epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    27. 10. 2021
    ID: 113733upozornění pro uživatele

    Povinnosti vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu

    Vlastnictví jednotky neznamená jen neomezené právní panství nad ní, nese s sebou totiž i povinnosti vůči ostatním vlastníkům. Víte, jaká oprávnění má osoba odpovědná za správu domu, nejčastěji společenství vlastníků (dále jen „SVJ“), vůči Vám jako vlastníkovi? V případě, že si nejste jisti odpovědí na tuto otázku, doporučuji přečíst následující článek.

    Vlastnictví jednotky je nutné primárně chápat jako spoluvlastnictví společné věci, tj. bytového domu. Obsahem takového spoluvlastnictví jsou práva a povinnosti vzniklé v důsledku vlastnictví věci podílovými spoluvlastníky - pojmovým znakem bytového vlastnictví je tedy pluralita vlastníků a pluralita objektů.[1] Z ústavněprávního pohledu má vlastník jednotky právo jednotku vlastnit (tj. libovolně s ní nakládat a jiné osoby z toho úplně vyloučit), při výkonu svého práva však bude vždy omezen vlastnickým právem jiných osob (dalších vlastníků jednotek), jakož i povinností k zachování domu a pozemku.  Z judikatury Ústavního soudu[2] zároveň vyplývá, že při omezení práva užívání majetku je vždy nutno posuzovat: (i) zda takové omezení sleduje legitimní cíl; (ii) zda je omezení v souladu s vnitrostátním právem; a (iii) zda je omezení užívání přiměřené ve vztahu ke sledovanému legitimnímu cíli. V souladu s ustanovením § 1175 odst. 1) zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“ nebo „Občanský zákoník“) má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a stavebně uvnitř upravovat[3] svůj byt stejně jako i užívat společné části domu. Při výkonu těchto práv však nesmí ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon stejných práv, ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

    Ustanovení § 1175 odst. 2) ObčZ ukládá vlastníkovi jednotky povinnost udržovat svůj byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, v případě společných částí uvnitř bytu a společných částí ve výlučném užívání má vlastník provádět a hradit pouze údržbu a drobné opravy. Další povinnost pro vlastníka jednotky vyplývá z ustanovení §1176 ObčZ, a sice povinnost (i) řídit se pravidly pro správu domu a používání společných částí v případě, že byl s těmito pravidly seznámen, popř. pokud je měl nebo mohl znát; jakož i (ii) zajistit dodržování pravidel osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Zákonem stanovená pravidla však musí vlastník jednotky dodržovat vždy, neboť platí předpoklad, že je znát má.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Dále se jedná o skupinu oznamovacích (informačních) povinností vlastníka jednotky. Podle ustanovení § 1177 ObčZ má vlastník jednotky povinnost bez zbytečného odkladu oznámit osobě odpovědné za správu domu své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost, stejné platí i pro změny těchto údajů. Občanský zákoník pojem domácnost sice nijak nedefinuje, avšak není pochyb o tom, že toto ustanovení má na mysli společenství osob, které v bytě bydlí, protože právě to má význam při určení výše příspěvků.[4] Tato oznamovací povinnost vlastníka jednotky není postižitelná ze zákona, a proto bývá v praxi často ignorována. Je však nutno mít na paměti, že existuje možnost sjednat pokutu k zajištění tohoto závazku ve stanovách SVJ a na toto si dát pozor.

    Další obdobou oznamovací povinností je povinnost vyplývající ze zákona 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, konkrétně z ustanovení § 12, jež zní cit.: „Příjemce služeb oznámí poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.“ Podle ustanovení § 13 tohoto zákona může být porušení předmětné povinnosti sankcionováno pokutou až do výše 50 Kč za každý započatý den prodlení.

