Nesprávná výměra podlahové plochy v oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu

V případě řešeném Nejvyšším soudem ČR pod sp. zn. 26 Cdo 2305/2011 a uzavřeném rozsudkem ze dne 17. 9. 2012, soud prvního stupně svým rozsudkem určil, že je neplatné oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu. Žalobkyni, jež je spolu se druhým žalobcem společnou nájemkyní bytu, bylo dne 26. 9. 2006 doručeno oznámení žalovaného (pronajímatele bytu) o jednostranném zvýšení nájemného, včetně přílohy obsahující identifikaci bytu, v němž prostřednictvím svého zástupce uvedl, že počínaje dnem 1. 1. 2007 se na základě příslušných ustanovení zákona č. 107/2006 Sb., zvyšuje měsíční nájemné na 32,30 Kč za m2 podlahové plochy bytu, která činí 139,6 m2, tj. celkem na 4.509,08 Kč. Ze znaleckého posudku soudního znalce však soud zjistil, že celková plocha místností v předmětném bytě činí 127,93 m2. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že jelikož žalovaný vycházel při výpočtu nájemného z nesprávného údaje o podlahové ploše bytu, způsobuje tato skutečnost sama o sobě nesprávnost výpočtu zvýšení nájemného jako celku, neboť je v rozporu s ust. § 3 odst. 3 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Uzavřel tedy, že oznámení tak bylo v rozporu se zákonem, a žalobě na určení neplatnosti oznámení o jednostranném zvýšení nájemného vyhověl.

K odvolání žalovaného soud odvolací rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Zaujal názor, že cílem úpravy obsažené v uvedeném zákoně je, aby si nájemce – z důvodů zde rozvedených – mohl překontrolovat správnost zvýšení nájemného. Z ust. § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. vyplývá pro pronajímatele povinnost zdůvodnit zvýšení tak, aby z něj bylo zřejmé, že byla stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku nájemného. Této povinnosti nelze dostát, pokud jeden z předpokladů řádného stanovení výše nájemného, tj. podlahová výměra místnosti bytu, vyjádřená v ust. § 3 odst. 3 uvedeného zákona počtem metrů čtverečných, není správný. Bylo-li tedy v dané věci oznámení založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nezbytné k řádnému stanovení výše nájemného, nemělo všechny podstatné zákonné náležitosti a je tak neplatné.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, které bylo zamítnuto.

Právní úprava a závěry Nejvyššího soudu ČR

Podle ust. § 3 odst. 5 věty první zákona č. 107/2006 Sb. oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného.

Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného je uveden v příloze k tomuto zákonu.

Z koncepce zákona č. 107/2006 Sb. vyplývá, že výchozí konstantou pro určení zvýšeného měsíčního nájemného je cena nájemného za 1 m2 podlahové plochy (konkrétního) bytu, jež se určí postupem v zákoně a v příloze uvedeným. Dalším rozhodným údajem, od něhož se odvíjí celková částka zvýšeného měsíčního nájemného z bytu, je jeho podlahová plocha, s nímž citovaný zákon počítá (srovnej definici obsaženou v ust. § 2 písm. d/, § 3, § 4, příloha).

Z uvedeného logicky vyplývá, že z odůvodnění oznámení o zvýšení nájemného musí dostatečně určitě vyplývat, jaká je podlahová plocha bytu, z níž pronajímatel při stanovení zvýšeného nájemného vycházel. Tento údaj je významný i pro nájemce, neboť bez něj si nemůže ověřit správnost zvýšení nájemného a v závislosti na tom zvážit podání žaloby na neplatnost oznámení o zvýšení nájemného. V případné žalobě na neplatnost zvýšení nájemného musí nájemce uvést skutečnosti, o něž opírá tvrzení o neplatnosti oznámení pronajímatele; jinak nedostojí požadavku na vylíčení rozhodujících skutečností.

Předpokladem řádného stanovení zvýšeného měsíčního nájemného je nutně správnost všech údajů, jež jsou pro jeho stanovení významné; to se týká i údaje o podlahové ploše bytu. Není-li tomu tak, tj. je-li založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nemůže být správné ani zvýšení měsíčního nájemného. Oznámení pronajímatele tak odporuje zákonu a je neplatné, jak správně dovodil odvolací soud.

Richard W. Fetter

--------------------------------------------------------------------------------

[1] Viz např. - dostupne na www, k dispozici >>> zde.
[2] Dále kupř. ve svém rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2171/2009, ze dne 10. 3. 2011, Nejvyšší soud ČR uzavřel: „Lhůta k podání žaloby na určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného podle ust. § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. je lhůtou hmotněprávní a prekluzivní (propadnou). Nejdříve uplynutím uvedené lhůty vzniká nájemci povinnost platit zvýšené nájemné; nájemce (pokud se zvýšením nájemného nesouhlasí) může v této lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného. Jediným způsobem, jak lze zabránit vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, je podání žaloby v zákonné lhůtě; jejím marným uplynutím pak již nájemci vzniká (ze zákona) povinnost platit zvýšené nájemné. Je-li žaloba na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného podána po uplynutí prekluzívní lhůty, soud ji musí již z tohoto důvodu zamítnout (neboť právo domáhat se neplatnosti zvýšení nájemného zaniklo prekluzí) a nemůže tudíž věcně přezkoumávat platnost oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného.“

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz