Ochrana rodinné domácnosti se vztahuje na přilehlou oplocenou zahradu či příjezdovou cestu k domu

Navíc, byť byl v dům ve společném jmění manželů, v katastru nemovitostí byl u nemovitosti (pozemku pod domem, jenž je jeho součástí) chybně evidován jakožto vlastník pouze manžel. Složitý případ, který musel finálně vyřešit až Nejvyšší soud ČR. Posuďte sami.

Ust. § 747 NOZ a jeho (neúplná?) definice

Podle ust. § 747 odst. 1 a odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“) platí, že má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat s domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny (…). A jedná-li manžel bez souhlasu druhého manžela v rozporu s výše uvedeným, může se tento manžel dovolat neplatnost takového právního jednání.  

Uvedené ustanovení § 747 NOZ má jasný smysl. Chránit manžela a jeho rodinu před unáhlenými kroky druhého manžela s majetkem nezbytným k bydlení manžela či rodiny. Typicky jde o případ, kdy jeden z manželů vlastní (jediný) dům či byt, druhý manžel (a společné děti) v nemovitosti bydlí, přičemž vlastníci manžel se rozhodne tuto nemovitost unáhleně (bez souhlasu druhého manžela) prodat nebo k nemovitosti zřídí právo, jehož výkon by byl neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny – v řešené věci šlo o zástavní právo. Současně je zřejmé, že tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů či rodiny nezbytně třeba (ust. § 748 NOZ neposkytuje ochranu tehdy, když manžel jiné obdobné bydlení s bydlením dosavadním druhému manželovi nebo rodině zajistí). Za splnění uvedených podmínek má druhý manžel možnost obrátit se na soud a domáhat se neplatnosti takového jednání. Tedy má možnost dovolat se za určitých podmínek např. neplatnosti uzavřené zástavní smlouvy.

Vztahuje se ochrana podle ust. § 747 NOZ i na přilehlý pozemek k domu?  

Reklama

Svěřenské fondy a fundace – právní a daňové aspekty dispozic s majetkem a plnění obmyšleným (online - živé vysílání) - 10.2.2026

10.2.2026 09:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Zákon hovoří víceméně jasně, pokud je ochrana podle ust. § 747 NOZ poskytována v případě „domu“ nebo „bytu“ (nebo jejich částem) v něm bydlící rodiny. Jenže zákon i dosavadní judikatura soudů vyšší instance doposud mlčela v tom, jak postupovat v situaci, kdy má zákon poskytnout ochranu podle ust. 747 NOZ nejen stran rodinného domu bydlící rodiny, ale i přilehlé oplocené zahradě, bezprostředně s domem související (jakožto vjezd na veřejnou komunikaci, parkování) a společně s domem užívanou (pergola, užitková i okrasná zahrada, apod.).

V předmětné věci dal soud prvního stupně za pravdu žalující manželce a určil neexistenci zástavního práva nejen ve vztahu k rodinného domu, ale i pozemku pod ním a přilehlé zahradě (zejména) z důvodu existence rodinné domácnosti nacházející se v předmětných nemovitostech.

Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně v části změnil s tím, že nadále neexistuje zástavní právo na rodinném domě a pozemku pod ním, neboť „bezprostředně s domem tvoří jeden funkční celek“. Nicméně ohledně přilehlé zahrady obklopující dům a jejímž prostřednictvím je zajišťován přístup z domu k veřejné komunikaci odvolací soud (podle svých slov) „neaplikoval ochranu žalobkyně extenzivním způsobem, ale toliko přiměřeně“ s tím, že ochrana podle u st. 747 NOZ se může týkat pouze části domu nebo bytu a přístup z veřejné komunikace k domu si mohou žalobci zajistit i jiným způsobem (?!).

Proti rozsudku odvolacího soudu bylo podáno dovolání k Nejvyššímu soudu ČR, přičemž jeho přípustnost byla spatřována právě v řešení právní otázky, zda ochrana rodinné domácnosti (podle ust. § 747 NOZ) se vztahuje kromě rodinného domu (a pozemku pod ním) i na jeho bezprostředně funkčně propojené příslušenství, tj. přilehlou oplocenou zahradu.[1] Bylo argumentováno, že žalobci a jejich rodina dennodenně přilehlou oplocenou zahradu využívají, nachází se zde posezení, zemědělské plodiny, okrasná skalka apod., přes zahradu je jediný přístup rodinného domu k veřejné komunikaci. Jelikož položená právní otázka dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu v úplnosti vyřešena, Nejvyšší soud ČR se jí rozhodl náležitě pověnovat, což vyústilo ve vydání přelomového rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 16.3.2022, sp. zn. 21 Cdo 252/2021, který do budoucna již veškeré pochybnosti odstranil.

