epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    30. 6. 2022
    ID: 114915upozornění pro uživatele

    Úskalí při zrušení podílového spoluvlastnictví k bytovému domu

    Vlastnictví ideálního podílu k nemovitosti, zejména pak u bytového domu, nemusí být vždy pro jednotlivé spoluvlastníky ideální. Návrh na soudní zrušení podílového spoluvlastnictví, který může, ale nemusí, být spojen s návrhem na způsob jeho vypořádání, může pro mnohé představovat kýžené řešení. Praxe ovšem přináší některá úskalí, která je zejména s ohledem na navrhovanou změnu podílového spoluvlastnictví na společenství vlastníků jednotek, před podáním příslušné žaloby potřeba zohlednit.

    Rozdělení budovy v podílovém spoluvlastnictví na jednotky má přednost před jinými způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví k domu. Důvodů k rozdělení bytového domu ovšem může být mnoho. Osobní animozity zřejmě nikdy nebudou důvodem hlavním (SVJ ostatně také není zrovna považováno za oázu klidu a vřelé spolupráce). Důvody budou především ekonomické. Jedná se zejména, nikoli výlučně, o spory mezi spoluvlastníky ohledně investic a údržby nemovitosti, možnost svůj majetek zatížit bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, užívání bytové jednotky ve výlučném vlastnictví, nikoli určeného prostoru na základě dohody spoluvlastníků, možnost nabízení krátkodobých pronájmů[1], či prostá možnost prodat reálně určenou bytovou jednotku za vyšší peněžitou částku oproti hodnotě ideálního spoluvlastnického podílu na budově.[2]

    Dle § 1140 odst. 1 občanského zákoníku nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat.[3] Pokud ovšem nelze nemovitost reálně stavebně rozdělit, či oddělit její části, které by odpovídaly spoluvlastnickým podílům tak, aniž by se snížila její hodnota, lze požadovat reálné rozdělení spoluvlastnictví k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.

    Soud pro případ podané žaloby na zrušení spoluvlastnictví není žalobním návrhem ohledně způsobu vypořádání jakkoli vázán. Musí ovšem dodržet zákonnou posloupnost vypořádacích způsobů, kterými jsou i) rozdělení společné věci ii) přikázání věci některému ze spoluvlastníků a iii) prodej věci ve veřejné dražbě. Soud zároveň nemůže rozhodnout pouze o zrušení spoluvlastnictví bez určení způsobu jeho vypořádání.

    Tento specifický způsob soudního řízení – iudicii duplicis - má své procesní důsledky.

    Reklama
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    19.10.2022 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Případný žalobce svůj zájem na vypořádání spoluvlastnictví nemusí nijak[4] prokazovat (srov. NS ČSR Rv II 104/39, Vážný 17300).[5]

    Náklady soudního řízení by si i dle mého názoru, za podmínky, že soud rozhodne o rozdělení nemovitosti, měla nést každá ze stran sama.[6] Strany sporu totiž mají  „postavení žalobce i žalovaného, (je) třeba (na ně) pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků dle § 142 odst. 2 OSŘ, ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup dle § 142 odst. 3 OSŘ.“[7] Je ovšem důležité uvést, že tento názor není obsažen v naprosté většině předchozích rozhodnutí Ústavního soudu, ani Nejvyššího soudu.[8] Ačkoli zde existuje jistý rozpor, domnívám se, že by otázka nákladů měla být řešena vždy individuálně zejména s ohledem na způsob finančního vyrovnaní v rámci řízení o zrušení.

    I nadále ovšem zůstává otázkou, zda je potřeba protistraně zaslat předžalobní výzvu ve smyslu § 142 o. s. ř. Předžalobní výzva dle názoru Nejvyššího soudu nepředstavuje náklady řízení.[9] I s ohledem na skutečnost, že případný žalobce nemusí prokazovat pohnutku pro rozdělení a nemusí tedy ani jednat s ostatními spoluvlastníky před podáním žaloby, se předžalobní výzva jeví jako zbytečná.

