epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    1. 12. 2020
    ID: 112209upozornění pro uživatele

    Uplatnění pokuty z titulu rezervační smlouvy z důvodu neuzavření kupní smlouvy? Pozor na včasnou výzvu!

    Uzavírání rezervačních smluv, dohod o složení blokovacího depozita či obdobně nazvaných dohod je běžnou realitní praxí v případě prodeje/koupě domu, bytu či jiné nemovité věci. Zajištění povinnosti uzavřít kupní smlouvu smluvní pokutou též není žádnou novinkou. Vzniká však nárok na smluvní pokutu v případě neuzavření kupní smlouvy vždy, když je smluvní pokuta sjednána ve smlouvě?

    Úvodem je třeba uvést, že na rozdíl od kupní smlouvy (pozn. § 2079 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“)) či smlouvy o smlouvě budoucí kupní (pozn. § 1785 a násl. občanského zákoníku), rezervační smlouvu občanský zákoník výslovně neupravuje a nestanovuje její podstatné náležitosti. Jedná se tedy o smlouvu inominátní v souladu s § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Při sjednávání rezervačních smluv se aplikuje princip smluvní svobody a smluvní strany si tak mohou smluvit svá práva a povinnosti v rezervační smlouvě dle vlastního uvážení.

    U tohoto typu smluv sloužících k rezervaci nemovité věci můžeme rozlišovat dvě skupiny, a to smlouvy dvoustranné, které bývají uzavřeny pouze mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi dané nemovité věci, a smlouvy trojstranné, které jsou uzavřeny mezi zájemcem o koupi, zprostředkovatelem a vlastníkem nemovité věci. V uvedeném článku se však zaměříme na rezervační smlouvy trojstranné.

    Jak již bylo výše uvedeno, trojstranná rezervační smlouva se uzavírá mezi zprostředkovatelem, zájemcem o koupi a vlastníkem nemovité věci za účelem zajištění možnosti zájemce uzavřít s vlastníkem nemovité věci kupní smlouvu (či jinou obdobnou smlouvu) po určitou dobu, tzv. dobu rezervace. V této době má zájemce možnost zajistit si např. financování kupní ceny nemovité věci, aniž by musel mít strach, že vlastník prodá nemovitou věc třetí osobě. Rezervační smlouva by měla obsahovat mimo jiné povinnost zprostředkovatele a vlastníka nenabízet konkrétní nemovitou věc jiným zájemcům a zároveň závazek zájemce a vlastníka uzavřít v době rezervace kupní smlouvu, zpravidla na výzvu zprostředkovatele.

    Rovněž není nic neobvyklého, že rezervační smlouva obsahuje nárok na smluvní pokutu ve prospěch jedné ze stran z důvodu porušení povinnosti druhé strany, zejména se jedná o smluvní pokutu pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně zájemce či vlastníka. Smluvní pokuta může být sjednána ve prospěch vlastníka či zájemce, případně též ve prospěch zprostředkovatele. V případě porušení povinnosti zájemce bývá zvykem započtení nároku zájemce na vrácení rezervačního depozita oproti nároku vlastníka/zprostředkovatele na úhradu smluvní pokuty v souladu s § 1982 občanského zákoníku.

    Reklama
    Digitální služby (online - živé vysílání) - 6.6.2023
    Digitální služby (online - živé vysílání) - 6.6.2023
    6.6.2023 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Uzavření kupní smlouvy či nárok na smluvní pokutu?

    K uzavření kupní smlouvy by mělo mezi stranami dojít nejpozději v poslední den sjednané doby rezervace, neboť doba rezervace se v takovém případě rovná době, do které mají smluvní strany kupní smlouvu uzavřít. Po uplynutí doby rezervace zaniká závazek zájemce a vlastníka uzavřít mezi sebou kupní smlouvu a tento závazek se stává uplynutím doby rezervace nevymahatelným. Ani jedna ze stran tak  není povinna v případě neučinění výzvy k uzavření kupní smlouvy v době rezervace, kupní smlouvu s druhou smluvní stranou uzavřít a žádné ze stran nevzniká nárok na sjednanou smluvní pokutu z důvodu porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu.

