epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    5. 12. 2014
    ID: 96219upozornění pro uživatele

    Převod vlastnického práva k nemovitým věcem při koupi závodu

    Vlastnické právo k nemovitým věcem zapsaným ve veřejném seznamu (např. v katastru nemovitostí) obecně přechází na nového vlastníka dle § 1105 zákona 89/2014 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „NOZ“) až zápisem do takového seznamu. Ve vztahu k nemovitým věcem zapisovaným do katastru nemovitostí přitom dle § 10 zákona 256/2013 Sb., katastrální zákon (dále jen „katastrální zákon“), právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. S tímto nepochybně souvisí i zásada materiální publicity promítnutá v ustanovení § 980 a násl. NOZ. Otázka materiální publicity je v tomto ohledu zvýrazněna výslovně zakotvenou zásadou, že neznalost zapsaných údajů ve veřejném seznamu nikoho neomlouvá a vyvratitelnou právní domněnkou, že právo zapsané do veřejného seznamu bylo zapsáno v souladu se skutečným stavem.

     
     Advokátní kancelář Perthen, Perthenová, Švadlena a partneři s.r.o.  ( PPS ADVOKÁTI )
     
    V této souvislosti nicméně ve vztahu k převodu nemovitých věcí v rámci převodu závodu NOZ obsahuje speciální ustanovení, která se od uvedených obecných zásad v určitém ohledu odchylují. Účelem tohoto článku je tak poukázání na základní specifika při převodu závodu ve vztahu k převodu nemovitých věcí, a to zejména těch zapisovaných do katastru nemovitostí.

    Koupě závodu a převod vlastnického práva

    V této souvislosti je třeba primárně uvést, že na rozdíl od úpravy v obchodním zákoníku NOZ již sice obecně pro převod závodu nevyžaduje písemnou formu smlouvy, na druhou stranu dle ustanovení § 560 NOZ platí, že „Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší“. Z tohoto důvodu lze proto konstatovat, že v případě nemovitých věcí zapsaných do katastru nemovitostí bude smlouva o koupi závodu povinně vždy písemná[1].

    Pojem obchodního závodu v zásadě nahrazuje pro účely NOZ pojem podnik tak, jak jej dosud vymezoval § 5 zákona 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen „obchodní zákoník“). Ve smyslu § 502 NOZ je obchodní závod definován jako „organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu“.

    Obchodní závod je tak vnímán jako věc hromadná, když NOZ v tomto ohledu při jeho převodu vychází ze zásady, že kupující nabývá závod jako celek v jediný okamžik, tj. se vším co k závodu náleží včetně vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným do veřejných seznamů (např. právě katastru nemovitostí). Tímto pojetím se NOZ odlišuje od pojetí dosavadního obchodního zákoníku, který ve svém ustanovení § 483 odst. 3 stanovil, že „vlastnické právo k nemovitostem přechází vkladem do katastru nemovitostí“. Toto ustanovení obchodního zákoníku tak nebylo do NOZ přejato, byť z důvodové zprávy k § 2180 NOZ[2] vyplývá, že při projednávání návrhu NOZ uplatnil Český úřad zeměměřičský a katastrální zásadní připomínku, ve které trval na zachování dosavadního stavu. Přes tyto připomínky nicméně NOZ již obdobné ustanovení neobsahuje.

    NOZ okamžik převodu vlastnického práva k závodu jako celku (tedy včetně nemovitých věcí) upravuje ve svém ustanovení § 2180, když v tomto ohledu spojuje okamžik převodu závodu ke dvěma různým momentům, a to podle toho, zda kupující je zapsán ve veřejném rejstříku, nebo není:

    a) Je-li kupující zapsán ve veřejném rejstříku, nabývá vlastnické právo k závodu jako celku zveřejněním údaje, že uložil doklad o koupi závodu do sbírky listin podle jiného právního předpisu.

    Zákonná úprava tak v tomto ohledu pro převod vlastnického práva vyžaduje dva úkony, a to (i) uložení dokladu o koupi závodu do sbírky listin a (ii) zveřejnění údaje, že doklad byl do sbírky listin uložen – zveřejněním se přitom dle ustanovení § 3018 NOZ rozumí uveřejnění takového údaje v Obchodním věstníku.

    b) Není-li kupující zapsán do veřejného rejstříku, nabývá vlastnické právo k závodu jako celku účinností smlouvy. Strany si však mohou sjednat i jiný okamžik nabytí vlastnického práva.

