epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    26. 2. 2015
    ID: 97147upozornění pro uživatele

    Účinky vymezení jednotek na zástavní právo k pozemku

    Předmětem mého příspěvku je odpověď na otázku, jaké účinky bude mít podle platného práva výstavba domu a vymezení jednotek v tomto domě na již dříve zřízené zástavní právo k pozemku, na kterém byla stavba postavena. Případ, kdy nejdříve dojde k zastavení pozemku (např. za účelem zajištění financování jeho koupě) a až následně k výstavbě, není v praxi nijak výjimečný.

     
     GLATZOVA & Co.
     
    Představme si například situaci, kdy pozemek je ve spoluvlastnictví dvou osob, s tím, že jedna z nich si na nákup pozemku vzala úvěr a za účelem jeho zajištění zastavila ve prospěch banky svůj spoluvlastnický podíl na pozemku. Spoluvlastníci pozemku se následně rozhodnou postavit na pozemku stavbu (tzv. „dvojdům“) a následně nemovitou věc rozdělit podle § 1164 odst. 2  nového občanského zákoníku („NOZ“) na dvě (bytové) jednotky.

    Stavba jako součást zastavené věci

    Podle § 506 NOZ je stavba součástí pozemku, postavený dvojdům tedy nebude věcí v právním smyslu, ale pouze součástí (nemovité) věci – pozemku (v souladu se zásadou superficies solo cedit). Zástavní právo, které zatěžovalo spoluvlastnický podíl na pozemku, se tedy rozšíří i na stavbu. Jiná situace by nastala v případě, kdyby dvojdům byl součástí práva stavby (jakožto samostatné nemovité věci) zřízeného spoluvlastníky ve prospěch stavebníka. V takové situaci by se zástavní právo k pozemku na stavbu nevztahovalo, nicméně zřízení práva stavby by vyžadovalo podle § 1241 souhlas banky jako zástavního věřitele. Rovněž v případě, že by stavba byla postavena před 1. lednem 2014, nemusela by se při splnění určitých podmínek automaticky stát součástí pozemku a tedy ani předmětem zástavního práva zřízeného pouze k pozemku (viz. přechodná ustanovení § 3054 a násl. NOZ).

    Rozdělení zastavené nemovité věci na jednotky

    Rozdělením věci dojde ex lege ke zrušení spoluvlastnictví. K rozdělení nemovité věci (pozemku a domu na něm postaveném, popř. domu postaveného na pozemku jiného vlastníka) na jednotky dojde na základě prohlášení a zápisu do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). V prohlášení musí být podle § 1166 odst. 1 písm. c) NOZ uvedeno, jaká věcná práva přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek a která jen na některé z nich. Tato úprava navazuje na ustanovení § 20 odst. 3 již zrušeného zákona 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. prosince 2013, podle kterého přecházela z vlastníka budovy na vlastníky jednotek všechna věcná práva včetně zástavních práv. Podle katastrálních pravidel (Pokynů ČÚZK č. 24) se při zápisu jednotek do katastru nemovitostí věcná práva, která vázla na budově, přepisovala ke každé vymezené jednotce. To lze podle mého názoru očekávat i podle dnes již účinné úpravy.[1]

    Podle mého názoru by měl vlastník při rozdělení nemovité věci na jednotky respektovat pravidlo stanovené v § 1351 NOZ a zástavní právo by mělo zatížit všechny vzniklé jednotky – „Při rozdělení zastavené věci zatíží ZP všechny věci vzniklé rozdělením.“ Nejvyšší soud ČR se k této problematice vyjádřil v rozhodnutí sp. zn. 29 Odo 661/2006, kde uvedl: „Zástavní právo váznoucí na věci nezaniká reálným rozdělením věci na více samostatných věcí v právním smyslu. Při reálném rozdělení věci zatížené zástavním právem na více samostatných věcí v právním smyslu, vzniká zástavnímu věřiteli k novým věcem v právním smyslu vespolné (simultánní) zástavní právo. To platí i při reálném rozdělení zástavy, kterou je bytový dům nebo budova (nemovitost), na jednotky podle zákona o vlastnictví bytů.“ Ke stejnému závěru se pak přiklání i doktrína.[2]

    Praxe katastrálních úřadů

    Podle mých poznatků katastrální úřady zapisují zástavní právo ke každé vzniklé jednotce, a to v podílu, který zatěžoval celou nemovitou věc před jejím rozdělením na jednotky.