    Dalo by se říci, že jiná situace však nastává v případě, kdy byly smluvní strany, zájemce a vlastník, k uzavření kupní smlouvy vyzvány zprostředkovatelem, a k uzavření kupní smlouvy z důvodů stojících na jedné ze stran nedošlo. Uvedené však platí pouze za předpokladu, že byla výzva zprostředkovatele k uzavření kupní smlouvy adresovaná zájemci a vlastníkovi učiněna včas.

    V případě, že závazek uzavřít kupní smlouvu je vázán na výzvu zprostředkovatele a zprostředkovatel vyzve strany kupní smlouvy k uzavření kupní smlouvy, jsou zájemce a vlastník povinni mezi sebou smlouvu uzavřít, avšak pouze za předpokladu, že zprostředkovatel učiní výzvu k uzavření kupní smlouvy v době rezervace, tedy v době, kdy je mezi stranami uzavřena platná a účinná rezervační smlouva tak, aby k uzavření kupní smlouvy mohlo dojít v době rezervace. V takovém případě pro případ neuzavření kupní smlouvy jednou ze stran vzniká druhé smluvní straně nárok na smluvní pokutu uvedenou v rezervační smlouvě, což uvádí též Nejvyšší soud České republiky ve svém ustálené rozhodovací praxi.[1]

    Pokud však zprostředkovatel učiní výzvu k uzavření kupní smlouvy až po uplynutí doby rezervace, nevzniká žádné straně právo na uplatnění smluvní pokuty pro případ, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů stojících na jedné ze smluvních stran. V takovém případě bude ustanovení o smluvní pokutě neplatné, jak judikoval Nejvyšší soud České republiky ve svém rozhodnutí takto: „Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tento zajištěný závazek musí být platný. Nevznikl-li totiž závazek, tedy povinnost plnit, nemůže být tato povinnost ani porušena a nemůže tudíž vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty za její nesplnění či porušení.“[2] Vzhledem ke skutečnosti, že závazek uzavřít kupní smlouvu je vázán na výzvu zprostředkovatele a zprostředkovatel tuto výzvu neučiní vůbec, či ji neučiní včas, nevzniká stranám povinnost smlouvu uzavřít a nemůže tedy ani vzniknout nárok na smluvní pokutu.

    Zprostředkovatelé by tak měli mít na paměti, že k úspěšnému uplatnění nároku na smluvní pokutu pro případ nesplnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu, ať již nároku vlastníka či zájemce, či samotného zprostředkovatele, je zapotřebí jejich aktivního jednání směřujícího k vyzvání smluvních stran, nikoliv však po uplynutí doby rezervace, ale před jejím uplynutím.

    Současně je však nutné podotknout, že výše uvedené se vztahuje na případ uzavření trojstranné rezervační smlouvy. V případě uzavření dvojstranné rezervační smlouvy mezi zájemcem o koupi a zprostředkovatelem, který nejedná jako zástupce vlastníka, je ujednání s povinností zájemce uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou, zde vlastníkem, do určité doby neplatné, a z uvedeného důvodu tedy nemůže být platné ani ujednání o smluvní pokutě ve prospěch zprostředkovatele pro případ neuzavření kupní smlouvy. V takovém případě není vznik nároku na smluvní pokutu ovlivněn výzvou zprostředkovatele, jelikož ujednání je neplatné od samého počátku.[3]

    Závěrem lze zprostředkovatelům v návaznosti na výše uvedené pro případ vzniku nároku na úhradu smluvní pokuty doporučit, aby smluvní strany vyzývali k uzavření kupní smlouvy v době rezervace, v dostatečném časovém předstihu před uplynutím doby, na níž je rezervační smlouva uzavřena, tak aby byla výzva stranám doručena před skončením doby rezervace. Včasnou výzvou k uzavření kupní smlouvy adresovanou zájemci a vlastníkovi tak zprostředkovatel předejde situaci, že nárok na smluvní pokutu nevznikne.

    Mgr. Dominika Matoušová

    TOMAN & PARTNEŘI advokátní kancelář, s.r.o.
     
