epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    30. 6. 2022
    ID: 114915upozornění pro uživatele

    Úskalí při zrušení podílového spoluvlastnictví k bytovému domu

    Vlastnictví ideálního podílu k nemovitosti, zejména pak u bytového domu, nemusí být vždy pro jednotlivé spoluvlastníky ideální. Návrh na soudní zrušení podílového spoluvlastnictví, který může, ale nemusí, být spojen s návrhem na způsob jeho vypořádání, může pro mnohé představovat kýžené řešení. Praxe ovšem přináší některá úskalí, která je zejména s ohledem na navrhovanou změnu podílového spoluvlastnictví na společenství vlastníků jednotek, před podáním příslušné žaloby potřeba zohlednit.

    Rozdělení budovy v podílovém spoluvlastnictví na jednotky má přednost před jinými způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví k domu. Důvodů k rozdělení bytového domu ovšem může být mnoho. Osobní animozity zřejmě nikdy nebudou důvodem hlavním (SVJ ostatně také není zrovna považováno za oázu klidu a vřelé spolupráce). Důvody budou především ekonomické. Jedná se zejména, nikoli výlučně, o spory mezi spoluvlastníky ohledně investic a údržby nemovitosti, možnost svůj majetek zatížit bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, užívání bytové jednotky ve výlučném vlastnictví, nikoli určeného prostoru na základě dohody spoluvlastníků, možnost nabízení krátkodobých pronájmů[1], či prostá možnost prodat reálně určenou bytovou jednotku za vyšší peněžitou částku oproti hodnotě ideálního spoluvlastnického podílu na budově.[2]

    Dle § 1140 odst. 1 občanského zákoníku nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat.[3] Pokud ovšem nelze nemovitost reálně stavebně rozdělit, či oddělit její části, které by odpovídaly spoluvlastnickým podílům tak, aniž by se snížila její hodnota, lze požadovat reálné rozdělení spoluvlastnictví k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Soud pro případ podané žaloby na zrušení spoluvlastnictví není žalobním návrhem ohledně způsobu vypořádání jakkoli vázán. Musí ovšem dodržet zákonnou posloupnost vypořádacích způsobů, kterými jsou i) rozdělení společné věci ii) přikázání věci některému ze spoluvlastníků a iii) prodej věci ve veřejné dražbě. Soud zároveň nemůže rozhodnout pouze o zrušení spoluvlastnictví bez určení způsobu jeho vypořádání.

    Tento specifický způsob soudního řízení – iudicii duplicis - má své procesní důsledky.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Případný žalobce svůj zájem na vypořádání spoluvlastnictví nemusí nijak[4] prokazovat (srov. NS ČSR Rv II 104/39, Vážný 17300).[5]

    Náklady soudního řízení by si i dle mého názoru, za podmínky, že soud rozhodne o rozdělení nemovitosti, měla nést každá ze stran sama.[6] Strany sporu totiž mají  „postavení žalobce i žalovaného, (je) třeba (na ně) pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků dle § 142 odst. 2 OSŘ, ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup dle § 142 odst. 3 OSŘ.“[7] Je ovšem důležité uvést, že tento názor není obsažen v naprosté většině předchozích rozhodnutí Ústavního soudu, ani Nejvyššího soudu.[8] Ačkoli zde existuje jistý rozpor, domnívám se, že by otázka nákladů měla být řešena vždy individuálně zejména s ohledem na způsob finančního vyrovnaní v rámci řízení o zrušení.

    I nadále ovšem zůstává otázkou, zda je potřeba protistraně zaslat předžalobní výzvu ve smyslu § 142 o. s. ř. Předžalobní výzva dle názoru Nejvyššího soudu nepředstavuje náklady řízení.[9] I s ohledem na skutečnost, že případný žalobce nemusí prokazovat pohnutku pro rozdělení a nemusí tedy ani jednat s ostatními spoluvlastníky před podáním žaloby, se předžalobní výzva jeví jako zbytečná.

    Případný žalobce dále nemusí brát ohled na probíhající exekuční řízení vedená k tíži nemovitosti[10], a dále ani na aktuální nájemní vztahy k bytům užívaným třetími osobami. Probíhající sporné řízení o převod vlastnického práva rovněž nemusí být překážkou řízení, za předpokladu, že nemovitost je i nadále dělitelná dle podílů.

    Před zahájením řízení je vhodné nechat si vyhotovit znalecký posudek k celé nemovitosti, určující podlahovou plochu jednotlivých bytových jednotek, určení společných prostor budovy spolu s určením hodnoty nemovitosti jako celku před a po jejím rozdělení, hodnotu jednotlivých podílů i hodnotu budoucích jednotek.

