epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    3. 8. 2011
    ID: 75374upozornění pro uživatele

    Ústavní soud nově o nabytí nemovitosti od nevlastníka

    Dne 11. 5. 2011 vydal Ústavní soud ČR rozhodnutí II ÚS 165/11, kterým byl výrazně posílen význam dobré víry při nabývání nemovitosti od nevlastníka. Na základě tohoto nálezu lze učinit závěr, že právě otázka dobré víry bude napříště jedním ze základních aspektů, který budou soudy povinny posuzovat při řešení právní otázky, zda poskytnout právní ochranu předchozímu vlastníkovi či pozdějšímu nabyvateli nemovitosti.

     

    FELIX A SPOL.

    Skutkový stav

    V předmětném případě nabyl stěžovatel prostřednictvím realitní kanceláře za velmi nízkou cenu nemovitost, na které vázla zástavní práva banky za úvěry předchozích vlastníků. Stěžovatel však nemovitost nekupoval od těchto předchozích vlastníků, ale od jiné osoby, které tuto nemovitost předchozí vlastníci již dříve převedli. Stěžovatel zahájil poměrně nákladné opravy nemovitosti, která byla ve špatném stavu, a vyplatil bance zástavu. Následně podali předchozí vlastníci žalobu na určení neplatnosti kupní smlouvy, kterou nemovitost převedli právnímu předchůdci stěžovatele, s odůvodněním, že ve skutečnosti nebyla kupní smlouva uzavřena svobodně a vážně a jejím pravým účelem bylo zajištění pohledávek věřitele původních vlastníků. Obecné soudy tak danou situaci posoudily jako sjednání propadné zástavy a žalobě vyhověly. V důsledku neplatnosti této kupní smlouvy se pak předchozí vlastníci domáhali vyklizení nemovitosti na stěžovateli s odkazem na doktrínu nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet s tím, že stěžovatel nemohl od svého právního předchůdce platně nabýt vlastnické právo k nemovitosti, neboť tento právní předchůdce v důsledku neplatnosti kupní smlouvy uzavřené s předchozími vlastníky nemovitost rovněž platně nenabyl a tudíž ji nemohla ani převést na stěžovatele.

    V důsledku rozhodnutí obecných soudů, se stěžovatel ocitl v situaci, kdy by byl povinen zhodnocené a zástavních práv prosté nemovitosti předat zpět žalobcům, a případné uhrazení náhrady značných nákladů stěžovatelem na nemovitost vynaložených bylo velmi nejisté, neboť žalobci stále dlužili bance značnou částku.

    Dopady rozhodnutí Ústavního soudu

    Ústavní soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a Nejvyššího soudu ČR ve výše popsaném případě z důvodu narušení práva na spravedlivý proces, které spočívalo ve skutečnosti, že se obecné soudy nedostatečně zabývaly otázkou dobré víry stěžovatele a nedostatečně odůvodnily své závěry, čímž se ve svém rozhodování dopustily libovůle a porušily čl. 2 odst. 2 a čl. 36 Listiny.

    Ústavní soud navázal na svá dosavadní rozhodnutí v případech nabytí nemovitosti od nevlastníka v případech odstoupení od smlouvy (II ÚS 77/2000, Pl. ÚS 78/06), neplatnosti smlouvy pro rozpor se zákonem (II ÚS 1747/2007) i neplatnosti smluv z jiného důvodu (I ÚS 143/07), v nichž akcentoval dobrou víru nabyvatele nemovitosti jako rozhodující aspekt poskytnutí ochrany jeho nabytým právům. Ústavní soud přitom v posledně uvedeném nálezu I ÚS 143/07 uvedl, že přístup, na jehož základě by „dodatečným odpadnutím právního důvodu, na základě kterého nabyl vlastnictví kterýkoli z právních předchůdců vlastníka, tento vlastník pozbývá vlastnické právo,… narušuje celý koncept právní jistoty a ochrany nabytých práv“.

