epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    26. 2. 2015
    ID: 97147upozornění pro uživatele

    Účinky vymezení jednotek na zástavní právo k pozemku

    Předmětem mého příspěvku je odpověď na otázku, jaké účinky bude mít podle platného práva výstavba domu a vymezení jednotek v tomto domě na již dříve zřízené zástavní právo k pozemku, na kterém byla stavba postavena. Případ, kdy nejdříve dojde k zastavení pozemku (např. za účelem zajištění financování jeho koupě) a až následně k výstavbě, není v praxi nijak výjimečný.

     
     GLATZOVA & Co.
     
    Představme si například situaci, kdy pozemek je ve spoluvlastnictví dvou osob, s tím, že jedna z nich si na nákup pozemku vzala úvěr a za účelem jeho zajištění zastavila ve prospěch banky svůj spoluvlastnický podíl na pozemku. Spoluvlastníci pozemku se následně rozhodnou postavit na pozemku stavbu (tzv. „dvojdům“) a následně nemovitou věc rozdělit podle § 1164 odst. 2  nového občanského zákoníku („NOZ“) na dvě (bytové) jednotky.

    Stavba jako součást zastavené věci

    Podle § 506 NOZ je stavba součástí pozemku, postavený dvojdům tedy nebude věcí v právním smyslu, ale pouze součástí (nemovité) věci – pozemku (v souladu se zásadou superficies solo cedit). Zástavní právo, které zatěžovalo spoluvlastnický podíl na pozemku, se tedy rozšíří i na stavbu. Jiná situace by nastala v případě, kdyby dvojdům byl součástí práva stavby (jakožto samostatné nemovité věci) zřízeného spoluvlastníky ve prospěch stavebníka. V takové situaci by se zástavní právo k pozemku na stavbu nevztahovalo, nicméně zřízení práva stavby by vyžadovalo podle § 1241 souhlas banky jako zástavního věřitele. Rovněž v případě, že by stavba byla postavena před 1. lednem 2014, nemusela by se při splnění určitých podmínek automaticky stát součástí pozemku a tedy ani předmětem zástavního práva zřízeného pouze k pozemku (viz. přechodná ustanovení § 3054 a násl. NOZ).

    Rozdělení zastavené nemovité věci na jednotky

    Rozdělením věci dojde ex lege ke zrušení spoluvlastnictví. K rozdělení nemovité věci (pozemku a domu na něm postaveném, popř. domu postaveného na pozemku jiného vlastníka) na jednotky dojde na základě prohlášení a zápisu do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). V prohlášení musí být podle § 1166 odst. 1 písm. c) NOZ uvedeno, jaká věcná práva přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek a která jen na některé z nich. Tato úprava navazuje na ustanovení § 20 odst. 3 již zrušeného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. prosince 2013, podle kterého přecházela z vlastníka budovy na vlastníky jednotek všechna věcná práva včetně zástavních práv. Podle katastrálních pravidel (Pokynů ČÚZK č. 24) se při zápisu jednotek do katastru nemovitostí věcná práva, která vázla na budově, přepisovala ke každé vymezené jednotce. To lze podle mého názoru očekávat i podle dnes již účinné úpravy.[1]

    Podle mého názoru by měl vlastník při rozdělení nemovité věci na jednotky respektovat pravidlo stanovené v § 1351 NOZ a zástavní právo by mělo zatížit všechny vzniklé jednotky – „Při rozdělení zastavené věci zatíží ZP všechny věci vzniklé rozdělením.“ Nejvyšší soud ČR se k této problematice vyjádřil v rozhodnutí sp. zn. 29 Odo 661/2006, kde uvedl: „Zástavní právo váznoucí na věci nezaniká reálným rozdělením věci na více samostatných věcí v právním smyslu. Při reálném rozdělení věci zatížené zástavním právem na více samostatných věcí v právním smyslu, vzniká zástavnímu věřiteli k novým věcem v právním smyslu vespolné (simultánní) zástavní právo. To platí i při reálném rozdělení zástavy, kterou je bytový dům nebo budova (nemovitost), na jednotky podle zákona o vlastnictví bytů.“ Ke stejnému závěru se pak přiklání i doktrína.[2]

    Praxe katastrálních úřadů

    Podle mých poznatků katastrální úřady zapisují zástavní právo ke každé vzniklé jednotce, a to v podílu, který zatěžoval celou nemovitou věc před jejím rozdělením na jednotky.

