epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    16. 2. 2021
    ID: 112511upozornění pro uživatele

    Postřehy z praxe při převodech nemovitých věcí

    Stávající ekonomická situace vedla mnohé k úvahám, jak spolehlivě uložit finanční prostředky nebo zajistit svoji budoucnost. V důsledku uvedeného zažil před koncem roku 2020 nemovitostní trh poměrně významný nárůst. V tomto článku bych proto ráda poukázala na nejčastěji pokládané otázky našich klientů související s převodem nemovité věci a jejich možné praktické řešení.

    Jak na rezervační smlouvu?

    Ve fázi rezervování nemovité věci jsme byli klienty nejčastěji dotazováni na vrácení rezervačního poplatku. Předně je nezbytné si v kontextu rezervační smlouvy ověřit, jaká je podstata rezervačního poplatku. Nejčastěji se vyskytovaly dvě varianty:

    • Provize
    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    V tomto případě je rezervační poplatek platbou zprostředkovateli za realitní zprostředkování dle zákona 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZRZ“). Rezervační poplatek zde zpravidla představuje provizi realitního zprostředkovatele a váží se k němu práva a povinnosti upravené zejména v § 19 ZRZ. Ustanovení § 19 ZRZ upravuje podmínky splatnosti provize a maximální výši zálohy na poskytnutí provize. V ostatním pravidla pro provizi podléhají obecné úpravě občanského zákoníku.

    Na tomto místě je vhodné podotknout, že ZRZ definuje i rozsah služeb, které spadají pod činnost realitního zprostředkování. Do rozsahu služeb definujících činnost realitního zprostředkování není explicitně zahrnuta povinnost nenabízet nemovitou věc jiným zájemcům. Pokud by rezervační poplatek byl platbou za nenabízení nemovité věci dalším zájemcům, zjevně by se o zprostředkovatelskou realitní činnost jednat nemělo a zákonná omezení se na něj neuplatní. Uvedené ovšem podléhá extenzitě výkladu předmětného ustanovení, které je pouze demonstrativním výčtem. Praxe ukáže, jak široce lze zprostředkovatelskou realitní činnost pojmout.

    Reklama
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    17.9.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Závěrem je u provize třeba upozornit, že se nejedná o vratnou zálohu, ale o platbu za poskytnuté služby.

    • Záloha

    Druhým, pravděpodobně častějším případem je, že rezervační poplatek je zálohou na kupní cenu. Rezervační smlouva pak obsahuje ustanovení, která umožňují v případě porušení podmínek rezervační smlouvy započíst rezervační zálohu na smluvní pokutu sjednanou v rezervační smlouvě. Zde je třeba mít na paměti, že zálohu je nezbytné vždy určitým způsobem vypořádat. Musí tedy být vždy započtena vůči jiné pohledávce strany, zde např. vůči kupní ceně nebo právě v rezervační smlouvě sjednané smluvní pokutě.

    Upozorňujeme na nešvar, který se také často objevuje v mnohých smluvních dokumentech. Nevratná záloha neexistuje. Její nevratnost může způsobit pouze její započtení vůči jiné sjednané pohledávce nebo pohledávce vyplývající z platné legislativy. Jiný způsob vypořádání zálohy je nesprávný.

    V případě zálohy doporučujeme důslednou kontrolu sjednaných smluvních podmínek pro započtení zálohy na jiné pohledávky stran rezervační smlouvy a obdobnou kontrolu ustanovení řešících smluvní pokuty. Pokud budou tato ustanovení správně a vyváženě nastavena, nemůže se stát, že v případě, kdy dojde k nepředvídaným okolnostem, přijde zájemce o celou složenou částku. Pravdou ale zůstává, že úmyslné zmaření dané transakce jednou ze stran je zcela oprávněně sankcionováno celou výší složeného rezervačního poplatku. Tento nárok se pravidelně nedotýká dalších případných nároků na náhradu škody způsobené úmyslným zmařením dané transakce.

    Co když nedostanu hypotéku?

    Často jsme se také setkali s dotazem, jak postupovat v případě, kdy by klient nezískal z určitých důvodů finanční prostředky pro koupi nemovité věci od banky či jiné úvěrové instituce. V tomto případě je vždy důležité jednání s druhou stranou. Právní nárok na vrácení zálohy, nezíská-li klient dostatečné finanční prostředky, ze zákona explicitně nevyplývá. Je tedy velmi důležité si takovéto ujednání do rezervační smlouvy vložit, zejména víte-li, že zde existuje riziko, že by nemuselo dojít k poskytnutí daného úvěru. Podmínky by ovšem měly být vždy spravedlivé pro obě strany. Je tedy dobré koncipovat rezervační smlouvu tak, aby zájemce o koupi nebyl sankcionován v případě, že důvody pro nezískání daného úvěru nebudou spočívat v pochybění kupujícího, ale budou spočívat v okolnostech na straně banky či jiné financující instituce. Příkladem může být nedostatečná hodnota nemovité věci jako předmětu zástavy, neboť tu pro financující ústav zjišťuje třetí osoba a zájemce výsledné hodnocení těžko ovlivní.  

    Co neopomenout v kupní smlouvě?

    Otázek spojených s uzavření vlastní kupní smlouvy se objevila celá řada, v zásadě se však opakují nedostatky v definování předmětu převodu.

    Správné definování předmětu převodu je určující pro zápis vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí. Úpravu předmětu převodu a jeho správného definování nalezneme v § 8 zákona 256/2013 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů. Znění zákona musí být v tomto rozsahu bezpodmínečně dodrženo, jinak katastrální úřad požadovaný zápis neprovede.

