epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    21. 11. 2014
    ID: 96136upozornění pro uživatele

    Skončení nájmu výpovědí podle NOZ

    Přijetím nového občanského zákoníku, jak již mnohokrát bylo a nepochybně ještě bude řečeno, bylo dotčeno mnoho právních vztahů, které se dotýkají každodenního života. Jednou z oblastí, která také doznala mnoha změn, je nájem a možnosti jeho ukončení. V tomto článku se budu zabývat výhradně nájmem uzavřeným podle obecných ustanovení o nájmu, tj. nájmem uzavřeným podle ustanovení § 2201 a násl. zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také jen „NOZ“), a to z toho důvodu, že nájmy uzavírané podle zvláštních ustanovení o nájmu, tj. podle ustanovení § 2235 – 2331 NOZ, mají natolik specifickou povahu, že přesahují rozsah tohoto článku.

     
     KŠD LEGAL advokátní kancelář s.r.o.
     
    Cílem tohoto článku je sumarizovat případy, kdy lze ze zákona ukončit nájemní vztah výpovědí, neboť úprava těchto otázek v NOZ je dle mého mínění stále poměrně nesystematická. Současně také přiblížím některé změny, díky kterým došlo k posílení práv pronajímatele oproti úpravě obsažené v zákoně 40/1964 Sb., občanském zákoníku (dále také jen „OZ“).

    Forma a odůvodnění výpovědi

    Úvodem bych chtěla zmínit zákonné požadavky na formu a odůvodnění výpovědi, protože i tyto doznaly přijetím NOZ velkých změn, a zároveň s tématem výpovědi nájmu neodmyslitelně souvisí.

    Forma výpovědi nájmu, stejně jako forma nájemní smlouvy, není NOZ předepsána. To znamená, že závisí výhradně na vůli strany vypovídající nájem, zda vypoví nájem písemně či ústně. Strany mají tuto volbu i v případě, kdy byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vždy však za předpokladu, že nebyla mezi stranami uzavřena dohoda o formě výpovědi.

    Nutnost odůvodnění výpovědi bude záviset především na tom, zda je nájem vypovídán pro některý ze zákonem (případně stranami) stanovených důvodů nebo zda ho lze vypovědět i bez důvodu. Je-li nájem vypovídán pro některý ze zákonem či stranami stanovených důvodů, zpravidla tedy proto, že pro stranu vypovídající nájem nastala nějaká negativní skutečnost, měla by být výpověď odůvodněna. Zákon sice takovou povinnost výslovně nestanoví, ale komentářová literatura se shoduje na tom, že by taková výpověď měla být odůvodněna, neboť absence odůvodnění může zapříčinit neplatnost[1], případně nicotnost[2] výpovědi; nájem pak může být vypovězen zpravidla bez výpovědní doby. Naopak bez uvedení důvodu lze vypovědět nájem uzavřený na dobu neurčitou; taková výpověď pak zcela logicky nemusí být odůvodněna, ačkoliv nic straně vypovídající nájem nebrání, aby důvod svého rozhodnutí ukončit nájem uvedla.

    Výpověď nájmu na dobu neurčitou bez uvedení důvodu

    Ukončení nájmu uzavřeného na dobu neurčitou výpovědí je pravděpodobně nejčastějším způsobem jeho jednostranného ukončení. NOZ dává v ustanovení § 2231 stranám možnost ukončit takto sjednaný nájem s výpovědní dobou v délce jednoho měsíce, je-li předmětem nájmu věc movitá, nebo tří měsíců, je-li předmětem nájmu věc nemovitá, a to i bez uvedení důvodu. Toto ustanovení je ale dispozitivní, a proto si strany mohou výpovědní dobu zkrátit či prodloužit, případně sjednat právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Stejně tak lze smluvně omezit možnost vypovědět nájem jen na určité sjednané důvody.[3]

    Výpovědní důvody podle NOZ

    Nájem sjednaný na dobu určitou nelze, na rozdíl od nájmu sjednaného na dobu neurčitou, vypovědět z jakéhokoliv důvodu nebo bez udání důvodu (pokud si strany tuto možnost výslovně nesjednají). I pro tento typ nájemního vztahu jsou ale v NOZ stanoveny důvody, pro které lze nájem vypovědět, i když nejsou výslovně ujednány. Pro tytéž důvody lze vypovědět také nájem sjednaný na dobu neurčitou, vždy však za předpokladu, že strany smluvním ujednáním některý z těchto důvodů nevyloučily či nemodifikovaly. Zákonnými výpovědními důvody jsou:

    • a) předmět nájmu má odstranitelnou vadu, která zásadním způsobem ztěžuje či znemožňuje užívání, k jejímuž odstranění je povinen pronajímatel a zároveň nájemce splnil svou povinnost řádně a včas pronajímateli existenci vady oznámit,
    • b) na předmětu nájmu je v průběhu nájemního vztahu nutné provést opravu a není možné jej v průběhu opravy užívat,
    • c) pronajímatel neposkytl nájemci dostatečnou ochranu v případě, kdy jiná osoba uplatnila k předmětu nájmu vlastnické či jiné právo nebo žádala jeho vydání či vyklizení,
    • d) nájemce provedl změnu předmětu nájmu bez souhlasu pronajímatele a neuvedl na jeho žádost předmět nájmu do původního stavu,
    • e) došlo k prodeji předmětu nájmu a kupující neměl důvod pochybovat, že předmět nájmu není pronajat; právo vypovědět nájem má v tomto případě jen vlastník předmětu nájmu,
    • f) předmět nájmu zanikl zcela nebo zčásti,
    • g) předmět nájmu se stal po vzniku nájemního vztahu nepoužitelný k účelu ujednanému, příp. obvyklému,
    • h) nájemce opotřebovává předmět nájmu nad míru přiměřenou poměrům nebo jej užívá tak, že hrozí jeho zničení, a pronajímatel jej vyzval, aby předmět nájmu užíval řádně, poskytl mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozornil jej na následky neuposlechnutí výzvy,
    • i) nájemce neuhradil nájemné ani do data splatnosti dalšího nájemného a pronajímatel jej k úhradě vyzval, poskytl mu k úhradě přiměřenou lhůtu a upozornil jej na následky neuhrazení nájemného,
    • j) některá ze stran porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem a působí tím značnou újmu druhé straně.

    V úpravě výpovědních důvodů uvedených pod písmeny d), e), h), i) a j) spatřuji posílení práv pronajímatele při výpovědi nájmu oproti předchozí úpravě v OZ.

    Ad d) Ustanovení § 2220 NOZ nepochybně posílilo postavení pronajímatele, i když základní myšlenka právní úpravy týkající se změn na pronajaté věci zůstala stejná. NOZ nově stanoví, že souhlas pronajímatele s prováděním změn na předmětu nájmu musí být předchozí, zatímco dřívější úprava počítala i se souhlasem následným. Nic však stranám nebrání v tom, aby po provedení změn bez souhlasu pronajímatele uzavřely dohodu, která by tento nedostatek zhojila. Nově je vyžadována písemná forma souhlasu v případě, kdy je nájemní smlouva uzavřena v písemné formě. Toto pravidlo je dle důvodové zprávy k občanskému zákoníku kogentní, souhlas tedy nemůže být dán ústně, a to ani v případě, že si strany tuto možnost sjednají. Na tuto změnu by měli pamatovat především nájemci. Nově je zakotveno také právo pronajímatele vyžadovat uvedení předmětu nájmu do původního stavu již před skončením nájemního vztahu, a to na žádost pronajímatele. Nejvýraznější posílení práv pronajímatele v tomto ustanovení spatřuji v zakotvení práva pronajímatele nájem vypovědět, neuvede-li nájemce předmět nájmu na žádost pronajímatele do původního stavu. Dříve měl pronajímatel možnost od nájemní smlouvy odstoupit pouze v případě, že v důsledku provedených změn hrozila pronajímateli značná škoda.

    Ad e) V souvislosti s převodem vlastnického práva k předmětu nájmu došlo k posílení práv pronajímatele jen v případě, kdy je předmětem nájmu nemovitost. Dle dřívější úpravy mohl v případě změny vlastnictví nemovité věci vypovědět nájem jen nájemce. Nyní má tuto možnost i nový vlastník, tedy pronajímatel, ale jen v případě, kdy neměl rozumný důvod pochybovat, že věc, kterou kupuje, není pronajata; toto pravidlo je shodné jak pro převod vlastnického práva k věcem movitým, tak nemovitým. V souvislosti s převodem vlastnického práva k movité věci se právo nového pronajímatele vypovědět nájem naopak oslabilo, neboť dříve mohl nabyvatel vypovědět smlouvu bez dalšího, zatímco nyní pouze za předpokladu splnění výše uvedené podmínky. Zde považuji za vhodné také připomenout nové pravidlo zakotvené v ustanovení § 2221 NOZ, podle kterého na nového vlastníka přecházejí jen zákonem stanovené povinnosti, nikoliv odchylná smluvní ujednání, pokud s nimi nový vlastník nebyl obeznámen.

