Převod vlastnického práva k nemovitým věcem při koupi závodu

Koupě závodu a převod vlastnického práva

V této souvislosti je třeba primárně uvést, že na rozdíl od úpravy v obchodním zákoníku NOZ již sice obecně pro převod závodu nevyžaduje písemnou formu smlouvy, na druhou stranu dle ustanovení § 560 NOZ platí, že „Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší“. Z tohoto důvodu lze proto konstatovat, že v případě nemovitých věcí zapsaných do katastru nemovitostí bude smlouva o koupi závodu povinně vždy písemná[1].

Pojem obchodního závodu v zásadě nahrazuje pro účely NOZ pojem podnik tak, jak jej dosud vymezoval § 5 zákona 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen „obchodní zákoník“). Ve smyslu § 502 NOZ je obchodní závod definován jako „organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu“.

Obchodní závod je tak vnímán jako věc hromadná, když NOZ v tomto ohledu při jeho převodu vychází ze zásady, že kupující nabývá závod jako celek v jediný okamžik, tj. se vším co k závodu náleží včetně vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným do veřejných seznamů (např. právě katastru nemovitostí). Tímto pojetím se NOZ odlišuje od pojetí dosavadního obchodního zákoníku, který ve svém ustanovení § 483 odst. 3 stanovil, že „vlastnické právo k nemovitostem přechází vkladem do katastru nemovitostí“. Toto ustanovení obchodního zákoníku tak nebylo do NOZ přejato, byť z důvodové zprávy k § 2180 NOZ[2] vyplývá, že při projednávání návrhu NOZ uplatnil Český úřad zeměměřičský a katastrální zásadní připomínku, ve které trval na zachování dosavadního stavu. Přes tyto připomínky nicméně NOZ již obdobné ustanovení neobsahuje.

NOZ okamžik převodu vlastnického práva k závodu jako celku (tedy včetně nemovitých věcí) upravuje ve svém ustanovení § 2180, když v tomto ohledu spojuje okamžik převodu závodu ke dvěma různým momentům, a to podle toho, zda kupující je zapsán ve veřejném rejstříku, nebo není:

a) Je-li kupující zapsán ve veřejném rejstříku, nabývá vlastnické právo k závodu jako celku zveřejněním údaje, že uložil doklad o koupi závodu do sbírky listin podle jiného právního předpisu.

Zákonná úprava tak v tomto ohledu pro převod vlastnického práva vyžaduje dva úkony, a to (i) uložení dokladu o koupi závodu do sbírky listin a (ii) zveřejnění údaje, že doklad byl do sbírky listin uložen – zveřejněním se přitom dle ustanovení § 3018 NOZ rozumí uveřejnění takového údaje v Obchodním věstníku.

b) Není-li kupující zapsán do veřejného rejstříku, nabývá vlastnické právo k závodu jako celku účinností smlouvy. Strany si však mohou sjednat i jiný okamžik nabytí vlastnického práva.

Při převodu vlastnického práva k obchodnímu závodu, i když je tvořen částečně nemovitými věcmi zapsanými v katastru nemovitostí, tak nelze aplikovat ustanovení § 1105 NOZ[3].

Zápis převodu vlastnického práva do veřejného seznamu

S ohledem na skutečnost, že vlastnické právo k nemovitým věcem zapsaným ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) nepřechází v souladu s ustanovením § 1105 NOZ ke dni zápisu do takového seznamu, ale k jinému okamžiku, je třeba se zabývat zejména otázkou zásady materiální publicity zápisů ve veřejných seznamech. Zásada materiální publicity totiž vychází zejména z teze, že není možné připustit, aby ten, kdo jednal v dobré víře v zápis ve veřejném seznamu, byl ve své důvěře v jejich zápis zklamán.

V tomto ohledu totiž nelze vyloučit situaci, kdy vlastnické právo k nemovité věci zapisované do katastru nemovitostí nebude zapsáno ve prospěch jeho skutečného vlastníka. V této souvislosti, aby bylo učiněno zadost principu materiální publicity veřejných seznamů, jak to vyžaduje § 980 NOZ, uvádí ustanovení § 2180 odst. 3 NOZ, že „nejsou dotčeny povinnosti zapsat práva k věcem podle jiných právních předpisů“. Toto ustanovení je vcelku logické, když však zápis do takového veřejného seznamu má pouze tzv. deklaratorní účinky, neboť jak bylo uvedeno výše, vlastnické právo vzniká zcela k jinému okamžiku, tj. zápis do katastru nemovitostí nezakládá práva a povinnosti, nýbrž pouze osvědčuje skutkový stav.

