Přelomové rozhodnutí Nejvyššího soudu o smluvní pokutě za neuzavření tzv. realitní smlouvy
V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 13. června 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, byla upravena dosud judikatorně neřešená otázka v oblasti zprostředkovatelských smluv, která bude mít významný dopad na praxi a zároveň představuje důležitý výklad zákona 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, který nabyl účinnosti v roce 2020.
Skutkový stav a procesní postup
Zájemci o koupi nemovitosti zaplatili realitnímu zprostředkovateli na základě uzavřené rezervační smlouvy tzv. rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč. Vzhledem k tomu, že realitní zprostředkovatel nedodržel podmínky smlouvy, zájemci o koupi nemovitosti nakonec od rezervační smlouvy odstoupili a současně se domáhali vrácení rezervačního poplatku.
Realitní sprostředkovatel však odmítl poplatek vrátit s odůvodněním, že poplatek byl započten na smluvní pokutu, která vznikla porušením rezervační smlouvy, jež byla sjednána v souvislosti se závazkem uzavřít kupní smlouvu.
Zájemci o koupi nemovitosti se proto rozhodli realitního zprostředkovatele žalovat. Žalobci uspěli se svou žalobou na vrácení rezervačního poplatku u soudu prvního stupně a rovněž u odvolacího soudu. Následně se žalovaná strana rozhodla podat dovolání k Nejvyššímu soudu odůvodněné dosud neřešenou otázkou vyplývající z hmotného práva, přičemž Nejvyšší soud shledal dovolání přípustným.
Argumentace odvolacího soudu
Argumentace odvolacího soudu je pro rozhodnutí Nejvyššího soudu v této věci stěžejní, neboť dovolací soud se o tuto argumentaci opíral a považoval ji za správnou.
Odvolací soud se vypořádal s argumentem žalovaného, že v daném případě se nejednalo o tzv. realitní smlouvu, která by podléhala režimu zákona o realitním zprostředkování, ale o smlouvu o smlouvě budoucí. V prvé řadě vyložil, že ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, a proto nemůže-li taková povinnost vzniknout, nemůže vzniknout ani smluvní pokuta za porušení této povinnosti, a proto by se v tomto případě jednalo ze strany realitního zprostředkovatele o bezdůvodné obohacení.
Odvolací soud dodal, že je třeba vždy posoudit účel dané smlouvy, kterým byla v tomto případě povinnost realitního zprostředkovatele vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy. Současně tomu nasvědčuje i skutečnost, že žalovaná strana ve smlouvě používá terminologii zákona o realitním zprostředkování.
Vzhledem k tomu, že zvláštní právní úprava má přednost před obecnou (zakotvenou v občanském zákoníku), jedná se o smlouvu o realitním zprostředkování, nikoliv o jinou – nepojmenovanou – smlouvu. Proto se předmětná smlouva považuje za smlouvu podléhající zákonu o realitním zprostředkování.
Argumentace Nejvyššího soudu a důsledky rozhodnutí
Jak bylo uvedeno výše, Nejvyšší soud považuje odůvodnění odvolacího soudu za správné. Současně doplňuje argumentaci rozsudkem sp. zn. 29 Cdo 61/2017 ze dne 31.10.2017 (uveřejněným taktéž ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019) o teorii, podle níž každý právní úkon vždy podléhá výkladu, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačný a srozumitelný. Na základě § 555 občanského zákoníku je formulován základ pro takový výklad, a tím je vždy obsah, nikoliv např. označení nebo pojmenování. Nejvyšší soud tedy nejprve zkoumá skutečnou vůli a úmysl stran, posuzovaný k okamžiku, kdy se předmětná vůle stala perfektní. Posuzovaná smlouva je tedy na základě tohoto výkladu – oproti přesvědčení žalované – smlouvou o realitním zprostředkování, na což v určitých bodech odkazuje i samotná smlouva. Smlouva tedy podléhá režimu zákona o realitním zprostředkování a platí pro ni, jak bylo uvedeno výše, zákaz uložit zájemci povinnost smlouvu uzavřít.
Nejvyšší soud zdůrazňuje, že taková povinnost, zajištěná smluvní pokutou, může vzniknout pouze osobám ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka, tzn. že k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze budoucí účastníci smlouvy, nikoliv že se k tomu zájemce zaváže ve zprostředkovatelské smlouvě.
Z toho vyplývá, že jakákoli ujednání obsažená ve zprostředkovatelských smlouvách podléhajících zákonu o realitním zprostředkování, která sankcionují zájemce – spotřebitele v případě neuzavření realitní smlouvy, jsou v rozporu se zákonem.
Karolína Liptáková
Weinhold Legal, s.r.o. advokátní kancelář
Florentinum
Na Florenci 15
110 00 Praha 1
Tel.: +420 225 385 333
Fax: +420 225 385 444
e-mail: wl@weinholdlegal.com
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
