epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    2. 9. 2021
    ID: 113480upozornění pro uživatele

    Relativní neplatnost právního jednání a princip materiální publicity veřejných seznamů ve vztahu k nemovitostem v SJM

    V případě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí k nemovitostem, které jsou dle zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také jen „občanský zákoník“) nabývány do SJM, se může vyskytnou problém, kdy bude do katastru nemovitostí zapsán pouze jeden z manželů jako vlastník nemovité věci. K takové situaci dojde tehdy, pokud kupní smlouvu o koupi nemovité věci uzavře pouze jeden z manželů a následně podá návrh na vklad bez vědomí druhého.

    V daném případě přitom katastr nezkoumá, zda je nemovitost nabývána do společného jmění manželů či nikoliv, přičemž tak povolí a provede vklad vlastnického práva na základě návrhu na vklad a vkladové listiny, kterou v tomto případě bude dle ust. § 15 odst. 1 zákona 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, kupní smlouva uzavřená pouze s jedním z manželů jako nabyvatelem nemovitosti.

    Jak již bylo řečeno, po povolení a provedení vkladu bude v části A listu vlastnictví zapsán jako vlastník pouze jeden z manželů, třebaže platí, že nemovitost je ze zákona nabývána do SJM, když není neplněna jedna z výjimek v ust. § 709 odst. 1 občanského zákoníku, a to u nabytí toho, co:

    • slouží osobní potřebě jednoho z manželů,  
    • nabyl darem, děděním nebo odkazem jen jeden z manželů, ledaže dárce při darování nebo zůstavitel v pořízení pro případ smrti projevil jiný úmysl,
    • nabyl jeden z manželů jako náhradu nemajetkové újmy na svých přirozených právech,
    • nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví,
    • nabyl jeden z manželů náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu svého výhradního majetku.

    Pokud tedy nebude naplněna jedna z výše uvedených výjimek, takto zapsaný stav v KN bude v rozporu se stavem skutečným, jelikož vlastnické právo druhého z manželů vzniklo ex lege, ale do veřejného seznamu zapsáno nebylo. „Pro nabytí aktiv do SJM není rozhodná vůle obou manželů. Nabytí majetku tak není vázáno na souhlas či vědomí druhého manžela. Ten má sice za určitých podmínek možnost dovolat se neplatnosti takového právního jednání (§ 714 a 715), nic to však nemění na tom, že se věc stává součástí společného jmění.“[1]

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Dá se říct, že samotné provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch jednoho z manželů nevyvolává pro druhého manžela zpočátku žádné následky, nemusí si toho ani všimnout. Problém nastane až v případě, kdy se ten z manželů, který je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník, rozhodne nemovitou věc, která je ze zákona součástí SJM prodat.

    Dle ust. § 714 odst. 1 občanského zákoníku je pro nakládání s majetkem v SJM, které nelze považovat za běžné, potřeba souhlasu druhého z manželů. Prodej nemovité věci v SJM nelze považovat za běžné nakládání s majetkem v SJM, což ostatně opakovaně dovozuje i soudní judikatura, příkladmo rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSFR ze dne 31. října 1963, 3 Cz 55/63, zveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, 3-4/1964: „Prodej nemovitosti, náležející do zákonného majetkového společenství manželů, je nepochybně dispozicí vybočující z obvyklé správy společného majetku“.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Obvyklým postupem v případě nakládání s majetkem v SJM bez souhlasu druhého je dovolání se relativní neplatnosti právního jednání druhého z manželů na základě ust. § 714 odst. 2 občanského zákoníku.

    Relativní neplatnost však právní jednání jednoho z manželů, kterým nakládá s nemovitostí v SJM, v určitých případech netíží. Dle ust. § 984 občanského zákoníku platí, že „není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.“ Toto ustanovení poskytuje ochranu dobrověrnému kupujícímu proti tomu z manželů, který není ve veřejném seznamu zapsán. Ochrana spočívá v nemožnosti manžela dovolávat se úspěšně relativní neplatnosti právního jednání, které bylo učiněno bez jeho souhlasu.