V návaznosti na výše uvedené lze nicméně uvést, že ve vztahu k nemovitým věcem zapisovaným do katastru nemovitostí dle § 37 odst. 1 písm. d) katastrálního zákona, vzniká vlastníkovi povinnost ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá. Porušení této povinnosti je přitom sankcionováno dle § 57 odst. 2 písm. d) katastrálního zákona u fyzických osob pokutou až do výše 50.000,- Kč a dle § 58 odst. 2 písm. d) katastrálního zákona u právnických osob pokutou až do výše 100.000,- Kč. Tímto způsobem se tak zákonodárce snaží v duchu zásady materiální publicity přimět vlastníky nemovitostí k tomu, aby bylo právo k nemovitostem zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. V tomto ohledu nicméně nelze vyloučit, že přes hrozbu výše uvedené sankce nebude vlastnické právo v souladu se skutečným stavem do katastru nemovitostí zapsáno vůbec, resp. nebude katastrálnímu úřadu ohlášeno v zákonem stanovené lhůtě. Toto riziko vyvstává zejména v případech, kdy vlastnické právo k nemovitým věcem přechází na kupujícího nezapsaného ve veřejném rejstříku již účinností smlouvy, kde v zásadě nelze převod vlastnického práva k nemovité věci jinak zjistit. Nicméně i u kupujících zapsaných ve veřejném rejstříku není uvedené riziko vyloučeno, když v tomto ohledu může potenciální nabyvatel toliko toto riziko omezit, pokud nahlédne do Sbírky listin obchodního rejstříku, zda nedošlo ke zveřejnění smlouvy o převodu závodu, na základě které by mohla být předmětná nemovitá věc převedena (tj. vlastnické právo k nemovité věci může svědčit osobě jiné, než která je zapsána v katastru nemovitostí). V tomto ohledu lze tak při koupi nemovitých věcí nahlédnutí do Sbírky listin obchodního rejstříku doporučit.

Pokud přitom nebude v katastru nemovitostí vlastnické právo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem, tak v tomto ohledu o to více vyvstává otázka možného nabytí vlastnického práva od neoprávněného. Je totiž zcela pochopitelné, že potenciální nabyvatel bude mít zájem nemovitou věc odkoupit od osoby zapsané v katastru nemovitostí jako vlastníka, pokud mu nebude vlastnické právo k nemovité věci prokázáno jiným způsobem. Na takovou situaci přitom pamatuje ustanovení § 984 NOZ, které výslovně uvádí, že osobě, která nabyla věcné právo (tj. i právo vlastnické) za úplatu v dobré víře od osoby zapsané ve veřejném seznamu (tedy i v katastru nemovitostí) jako osoba oprávněná, svědčí zapsaný stav ve veřejném seznamu v její prospěch. Ve vztahu k nemovitým věcem zapisovaným do katastru nemovitostí se přitom dobrá víra nabyvatele posuzuje ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V tomto ohledu je přitom dle § 7 NOZ poctivost a dobrá víra presumována. Princip ochrany dobré víry nicméně není bezbřehý a vlastníkům přiznává nová právní úprava dostatečný prostor pro ochranu jejich vlastnických práv, a to v souladu se zásadou vigilantibus iura scripta sunt v ustanoveních § 985 a násl. NOZ.

Závěr

S ohledem na výše uvedené je třeba konstatovat, že NOZ při převodu závodu zavádí novou koncepci nabývání vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným do veřejného seznamu (např. katastru nemovitostí). V tomto ohledu NOZ odchyluje od dosavadní právní úpravy obsažené v obchodním zákoníku, a to tak, že při převodu závodu kupující nabývá závod jako celek v jediný okamžik, a to i ve vztahu k nemovitým věcem zapisovaným do veřejného seznamu. Je-li přitom kupující zapsán ve veřejném rejstříku je tímto okamžikem zveřejnění údaje, že kupující uložil doklad o koupi závodu do sbírky listin, a pokud ve veřejném rejstříku zapsán není, tak již účinností smlouvy. 

Vzhledem k tomu, že následný zápis nemovitých věcí do veřejného seznamu má pouze deklaratorní účinky, existuje v tomto ohledu potenciální riziko neuvedení zápisu v katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem, a to i přesto, že ustanovení katastrálního zákona se snaží pod pohrůžkou sankcí uvedení v soulad se skutečným stavem zajistit. Tato nová koncepce převodu vlastnického práva při převodu závodu tak potenciálně může být příčinou vlastnických sporů, když v tomto ohledu může být relevantní i otázka převodu vlastnického práva od neoprávněného, kterému ale svědčí zápis v katastru nemovitostí. 

Mgr. Vojtěch Adámek,
advokát

Mgr. Lukáš Eppich,
advokátní koncipient

PPS advokáti s.r.o.

Velké náměstí 135/19
500 02  Hradec Králové

Tel.: +420 495 512 831-2
Fax: +420 495 512 838
e-mail: pps@ppsadvokati.cz

--------------------------------------------------------------------------------
[1] Na druhou stranu a contrario lze dovodit, že naopak smlouvy o převodu závodu, jejichž součástí nebudou nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, mohou být uzavřeny i ústně. Byť lze spíše předpokládat, že v praxi k ústně uzavíraným dohodám o prodeji závodu docházet nebude, tak však ani tuto variantu vyloučit zcela nelze.
[2] Důvodová zpráva k NOZ, konsolidovaná verze, dostupná na www, k dispozici >>> zde.
[3] viz též Výkladové stanovisko č. 24 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 9.4.2014  - k nabytí vlastnictví obchodního závodu při jeho koupi nebo vkladu do obchodní korporace.

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz