epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    2. 10. 2015
    ID: 98988upozornění pro uživatele

    Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

    Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen jako OZ) upravuje v ustanovení § 2302 až 2315 nájem prostoru sloužícího podnikání. Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání, který byl sjednán na dobu určitou, je pak upraveno nejenom v části týkající nájmu prostoru sloužícího podnikání, ale pomocí odkazu na skončení nájmu bytu na dobu určitou též ustanoveními upravujícími tuto problematiku. Konkrétně tak ustanovení § 2311 OZ stanoví následující:

     
     PPS advokáti s.r.o.
     
    Ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně.

    Dle důvodové zprávy k tomuto ustanovení OZ byla tato úprava do OZ začleněna proto, že není důvod, aby se prostor v tomto případě posoudil zásadně jinak než byt. S tímto lze nepochybně souhlasit. Problém ovšem spočívá v tom, že část OZ upravující skončení nájmu bytu v zásadě neodlišuje (zvlášť neupravuje) skončení nájmu bytu na dobu určitou a skončení nájmu bytu na dobu neurčitou. V odborné literatuře se proto objevily dva odlišné názory na výklad ustanovení § 2311 OZ.

    Část odborné veřejnosti zastává názor, že na skončení nájmů prostor sloužících podnikání se obdobně užijí pouze ta ustanovení o nájmu bytu, která se vztahují výlučně na skončení nájmu sjednaného na dobu určitou, nikoli na skončení nájmu obecně, bez ohledu na to, zda bylo jeho trvání stranami časově omezeno či nikoli, tj. pouze ustanovení § 2287 a § 2288 odst. 1 OZ[1]. Důvodem má být to, že opačný výklad by byl nelogický a zcela nedůvodně by štěpil režim skončení nájmu prostor sloužících podnikání na případy, které by se řídily obdobně zvláštními ustanoveními o nájmu bytu a nájmu domu (to v případě skončení nájmů sjednaných na dobu určitou), a na ty, které by se řídily obecnými ustanoveními o nájmu (to v případě skončení nájmů sjednaných na dobu neurčitou). Podle zastánců tohoto výkladu by tak byla úprava skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou doplněna pouze o:

    • právo nájemce vypovědět nájem prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou při změně okolností[2] (jedná se tedy dle důvodové zprávy k OZ o výraz výhrady „clausula rebus sic stantibus”); a
    • o právo pronajímatele vypovědět nájem prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou z důvodů uvedených v ustanovení § 2288 odst. 1 písm. b), c), nebo d) OZ[3].

    Druhá část odborné veřejnosti zastává názor, že ustanovení § 2311 OZ odkazuje na všechna ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou obsažená v ustanoveních § 2285 až § 2296 OZ s výjimkou těch, která se ani částečně nevztahují ke skončení nájmu bytu na dobu určitou (např. ustanovení § 2288 odst. 2 či § 2289 OZ) a která se překrývají (viz např. ustanovení § 2288 odst. 3 OZ)[4]. Úprava skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou by tak měla být rozšířena zejména o:

    • nevyvratitelnou zákonnou domněnku obnovení nájmu za zákonem stanovených podmínek (viz ustanovení § 2285 OZ);
    • určení formy výpovědi, okamžiku, od něhož běží výpovědní doba, a náležitostí výpovědi (zejména poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem) dle ustanovení § 2286 OZ;
    • právo pronajímatele vypovědět nájem prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou bez výpovědní doby (pro porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem) a podmínky pro tento způsob skončení nájmu (viz ustanovení § 2291 OZ);
    • pravidla upravující okamžik skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou (odevzdáním tohoto prostoru, tj. klíčů spolu s absencí překážky vstupu do předmětu nájmu), stav předmětu nájmu při jeho odevzdání pronajímateli a vypořádání pronajímatele a nájemce při skončení nájmu včetně práva pronajímatele domáhat se zaplacení náhrady ve výši ujednaného nájemného při neodevzdání předmětu nájmu v ujednané či zákonem stanovené době (viz ustanovení § 2292 až § 2296 OZ).

    Autoři tohoto článku se přiklání k výše popsanému druhému názoru odborné veřejnosti, tj. k aplikaci ustanovení § 2285 až § 2296 OZ s výjimkou těch, která se ani částečně nevztahují ke skončení nájmu bytu na dobu určitou a která se překrývají, na skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou. Pro příklon k tomuto druhému názoru autory vedou tyto argumenty:

    • zákonodárce nijak blíže nespecifikuje, která konkrétní ustanovení o skončení nájmu mají být aplikována na skončení nájmu prostor sloužících podnikání na dobu určitou;
    • není rozumného důvodu neaplikovat ustanovení, která se vztahují na skončení nájmu bytu na dobu určitou i neurčitou, když tato upravují otázky skončení nájmu neupravené v části týkající se prostor sloužících podnikání, navíc za situace, kdy zákonodárce učinil bezvýznamným rozdíl mezi byty a prostory sloužícími podnikání ve smyslu jejich stavebního určení (rozhodujícím kritériem pro volbu příslušné právní úpravy je účel užití předmětu nájmu);
    • konečně i z důvodové zprávy, která hovoří pouze obecně o tom, že není důvod, aby se prostor posoudil jinak než byt, lze dovodit, že zásadně veškerá ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se mají použít, nikoliv pouze některá vybraná.