    Praxe katastrálních úřadů zde zřejmě podle mého názoru vychází z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 6. 4. 2011, sp. zn. 21 Cdo 4397/2009, podle kterého: „Zástava je zatížena zástavním právem se všemi svými součástmi, příslušenstvím a přírůstky (s výjimkou plodů, které byly odděleny) bez ohledu na to, jaká je její hodnota a zda postačuje (nebo nestačí) k úhradě zajištěné pohledávky. Z hlediska svého rozsahu zástavní právo vázne na věci v takové podobě, v jaké k ní vzniklo; zástavní právo proto např. zatěžuje věci, které vznikly reálným rozdělením zástavy (srov. též rozsudek NS ze dne 22. 4. 2008, sp. zn. 29 Cdo 661/2006 [pozn. správně 29 Odo 661/2006], Rc 105/2008), věci, které jsou nebo se později staly příslušenstvím zástavy, přírůstky zástavy apod. Vzniklo-li zástavní právo, působí za podmínek uvedených v § 151d ObčZ nejen proti tomu, kdo smluvně převzal (celou) zástavu, ale i proti smluvnímu nabyvateli spoluvlastnického podílu na zástavě, věci, která dosud tvořila příslušenství zástavy, nebo přírůstku zástavy.

    V případě, že zástavní právo bylo zřízeno ke spoluvlastnickému podílu na nemovitosti a že se zástavní dlužník posléze stal vlastníkem celé věci (nabyl ostatní spoluvlastnické podíly na nemovitosti), nelze úspěšně ani pomocí tzv. elasticity zástavního práva dovozovat, že by se tím zástavní právo rozšířilo (mohlo rozšířit) ze spoluvlastnického podílu na celou věc. K takovémuto výkladu neposkytuje právní úprava jakoukoliv oporu; naopak, z § 151a, 151b a § 151d odst. 2 ObčZ je třeba dovodit, že rozsah zatížení zástavním právem se nemění, i když vlastnické (spoluvlastnické) právo bylo smluvně převedeno na jiného, a že se tedy nemůže změnit ani v důsledku toho, že zástavní dlužník spoluvlastnického podílu nabyl na věci další spoluvlastnické podíly nebo že svůj dosavadní podíl zčásti převedl na někoho jiného.“

    Ve výše popsané situaci tedy bude zástavní právo zatěžovat každou z vymezených jednotek, a to v podílu, ve kterém zástavní právo zatěžovalo zastavený pozemek.

    Závěr

    Výstavbou „dvojdomu“ a vymezením jednotek zástavní právo nezaniká, ale nadále zatěžuje všechny jednotky. Pokud zástavní právo zatěžovalo pouze spoluvlastnický podíl na pozemku, pak ve stejném podílu zatěžuje i jednotky, přestože ty jsou ve výlučném vlastnictví jednotlivých vlastníků. Právně se tedy jedná o zajímavý „úkaz“ – věc, která je ve výlučném vlastnictví jednoho vlastníka, je předmětem „spoluvlastnictví“ tohoto vlastníka, kdy jeden podíl je předmětem zástavního práva a druhý nikoli.


    Jarmila Tornová

    Mgr. Jarmila Tornová,
    advokátní koncipientka
     

    Glatzová & Co., s.r.o. 

    Betlémský palác
    Husova 5
    110 00  Praha 1
     
    Tel.: +420 224 401 440
    Fax: +420 224 248 701
    e-mail: office@glatzova.com


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Shodně srov. např. Kabelková E.,  Schödelbauerová P.: Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, 1.vydání, Praha: C.H.Beck 2013, str. 60 a násl.
    [2] Srov. např. Novotný M. In Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 706, 707: „Podle § 20 odst. 3 ZOVB přecházela z vlastníka budovy na vlastníka jednotky všechny věcná práva… Podle katastrálních pravidel se při zápisu jednotek do KN věcná práva, která vázla na budově, přepisovala ke každé vymezené jednotce, což lze očekávat i podle nové úpravy…Při rozdělení nemovité věci, zatížené ZP, na jednotky, by mělo být užito § 1345 NOZ o vespolném ZP. Evidence věcných práv ve veřejném seznamu bude podobně jako dosud důvodem pro jejich zápis do prohlášení.“.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jarmila Tornová ( Glatzová & Co. )
    26. 2. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
    • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Společná domácnost
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.