epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    29. 11. 2007
    ID: 51214upozornění pro uživatele

    Úskalí doručování výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu

    Výpověď pronajímatele z nájmu bytu bez přivolení soudu je v zásadě koncipována na sankčním principu, neboť ve většině případů představuje reakci na závažné porušení povinností nájemcem. Achilova pata tohoto druhu výpovědi tkví v nutnosti doručit písemnou výpověď nájemci, protože v soukromém právu mezi rovnými subjekty nelze použít fikci doručení tak, jak je tomu u doručování soudem.

    Stává se, že nájemce apriori nepřijímá žádnou korespondenci od pronajímatele, případně přijímá jen „obyčejné“ dopisy, u kterých je prakticky vyloučeno prokázat jejich doručení i jejich obsah, přičemž právě prokázání doručení výpovědi představuje podmínku sine qua non pro úspěch v řízení o vyklizení bytu. Pronajímatel či jeho právní zástupce pak musí projevit značnou dávku invence, aby výpověď nájemci prokazatelně doručil.

    Nejfrekventovanějším způsobem doručení bývá doporučenou zásilkou prostřednictvím České pošty, s. p., příp. skrze jiné doručovatele. Při tomto doručení má odesílatel k dispozici podací lístek, kterým je možno dokladovat předání dopisu k doručení, přičemž doručení samo by pak bylo možno v soudním řízení prokázat interním záznamem doručovatele. U tohoto druhu doručení však pronajímatel předem nezjistí, zda dopis nepřevzal některý z členů domácnosti nájemce a zda nebude v řízení nájemce namítat, že mu dopis předán nebyl. Z tohoto důvodu se jeví vhodné zvolit jako doplňkovou službu dodejku, ze které následně pronajímatel zjistí, která osoba a kdy si předmětný dopis převzala, přičemž má pronajímatel navíc možnost uvést na dodejce předmět doručovaného dopisu a ulehčit si tak břemeno dokazování jeho obsahu, zároveň se však vystavuje reálné hrozbě, že si nájemce předem deklarovanou výpověď nepřevezme.   

    Nejprůkaznější formu doporučeného doručení pak představuje doručení do vlastních rukou (příp. volba obálky s modrým pruhem) nebo doručení do vlastních rukou výhradně jen adresáta (obálka s červeným pruhem), a to v kombinaci s dodejkou, kde máme v případě úspěšného doručení jistotu, že se dopis dostal do rukou nájemce.[1] I zde však musíme čelit riziku, že nájemce takový dopis odmítne převzít, příp. si ho v úložní době na poště nevyzvedne, navíc i při převzetí může v soudním řízení namítat, že doručený dopis neobsahoval proklamovanou výpověď, nýbrž dopis jiného obsahu. Podle § 45 odst. 1 o.z. působí projev vůle vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí dojde. Z povahy adresovaných právních úkonů vyplývá, že ke své perfekci vyžadují, aby osobám, kterým jsou určeny, bylo umožněno seznámit se s jejich obsahem (uplatňuje se tzv. teorie dojití). Nedošel-li projev vůle jednajícího do sféry adresáta, právní úkon není perfektní. Toto ustanovení bývá extenzivně vykládáno tak, že projev vůle dojde adresátovi, jakmile se dostane do sféry jeho dispozice, tzn. v okamžiku, kdy adresát nabude objektivní možnost seznámit se s obsahem projevu vůle, a to zejména vhozením dopisu do schránky.[2] Judikatura dokonce dovozuje perfekci právního úkonu i ze situace, kdy adresát doporučeného dopisu nebyl v místě doručení zastižen a bylo mu do schránky vhozeno oznámení o uložení zásilky na poště, přičemž den vhození oznámení do schránky se stává dnem doručení.[3] Tento výklad se však již blíží fikci doručení uplatňované v procesních předpisech a zřejmě porušuje zásadu jistoty občanskoprávních vztahů. Pokud jde o popření obsahu dopisu prokazatelně nájemci doručenému, přiklánějí se soudy při takovém popření na stranu pronajímatele, když je nájemce vyzván k doložení dopisu, který mu byl doručen, popř. k věrohodnému doložení jím tvrzeného obsahu dopisu. Na druhou stranu je nutno podotknout, že takové obrácení důkazního břemene s sebou přináší značné riziko zneužití, kdy by mohl pronajímatel nájemci doručit prázdnou obálku a tvrdit, že obsahovala výpověď, přičemž by nájemce logicky nedokázal prokázat opak. Aby se pronajímatel vyhnul shora uvedeným interpretačním potížím v případném soudním řízení, může využít další formy doručování projevu vůle.

