epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    16. 2. 2021
    ID: 112511upozornění pro uživatele

    Postřehy z praxe při převodech nemovitých věcí

    Stávající ekonomická situace vedla mnohé k úvahám, jak spolehlivě uložit finanční prostředky nebo zajistit svoji budoucnost. V důsledku uvedeného zažil před koncem roku 2020 nemovitostní trh poměrně významný nárůst. V tomto článku bych proto ráda poukázala na nejčastěji pokládané otázky našich klientů související s převodem nemovité věci a jejich možné praktické řešení.

    Jak na rezervační smlouvu?

    Ve fázi rezervování nemovité věci jsme byli klienty nejčastěji dotazováni na vrácení rezervačního poplatku. Předně je nezbytné si v kontextu rezervační smlouvy ověřit, jaká je podstata rezervačního poplatku. Nejčastěji se vyskytovaly dvě varianty:

    • Provize
    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    V tomto případě je rezervační poplatek platbou zprostředkovateli za realitní zprostředkování dle zákona 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZRZ“). Rezervační poplatek zde zpravidla představuje provizi realitního zprostředkovatele a váží se k němu práva a povinnosti upravené zejména v § 19 ZRZ. Ustanovení § 19 ZRZ upravuje podmínky splatnosti provize a maximální výši zálohy na poskytnutí provize. V ostatním pravidla pro provizi podléhají obecné úpravě občanského zákoníku.

    Na tomto místě je vhodné podotknout, že ZRZ definuje i rozsah služeb, které spadají pod činnost realitního zprostředkování. Do rozsahu služeb definujících činnost realitního zprostředkování není explicitně zahrnuta povinnost nenabízet nemovitou věc jiným zájemcům. Pokud by rezervační poplatek byl platbou za nenabízení nemovité věci dalším zájemcům, zjevně by se o zprostředkovatelskou realitní činnost jednat nemělo a zákonná omezení se na něj neuplatní. Uvedené ovšem podléhá extenzitě výkladu předmětného ustanovení, které je pouze demonstrativním výčtem. Praxe ukáže, jak široce lze zprostředkovatelskou realitní činnost pojmout.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Závěrem je u provize třeba upozornit, že se nejedná o vratnou zálohu, ale o platbu za poskytnuté služby.

    • Záloha

    Druhým, pravděpodobně častějším případem je, že rezervační poplatek je zálohou na kupní cenu. Rezervační smlouva pak obsahuje ustanovení, která umožňují v případě porušení podmínek rezervační smlouvy započíst rezervační zálohu na smluvní pokutu sjednanou v rezervační smlouvě. Zde je třeba mít na paměti, že zálohu je nezbytné vždy určitým způsobem vypořádat. Musí tedy být vždy započtena vůči jiné pohledávce strany, zde např. vůči kupní ceně nebo právě v rezervační smlouvě sjednané smluvní pokutě.

    Upozorňujeme na nešvar, který se také často objevuje v mnohých smluvních dokumentech. Nevratná záloha neexistuje. Její nevratnost může způsobit pouze její započtení vůči jiné sjednané pohledávce nebo pohledávce vyplývající z platné legislativy. Jiný způsob vypořádání zálohy je nesprávný.

    V případě zálohy doporučujeme důslednou kontrolu sjednaných smluvních podmínek pro započtení zálohy na jiné pohledávky stran rezervační smlouvy a obdobnou kontrolu ustanovení řešících smluvní pokuty. Pokud budou tato ustanovení správně a vyváženě nastavena, nemůže se stát, že v případě, kdy dojde k nepředvídaným okolnostem, přijde zájemce o celou složenou částku. Pravdou ale zůstává, že úmyslné zmaření dané transakce jednou ze stran je zcela oprávněně sankcionováno celou výší složeného rezervačního poplatku. Tento nárok se pravidelně nedotýká dalších případných nároků na náhradu škody způsobené úmyslným zmařením dané transakce.

    Co když nedostanu hypotéku?

    Často jsme se také setkali s dotazem, jak postupovat v případě, kdy by klient nezískal z určitých důvodů finanční prostředky pro koupi nemovité věci od banky či jiné úvěrové instituce. V tomto případě je vždy důležité jednání s druhou stranou. Právní nárok na vrácení zálohy, nezíská-li klient dostatečné finanční prostředky, ze zákona explicitně nevyplývá. Je tedy velmi důležité si takovéto ujednání do rezervační smlouvy vložit, zejména víte-li, že zde existuje riziko, že by nemuselo dojít k poskytnutí daného úvěru. Podmínky by ovšem měly být vždy spravedlivé pro obě strany. Je tedy dobré koncipovat rezervační smlouvu tak, aby zájemce o koupi nebyl sankcionován v případě, že důvody pro nezískání daného úvěru nebudou spočívat v pochybění kupujícího, ale budou spočívat v okolnostech na straně banky či jiné financující instituce. Příkladem může být nedostatečná hodnota nemovité věci jako předmětu zástavy, neboť tu pro financující ústav zjišťuje třetí osoba a zájemce výsledné hodnocení těžko ovlivní.  

    Co neopomenout v kupní smlouvě?

    Otázek spojených s uzavření vlastní kupní smlouvy se objevila celá řada, v zásadě se však opakují nedostatky v definování předmětu převodu.

    Správné definování předmětu převodu je určující pro zápis vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí. Úpravu předmětu převodu a jeho správného definování nalezneme v § 8 zákona 256/2013 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů. Znění zákona musí být v tomto rozsahu bezpodmínečně dodrženo, jinak katastrální úřad požadovaný zápis neprovede.