    V rámci soudního řízení je rovněž důležité prokázat jednu ze základních podmínek a to, že strany jsou a budou schopny nemovitost i nadále společně spravovat. Právě neshody v těchto otázkách mohou být tím, co rozdělení nemovitosti v konečném důsledku zhatí.[11] Existuje totiž předpoklad, že pokud spoluvlastníci nemovitost již před nebo během soudního řízení, spravovat nedokážou, nedokážou pak spravovat ani potenciálně vyčleněné společné prostory.

    V tomto ohledu je důležité zamezit činnostem, které by jakkoli negativně ovlivnily současnou správu nemovitosti. Vždy je tedy vhodné domluvit se s ostatními spoluvlastníky minimálně na základních aspektech správy, případně se o jejich naplnění aktivně pokoušet. I přesto však ani základní domluva mezi spoluvlastníky nemusí být v některých případech dostačující.

    Každý případ by sice měl být posuzován individuálně, u zrušení podílového spoluvlastnictví ovšem existuje v soudní praxi tendence preferovat účel a shodu na společné správě nemovitosti před individuálním vlastnickým právem. Ačkoli se tento postoj soudů jeví jako společensky vhodný, může vést k situacím, kdy je spolupodílník s menším podílem doslova šikanován většinovým podílníkem. S ohledem na zákonná pravidla společné správy totiž menšinový spolupodílník bez spoluúčasti většinového spolupodílníka nic nezmůže a správa se stane tak pouze formálním přitakáváním. V tomto ohledu je tedy rovněž důležité každý případ posoudit individuálně. 

    Vyřešení by mohla pomoct alespoň minimální domluva ohledně základních aspektů správy.  Správa by rovněž při absenci alespoň takové základní shody mohla být provedena i bez písemné dohody. Vždy je potřeba najít dočasný způsob, který rozptýlí pochybnosti, které by v konečném důsledku zabránily vypořádání spoluvlastnictví rozdělením na bytové jednotky (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 1114/2016 a sp. zn. 22 Cdo 3242/2007).

    Tento krátký příspěvek neměl za cíl, a ani nemohl mít, obsáhnout všechny překážky, které se mohou v rámci soudního řízení a zrušení podílového spoluvlastnictví objevit. Každý případ bude originál, a to jak s ohledem na osoby spoluvlastníků, tak i osobu soudce. Je ovšem vhodné se před zahájením řízení co nejlépe připravit a udržet nervy na uzdě. Štěstí ovšem, jak známo, přeje připraveným.


    Mgr. Martin Halaj
    Senior Associate

    TaylorWessing e|n|w|c advokáti v.o.s.
     
    U Prašné brány 1078/1
    110 00  Praha 1
     

    Tel.: +420 224 819 216
    e-mail: m.halaj@taylorwessing.com

     

    [1] Dle usnesení Vrchního soudu v Praze, č.j. 80 Cm 8/2018-111 ze dne 21. listopadu 2019, SVJ nesmí omezovat právo vlastníka jednotky pronajímat bytovou jednotku krátkodobě. Toto usneseni dle mého názoru není aplikovatelné na byt, užívaný dle dohody spoluvlastníků (nejedná se o výlučné vlastnictví) a ke schválení krátkodobého podnájmu je potřeba souhlas většiny všech spoluvlastníků.

    [2] Zde je možný rozpor v hodnotě podílu většinového a minoritního vlastníka, kdy většinový vlastník může svou hodnotu podílu a s ním spojená práva vnímat jako hodnotnější.

    [3] Nesmí se ovšem jednat o zjevné zneužití práva ve smyslu § 8 o. z. a pro tento text důležitou zásadu, že je zejména potřeba dbát na (dočasná práva) ostatních spoluvlastníků.

    [4] Tato otázka ovšem může opět vyvstat během soudního řízení s ohledem na způsob vypořádání, ačkoli je dle mého názoru irelevantní.

    [5] Viz Spáčil a kol., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání, 2013, s. 565 - 575 , odst. 7

    [6] Viz nález ústavního soudu ČR, sp. zn. I. ÚS 262/20-3 ze dne 10. listopadu 2020

    [7] Tamtéž

    [8] Příkladem ÚS III. ÚS 186/20, či NS 22 Cdo 2767/2017

    [9] Viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1655/2014 ze dne 13. srpna 2014

    [10] Viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn 22 Cdo 300/2016 dne 29. června 2016

    [11] Viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn 22 Cdo 3385/2019 dne 27. listopadu 2019


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Martin Halaj (TaylorWessing)
    30. 6. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Společná domácnost
    • Obchodní vedení společnosti
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Poškozený

    Postupem soudu, v jehož důsledku je podle § 206 odst. 3 trestního řádu nezákonně vyloučeno účastenství konkrétní osoby v trestním řízení, se porušuje právo dané osoby na soudní...

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.