    Nejprůkaznějším doručením výpovědi by bylo osobním předáním výpovědi přímo nájemci, přičemž by nájemce převzetí výpovědi potvrdil svým podpisem přímo na jejím stejnopisu. Přestože se nedá předpokládat, že by byl nájemce, který zavdal příčinu pro udělení výpovědi, ochoten v této míře pronajímateli vyhovět, jistou roli zde může sehrát moment překvapení.

    Možným dalším východiskem se jeví doručení výpovědi prostřednictvím advokáta, kdy nájemce o obsahu korespondence od neznámého advokáta nic neví a korespondenci pravděpodobně převezme. Těžko pak může před soudem přijetí dokumentu zapřít, když v jeho neprospěch svědčí důvěryhodná osoba, kterou bezesporu advokát zosobňuje. Pronajímatel by se navíc mohl v řízení o vyklizení nechat zastupovat jiným advokátem, následkem čehož by bylo možno advokáta doručujícího výpověď nechat předvolat jako svědka. Zde však vyvstává otázka, zda by se měl advokát k takovým praktikám propůjčovat.

    Dalším řešením by mohlo být zvolení více výpovědních důvodů, z nichž alespoň jeden spadá do kategorie, kde je nutné přivolení soudu,[4] avšak zde by musel pronajímatel počítat s tím, že by mu v případě zamítnutí účelového důvodu soud nepřiznal náklady řízení nebo by dokonce náhradu nákladů přiznal protistraně. Krom toho by sice pronajímatel mohl udělit výpověď přímo v žalobě [5], avšak při zamítnutí účelového důvodu by pronajímatel dosáhl toliko prokazatelného doručení výpovědi, ale soud by o svolení k této neúčelové výpovědi zřejmě vůbec nerozhodoval a nemohl by rozhodnout ani o povinnosti byt vyklidit.

    Další zajímavou možností je nechat si doručení dopisu (vhození do schránky) s náležitým obsahem ověřit exekutorským zápisem. Sepisování exekutorských zápisů upravuje § 77 a násl. zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (dále jen exekuční řád). Podle § 77 exekučního řádu exekutor osvědčuje na žádost skutkové děje a stav věci, například splnění dluhu, stav nemovitostí, bytů a nebytových prostor, jestliže jimi mohou být prokázány nároky v řízení před soudem nebo jiným státním orgánem a jestliže se skutkový děj udál v přítomnosti exekutora nebo jestliže se exekutor přesvědčil o stavu věci. V exekutorském zápisu by pak byl osvědčen skutkový děj v podobě jednostranného právního úkonu udělení výpovědi, přičemž by přímo v zápise bylo uvedeno, jakou formou byl tento právní úkon učiněn a jaký byl jeho doslovný obsah. Po exekutorským zápisem prokázaném vhození dopisu do schránky nájemce by byla výpověď v souladu se shora uvedeným výkladem ustanovení § 45 odst. 1 o.z. pokládána za doručenou, přičemž by nemohlo být sporu ani o obsahu dopisu, jímž byla výpověď udělena. Obdobný, i když méně kvalifikovaný, důkazní prostředek by si pronajímatel zajistil natočením vhození dopisu do schránky na kameru či přizváním několika svědků k tomuto úkonu. Otázkou však zůstává, jakou důkazní váhu by takovému záznamu či svědectví soud přiznal; ta by se totiž zákonitě odvíjela od dalších okolností sporu.  

    Mezi pronajímatelem a nájemcem zpravidla dochází k častější výměně korespondence, tudíž by mohl pronajímatel výpověď vtělit do listiny implikující i jiné skutečnosti, které by naopak sledovaly zájmy nájemce, např. výzvu ke sdělení způsobu vrácení přeplatku na zálohách na platbu za energie. Sdělením např. čísla účtu by pak nájemce de facto připustil přijetí dopisu s výpovědí. Zakomponovat výpověď lze i do přípisu správnímu či soudnímu orgánu, a to v případě, kdy je tento orgán povinen doručit stejnopis protistraně. Doručením stejnopisu nájemci tímto orgánem pak bude představovat i doručení výpovědi pronajímatelem, a to i přesto, že zde poněkud vyvstává problém s adresností tohoto právního úkonu. Pronajímatel se v tomto případě též vystavuje riziku, že rozhodnutí či opatření soudu, s nímž měl být stejnopis podání pronajímatele nájemci zaslán, bude nájemci doručen fikcí a že tak k doručení hmotněprávního úkonu (výpovědi) nájemci nedojde. Přestože by teoreticky i zde mohlo dojít k uplatnění shora uvedené teorie dojití tak, že se stejnopis podání pronajímatele implikující výpověď z nájmu dostal do sféry nájemce a došlo tak k doručení výpovědi, tento výklad ustanovení § 45 odst. 1 o.z. je natolik extenzivní, že by se měl pronajímatel po zjištění doručení fikcí raději pokusit výpověď doručit nájemci ještě jiným způsobem.