    Praxe katastrálních úřadů zde zřejmě podle mého názoru vychází z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 6. 4. 2011, sp. zn. 21 Cdo 4397/2009, podle kterého: „Zástava je zatížena zástavním právem se všemi svými součástmi, příslušenstvím a přírůstky (s výjimkou plodů, které byly odděleny) bez ohledu na to, jaká je její hodnota a zda postačuje (nebo nestačí) k úhradě zajištěné pohledávky. Z hlediska svého rozsahu zástavní právo vázne na věci v takové podobě, v jaké k ní vzniklo; zástavní právo proto např. zatěžuje věci, které vznikly reálným rozdělením zástavy (srov. též rozsudek NS ze dne 22. 4. 2008, sp. zn. 29 Cdo 661/2006 [pozn. správně 29 Odo 661/2006], Rc 105/2008), věci, které jsou nebo se později staly příslušenstvím zástavy, přírůstky zástavy apod. Vzniklo-li zástavní právo, působí za podmínek uvedených v § 151d ObčZ nejen proti tomu, kdo smluvně převzal (celou) zástavu, ale i proti smluvnímu nabyvateli spoluvlastnického podílu na zástavě, věci, která dosud tvořila příslušenství zástavy, nebo přírůstku zástavy.

    V případě, že zástavní právo bylo zřízeno ke spoluvlastnickému podílu na nemovitosti a že se zástavní dlužník posléze stal vlastníkem celé věci (nabyl ostatní spoluvlastnické podíly na nemovitosti), nelze úspěšně ani pomocí tzv. elasticity zástavního práva dovozovat, že by se tím zástavní právo rozšířilo (mohlo rozšířit) ze spoluvlastnického podílu na celou věc. K takovémuto výkladu neposkytuje právní úprava jakoukoliv oporu; naopak, z § 151a, 151b a § 151d odst. 2 ObčZ je třeba dovodit, že rozsah zatížení zástavním právem se nemění, i když vlastnické (spoluvlastnické) právo bylo smluvně převedeno na jiného, a že se tedy nemůže změnit ani v důsledku toho, že zástavní dlužník spoluvlastnického podílu nabyl na věci další spoluvlastnické podíly nebo že svůj dosavadní podíl zčásti převedl na někoho jiného.“

    Ve výše popsané situaci tedy bude zástavní právo zatěžovat každou z vymezených jednotek, a to v podílu, ve kterém zástavní právo zatěžovalo zastavený pozemek.

    Závěr

    Výstavbou „dvojdomu“ a vymezením jednotek zástavní právo nezaniká, ale nadále zatěžuje všechny jednotky. Pokud zástavní právo zatěžovalo pouze spoluvlastnický podíl na pozemku, pak ve stejném podílu zatěžuje i jednotky, přestože ty jsou ve výlučném vlastnictví jednotlivých vlastníků. Právně se tedy jedná o zajímavý „úkaz“ – věc, která je ve výlučném vlastnictví jednoho vlastníka, je předmětem „spoluvlastnictví“ tohoto vlastníka, kdy jeden podíl je předmětem zástavního práva a druhý nikoli.


    Jarmila Tornová

    Mgr. Jarmila Tornová,
    advokátní koncipientka
     

    Glatzová & Co., s.r.o. 