    Při převodu vlastnického práva k obchodnímu závodu, i když je tvořen částečně nemovitými věcmi zapsanými v katastru nemovitostí, tak nelze aplikovat ustanovení § 1105 NOZ[3].

    Zápis převodu vlastnického práva do veřejného seznamu

    S ohledem na skutečnost, že vlastnické právo k nemovitým věcem zapsaným ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) nepřechází v souladu s ustanovením § 1105 NOZ ke dni zápisu do takového seznamu, ale k jinému okamžiku, je třeba se zabývat zejména otázkou zásady materiální publicity zápisů ve veřejných seznamech. Zásada materiální publicity totiž vychází zejména z teze, že není možné připustit, aby ten, kdo jednal v dobré víře v zápis ve veřejném seznamu, byl ve své důvěře v jejich zápis zklamán.

    V tomto ohledu totiž nelze vyloučit situaci, kdy vlastnické právo k nemovité věci zapisované do katastru nemovitostí nebude zapsáno ve prospěch jeho skutečného vlastníka. V této souvislosti, aby bylo učiněno zadost principu materiální publicity veřejných seznamů, jak to vyžaduje § 980 NOZ, uvádí ustanovení § 2180 odst. 3 NOZ, že „nejsou dotčeny povinnosti zapsat práva k věcem podle jiných právních předpisů“. Toto ustanovení je vcelku logické, když však zápis do takového veřejného seznamu má pouze tzv. deklaratorní účinky, neboť jak bylo uvedeno výše, vlastnické právo vzniká zcela k jinému okamžiku, tj. zápis do katastru nemovitostí nezakládá práva a povinnosti, nýbrž pouze osvědčuje skutkový stav.

    V návaznosti na výše uvedené lze nicméně uvést, že ve vztahu k nemovitým věcem zapisovaným do katastru nemovitostí dle § 37 odst. 1 písm. d) katastrálního zákona, vzniká vlastníkovi povinnost ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá. Porušení této povinnosti je přitom sankcionováno dle § 57 odst. 2 písm. d) katastrálního zákona u fyzických osob pokutou až do výše 50.000,- Kč a dle § 58 odst. 2 písm. d) katastrálního zákona u právnických osob pokutou až do výše 100.000,- Kč. Tímto způsobem se tak zákonodárce snaží v duchu zásady materiální publicity přimět vlastníky nemovitostí k tomu, aby bylo právo k nemovitostem zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. V tomto ohledu nicméně nelze vyloučit, že přes hrozbu výše uvedené sankce nebude vlastnické právo v souladu se skutečným stavem do katastru nemovitostí zapsáno vůbec, resp. nebude katastrálnímu úřadu ohlášeno v zákonem stanovené lhůtě. Toto riziko vyvstává zejména v případech, kdy vlastnické právo k nemovitým věcem přechází na kupujícího nezapsaného ve veřejném rejstříku již účinností smlouvy, kde v zásadě nelze převod vlastnického práva k nemovité věci jinak zjistit. Nicméně i u kupujících zapsaných ve veřejném rejstříku není uvedené riziko vyloučeno, když v tomto ohledu může potenciální nabyvatel toliko toto riziko omezit, pokud nahlédne do Sbírky listin obchodního rejstříku, zda nedošlo ke zveřejnění smlouvy o převodu závodu, na základě které by mohla být předmětná nemovitá věc převedena (tj. vlastnické právo k nemovité věci může svědčit osobě jiné, než která je zapsána v katastru nemovitostí). V tomto ohledu lze tak při koupi nemovitých věcí nahlédnutí do Sbírky listin obchodního rejstříku doporučit.