    Další efektivní způsob doručení umožňují elektronické prostředky, tedy internet, avšak písemná forma bude zachována toliko u e-mailové výpovědi podepsané řádně certifikovaným elektronickým podpisem dle zákona č. 227/2000 Sb.. V případě, že pronajímatel nedisponuje elektronickým podpisem, mohl by v e-mailové korespondenci s nájemcem dřívější písemnou výpověď alespoň zmínit a zajistit si v odpovědi nájemce důkaz o doručení písemné výpovědi, neboť jako důkazní prostředek je e-mailový dopis přípustný i bez elektronického podpisu.

    V případě, že by v řízení o vyklizení bytu vyšlo najevo, že není pronajímatel schopen prokázat doručení výpovědi nájemci, který doručení popírá, mohl by pronajímatel výpověď doručit nájemci přímo v řízení (nejlépe během soudního jednání) a výpověď učinit součástí soudního spisu, zároveň by však musel navrhnout přerušení soudního řízení do doby, dokud marně neuplyne lhůta k podání žaloby nájemce na určení neplatnosti výpovědi z nájmu, příp. do právní moci rozhodnutí o takové žalobě. Zde by pak záleželo na procesním postoji nájemce i benevolentnosti soudu, zda by k přerušení řízení došlo, neboť z formálního hlediska byla žaloba podána nedůvodně, a měla by být tudíž jako taková zamítnuta. Jistým, i když pochybným, východiskem by mohlo být obstrukční jednání pronajímatele, který by se pokusil rozhodnutí soudu do uplynutí dvouměsíční lhůty pro podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi oddálit. 

    Prokázat doručení výpovědi lze i prostředky trestního práva, a to pomocí trestního oznámení na nájemce pro podezření ze spáchání trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru podle ustanovení § 249a trestního zákona, když podle konstantní judikatury pod tuto skutkovou podstatu spadá i případ, kdy se po skončení nájmu bytu odmítne nájemce z bytu vystěhovat, byt vyklidit a vyklizený předat vlastníkovi, a to bez ohledu na skutečnost, zda se do něj vlastník hodlá sám nastěhovat či byt pronajmout novému nájemci.[6] Při výslechu, příp. podávání vysvětlení před orgány činnými v trestním řízení může nájemce z obavy z trestního stíhání doručení výpovědi připustit (a případně se bránit neexistencí výpovědního důvodu), přičemž by protokol, resp. záznam o provedeném úkonu posloužil jako dostatečný důkazní prostředek k prokázání doručení výpovědi. Eventualita odsouzení za spáchání trestného činu by navíc mohla nájemce přimět předmětný byt bez dalšího vyklidit. I přes poměrně velkou efektivitu tohoto způsobu vyklizení nemovitosti by však neměl být pro subsidiaritu trestního práva vůči právu civilnímu (v rámci ochrany občanských práv) tento postup využíván jako přednostní prostředek ochrany práv pronajímatele, a to tím spíše, že by se sám pronajímatel případně mohl vystavit trestnímu stíhání pro trestný čin křivé obvinění dle § 174 trestního zákona.

    Na základě shora uvedeného můžeme uzavřít, že současný právní řád ČR poskytuje pronajímatelům celou řadu rozmanitých způsobů doručování výpovědi z nájmu nájemci, přičemž se každý z nich vyznačuje rozdílnou mírou prokazatelnosti jak samotného doručení, tak i obsahu doručované písemnosti. V každém jednotlivém případě tak musí pronajímatel s ohledem na osobnost svého nájemce zvolit nejefektivnější způsob doručení výpovědi. Navíc je nutno mít na zřeteli, že ani nový občanský zákoník pozici pronajímatele v tomto směru nezlepší. Nájemce by sice již nemusel pronajímatele žalovat žalobou na určení neplatnosti výpovědi, neboť by z jeho strany postačovalo vznést vůči výpovědi námitky, a nechat tak na pronajímateli, zda se rozhodne řešit věc před soudem,[7] avšak v případě absence těchto námitek ponese v případném řízení o vyklizení bytu pronajímatel nadále tíživé důkazní břemeno ohledně doručení jím předkládané výpovědi z nájmu. 