    Ad h) Ustanovení § 2228 občanského zákoníku v zásadě vychází z ustanovení § 679 OZ, ačkoliv se základní podmínky aplikace tohoto ustanovení mírně změnily, především však formulačně. Podmínka písemné výzvy pronajímatele k upuštění od závadného způsobu užívání zůstala. Nově má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby i bez předchozí výzvy, opotřebovává-li nájemce předmět nájmu nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí-li jeho zničení a zároveň hrozí-li naléhavě vážné nebezpečí z prodlení.

    Ad i) Ve prospěch pronajímatele se zjednodušila také úprava výpovědi pro neplacení nájemného. Dříve byl pronajímatel oprávněn nájem vypovědět, nezaplatil-li nájemce nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného, nejméně však do 3 měsíců. Nyní odpadla podmínka výpovědi nejdříve po 3 měsících a pronajímatel má právo nájem vypovědět, nezaplatil-li nájemce nájemné do splatnosti dalšího nájemného, vždy však až po zaslání výzvy k nápravě a uplynutí přiměřené lhůty k nápravě. Pronajímatelům tak lze jen doporučit, aby stanovili splatnost nájemného ve lhůtách spíše kratších, aby mohli na nezaplacení nájemného zareagovat co nejdříve. Z možnosti takto vypovědět nájem byly dříve vyloučeny nájmy bytů a nebytových prostor, nyní také tato podmínka odpadla, stále je ale nutné nejprve zkoumat, zda byl nájem uzavřen podle obecných ustanovení o nájmu nebo podle zvláštních ustanovení.

    Ad j) Toto „souhrnné“ ustanovení taktéž považuji za posílení práv pronajímatele (stejně jako nájemce), neboť dřívější právní úprava nájmu v OZ obsahovala jeho obdobu až v rámci zvláštních ustanovení o nájmu bytu. Myslím si, že využití tohoto ustanovení nebude v praxi příliš časté, resp. jeho využití bude soudy shledáváno platným jen zřídka, neboť speciální zákonné důvody výpovědi nájmu pokryjí většinu situací, které lze označit za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem. Zavedení tohoto „souhrnného“ výpovědního důvodu nicméně považuji za přínosné, neboť žádný, zvláště soukromoprávní, přepis nemůže být natolik dokonalý, aby postihl všechny situace, které v rozmanitých právních vztazích mohou nastat. Vzhledem k neurčitosti tohoto ustanovení je ale vhodné, aby si strany ve specifických případech smluvně upravily alespoň některá porušení povinností, která považují zvlášť závažná. 

    Závěr

    Závěrem bych chtěla připomenout, že úprava obecného nájmu v NOZ je v zásadě dispozitivní, záleží proto především na vůli stran, jakým způsobem si svá vzájemná práva a povinnosti, včetně práv a povinností souvisejících s ukončením nájemního vztahu, upraví. Informace obsažené v tomto článku proto nejsou použitelné v plném rozsahu ve všech nájemních vztazích uzavřených podle těchto ustanovení.


    Mgr. Sylvie Menšíková,
    advokátní koncipientka


    KŠD LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

    CITY TOWER
    Hvězdova 1716/2b
    140 00  Praha 4

    Tel.: +420 221 412 611
    Fax: +420 222 254 030
    e-mail: ksd.law@ksd.cz

    Právnická firma roku 2014

    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] KABELKOVÁ, E.; DEJLOVÁ, H. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013.
    [2] Komentář k § 2231 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 18.11.2014].
    [3] KABELKOVÁ, E.; DEJLOVÁ, H. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Sylvie Menšíková ( KŠD LEGAL )
    21. 11. 2014
    pošli emailem
    vytiskni článek

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    • Tweet

    Další články:

    • FDI v akci: První zákaz zahraniční investice v České republice
    • Právo nájemce na náhradu za převzetí zákaznické základny
    • Řízení o směnečném platebním rozkazu
    • Právní obrana SVJ proti přístavbě na společném prostoru
    • Zamítnutí žaloby z důvodu odlišných skutkových tvrzení v jiném řízení
    • Odpovědnost dopravce a zasílatele za škodu či ztrátu zboží při nakládce
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo
    • Cochemská praxe
    • Smluvní pokuta versus odpovědnost za újmu: interpretační výzvy § 2050 a § 2898 občanského zákoníku
    • Tesla a registrace ochranných známek ve zlé víře