    Pokud přitom nebude v katastru nemovitostí vlastnické právo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem, tak v tomto ohledu o to více vyvstává otázka možného nabytí vlastnického práva od neoprávněného. Je totiž zcela pochopitelné, že potenciální nabyvatel bude mít zájem nemovitou věc odkoupit od osoby zapsané v katastru nemovitostí jako vlastníka, pokud mu nebude vlastnické právo k nemovité věci prokázáno jiným způsobem. Na takovou situaci přitom pamatuje ustanovení § 984 NOZ, které výslovně uvádí, že osobě, která nabyla věcné právo (tj. i právo vlastnické) za úplatu v dobré víře od osoby zapsané ve veřejném seznamu (tedy i v katastru nemovitostí) jako osoba oprávněná, svědčí zapsaný stav ve veřejném seznamu v její prospěch. Ve vztahu k nemovitým věcem zapisovaným do katastru nemovitostí se přitom dobrá víra nabyvatele posuzuje ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V tomto ohledu je přitom dle § 7 NOZ poctivost a dobrá víra presumována. Princip ochrany dobré víry nicméně není bezbřehý a vlastníkům přiznává nová právní úprava dostatečný prostor pro ochranu jejich vlastnických práv, a to v souladu se zásadou vigilantibus iura scripta sunt v ustanoveních § 985 a násl. NOZ.

    Závěr

    S ohledem na výše uvedené je třeba konstatovat, že NOZ při převodu závodu zavádí novou koncepci nabývání vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným do veřejného seznamu (např. katastru nemovitostí). V tomto ohledu NOZ odchyluje od dosavadní právní úpravy obsažené v obchodním zákoníku, a to tak, že při převodu závodu kupující nabývá závod jako celek v jediný okamžik, a to i ve vztahu k nemovitým věcem zapisovaným do veřejného seznamu. Je-li přitom kupující zapsán ve veřejném rejstříku je tímto okamžikem zveřejnění údaje, že kupující uložil doklad o koupi závodu do sbírky listin, a pokud ve veřejném rejstříku zapsán není, tak již účinností smlouvy. 

    Vzhledem k tomu, že následný zápis nemovitých věcí do veřejného seznamu má pouze deklaratorní účinky, existuje v tomto ohledu potenciální riziko neuvedení zápisu v katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem, a to i přesto, že ustanovení katastrálního zákona se snaží pod pohrůžkou sankcí uvedení v soulad se skutečným stavem zajistit. Tato nová koncepce převodu vlastnického práva při převodu závodu tak potenciálně může být příčinou vlastnických sporů, když v tomto ohledu může být relevantní i otázka převodu vlastnického práva od neoprávněného, kterému ale svědčí zápis v katastru nemovitostí. 


    Mgr. Vojtěch Adámek

    Mgr. Vojtěch Adámek,
    advokát

    Mgr. Lukáš Eppich

    Mgr. Lukáš Eppich,
    advokátní koncipient


    PPS advokáti s.r.o.

    Velké náměstí 135/19
    500 02  Hradec Králové

    Tel.: +420 495 512 831-2
    Fax: +420 495 512 838
    e-mail: pps@ppsadvokati.cz

    Právnická firma roku 2014

    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Na druhou stranu a contrario lze dovodit, že naopak smlouvy o převodu závodu, jejichž součástí nebudou nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, mohou být uzavřeny i ústně. Byť lze spíše předpokládat, že v praxi k ústně uzavíraným dohodám o prodeji závodu docházet nebude, tak však ani tuto variantu vyloučit zcela nelze.
    [2] Důvodová zpráva k NOZ, konsolidovaná verze, dostupná na www, k dispozici >>> zde.
    [3] viz též Výkladové stanovisko č. 24 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 9.4.2014  - k nabytí vlastnictví obchodního závodu při jeho koupi nebo vkladu do obchodní korporace.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Vojtěch Adámek, Mgr. Lukáš Eppich ( PPS advokáti )
    5. 12. 2014
    pošli emailem
    vytiskni článek

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    • Tweet

    Další články:

    • FDI v akci: První zákaz zahraniční investice v České republice
    • Právo nájemce na náhradu za převzetí zákaznické základny
    • Řízení o směnečném platebním rozkazu
    • Právní obrana SVJ proti přístavbě na společném prostoru
    • Zamítnutí žaloby z důvodu odlišných skutkových tvrzení v jiném řízení
    • Odpovědnost dopravce a zasílatele za škodu či ztrátu zboží při nakládce
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo
    • Cochemská praxe
    • Smluvní pokuta versus odpovědnost za újmu: interpretační výzvy § 2050 a § 2898 občanského zákoníku
    • Tesla a registrace ochranných známek ve zlé víře