    Případný žalobce dále nemusí brát ohled na probíhající exekuční řízení vedená k tíži nemovitosti[10], a dále ani na aktuální nájemní vztahy k bytům užívaným třetími osobami. Probíhající sporné řízení o převod vlastnického práva rovněž nemusí být překážkou řízení, za předpokladu, že nemovitost je i nadále dělitelná dle podílů.

    Před zahájením řízení je vhodné nechat si vyhotovit znalecký posudek k celé nemovitosti, určující podlahovou plochu jednotlivých bytových jednotek, určení společných prostor budovy spolu s určením hodnoty nemovitosti jako celku před a po jejím rozdělení, hodnotu jednotlivých podílů i hodnotu budoucích jednotek.

    V rámci soudního řízení je rovněž důležité prokázat jednu ze základních podmínek a to, že strany jsou a budou schopny nemovitost i nadále společně spravovat. Právě neshody v těchto otázkách mohou být tím, co rozdělení nemovitosti v konečném důsledku zhatí.[11] Existuje totiž předpoklad, že pokud spoluvlastníci nemovitost již před nebo během soudního řízení, spravovat nedokážou, nedokážou pak spravovat ani potenciálně vyčleněné společné prostory.

    V tomto ohledu je důležité zamezit činnostem, které by jakkoli negativně ovlivnily současnou správu nemovitosti. Vždy je tedy vhodné domluvit se s ostatními spoluvlastníky minimálně na základních aspektech správy, případně se o jejich naplnění aktivně pokoušet. I přesto však ani základní domluva mezi spoluvlastníky nemusí být v některých případech dostačující.

    Každý případ by sice měl být posuzován individuálně, u zrušení podílového spoluvlastnictví ovšem existuje v soudní praxi tendence preferovat účel a shodu na společné správě nemovitosti před individuálním vlastnickým právem. Ačkoli se tento postoj soudů jeví jako společensky vhodný, může vést k situacím, kdy je spolupodílník s menším podílem doslova šikanován většinovým podílníkem. S ohledem na zákonná pravidla společné správy totiž menšinový spolupodílník bez spoluúčasti většinového spolupodílníka nic nezmůže a správa se stane tak pouze formálním přitakáváním. V tomto ohledu je tedy rovněž důležité každý případ posoudit individuálně. 

    Vyřešení by mohla pomoct alespoň minimální domluva ohledně základních aspektů správy.  Správa by rovněž při absenci alespoň takové základní shody mohla být provedena i bez písemné dohody. Vždy je potřeba najít dočasný způsob, který rozptýlí pochybnosti, které by v konečném důsledku zabránily vypořádání spoluvlastnictví rozdělením na bytové jednotky (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 1114/2016 a sp. zn. 22 Cdo 3242/2007).

    Tento krátký příspěvek neměl za cíl, a ani nemohl mít, obsáhnout všechny překážky, které se mohou v rámci soudního řízení a zrušení podílového spoluvlastnictví objevit. Každý případ bude originál, a to jak s ohledem na osoby spoluvlastníků, tak i osobu soudce. Je ovšem vhodné se před zahájením řízení co nejlépe připravit a udržet nervy na uzdě. Štěstí ovšem, jak známo, přeje připraveným.


    Mgr. Martin Halaj
    Senior Associate

    TaylorWessing e|n|w|c advokáti v.o.s.
     
    U Prašné brány 1078/1
    110 00  Praha 1
     

    Tel.: +420 224 819 216
    e-mail: m.halaj@taylorwessing.com

     

    [1] Dle usnesení Vrchního soudu v Praze, č.j. 80 Cm 8/2018-111 ze dne 21. listopadu 2019, SVJ nesmí omezovat právo vlastníka jednotky pronajímat bytovou jednotku krátkodobě. Toto usneseni dle mého názoru není aplikovatelné na byt, užívaný dle dohody spoluvlastníků (nejedná se o výlučné vlastnictví) a ke schválení krátkodobého podnájmu je potřeba souhlas většiny všech spoluvlastníků.