    Betlémský palác
    Husova 5
    110 00  Praha 1
     
    Tel.: +420 224 401 440
    Fax: +420 224 248 701
    e-mail: office@glatzova.com


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Shodně srov. např. Kabelková E.,  Schödelbauerová P.: Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, 1.vydání, Praha: C.H.Beck 2013, str. 60 a násl.
    [2] Srov. např. Novotný M. In Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 706, 707: „Podle § 20 odst. 3 ZOVB přecházela z vlastníka budovy na vlastníka jednotky všechny věcná práva… Podle katastrálních pravidel se při zápisu jednotek do KN věcná práva, která vázla na budově, přepisovala ke každé vymezené jednotce, což lze očekávat i podle nové úpravy…Při rozdělení nemovité věci, zatížené ZP, na jednotky, by mělo být užito § 1345 NOZ o vespolném ZP. Evidence věcných práv ve veřejném seznamu bude podobně jako dosud důvodem pro jejich zápis do prohlášení.“.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jarmila Tornová ( Glatzová & Co. )
    26. 2. 2015
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Nabytí podílu od nevlastníka v aktuální judikatuře
    • Sousedské spory o nahlížení do oken
    • Právní rizika outsourcingu služeb aneb nehrozí Vám pokuta?
    • Rozhodčí řízení - jiný přístup k rozhodování o stavebních vícepracích
    • K limitům práva na informace o odměnách statutárních orgánů a zaměstnanců povinných osob podle zákona o svobodném přístupu k informacím
    • Nad judikaturou Ústavního soudu v otázce náhrady nákladů v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
    • Úskalí při zrušení podílového spoluvlastnictví k bytovému domu
    • Nepřípustnost návrhu na zrušení opatření obecné povahy dle nového stavebního zákona
    • Neorganizované organizační změny aneb kdopak je tu nadbytečný?
    • Dvojí kvalita potravin
    • Návrh zákona o ochraně oznamovatelů je opět ve hře

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Náhrada nákladů řízení s ohledem na příslušenství a úspěch ve věci
    • Sousedské spory o nahlížení do oken
    • Pandemický zákon (exkluzivně pro předplatitele)
    • Nabytí podílu od nevlastníka v aktuální judikatuře
    • 10 otázek pro … Aleše Eppingera
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Právní rizika outsourcingu služeb aneb nehrozí Vám pokuta?
    • Rozhodčí řízení - jiný přístup k rozhodování o stavebních vícepracích
    • Vedlejší činnost zaměstnance
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Sousedské spory o nahlížení do oken
    • Úskalí při zrušení podílového spoluvlastnictví k bytovému domu
    • Nad judikaturou Ústavního soudu v otázce náhrady nákladů v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
    • K limitům práva na informace o odměnách statutárních orgánů a zaměstnanců povinných osob podle zákona o svobodném přístupu k informacím
    • Ztráta licence a další osud Sberbank
    • Zdanění kryptoměn pohledem aktuální judikatury
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Darování nemovitosti z pohledu dárce a obdarovaného - Část 2.
    • Obrat v posuzování právních domněnek a fikcí užitých ve smlouvách ve světle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2022, sp. zn. 23 Cdo 1001/2021
    • Střídavá péče jako postulát, ze kterého není úniku?
    • Náhrada škody způsobené členem statutárního orgánu SVJ
    • Popis pracovní činnosti a jeho role ve vztahu se zaměstnancem
    • Situace na trhu rezidenčních nemovitostí v České republice v roce 2022
    • Dovolená bez souhlasu zaměstnavatele

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Insolvenční správce

    Usnesení, jímž insolvenční soud poté, co určí jedinou celkovou odměnu insolvenčních správců pro celé řízení, ukládá insolvenčnímu správci dlužníka, aby z takto určené...

    Nemajetková újma (exkluzivně pro předplatitele)

    Osobou, která má po určitou část trestního řízení zákonem stanovená práva a povinnosti, je i osoba, u níž se koná domovní prohlídka (popřípadě prohlídka jiných prostor a...

    Nezabavitelná částka

    Při stanovení nezabavitelné částky, která povinnému nesmí být sražena z měsíční mzdy (§ 278 o. s. ř.), se částka normativních nákladů na bydlení pro rok 2022 (vymezená...

    Advokacie (exkluzivně pro předplatitele)

    Splnění podmínky získání vysokoškolského vzdělání v oboru právo v magisterském studijním programu studiem na vysoké škole v České republice podle § 37 odst. 1 písm. b) bodu 1...

    Pandemický zákon (exkluzivně pro předplatitele)

    I. Aktivně procesně legitimován k podání návrhu na zrušení mimořádného opatření podle § 101a odst. 1 s. ř. s. ve spojení s § 13 zákona č. 94/2021 Sb., o mimořádných opatřeních...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.