epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    24. 11. 2003
    ID: 22225upozornění pro uživatele

    Společný nájem bytu - část. I

    Pokud jde o vztah spolunájemců vůči třetím osobám platí, že z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozdílně. Tak tedy např. ve vztahu k pronajimateli není relevantní dohoda mezi společnými nájemci o způsobu, kterým se každý z nich bude podílet na úhradě nájemného či služeb s nájmem bytu spojených.

    Pod shora uvedeným slovním spojením se nachází právní institut definovaný třemi základními rysy:

    1. shodnými právy více osob, jež jsou zároveň omezeny právy druhého (dalšího),
    2. dočasností úplatného užívání bytu (dočasnost je pojmovým znakem nájmu, to platí nejen pro nájem sjednaný na dobu určitou, ale i pro nájem sjednaný na dobu neurčitou),
    3. předmětem nájmu – bytem, jehož definici nenalezneme v zákoně 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen občanský zákoník), nýbrž např. v § 3 písm. l) vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích výstavbu, v platném znění, kde je byt definován jako soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen s tím, že pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2 (§ 3 písm. m), část věty za středníkem). Definice bytu, byť pro účely zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, v platném znění (zákon o vlastnictví bytů), je obsažena rovněž v tomto zákoně. Podle § 2 písm. b) citovaného zákona se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Oběma definicím je společné určení místnosti nebo souboru místností - rozhodnutím stavebního úřadu - k bydlení. Judikatura se k otázce charakteristiky bytu vyjádřila např. prostřednictvím rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10.9.1998, sp.zn. 21 Co 569/1998, ve kterém nalezneme právní větu: „Bytem může být pouze takový soubor místností, který byl podle norem stavebního práva jako byt kolaudován.“ Tedy rozhodující je nikoliv stav faktického užívání, nýbrž stav kolaudační.

    Práva osob k předmětu nájmu přitom musí být původní, nikoliv odvozená od práv jiných. Takový odvozený charakter přitom často mají např. práva spolubydlících členů rodiny, resp. domácnosti. Pojmově je vyloučen společný nájem bytu tam, kde je právní titul užívání bytu představován vlastnickým právem domu. Tedy je vyloučeno, aby vlastník domu byl zároveň společným nájemcem bytu ve svém vlastním domě. Stane - li se tak dodatečně, zaniká společný nájem bytu. Stejně tak je společný nájem vyloučen u družstevních bytů, vyjma případů, kdy vzniká společný nájem družstevního bytu mezi manžely. Společný nájem bytu je rovněž třeba odlišovat od podnájmu.

    Nejběžnějším právním titulem, na základě kterého vzniká právo společného nájmu bytu je nájemní smlouva uzavřená mezi pronajímatelem a více nájemci či dohoda mezi dosavadním nájemcem, pronajímatelem a dalšími osobami. Na rozdíl od nájemní smlouvy nestanoví zákon pro tuto dohodu písemnou formu. Lze ji však pouze doporučit. Mnohdy dochází ke vzniku společnému nájmu i ze zákona v důsledku přechodu práva nájmu (podle § 706 odst. 1 a § 708 občanského zákoníku, ovšem s výjimkou bytů uvedených v § 709 občanského zákoníku - tedy v důsledku smrti nájemce či opuštěním společné domácnosti nájemcem) či v důsledku založení nájemního vztahu nájemní smlouvou za trvání manželství, resp. „přiženění se“ do nájemního vztahu (zde hovoříme o společném nájmu bytu manžely).

    Jak jsem již uvedl výše, spočívá podstata společného nájmu bytu v tom, že práva a povinnosti vyplývající z nájmu bytu svědčí více osobám společně a nedílně. Žádný ze společných nájemců nesmí vykonávat svá práva tak, aby tím znemožnil výkon stejných práv ostatních (tato zásada vyplývá již z ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákoníku). Ve vzájemném vztahu mezi spolunájemci je rozhodující, zda se jedná o záležitosti běžné či zda se jedná o záležitosti závažnější. Běžné věci, týkající se společného nájmu bytu, může vyřizovat každý ze společných nájemců. Každý z nájemců je tak např. oprávněn hradit nájemné či provádět v bytě drobné opravy. V ostatních věcech je však zapotřebí souhlasu, a to byť dodatečného, všech „spolunájemců“. V opačném případě je právní úkon považován ve smyslu § 40a občanského zákoníku za relativně neplatný. Jinak řečeno, je platný, pokud se neplatnosti takového právního úkonu nedovolá osoba, jež je jím dotčena. Neplatnost takového právního úkonu tedy nenastává automaticky ze zákona, ale je závislá na iniciativě dotčené osoby. Právo dovolat se relativní neplatnosti se promlčuje v tříleté promlčecí lhůtě, jež začne běžet v okamžiku, kdy byl právní úkon učiněn.