    Je zjevné, že v takové situaci dochází ke střetu dvou ústavních principů, a sice ochrany vlastnického práva (čl. 11 LZPS) a principu právní jistoty (čl. 1 odst. 1 Ústavy). Kolize těchto principů je natolik významná, že je vyloučena aplikace obou z nich a je nutné zvažovat, který z nich „zvítězí“. Princip materiální publicity veřejného seznamu, který je promítnutý právě v ust. § 984 občanského zákoníku, je právním nástrojem, který konflikt mezi oběma principy řeší. Posouvá ochranu směrem od vlastníků ku prospěchu nabyvatelů v dobré víře a ve prospěch ochrany právní jistoty. Posun ochrany má za následek důraznější dopad jedné ze základních zásad občanského práva na vlastníky, a to zásady vigilantibus iura scripta sunt, tedy, že práva náležejí bdělým. S ohledem na tuto zásadu má druhý z manželů možnost domáhat se odstranění nesouladu ve veřejném seznamu, a to dle ust. § 985 občanského zákoníku.[2]

    Druhý z manželů si tedy musí počínat „bděle“, aby mu byla poskytnuta ochrana jeho vlastnického práva. Je nutné, aby se svého práva včas dovolal. „Skutečný vlastník je chráněn proti neoprávněně provedenému zápisu do katastru nemovitostí prostřednictvím námitky (popsané v § 985 ObčZ) a jejího zápisu do katastru nemovitostí. Touto cestou je umožněn zápis poznámky spornosti do katastru nemovitostí ohledně probíhajícího soudního řízení vztahujícího se k dané nemovitosti na žádost dotčené osoby.“[3]

    Závěr, že ten z manželů, který není zapsán ve veřejném seznamu, se nemůže dovolávat relativní neplatnosti, lze podpořit následující argumentací: „kdo z obou subjektů měl lepší možnost předejít popsané negativní situaci a vyloučit hrozící riziko? Nabyvatel nebo dotčený manžel B? V tomto případě nepochybně dotčený manžel B. On totiž musí vědět o tom, že manžel A nabyl nemovitost způsobem zakládajícím SJM, a on se tedy musí postarat o to, aby zápis v katastru byl uveden do souladu se skutečným právním stavem. Má rovněž možnost využít institut poznámky spornosti (v tomto případě dle § 986), a vyloučit tak dobrou víru třetích osob v pravdivost a úplnost zápisu v katastru nemovitostí. Neučiní-li tak, jde to k jeho tíži. Naopak nabyvatel neporušil žádnou povinnost, neměl možnost rizikové situaci předejít; tudíž mu nelze přičítat vzniklé negativní následky“.[4]

    Výjimkou ze situace, kdy se manžel nemůže dovolávat relativní neplatnosti právního jednání tvoří právní jednání ve vztahu k nemovitosti, ve které se nachází rodinná domácnost dle ust. § 747 občanského zákoníku. Nabyvatel se ve výše uvedené situaci nemůže dovolávat ochrany dobré víry ve smyslu ust. § 984 občanského zákoníku, jelikož obecně platí, že potřeba chránit tzv. opomenutého manžela na úkor dobrověrného nabyvatele je větší. Uvedené je dáno tím, že rodinná domácnost a její ochrana je občanským zákoníkem upřednostňovaná a také zde není ani rozpor se zapsaným, jelikož se rodinná domácnost nedá do katastru nemovitosti (ani do jiného veřejného seznamu) zapsat.

    JUDr. David Řezníček

    JUDr. David Řezníček, LL.M., Ph.D., 
    advokát
     
    Jakub Souhrada
     
     
    Řezníček & Co. s.r.o., advokátní kancelář
     
    Krajinská 281/44
    370 01 České Budějovice
     
    Tel.:     +420 386 323 247
    e-mail:  reznicek@reznicek.com
     

    [1] Psutka J. komentář k ust. § 709 občanského zákoníku in Králíčková, Z., Hrušáková, M., Westphalová, L. a kol. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655−975). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, s. 143 - 157

    [2] Vrzalová L., komentář ust. § 984 občanského zákoníku in Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 36 - 54:

    [3] Kraft. M. Právo nemovitostí po rekodifikaci – materiální publicita zápisů v katastru nemovitostí, Právní rozhledy PR 15-16/2014 s. 546

    [4] Tégl, P. Nové přístupy a možnosti v regulaci společného jmění manželů v OZ. Právní prostor, 2015


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. David Řezníček, LL.M., Ph.D., Jakub Souhrada (Řezníček & Co.)
    2. 9. 2021

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.