    Pro správné označení nemovité věci je praktické využít informací dostupných ve veřejné části katastru nemovitostí. Pokud bude do kupní smlouvy propsáno vše, co tato část obsahuje, mělo by vymezení předmětu převodu být dostatečné. Existují však samozřejmě i výjimky.

    Jednou z nich jsou převody jednotky vymezené podle dnes již neplatného zákona 72/1994 Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZvB“). Byť ze stávající platné právní úpravy nevyplývá, že by bylo nutné označovat jednotku podle tohoto zákona, katastrální úřady pro účely zápisu převodu jednotky vymezené podle ZvB vyžadují dodržení § 6 ZvB.

    V kontextu ZvB je tedy třeba dbát na ověření, zda jde o první převod jednotky, či zda jednotka doznala významných změn. Pokud nikoliv, je třeba mít na paměti, že § 6 odst. 1 písm. a) ZvB vyžaduje, aby bylo uvedeno i umístění jednotky v budově, tedy podlaží, na němž se jednotka nachází. V případě, že jde o první převod nebo jednotka doznala významných změn, je třeba dodržet komplexně požadavky § 6 ZvB.

    Dále také bývá nesprávně uváděna skutečnost, zda je nemovitost postavena na pozemku nebo je jeho součástí. Rozdíl mezi uvedenými pojmy je po právní stránce velmi podstatný. Opět se pro praxi můžeme odkázat na veřejnou část zápisů v katastru nemovitostí, neboť ta tuto skutečnost vždy obsahuje.

    Jak správně nastavit smlouvu o koupi bytové jednotky ve výstavbě?

    Poslední oblastí, která byla v otázce koupě nemovité věci hojně řešena, jsou smlouvy o smlouvě budoucí kupní spojené s výstavbou bytových domů. V této oblasti se opakovaly dotazy na celkovou správnost jednotlivých smluv a nastavení práv a povinností zájemce o koupi a developera.

    Pro tuto oblast je velmi obtížné radit, na co si dát pozor či jak postupovat, neboť smlouvy o smlouvách budoucích kupních obsahují komplexně pojatá práva a povinnosti zúčastněných stran. Tyto typy smluv musí ošetřit dvě problematiky. Jedná se o povinnosti stavebníka, které vyplývají z veřejnoprávních předpisů, kdy smlouvy deklarují, že budou dodrženy. A dále také o vlastní práva a povinnosti obou stran,zejména kdy a jak bude nemovitá věc dodána, v jaké kvalitě a rozměru a také vzájemné vypořádání jednotlivých finančních závazků a povinností, které na strany kladou právní předpisy. Všechny kroky a procesy musí být provázané a navazovat na sebe. Případné diskrepance či možnosti různého výkladu jednoho ustanovení je třeba eliminovat a jednoznačně vysvětlit.  

    V této otázce lze doporučit důkladně prověřovat finanční vypořádání mezi stranami a nakládání s finančními prostředky po dobu výstavby, postupy při převzetí bytové jednotky, smluvní pokuty a odstranění případných vad. K posledním dvěma zmíněným skutečnostem je na místě upozornit na opakovaně se vyskytující nesprávnosti a desinterpretace.

    • Smluvní pokuty

    V otázce smluvních pokut je třeba klást důraz na kontrolu jejich výše.  Nezřídka se objevuje zastropování smluvní pokuty na straně developera, které již však nebylo upraveno na straně budoucího nabyvatele. Je poměrně pochopitelné, že developer nastavuje přísnější sankční politiku vůči budoucímu nabyvateli, není však důvodné, aby smluvní pokuta na jedné straně byla zastropována a na druhé straně již nikoliv. Doporučujeme tedy zastropování smluvních pokut na obou stranách smlouvy, popřípadě volbu jiného ukončovacího mechanismu pro výpočet celkové výše smluvní pokuty.

    • Odstranění případných vad

    Druhou poměrně závažnou desinterpretací je uplatnění práva ze záruky za jakost a práv z vadného plnění. Z dostupné judikatury nevyplývá, že by smluvně upravená záruka za jakost omezovala právo z vadného plnění, které budoucímu nabyvateli přiznává občanský zákoník. Ve smlouvách poměrně často bývají oba pojmy zmatečně smíchány v jedno ustanovení, které následně nepodává jasný postup pro uplatnění záruky za jakost a pro uplatnění práva z vadného plnění, byť se jedná o odlišné instituty. Je na místě podotknout, že záruka za jakost je čistě smluvním ujednáním. Naopak právo z odpovědnosti za vady je právo vyplývající z občanského zákoníku, které má každý kupující, není-li v zákoně řečeno jinak. 

    V kontextu uvedeného doporučujeme explicitně upravit jakým způsobem má být smluvně sjednané právo na záruku za jakost uplatněno a obdobně nastavit i smluvní postup pro uplatnění práva z odpovědnosti za vadné plnění. Není-li upraven postup pro uplatnění práva z odpovědnosti za vady, nastupuje zákonný režim.

    Závěr

    Představený výčet není kompletní, představuje spíše soupis ustanovení na jejichž kontrolu nezapomenout. Závěr, který ovšem lze bez dalšího přijmout, zní, že důkladná kontrola se vyplatí vždy, a to i za podmínky, že v konečném důsledku klient obdrží informaci, že jeho smluvní dokumentace je v pořádku a reflektuje všechny dohodnuté parametry. 

    Mgr. Ing. Radka Klusáčková,
    advokátní koncipient / associate

     

     


    Stuchlíkova & Partners, advokátní kancelář, s.r.o.

     

    Spálená 97/29
    110 00 Praha 1 – Nové Město

    Tel.:    +420 222 767 393
    e-mail:    info@stuchlikova.com

     


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Ing. Radka Klusáčková (Stuchlíkova & Partners)
    16. 2. 2021

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.