    Pokud jde o vztah spolunájemců vůči třetím osobám platí, že z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozdílně. Tak tedy např. ve vztahu k pronajimateli není relevantní dohoda mezi společnými nájemci o způsobu, kterým se každý z nich bude podílet na úhradě nájemného či služeb s nájmem bytu spojených. Je na pronajímateli, vůči kterému ze společných nájemců uplatní svůj nárok. Případná dohoda o míře účasti na platbách je tedy právně významná pouze ve vztahu mezi společnými nájemci.

    Pokud mezi společnými nájemci dojde ke sporu o právech a povinnostech vyplývajících ze společného nájmu bytu, rozhodne na návrh některého z nich soud. Stejně tak lze postupovat, pokud mezi společnými nájemci byla dohoda o výkonu práv a povinností vyplývajících ze společného nájmu bytu uzavřena, avšak tato dohoda nebyla splněna. V případech zvláštního zřetele hodných může dokonce soud na návrh společného nájemce zrušit právo společného nájmu bytu, vznikne-li jím nezaviněný stav, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci. V rámci takového rozhodnutí soud zároveň určí, který ze společných nájemců nebo kteří z nich, budou byt dále užívat. Zbývá doplnit, že pronajímatel podnět k zahájení takového řízení dát podnět nemůže.

    Společný nájem bytu manžely

    Výše jsem se zmínil o tom, že jedním ze způsobů zákonného vzniku společného nájmu bytu, je vznik nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou za trvání manželství uzavřené byť s jediným z manželů. V této souvislosti hovoříme o tzv. společném nájmu bytu manžely. Tedy jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely za předpokladu, že spolu manželé trvale žijí (v tom smyslu, že manželství plní svou společenskou funkci a není trvale rozvráceno). Není přitom rozhodující, zda s pronajímatelem uzavřou nájemní smlouvu oba manželé, či pouze jeden z nich. Stejně tak, stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství. Skutečnost, že se do nájemního vztahu jeden z manželů fakticky „přiženil“, může hrát případně roli pouze při rozhodování soudu o tom, kdo bude po rozvodu výlučným nájemcem nedružstevního bytu (u družstevních bytů platí úprava obsažená v § 705 odst. 2 občanského zákoníku – viz níže).

    Svědčí – li pak oběma manželům nájemní právo ke dvěma různým bytům, což je situace velice častá, vznikne uzavřením manželství k oběma těmto bytům manželům právo společného nájmu bytu manžely. Za určitých okolností se tak však mohou manželé dostat do svízelné situace, neboť jim může svědčit výpovědní důvod dle § 711 odst. 1, písm. g) občanského zákoníku (nájemce má dva nebo více bytů, přičemž na něm zároveň lze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt). Pokud však jeden z manželů má k bytu právo společného nájmu bytu dle § 700 občanského zákoníku, ne tedy právo výlučného nájmu, nevznikne jeho manželovi právo společného nájmu, ale pouze právo odvozené, založené na rodinně-právních vztazích.

    Odlišná je situace v případě přechodu práva dle § 706 občanského zákoníku. Přejde-li tak nájem bytu vedle další osoby i na manžele (př. právo nájmu přejde v důsledku smrti otce na syna a jeho manželku), nevznikne jim k bytu společný nájem bytu manžely, ale pouze společný nájem bytu dle § 700 občanského zákoníku. V neposlední řadě je třeba zdůraznit, že právo společného nájmu bytu manžely nemůže vzniknout k bytu služebnímu, k bytu zvláštního určení a k bytu v domech zvláštního určení (§ 709 občanského zákoníku). Lze si tak představit pouze vznik společného práva nájmu dle § 700 občanského zákoníku.

    Společný nájem bytu manžely vzniká nejen k bytům nedružstevním, ale i k bytům družstevním, u kterých navíc platí, že se společným nájmem bytu manžely se zároveň konstituuje i společné členství manželů v družstvu. Z tohoto společného členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně (opět je tak založena tzv. pasivní solidarita). Vzniklo-li právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu některému z manželů před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství. V takovém případě však nevzniká společné členství manželů v družstvu.

