenou třetí osobě
    • K článku Manželství pro všechny z katolického pohledu
    • Nová sbírka právních předpisů jako nechtěný dar
    • Přehled vybraných legislativních novinek platných pro rok 2023
    • Nový, bezcitný a nejchytřejší konkurent na trhu. Měli by mít advokáti strach?

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Likvidace obchodní společnosti

    Úprava § 198 odst. 1 a 3 z. o. k. je v případech zrušení společnosti s ručením omezeným pro absenci statutárního orgánu úpravou zvláštní jak ve vztahu k úpravě § 172 odst. 1...

    Jednání za právnickou osobu

    Za právnickou osobu v občanském soudním řízení jedná především – jak vyplývá z ustanovení § 21 odst. 1 písm. a) o. s. ř. – člen statutárního orgánu. Tvoří-li statutární...

    Insolvence a plná moc (exkluzivně pro předplatitele)

    Opravňuje-li procesní plná moc udělená přihlášeným věřitelem advokáta k zastupování věřitele v rámci všech úkonů, k nimž je věřitel oprávněn a povinen v rámci...

    Předsmluvní odpovědnost

    Úprava tzv. předsmluvní odpovědnosti stojí na obecné povinnosti jednat poctivě (§ 6 o. z.), a to i při jednání o uzavření smlouvy. Možnost vzniku povinnosti k náhradě škody mezi...

    Ukládání trestů (exkluzivně pro předplatitele)

    Uložení trestu pod dolní hranicí trestní sazby nelze odůvodnit odkazem na § 39 odst. 4 tr. zákoníku a v něm zakotvenou povinnost soudu přihlédnout při stanovení druhu trestu a jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.