    Trojanova 12
    120 00 Praha 2
     
    Tel.:       +420 224 918 490
    Fax:       +420 224 920 468
    e-mail:    ak@iustitia.cz

    [1] Např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. 10. 2015, sp. zn. 33 Cdo 1272/2015

    [2] Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28.5.2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011

    [3] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Dominika Matoušová (TOMAN & PARTNEŘI)
    1. 12. 2020
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Vybrané aspekty užití znaleckého posudku ve věcech péče soudu o nezletilé
    • Pravidla pro tvorbu daňových opravných položek k pohledávkám u ostatních finančních institucí
    • Řízení před orgány Fotbalové asociace ČR je dle Nejvyššího soudu typem rozhodčího řízení
    • Osoba mediátora-arbitra v rámci Med-Arb
    • Dvojí sazba poplatku za odpady u Ústavního soudu
    • Odškodnění u dopravních nehod s mezinárodním prvkem – u jakého soudu podat žalobu a jak se určí rozhodné právo?
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Sporné navyšování cen energií některých dodavatelů a možnosti obrany
    • Nesouhlas vlastníka pozemní komunikace s připojením sousední nemovitosti nadále již nepředstavuje pro stavebníka neodstranitelnou překážku pro realizaci jeho stavebního záměru

    Související produkty

    Online kurzy

    • Mezigenerační předání (rodinného) bohatství (ideálně dobře připravené) - II. část
    • Mezigenerační předání (rodinného) bohatství (ideálně dobře připravené) - I. část
    • Specifika obsazování funkcí vedoucích osob obhospodařovatelů investičních fondů
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k věcným právům
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k náhradě škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Nabytí vlastnického práva od neoprávněného
    • Psychodiagnostika uchazečů o zaměstnání a právo na ochranu soukromí
    • Velmi vydařená konference Vedení advokátní kanceláře v roce 2023 se uskutečnila v Ostravě!
    • Stinné stránky investování a na co si dát pozor
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 8.
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 9.
    • Odbory ve firmě založené jen ku zvýšené ochraně vybraných zaměstnanců - funkcionářů odborů - před rozvázáním pracovního poměru?
    • Stinné stránky investování a na co si dát pozor
    • Směnka – nesměnka: směnka pozměněná (zfalšovaná)
    • Vybrané aspekty užití znaleckého posudku ve věcech péče soudu o nezletilé
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Nová pravidla pro práci na dálku v novele zákoníku práce
    • Střídavá péče do každé rodiny?
    • Možnosti nahrazení úředního ověření podpisu elektronickým podpisem v korporátním právu
    • Jak může umělá inteligence pomoci firemním právníkům a advokátním kancelářím?
    • Ústavní soud k úskalím užívání Metodiky Nejvyššího soudu k náhradě nemajetkové újmy na zdraví
    • Lze ve smlouvě sjednat předání díla prostřednictvím právní fikce?
    • Důvodná včasná omluva z prvního jednání aneb jak se vyhnout vydání rozsudku pro zmeškání

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Nabytí vlastnického práva od neoprávněného

    Účelem a smyslem kogentního ustanovení § 444 obch. zák. (viz § 263 odst. 1 obch. zák.) je docílit stavu, v němž bude předmět koupě v okamžiku, kdy má kupující dle smlouvy nabýt...

    Procesní nástupnictví (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li předmětem sporu právo na vydání bezdůvodného obohacení ve smyslu ustanovení § 2991 a násl. o. z., je smlouva o postoupení takové pohledávky (uzavřená podle ustanovení § 1879 a...

    Promlčení (exkluzivně pro předplatitele)

    Pro vyloučení aplikace ustanovení § 405 odst. 1 obch. zák. je nutné splnit podmínku existence rozhodnutí „ve věci samé“, jež je zároveň exekučním titulem, popřípadě zamítavým...

    Ručení (exkluzivně pro předplatitele)

    Uplatnil-li věřitel nároky vůči dlužníku a ručiteli jednou žalobou, nemůže být procesní postavení dlužníka a ručitele odlišné oproti tomu, kdyby byl žalován každý zvlášť; ze...

    Úrok z prodlení (exkluzivně pro předplatitele)

    Zvláštní úprava § 183k odst. 3 věty druhé obch. zák., jež váže počátek běhu promlčecí doby na právní moc rozhodnutí soudu, kterým bylo přiznáno právo na jinou výši...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.