epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    1. 12. 2020
    ID: 112209upozornění pro uživatele

    Uplatnění pokuty z titulu rezervační smlouvy z důvodu neuzavření kupní smlouvy? Pozor na včasnou výzvu!

    Uzavírání rezervačních smluv, dohod o složení blokovacího depozita či obdobně nazvaných dohod je běžnou realitní praxí v případě prodeje/koupě domu, bytu či jiné nemovité věci. Zajištění povinnosti uzavřít kupní smlouvu smluvní pokutou též není žádnou novinkou. Vzniká však nárok na smluvní pokutu v případě neuzavření kupní smlouvy vždy, když je smluvní pokuta sjednána ve smlouvě?

    Úvodem je třeba uvést, že na rozdíl od kupní smlouvy (pozn. § 2079 a násl. zák. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“)) či smlouvy o smlouvě budoucí kupní (pozn. § 1785 a násl. občanského zákoníku), rezervační smlouvu občanský zákoník výslovně neupravuje a nestanovuje její podstatné náležitosti. Jedná se tedy o smlouvu inominátní v souladu s § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Při sjednávání rezervačních smluv se aplikuje princip smluvní svobody a smluvní strany si tak mohou smluvit svá práva a povinnosti v rezervační smlouvě dle vlastního uvážení.

    U tohoto typu smluv sloužících k rezervaci nemovité věci můžeme rozlišovat dvě skupiny, a to smlouvy dvoustranné, které bývají uzavřeny pouze mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi dané nemovité věci, a smlouvy trojstranné, které jsou uzavřeny mezi zájemcem o koupi, zprostředkovatelem a vlastníkem nemovité věci. V uvedeném článku se však zaměříme na rezervační smlouvy trojstranné.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Jak již bylo výše uvedeno, trojstranná rezervační smlouva se uzavírá mezi zprostředkovatelem, zájemcem o koupi a vlastníkem nemovité věci za účelem zajištění možnosti zájemce uzavřít s vlastníkem nemovité věci kupní smlouvu (či jinou obdobnou smlouvu) po určitou dobu, tzv. dobu rezervace. V této době má zájemce možnost zajistit si např. financování kupní ceny nemovité věci, aniž by musel mít strach, že vlastník prodá nemovitou věc třetí osobě. Rezervační smlouva by měla obsahovat mimo jiné povinnost zprostředkovatele a vlastníka nenabízet konkrétní nemovitou věc jiným zájemcům a zároveň závazek zájemce a vlastníka uzavřít v době rezervace kupní smlouvu, zpravidla na výzvu zprostředkovatele.

    Rovněž není nic neobvyklého, že rezervační smlouva obsahuje nárok na smluvní pokutu ve prospěch jedné ze stran z důvodu porušení povinnosti druhé strany, zejména se jedná o smluvní pokutu pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně zájemce či vlastníka. Smluvní pokuta může být sjednána ve prospěch vlastníka či zájemce, případně též ve prospěch zprostředkovatele. V případě porušení povinnosti zájemce bývá zvykem započtení nároku zájemce na vrácení rezervačního depozita oproti nároku vlastníka/zprostředkovatele na úhradu smluvní pokuty v souladu s § 1982 občanského zákoníku.

    Reklama
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    17.9.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Uzavření kupní smlouvy či nárok na smluvní pokutu?

    K uzavření kupní smlouvy by mělo mezi stranami dojít nejpozději v poslední den sjednané doby rezervace, neboť doba rezervace se v takovém případě rovná době, do které mají smluvní strany kupní smlouvu uzavřít. Po uplynutí doby rezervace zaniká závazek zájemce a vlastníka uzavřít mezi sebou kupní smlouvu a tento závazek se stává uplynutím doby rezervace nevymahatelným. Ani jedna ze stran tak  není povinna v případě neučinění výzvy k uzavření kupní smlouvy v době rezervace, kupní smlouvu s druhou smluvní stranou uzavřít a žádné ze stran nevzniká nárok na sjednanou smluvní pokutu z důvodu porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu.

    Dalo by se říci, že jiná situace však nastává v případě, kdy byly smluvní strany, zájemce a vlastník, k uzavření kupní smlouvy vyzvány zprostředkovatelem, a k uzavření kupní smlouvy z důvodů stojících na jedné ze stran nedošlo. Uvedené však platí pouze za předpokladu, že byla výzva zprostředkovatele k uzavření kupní smlouvy adresovaná zájemci a vlastníkovi učiněna včas.