    V nejnovějším nálezu II ÚS 165/11 z května tohoto roku pak ÚS konstatoval, že dobrá víra musí být vždy pečlivé zkoumána vzhledem k individuálním okolnostem daného případu. Z odůvodnění nálezu rovněž plyne, že Ústavní soud zastává názor, že účinky dobré víry na nabytá práva nelze omezovat pouze na případy, kdy došlo k následnému odstoupení od smlouvy uzavřené některým z právních předchůdců vlastníka, ale je třeba je vztahovat i k jiným situacím. Již dříve přitom ÚS judikoval, že za takovou situaci je třeba považovat též počáteční neplatnost smlouvy, nyní však ve svém odůvodnění k těmto důvodům přidává i naplnění rozvazovací podmínky.

    Své stanovisko ÚS odůvodňuje faktem, že „osoby, jimž dobrá víra svědčí, nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci a s ohledem na svou dobrou víru mohly v mezidobí nemalým způsobem zhodnotit inkriminované nemovitosti.“ Přitom ÚS reflektuje, že tyto osoby jsou pak nuceny nést riziko, že již nikdy nemusí dostat zpět finanční prostředky vynaložené na nemovitost, která jim dle rozhodnutí soudů postavených na bezvýhradném uplatňování doktríny nemožnosti nabytí od nevlastníka nepatří. Ústavní soud zde navazuje také na svou již dřívější kritiku stávajícího stavu právní úpravy evidence práv k nemovitostem, resp. neúplného provedení zásady materiální publicity, který na osoby jednající v důvěře v zápisy v katastru klade nepřiměřenou míru odpovědnosti za zjištění skutečného právního stavu.

    I přes několikrát v odůvodnění nálezu zdůrazněné směřování judikatury Ústavního soudu k rozšiřování ochrany dobré víry Ústavní soud neabsolutizuje dobrou víru jako všemocný korektiv právních vad řetězce předchozích nabývacích titulů a nepředjímá další rozhodnutí obecných soudů ve věci, pouze jim ukládá přezkoumat otázku dobré víry nabyvatele předmětné nemovitosti, kterou v předchozích řízeních pominuly.

    Nález se již stal předmětem reakce ze strany Nejvyššího soudu v usnesení sp. zn. 30 Cdo 4280/2009 z 1. 6. 2011, dle nějž nálezu chybí „nosné důvody“, pro něž by bylo možné a vhodné toto rozhodnutí ÚS následovat. NS pak odkazuje ke svým již dříve publikovaným rozhodnutím polemizujícím s dosavadní judikaturou ÚS v oblasti ochrany dobré víry při nabývání nemovitostí od nevlastníka, zejména k závěru, že v důsledku široké aplikace doktríny předkládané v předmětném nálezu by se stal obsoletním institut vydržení a oprávněné držby a docházelo by k přehlížení platné hmotněprávní úpravy. NS pak konstatuje, že ani přes vydání nejnovějšího nálezu ÚS nemá důvod se od své konstantní rozhodovací praxe odchylovat.

    S ohledem na postoj Nejvyššího soudu k závěrům nejnovějšího nálezu Ústavního soudu v oblasti ochrany dobré víry při nabývání nemovitostí od nevlastníka je možné, že nedojde-li k zásahu zákonodárce ve formě dostatečného legislativního zakotvení principu materiální publicity, zůstane obhajování závěrů tohoto potenciálně průlomového nálezu do budoucna na bedrech soudu Ústavního a názorová „přestřelka“ mezi dvěma nejvýznamnějšími soudními institucemi v ČR bude pokračovat.


    Mgr. Veronika Šorfová

    Mgr. Veronika Šorfová
    advokátní koncipientka


    FELIX A SPOL. advokátní kancelář, s.r.o.

    U Nikolajky 5
    150 00 Praha 5

    Tel.: +420 251 081 111
    Fax: +420 251 081 122
    e-mail: akfelix@fsak.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Veronika Šorfová ( FELIX A SPOL. )
    3. 8. 2011

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Extrémní nesoulad mezi provedenými důkazy a skutkovými a právními závěry (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud ve své judikatuře ustáleně opakuje, že obecné soudy poruší právo účastníka na soudní ochranu, pokud učiní skutkové a právní závěry, které jsou v extrémním...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.