                                                                                                             

    Mgr. Pavel Šimák,
    advokátní koncipient v Táboře



    [1] Srov. Dodací podmínky České pošty s.p., dostupné na http://www.cpost.cz.
    [2] Srov. Jehlička, O., Švestka J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 9. vydání. Praha : C.H.Beck, 2004, str. 268,269.
    [3] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15.1.2004, sp. zn. 32 Odo 442/2003.
    [4] Srov. Veselá Samková, K. Několik poznámek k novelizaci občanského zákoníku. Střecha. 2006, č. 3, str. 28,29.                                                                                                                      
    [5] Srov. Jehlička, O., Švestka J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 9. vydání. Praha : C.H.Beck, 2004, str.1053, 1054.
    [6] Srov. rozsudek Nejvyššího soudu č.j. Rt 17/2000 ze dne 31.3.1999.
    [7] Srov. § 1955 návrhu nového občanského zákoníku, dostupný z: http://portal.justice.cz/.



    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Pavel Šimák
    29. 11. 2007
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Doručování v pracovním právu e-mailem?
    • Zánik ručení jednatele za dluhy společnosti z důvodu promlčení
    • Nové podmínky výkonu funkce člena voleného orgánu a zřízení evidence vyloučených osob
    • Míra odpovědnosti zaměstnavatele při řešení pracovních úrazů
    • Trestněprávní důsledky nerespektování věcného břemene
    • Nové pojetí moderace smluvní pokuty podle Nejvyššího soudu
    • Nepředvídatelné fyzické podmínky dle smluvních podmínek FIDIC
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Změny v právní úpravě způsobilosti členů volených orgánů obchodních korporací k výkonu funkce a jejím dokládání v rámci rejstříkového řízení
    • Rok a půl lze stavět obnovitelné zdroje rychleji. Fotovoltaické elektrárny do tří a tepelná čerpadla do jednoho měsíce
    • Nejvyšší soud k otázce nepřímé diskriminace zaměstnance týkající se jeho zdravotního stavu

    Související produkty

    Online kurzy

    • Ustavující zasedání zastupitelstva obce
    • Jsem zastupitelem, co teď?
    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Lukáš Sommer
    Mgr. Lukáš Sommer
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Nové podmínky výkonu funkce člena voleného orgánu a zřízení evidence vyloučených osob
    • Míra odpovědnosti zaměstnavatele při řešení pracovních úrazů
    • Novelizace ZOK: diskvalifikace členů volených orgánů a jejich evidence
    • Trestněprávní důsledky nerespektování věcného břemene
    • Konflikt zájmů
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Zánik ručení jednatele za dluhy společnosti z důvodu promlčení
    • Doručování v pracovním právu e-mailem?
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Změny v právní úpravě způsobilosti členů volených orgánů obchodních korporací k výkonu funkce a jejím dokládání v rámci rejstříkového řízení
    • Trestněprávní důsledky nerespektování věcného břemene
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Má dodavatel nárok na náhradu škody při neoprávněném vyloučení ze zadávacího řízení?
    • Nové podmínky výkonu funkce člena voleného orgánu a zřízení evidence vyloučených osob
    • Možné dopady německého zákona o náležité péči v dodavatelských řetězcích na české obchodní společnosti
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Dlouhodobé pozbytí zdravotní způsobilosti zaměstnance z pohledu zaměstnavatele
    • Obvyklé vybavení rodinné domácnosti
    • Změna moderace smluvní pokuty jako další rána pro věřitele
    • Novela zákoníku práce a (zdánlivá) předvídatelnost vztahů z dohod (DPP a DPČ)
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Nesprávné právní posouzení věci důvodem pro obnovu řízení
    • Zásadní změna rozhodovací praxe v oblasti modernizace smluvní pokuty

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Náhrada škody

    Pobíral-li poškozený podle zákona o nemocenském pojištění v pracovní neschopnosti v důsledku nemoci či úrazu dávky nemocenského pojištění, pak se sice podle § 2962 odst. 1 o. z. pro...

    Konflikt zájmů

    Výjimka z obecné právní úpravy zakazující jednat ve střetu zájmů (§ 437 o. z.) je ve vztahu k uzavírání smluv mezi členem voleného orgánu obchodní korporace a touto korporací v §...

    Jednání právnických osob

    Podle § 30 odst. 1 zákona o mezinárodním právu soukromém právní osobnost právnické osoby a způsobilost jiné než fyzické osoby se řídí právním řádem státu, podle něhož vznikla....

    Dokazování a poučovací povinnost

    Poučovací povinnost ve smyslu § 118a odst. 3 o. s. ř. se uplatňuje tam, kde je namístě učinit závěr, že účastník, jemuž je ku prospěchu prokázání určité (pro věc rozhodné)...

    Mimořádné snížení trestu odnětí svobody

    U kritéria možnosti dosažení nápravy i mírnějším trestem, než stanoví základní trestní sazba, významného pro aplikaci § 58 odst. 6 tr. zákoníku, je nezbytné hodnotit osobní...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.