    Pro správné označení nemovité věci je praktické využít informací dostupných ve veřejné části katastru nemovitostí. Pokud bude do kupní smlouvy propsáno vše, co tato část obsahuje, mělo by vymezení předmětu převodu být dostatečné. Existují však samozřejmě i výjimky.

    Jednou z nich jsou převody jednotky vymezené podle dnes již neplatného zákona 72/1994 Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZvB“). Byť ze stávající platné právní úpravy nevyplývá, že by bylo nutné označovat jednotku podle tohoto zákona, katastrální úřady pro účely zápisu převodu jednotky vymezené podle ZvB vyžadují dodržení § 6 ZvB.

    V kontextu ZvB je tedy třeba dbát na ověření, zda jde o první převod jednotky, či zda jednotka doznala významných změn. Pokud nikoliv, je třeba mít na paměti, že § 6 odst. 1 písm. a) ZvB vyžaduje, aby bylo uvedeno i umístění jednotky v budově, tedy podlaží, na němž se jednotka nachází. V případě, že jde o první převod nebo jednotka doznala významných změn, je třeba dodržet komplexně požadavky § 6 ZvB.

    Dále také bývá nesprávně uváděna skutečnost, zda je nemovitost postavena na pozemku nebo je jeho součástí. Rozdíl mezi uvedenými pojmy je po právní stránce velmi podstatný. Opět se pro praxi můžeme odkázat na veřejnou část zápisů v katastru nemovitostí, neboť ta tuto skutečnost vždy obsahuje.

    Jak správně nastavit smlouvu o koupi bytové jednotky ve výstavbě?

    Poslední oblastí, která byla v otázce koupě nemovité věci hojně řešena, jsou smlouvy o smlouvě budoucí kupní spojené s výstavbou bytových domů. V této oblasti se opakovaly dotazy na celkovou správnost jednotlivých smluv a nastavení práv a povinností zájemce o koupi a developera.

    Pro tuto oblast je velmi obtížné radit, na co si dát pozor či jak postupovat, neboť smlouvy o smlouvách budoucích kupních obsahují komplexně pojatá práva a povinnosti zúčastněných stran. Tyto typy smluv musí ošetřit dvě problematiky. Jedná se o povinnosti stavebníka, které vyplývají z veřejnoprávních předpisů, kdy smlouvy deklarují, že budou dodrženy. A dále také o vlastní práva a povinnosti obou stran,zejména kdy a jak bude nemovitá věc dodána, v jaké kvalitě a rozměru a také vzájemné vypořádání jednotlivých finančních závazků a povinností, které na strany kladou právní předpisy. Všechny kroky a procesy musí být provázané a navazovat na sebe. Případné diskrepance či možnosti různého výkladu jednoho ustanovení je třeba eliminovat a jednoznačně vysvětlit.  

    V této otázce lze doporučit důkladně prověřovat finanční vypořádání mezi stranami a nakládání s finančními prostředky po dobu výstavby, postupy při převzetí bytové jednotky, smluvní pokuty a odstranění případných vad. K posledním dvěma zmíněným skutečnostem je na místě upozornit na opakovaně se vyskytující nesprávnosti a desinterpretace.

    • Smluvní pokuty

    V otázce smluvních pokut je třeba klást důraz na kontrolu jejich výše.  Nezřídka se objevuje zastropování smluvní pokuty na straně developera, které již však nebylo upraveno na straně budoucího nabyvatele. Je poměrně pochopitelné, že developer nastavuje přísnější sankční politiku vůči budoucímu nabyvateli, není však důvodné, aby smluvní pokuta na jedné straně byla zastropována a na druhé straně již nikoliv. Doporučujeme tedy zastropování smluvních pokut na obou stranách smlouvy, popřípadě volbu jiného ukončovacího mechanismu pro výpočet celkové výše smluvní pokuty.

    • Odstranění případných vad

    Druhou poměrně závažnou desinterpretací je uplatnění práva ze záruky za jakost a práv z vadného plnění. Z dostupné judikatury nevyplývá, že by smluvně upravená záruka za jakost omezovala právo z vadného plnění, které budoucímu nabyvateli přiznává občanský zákoník. Ve smlouvách poměrně často bývají oba pojmy zmatečně smíchány v jedno ustanovení, které následně nepodává jasný postup pro uplatnění záruky za jakost a pro uplatnění práva z vadného plnění, byť se jedná o odlišné instituty. Je na místě podotknout, že záruka za jakost je čistě smluvním ujednáním. Naopak právo z odpovědnosti za vady je právo vyplývající z občanského zákoníku, které má každý kupující, není-li v zákoně řečeno jinak. 

    V kontextu uvedeného doporučujeme explicitně upravit jakým způsobem má být smluvně sjednané právo na záruku za jakost uplatněno a obdobně nastavit i smluvní postup pro uplatnění práva z odpovědnosti za vadné plnění. Není-li upraven postup pro uplatnění práva z odpovědnosti za vady, nastupuje zákonný režim.

    Závěr

    Představený výčet není kompletní, představuje spíše soupis ustanovení na jejichž kontrolu nezapomenout. Závěr, který ovšem lze bez dalšího přijmout, zní, že důkladná kontrola se vyplatí vždy, a to i za podmínky, že v konečném důsledku klient obdrží informaci, že jeho smluvní dokumentace je v pořádku a reflektuje všechny dohodnuté parametry. 

    Mgr. Ing. Radka Klusáčková,
    advokátní koncipient / associate

     

     


    Stuchlíkova & Partners, advokátní kancelář, s.r.o.

     

    Spálená 97/29
    110 00 Praha 1 – Nové Město

    Tel.:    +420 222 767 393
    e-mail:    info@stuchlikova.com

     


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Ing. Radka Klusáčková (Stuchlíkova & Partners)
    16. 2. 2021

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.