    [2] Zde je možný rozpor v hodnotě podílu většinového a minoritního vlastníka, kdy většinový vlastník může svou hodnotu podílu a s ním spojená práva vnímat jako hodnotnější.

    [3] Nesmí se ovšem jednat o zjevné zneužití práva ve smyslu § 8 o. z. a pro tento text důležitou zásadu, že je zejména potřeba dbát na (dočasná práva) ostatních spoluvlastníků.

    [4] Tato otázka ovšem může opět vyvstat během soudního řízení s ohledem na způsob vypořádání, ačkoli je dle mého názoru irelevantní.

    [5] Viz Spáčil a kol., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání, 2013, s. 565 - 575 , odst. 7

    [6] Viz nález ústavního soudu ČR, sp. zn. I. ÚS 262/20-3 ze dne 10. listopadu 2020

    [7] Tamtéž

    [8] Příkladem ÚS III. ÚS 186/20, či NS 22 Cdo 2767/2017

    [9] Viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1655/2014 ze dne 13. srpna 2014

    [10] Viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn 22 Cdo 300/2016 dne 29. června 2016

    [11] Viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn 22 Cdo 3385/2019 dne 27. listopadu 2019


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Martin Halaj (TaylorWessing)
    30. 6. 2022
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Řešení škod způsobených na veřejně přístupné účelové komunikaci a okolní vegetaci
    • Je čas na dřevěnou revoluci ve stavebnictví?
    • Promlčení nároků na odčinění újmy v pacientských sporech
    • Americké jezero žaluje developera
    • Vliv správní sankce na trestněprávní odpovědnost za pracovní úraz
    • Připravovaný zákon o preventivní restrukturalizaci – nový institut nebo jen imitace insolvenčního procesu před úpadkem?
    • Stavební deník
    • Některé problematické aspekty financování práva stavby
    • Ochrana oznamovatelů opět na scéně

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Úrokové sazby podnikatelských úvěrů
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Účast na přípravě zadávání veřejné zakázky z pohledu dodavatele
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Účast na přípravě zadávání veřejné zakázky z pohledu dodavatele
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Stavební náklady se zvyšují, myslete na to již při uzavírání smlouvy o dílo
    • Správní právo – obecní strážník , policista, mýty a bezpečnostní pásy
    • Stavební deník
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Dopady pozemkových úprav na vlastnické a jiné právní vztahy k pozemkům

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    DPH, mezinárodní spolupráce

    K využití informací a podkladů získaných v rámci výměny informací podle kapitoly II nařízení Rady (EU) č. 904/2010 o správní spolupráci a boji proti podvodům v oblasti daně z...

    Exekuce (exkluzivně pro předplatitele)

    Usnesení, jímž soudní exekutor k návrhu oprávněné podle § 268 odst. 1 písm. c) o. s. ř. pravomocně zastavil exekuci po jejím skončení vymožením, nezakládá překážku věci...

    Podněcování k trestnému činu (exkluzivně pro předplatitele)

    Závěr, že jde o trestný čin, který, s ohledem na zásadu subsidiarity trestní represe, není trestným činem z důvodu nedostatečné společenské škodlivosti případu se uplatní jen za...

    Propadnutí věci (exkluzivně pro předplatitele)

    Zprostředkovaným výnosem z trestné činnosti se rozumí věc, včetně plodů a užitků, a) která byla, byť jen zčásti, nabyta za věc tvořící bezprostřední výnos z trestné činnosti,...

    Vydržení (exkluzivně pro předplatitele)

    Podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) není poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele; ten drží věc v přesvědčení, že jeho držba...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.