Nadále již bez otázek: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 252/2021

V úvodu rozsudku sp. zn. 21 Cdo 252/2021 nejprve Nejvyšší soud odmítl názor odvolacího soudu stran výkladu ust. § 747 NOZ a jeho aplikaci na daný případ v „osekané“ podobě.

Následně dovolací soud v detailu vyložil smysl a účel pojmu „obydlí“, zdůraznil jeho nedotknutelnost a uvedl, že „pojem obydlí, který je v zásadě nedotknutelnosti obydlí ústřední, nelze chápat stavebnětechnickým způsobem omezeným čtyřmi stěnami a střechou stavby domu. Jde naopak o prostor, který člověk jako soukromý vymezil a ve kterém žije svůj soukromý a rodinný život.“  Dovolací soud zmínil i možnost podpůrného využití předpisů trestního úprava chránící nedotknutelnost obydlí (resp. domovní svobodu), kdy se v trestním právu pod pojmem obydlí rozumí dům (včetně uzavřeného dvora a přilehlé oplocené zahrady), byt nebo jiná prostora sloužící k bydlení a příslušenství k nim náležející (…). Dále dovolací soud poukázal, že ochrana obydlí se v právním řádu projevuje např. i v ochraně dlužníka před věřiteli v insolvenčním řízení (srov. ust. § 2 odst. 2 nařízení vlády č. 189/2019 Sb., o způsobu určení hodnoty obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení), kdy se za součást obydlí považuje také pozemek nezbytný k řádnému užívání obydlí a tvořící s ním funkční celek; takovým pozemkem může být zejména pozemek, na němž se obydlí nachází, pozemek zajišťující přístup k obydlí a související společně užívaný pozemek, zpravidla pod společným oplocením.

Následně dovolací soud v řešené věci s náležitým odůvodněním odmítl názor odvolacího soudu stran akceptované možnosti ztráty přístupové cesty k domu, jakožto jednání, jimž má ust. § 747 NOZ rovněž poskytnout ochranu (s tím, že jsou napříště zakázána i jednání, v jejichž důsledku dojde k ohrožení či znemožnění bydlení např. ztrátou příjezdové cesty k domu, apod.). Dovolací soud odkázal na shodný výklad i v jiných právních řádech, založené na stejných principech, jako je český právní řád (např. v rakouském právu je potřeba bydlení chráněna nikoliv v rozsahu nezbytně nutném, ale v rozsahu dosud užívaném, která odpovídá skutečné potřebě bydlení, s tím, že nelze potřebu bydlení omezit jen na to nejnutnější – jak se to snažil v řešené věci učinit odvolací soud).

Na podkladě všeho shora uvedeného dovolací soud ve svém rozsudku sp. zn. 21 Cdo 252/2021 vyhodnotil a správně uzavřel, že „že druhý manžel se podle ustanovení § 747 o. z. může domáhat ochrany proti jednání nakládajícího manžela, které může znemožnit nebo ohrozit bydlení manželů nebo rodiny v obydlí jako prostoru jejich soukromé sféry. Je-li tedy smyslem interpretovaného ustanovení ochrana obydlí, v němž se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, je nutné přistoupit k širšímu výkladu tak, že ochrana se může vztahovat nejenom na vlastní dům jako stavbu a na pozemek, na němž se dům (zpravidla jako jeho součást) nachází, ale i na pozemek k domu přiléhající, tvoří-li s ním jeden funkční celek za účelem bydlení, jestliže předmětné jednání znemožňuje nebo ohrožuje bydlení manželů nebo rodiny. Tímto pozemkem může být (mimo jiné) i pozemek zajišťující přístup k domu nebo pozemek, jenž je přilehlou oplocenou zahradou.

Závěrem

… snad jen zbožné přání. Jakkoli je z uvedeného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 252/2021 zřejmé, že cesta k němu byla trnitá, o to více je třeba si závěrů v něm uvedených vážit. Doufáme, že napříště soudy nižších stupňů opustí strnulý a nepřípustně zúžený výklad ust. § 747 NOZ s tím, že ochranu rodinné domácnosti je třeba poskytovat individuálně, a to např. i funkčnímu celku s domem souvisejícím, ať už jde o pozemek zajišťující přístup k domu nebo přilehlou oplocenou zahradu. Tedy, že uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu bude nadále v praxi soudů hojně využíváno, citováno a bude podle něj především rozhodováno!

Mgr. Jan Koníř, 
vedoucí advokát

JUDr. Iveta Konířová,
advokátka

HKDW HOLASEK s.r.o., advokátní kancelář

Na Příkopě 583/15
110 00 Praha 1

Tel.: +420 272 143 399
e-mail: office@hkdwholasek.cz