    V případě, že závazek uzavřít kupní smlouvu je vázán na výzvu zprostředkovatele a zprostředkovatel vyzve strany kupní smlouvy k uzavření kupní smlouvy, jsou zájemce a vlastník povinni mezi sebou smlouvu uzavřít, avšak pouze za předpokladu, že zprostředkovatel učiní výzvu k uzavření kupní smlouvy v době rezervace, tedy v době, kdy je mezi stranami uzavřena platná a účinná rezervační smlouva tak, aby k uzavření kupní smlouvy mohlo dojít v době rezervace. V takovém případě pro případ neuzavření kupní smlouvy jednou ze stran vzniká druhé smluvní straně nárok na smluvní pokutu uvedenou v rezervační smlouvě, což uvádí též Nejvyšší soud České republiky ve svém ustálené rozhodovací praxi.[1]

    Pokud však zprostředkovatel učiní výzvu k uzavření kupní smlouvy až po uplynutí doby rezervace, nevzniká žádné straně právo na uplatnění smluvní pokuty pro případ, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů stojících na jedné ze smluvních stran. V takovém případě bude ustanovení o smluvní pokutě neplatné, jak judikoval Nejvyšší soud České republiky ve svém rozhodnutí takto: „Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tento zajištěný závazek musí být platný. Nevznikl-li totiž závazek, tedy povinnost plnit, nemůže být tato povinnost ani porušena a nemůže tudíž vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty za její nesplnění či porušení.“[2] Vzhledem ke skutečnosti, že závazek uzavřít kupní smlouvu je vázán na výzvu zprostředkovatele a zprostředkovatel tuto výzvu neučiní vůbec, či ji neučiní včas, nevzniká stranám povinnost smlouvu uzavřít a nemůže tedy ani vzniknout nárok na smluvní pokutu.

    Zprostředkovatelé by tak měli mít na paměti, že k úspěšnému uplatnění nároku na smluvní pokutu pro případ nesplnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu, ať již nároku vlastníka či zájemce, či samotného zprostředkovatele, je zapotřebí jejich aktivního jednání směřujícího k vyzvání smluvních stran, nikoliv však po uplynutí doby rezervace, ale před jejím uplynutím.

    Současně je však nutné podotknout, že výše uvedené se vztahuje na případ uzavření trojstranné rezervační smlouvy. V případě uzavření dvojstranné rezervační smlouvy mezi zájemcem o koupi a zprostředkovatelem, který nejedná jako zástupce vlastníka, je ujednání s povinností zájemce uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou, zde vlastníkem, do určité doby neplatné, a z uvedeného důvodu tedy nemůže být platné ani ujednání o smluvní pokutě ve prospěch zprostředkovatele pro případ neuzavření kupní smlouvy. V takovém případě není vznik nároku na smluvní pokutu ovlivněn výzvou zprostředkovatele, jelikož ujednání je neplatné od samého počátku.[3]

    Závěrem lze zprostředkovatelům v návaznosti na výše uvedené pro případ vzniku nároku na úhradu smluvní pokuty doporučit, aby smluvní strany vyzývali k uzavření kupní smlouvy v době rezervace, v dostatečném časovém předstihu před uplynutím doby, na níž je rezervační smlouva uzavřena, tak aby byla výzva stranám doručena před skončením doby rezervace. Včasnou výzvou k uzavření kupní smlouvy adresovanou zájemci a vlastníkovi tak zprostředkovatel předejde situaci, že nárok na smluvní pokutu nevznikne.

    Mgr. Dominika Matoušová

    TOMAN & PARTNEŘI advokátní kancelář, s.r.o.
     
    Trojanova 12
    120 00 Praha 2
     
    Tel.:       +420 224 918 490
    Fax:       +420 224 920 468
    e-mail:    ak@iustitia.cz

    [1] Např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. 10. 2015, sp. zn. 33 Cdo 1272/2015

    [2] Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28.5.2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011

    [3] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Dominika Matoušová (TOMAN & PARTNEŘI)
    1. 12. 2020

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 2. díl: Oprávněný zájem jako titul pro trénink AI
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 2. díl: Oprávněný zájem jako titul pro trénink AI
    • Nejvyšší soud k zásadě reformationis in peius v insolvenčním řízení
    • 10 otázek pro ... Jana Kramperu
    • Soudní poplatky
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Vydání výtěžku zpeněžení

    Jestliže osoby nadané popěrným právem nepopřely pohledávku věřitele přihlášenou do insolvenčního řízení vedeného na majetek dlužníka jako pohledávku s právem na uspokojení ze...

    Soudní poplatky

    Žádosti poplatníka podle § 9 odst. 4 písm. c/ zákona o soudních poplatcích založené na tvrzení, že „nemohl poplatek dosud zaplatit“, avšak očekává, že mu jeho dlužník brzy...

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.