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 20.05.2025Náhrada škody ve stavebnictví (online - živé vysílání) - 20.5.2025
    • 21.05.2025Flexinovela zákoníku práce 2025 (online - živé vysílání) - 21.5.2025
    • 22.05.2025Zavádění AI do firmy: průvodce džunglí inovací a právních pastí (online - živé vysílání) - 22.5.2025
    • 23.05.2025Nová a připravovaná legislativa v oblasti rodinného práva (online - živé vysílání) - 23.5.2025
    • 29.05.2025Švarcsystém a nastavení spolupráce s kontraktory v roce 2025 (online - živé vysílání) - 29.5.2025

    Online kurzy

    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    • Novela insolvenčního zákona – klíčové změny od 1. 10. 2024
    • Evropské právo a jeho vliv na sport
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • Rozhovor s Monikou Novotnou
    • Bankovní tajemství ve světle nových výzev bezhotovostní digitální éry
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • FDI v akci: První zákaz zahraniční investice v České republice
    • ONLINE - ŽIVÉ VYSÍLÁNÍ | Sjezd českých právníků - 14.-15.5.2025
    • Byznys a paragrafy, díl 9.: Flexinovela zákoníku práce
    • Kamerové systémy ve školách podle doporučení Úřadu pro ochranu osobních údajů: Jen chtít nestačí
    • ONLINE - ŽIVÉ VYSÍLÁNÍ | Sjezd českých právníků - 14.-15.5.2025
    • Zamítnutí žaloby z důvodu odlišných skutkových tvrzení v jiném řízení
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • Právní obrana SVJ proti přístavbě na společném prostoru
    • Kamerové systémy ve školách podle doporučení Úřadu pro ochranu osobních údajů: Jen chtít nestačí
    • Outsourcing ICT služeb dle nařízení DORA
    • 10 otázek pro ... Olgu Kaizar
    • Byznys a paragrafy, díl 9.: Flexinovela zákoníku práce
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Flexinovela zákoníku práce: sloučení výpovědních důvodů při ztrátě zdravotní způsobilosti
    • Mohou vlastníci nemovitostí zabránit dronům pořizovat fotografie jejich nemovitostí? Rozhodnutí soudu v QR kódu
    • Rozhodnutí NSS podstatně mění zaběhlá pravidla v daňovém řízení: Po lhůtě už jen soudní cestou
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo
    • Návraty zaměstnanců z rodičovské dovolené, záskoky a související otázky trvání pracovního poměru
    • Smluvní pokuta versus odpovědnost za újmu: interpretační výzvy § 2050 a § 2898 občanského zákoníku
    • Přeměny obchodních společností v roce 2025: Přehled forem, výhod, rizik a novinek

    Soudní rozhodnutí

    Ochrana osobnosti, parlament (exkluzivně pro předplatitele)

    Poslanci a senátoři požívají indemnity podle čl. 27 odst. 2 Ústavy ve vztahu k trestní a přestupkové odpovědnosti, nikoli však ve vztahu k odpovědnosti soukromoprávní. Čl. 27 odst. 2...

    Ochrana projevu (exkluzivně pro předplatitele)

    Šíření dezinformací není vyňato z dosahu čl. 17 odst. 1 a 2 Listiny; lze je omezit jen zákonem a za podmínek čl. 17 odst. 4 Listiny.

    Omezení vlastnictví (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o zřízení věcného břemene je rozhodnutím konstitutivním, které zasahuje do hmotněprávní sféry účastníků tak, že zakládá, mění nebo ruší subjektivní práva a...

    Podvod (exkluzivně pro předplatitele)

    Uvedení v omyl nemusí spočívat jen v jednorázovém konání, kterým pachatel předstírá okolnosti, jež nejsou v souladu se skutečným stavem věci, ale může se skládat z dílčích, na...

    Poplatek za ukládání odpadu

    Nepřípustnou pravou retroaktivitu (rozpornou s čl. 1 odst. 1 Ústavy) představují zásadně též situace, kdy se zákonodárce pokouší novou normou regulovat právní skutečnosti, které se...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.