    Pokud jde o argument týkající se nelogičnosti tohoto výkladu z důvodu štěpení režimu skončení nájmu prostor sloužících podnikání na případy, které by se řídily obdobně zvláštními ustanoveními o nájmu bytu a nájmu domu, a na ty, které by se řídily obecnými ustanoveními o nájmu, domníváme se, že tuto nelogičnost, resp. legislativní chybu, by bylo možné překlenout výkladem, a to na základě ustanovení § 10 odst. 1 OZ, tj. na základě analogie legis. I na skončení nájmu prostor sloužících podnikání na dobu neurčitou by tak byla aplikována ustanovení § 2285 až 2296 OZ (ovšem s výjimkou těch ustanovení, jež se ani částečně nevztahují ke skončení nájmu bytu na dobu neurčitou a která se překrývají), a to z důvodu srovnatelného rozsahu obvyklých práv a povinností při skončení nájmu bytu a prostoru sloužícího podnikání a snížení významu stavebního určení předmětu nájmu ve prospěch účelu užití předmětu nájmu.
     
    Jelikož však jasné vodítko pro výklad ustanovení § 2311 OZ poskytne teprve až soudní praxe, nezbývá než doporučit smluvním stranám vyloučit v nájemní smlouvě aplikaci ustanovení § 2311 OZ a skončení nájmu prostor na dobu určitou si smluvně upravit, když dle našeho názoru lze úpravu nájmu těchto prostor považovat za dispozitivní.


    JUDr. František Divíšek

    JUDr. František Divíšek,
    advokát

    Mgr. Michala Králová

    Mgr. Michala Králová,
    advokátní koncipientka


    PPS advokáti s.r.o.

    Velké náměstí 135/19
    500 02  Hradec Králové

    Tel.: +420 495 512 831-2
    Fax: +420 495 512 838
    e-mail: pps@ppsadvokati.cz

    Právnická firma roku 2014

    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Viz Kabelková, E., Dejlová, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, s. 404.
    Obdobně též Bányaiová, A. a kol. Občanský zákoník - Komentář - Svazek V (relativní majetková práva 1. část). Wolters Kluwer, a. s. (dříve ASPI, a. s.), 2014, 1700 s. Zde ovšem poukazujeme na rozpor v argumentaci autorů tohoto komentáře, kteří na jedné straně zastávají názor, že jsou míněna ustanovení, která dopadají pouze na nájem na dobu určitou, nikoli ta, která dopadají na nájem bytu bez ohledu na to, zda jde o nájem na dobu určitou, nebo neurčitou, na druhé straně však považují za ustanovení aplikovatelné obdobně na základě ustanovení § 2311 OZ též ustanovení § 2285 OZ o obnovení nájmu bytu. Ustanovení o obnovení nájmu bytu se ale dle našeho názoru nevztahuje výlučně na nájem bytu na dobu určitou, nýbrž obecně na skončení nájmu (např. na situaci, kdy pronajímatel ukončí nájem výpovědí, nájemce bude užívat pronajatou věc i po uplynutí výpovědní doby, přičemž pronajímatel ho nevyzve k opuštění předmětu nájmu).
    [2] § 2287 OZ: Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
    [3] Důvod uvedený pod písmenem b) je dalším důvodem pro skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu určitou výpovědí (pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, apod.).
    Důvod uvedený pod písmenem c) rozšiřuje ustanovení § 2309 písm. a) OZ (nájem prostoru sloužícího k podnikání na dobu určitou je tak možné ukončit výpovědí též za situace, kdy není předmět nájmu možné užívat z jiných důvodů, než jsou odstranění či přestavba předmětu nájmu – zřejmě tak půjde např. o deratizaci či dezinsekci předmětu nájmu).
    Důvod uvedený pod písmenem d) je také dalším důvodem pro skončení tohoto nájmu, a to důvodem nejobecnějším.
    [4] Viz Chalupa, L. Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou. Aplikace práva č. 1/2014. s. 3 (článek je dostupný z ASPI pod ASPI ID LIT47327CZ).


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. František Divíšek, Mgr. Michala Králová ( PPS advokáti )
    2. 10. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Extrémní nesoulad mezi provedenými důkazy a skutkovými a právními závěry (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud ve své judikatuře ustáleně opakuje, že obecné soudy poruší právo účastníka na soudní ochranu, pokud učiní skutkové a právní závěry, které jsou v extrémním...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.