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 20.05.2025Náhrada škody ve stavebnictví (online - živé vysílání) - 20.5.2025
    • 21.05.2025Flexinovela zákoníku práce 2025 (online - živé vysílání) - 21.5.2025
    • 22.05.2025Zavádění AI do firmy: průvodce džunglí inovací a právních pastí (online - živé vysílání) - 22.5.2025
    • 23.05.2025Nová a připravovaná legislativa v oblasti rodinného práva (online - živé vysílání) - 23.5.2025
    • 29.05.2025Švarcsystém a nastavení spolupráce s kontraktory v roce 2025 (online - živé vysílání) - 29.5.2025

    Online kurzy

    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    • Novela insolvenčního zákona – klíčové změny od 1. 10. 2024
    • Evropské právo a jeho vliv na sport
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • Bankovní tajemství ve světle nových výzev bezhotovostní digitální éry
    • Byznys a paragrafy, díl 9.: Flexinovela zákoníku práce
    • FDI v akci: První zákaz zahraniční investice v České republice
    • Poplatek za ukládání odpadu
    • Kamerové systémy ve školách podle doporučení Úřadu pro ochranu osobních údajů: Jen chtít nestačí
    • ONLINE - ŽIVÉ VYSÍLÁNÍ | Sjezd českých právníků - 14.-15.5.2025
    • Omezení vlastnictví (exkluzivně pro předplatitele)
    • ONLINE - ŽIVÉ VYSÍLÁNÍ | Sjezd českých právníků - 14.-15.5.2025
    • Zamítnutí žaloby z důvodu odlišných skutkových tvrzení v jiném řízení
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • Právní obrana SVJ proti přístavbě na společném prostoru
    • Trestný čin poškození věřitele
    • Outsourcing ICT služeb dle nařízení DORA
    • Rozhodnutí NSS podstatně mění zaběhlá pravidla v daňovém řízení: Po lhůtě už jen soudní cestou
    • Kamerové systémy ve školách podle doporučení Úřadu pro ochranu osobních údajů: Jen chtít nestačí
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Flexinovela zákoníku práce: sloučení výpovědních důvodů při ztrátě zdravotní způsobilosti
    • Mohou vlastníci nemovitostí zabránit dronům pořizovat fotografie jejich nemovitostí? Rozhodnutí soudu v QR kódu
    • Sugestivní a kapciózní otázky při výslechu v trestním řízení
    • Rozhodnutí NSS podstatně mění zaběhlá pravidla v daňovém řízení: Po lhůtě už jen soudní cestou
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo
    • Návraty zaměstnanců z rodičovské dovolené, záskoky a související otázky trvání pracovního poměru
    • Smluvní pokuta versus odpovědnost za újmu: interpretační výzvy § 2050 a § 2898 občanského zákoníku

    Soudní rozhodnutí

    Ochrana osobnosti, parlament (exkluzivně pro předplatitele)

    Poslanci a senátoři požívají indemnity podle čl. 27 odst. 2 Ústavy ve vztahu k trestní a přestupkové odpovědnosti, nikoli však ve vztahu k odpovědnosti soukromoprávní. Čl. 27 odst. 2...

    Ochrana projevu (exkluzivně pro předplatitele)

    Šíření dezinformací není vyňato z dosahu čl. 17 odst. 1 a 2 Listiny; lze je omezit jen zákonem a za podmínek čl. 17 odst. 4 Listiny.

    Omezení vlastnictví (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o zřízení věcného břemene je rozhodnutím konstitutivním, které zasahuje do hmotněprávní sféry účastníků tak, že zakládá, mění nebo ruší subjektivní práva a...

    Podvod (exkluzivně pro předplatitele)

    Uvedení v omyl nemusí spočívat jen v jednorázovém konání, kterým pachatel předstírá okolnosti, jež nejsou v souladu se skutečným stavem věci, ale může se skládat z dílčích, na...

    Poplatek za ukládání odpadu

    Nepřípustnou pravou retroaktivitu (rozpornou s čl. 1 odst. 1 Ústavy) představují zásadně též situace, kdy se zákonodárce pokouší novou normou regulovat právní skutečnosti, které se...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.