    Reklama
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    17.9.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Specifickou oznamovací povinností vlastníka jednotky je pak povinnost obsažená v ustanovení § 1182 ObčZ, a sice povinnost oznámit osobě odpovědné za správu domu (nejčastěji tedy SVJ) stavební úpravy uvnitř svého bytu[5]. Oznamovací povinnost má vlastník jednotky proto, aby osoba odpovědná za správu domu a pozemku mohla stavební úpravy posoudit a případně zvážit jejich důsledky. Na toto ustanovení dále navazuje povinnost (!) po předchozí výzvě umožnit osobě odpovědné za správu domu přístup do bytu za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části.[6] K využití tohoto zákonného oprávnění může osoba odpovědná za správu domu přistoupit v případě, kdy (i) vlastník jednotky nesplní oznamovací povinnost zmiňovanou výše; nebo (ii) existuje důvodné podezření o provádění stavebních úprav. Zároveň platí, že nebude nutno mít k dispozici žádné konkrétní důkazy, postačí například vnesení stavebního materiálu do bytu.[7] Toto oprávnění bývá vlastníky bytů vnímáno velmi kriticky a je považováno za velký zásah do jejich vlastnického práva. V tomto ohledu je však nutno zohlednit zájem všech vlastníků jednotek v domě dbát na zachování bezpečné struktury domu a jeho celistvosti.

    Neméně důležitá je i povinnost vlastníka jednotky předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou, která vyplývá z ustanovení § 1182 odst. 3 ObčZ.

    Nakonec je tu také povinnost přispívat na správu domu a pozemku a na odměňování správce domu. Občanský zákoník ve svém ustanovení § 1200 odst. 2 písm. f) ukládá, aby stanovy SVJ obsahovaly: „pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí“. Přičemž v souladu s ustanovením § 1208 písm. d) ObčZ přísluší schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky shromáždění vlastníků jednotek. Podrobnosti, které se týkají správy domu a působnosti statutárního orgánu, upravuje nařízení vlády 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.[8] Správa domu je obecně rozdělena na správu provozní a technické povahy. Podle ustanovení § 1180 odst. 1 ObčZ vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech domu, nebylo-li v prohlášení vlastníka domu určeno jinak (zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad). Pokud jde o administrativní správu domu, v souladu s ustanovením § 1180 odst. 2 ObčZ, každý vlastník jednotky přispívá na odměňování osoby, která dům spravuje (popř. členům jejich orgánů), ve stejné výši.

    Výše uvedená práva nelze vlastníkovi jednotky nijak omezit a výše uvedených povinnosti nelze vlastníka jednotky zprostit. Jednotlivá práva a povinnosti lze však dále konkretizovat v souladu s podmínkami domu ve stanovách SVJ. Vlastníci jednotek mohou také upravit členská práva a povinnosti zcela odlišně od zákona.[9]

    Považuji za vhodné na závěr upozornit i na skutečnost, že v souladu s ustanovením § 1184 odst. 1 ObčZ lze nařídit soudní prodej jednotky toho vlastníka, který zasahuje do práva ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, a to za předpokladu splnění podmínek ustanovení § 1184 odst. 2 a 3 ObčZ.


    JUDr. Ludmila Winkel



     

    Urban & Hejduk s.r.o., advokátní kancelář

    Palác Valdek
    Jugoslávská 620/29
    120 00 Praha 2

    Tel:    +420 226 207 507
    e-mail: info@urbanhejduk.cz

     

     

    [1] Pro srovnání uvádím například nález Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04 a dále ustanovení § 1158 odst. 1) ObčZ.

    [2] Viz nález Ústavního soudu ze dne 8. 4. 2004, sp. zn. II ÚS 482/02.

    [3] Ve spojení s ustanovením § 5 odst. 2) vládního nařízení 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, vlastník sice může stavebně upravovat jednotku uvnitř, avšak nesmí poškodit, ohrozit ani snížit (či jinak změnit) užitnou hodnotu nosných svislých konstrukcí uvnitř jednotky, jež jsou společnými částmi domu.

    [4] SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, str. 111.

    [5] Jedná se o relativně nově zavedenou povinnost zákonem č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020, přičemž se tato povinnost výslovně týká všech zamýšlených stavebních úprav uvnitř bytu, tedy nejen těch s veřejnoprávními důsledky.

    [6] Ustanovení § 1182 odst. 2 ObčZ.

    [7] SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 915.

    [9]    SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, str. 107.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Ludmila Winkel (Urban & Hejduk)
    27. 10. 2021

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.