    V otázkách rozsahu práv společných nájemců – manželů nebo vyřizování společných věci při společném nájmu bytu manžely platí obecná ustanovení o společném nájmu potud, pokud není stavena odchylná úprava týkající se výlučně společného nájmu bytu manžely. Tak i pro společný nájem bytu manžely platí, že z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni oba manželé společně a nerozdílně. Stejně tak dojde-li mezi manžely k neshodě o právech a povinnostech vyplývajících ze společného nájmu bytu, rozhodne na návrh některého z nich soud.

    Mgr. Filip Macháček, advokát (akmachacek@tiscali.cz, mobil 724/244210)


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Filip Macháček
    24. 11. 2003

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
    • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků
    • Přinese rozsáhlá novela zákona o ochraně přírody a krajiny urychlení povolovacích procesů?
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • Fungování Rady pro rozhodování sporů podle Červené knihy FIDIC
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Právní novinky v roce 2025, část čtvrtá – implementace nové definice domácího násilí

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.06.2025Rozvod s mezinárodním prvkem (online - živé vysílání) - 17.6.2025
    • 17.06.2025Bitcoin jako součást finanční strategie společnosti (online - živé vysílání) - 17.6.2025
    • 20.06.2025Nový stavební zákon – aktuální judikatura (online - živé vysílání) - 20.6.2025
    • 24.06.2025Změny v aktuální rozhodovací praxi ÚOHS - pro zadavatele - PRAKTICKY! (online - živé vysílání) - 24.6.2025
    • 24.06.2025Flexibilní pracovní doba – Ne vždy musí zaměstnanci pracovat ve standardních pevných či pravidelných směnách! (online - živé vysílání) - 24.6.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • 10 otázek pro ... Lukáše Vacka
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Povinnost složit jistotu na náklady řízení incidenčního sporu a její zánik v reorganizaci
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Vyvlastnění, moderační právo soudu
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • Byznys a paragrafy, díl 11.: Pracovněprávní nástrahy (nejen) léta pro zaměstnavatele
    • Přístupnost k vybraným výrobkům a službám po implementaci Směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/882 ze dne 17. dubna 2019 o požadavcích na přístupnost u výrobků a služeb – na koho dopadne nová právní úprava?
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Zákaz doložek mlčenlivosti o mzdě, zrušení povinných vstupní lékařských prohlídek u nerizikových prací a navýšení podpory v nezaměstnanosti aneb flexinovela zákoníku práce není jen o změnách ve zkušební či výpovědní době
    • Výpověď z pracovního poměru z důvodu neomluveného zameškání jedné směny
    • Provozovatel e-shopu Rohlik.cz uspěl u NSS: Případ údajného švarcsystému musí soud posoudit znovu!
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Posouzení intenzity porušení pracovních povinností zaměstnance – komentář k rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky
    • Vexatorní podání jako neodvratitelný důsledek rozvoje AI
    • Právní novinky v roce 2025, část třetí – změny v oblasti veřejných zakázek a v trestním právu

    Soudní rozhodnutí

    Vyvlastnění, moderační právo soudu

    Moderační právo soudu nebude mít místa tam, kde nebyly zjištěny (a dokonce ani tvrzeny) žádné mimořádné okolnosti případu týkající se vyvlastňované věci. Účelem...

    Majetková podstata

    V řízení o určení neúčinnosti smlouvy, kterou dlužník uzavřel s dalšími osobami, není insolvenční správce oprávněn ani povinen podat odpůrčí žalobu proti těmto osobám jen...

    Osvobození od placení zbytku dluhů (exkluzivně pro předplatitele)

    Pohledávka věřitele vůči (insolvenčnímu) dlužníku, na kterou se vztahuje rozhodnutí insolvenčního soudu o přiznání osvobození od placení zbytku pohledávek, vydané podle § 414...

    Ověření podpisu advokátem (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li prohlášení o pravosti podpisu jiné osoby učiněno advokátem a má-li všechny náležitosti stanovené § 25a odst. 2 zákona o advokacii, nahrazuje takové prohlášení úřední...

    Pohledávka vyloučená z uspokojení (exkluzivně pro předplatitele)

    Příspěvek do garančního fondu dle § 4 odst. 1 zákona  č. 168/1999 Sb. nemá charakter mimosmluvní sankce postihující majetek dlužníka (ve smyslu § 170 písm. d/ insolvenčního...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.