epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    1. 4. 2015
    ID: 97441upozornění pro uživatele

    Věcněprávní perspektiva stavby na cizím pozemku

    Článek srovnává právní úpravu práva stavby a věcných břemen dle nového občanského zákoníku[1] pro účely zřízení stavby na cizím pozemku, a to především z pohledu stavebních investorů.

     
     ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s. r. o.
     
    Stavba na cizím pozemku

    Občanský zákoník opětovně zavedl princip superficies solo cedit, neboli povrch ustupuje půdě do českého právního řádu.[2] Dle tohoto principu obecně platí, že stavba zřízená na pozemku se stává automaticky jeho součástí a vlastník pozemku se zároveň stává vlastníkem nově vzniklé stavby.

    Z různých důvodů však může být žádoucí, aby vlastnictví pozemku a stavby na něm postavené nebylo spojeno v rukou jediného subjektu. Typicky např. v případě dočasné stavby, při jejíž realizaci nebude finančně rentabilní pořizovat pozemek pouze proto, aby mohlo dojít ke zřízení stavby. Situace, kdy se stavba postavená na pozemku nestane součástí tohoto pozemku, a vlastnictví pozemku a stavby je tak rozděleno mezi dva různé subjekty, se označuje jako tzv. stavba na cizím pozemku.

    V důsledku superficiální zásady je problematické oddělit vlastnictví stavby a pozemku. Občanský zákoník proto zavedl úpravu práva stavby,[3] jež představuje nástroj přímo využitelný právě pro realizaci stavby na cizím pozemku. Přestože s tím občanský zákoník výslovně nepočítá, zůstala v právním řádu zachována věcná břemena, která jsou pro stavbu na cizím pozemku stále užívána (v podobě povinnosti strpět stavbu na pozemku). Proto se v článku dále zaměříme na srovnání práva stavby a věcných břemen z pohledu jejich využitelnosti pro zřízení stavby na cizím pozemku.

    Zásadní společné a rozdílné prvky práva stavby a věcných břemen

    Právo stavby je samostatnou nemovitou věcí. To ve svém důsledku znamená, že s právem stavby je možné nakládat stejně, jako s jakoukoliv jinou věcí, lze jej tedy samostatně převést, vydržet nebo zdědit. Právo stavby jako nemovitou věc lze nepochybně i zatížit, např. zástavním právem. V praxi však zastavení práva stavby prozatím není příliš využíváno. Věcná břemena (v podobě tzv. služebností) oproti tomu samostatnou věcí nejsou. Služebnosti proto není možné samostatně převádět, zastavovat či dědit.

    Právo stavby tedy poskytuje investorovi značnou výhodu, když mu umožňuje s ním jakýmkoliv způsobem nakládat. Například v situaci, kdy se investor rozhodne původně zamýšlenou stavbu nerealizovat, může právo stavby jednoduše převést na jiného investora. Právo stavby může také sloužit jako např. zástava bankovního úvěru pro účely realizace stavebního projektu.

    Právo stavby i služebnosti budou pro účely stavebních projektů zřizovány především na základě smluv. Pro tyto smlouvy platí, že musí mít písemnou formu a ke vzniku práva stavby i služebností se vyžaduje jejich zápis do katastru nemovitostí. Jeden z rozdílů mezi oběma instituty ovšem spočívá v tom, že právo stavby lze zřídit na dobu maximálně 99 let, zatímco služebnosti (in rem, tzn. ve prospěch konkrétního pozemku) mohou být zřízeny na neurčito. Na základě této skutečnosti může investor upřednostnit jeden z institutů podle povahy jeho stavebního projektu – u staveb, jejichž životnost je předem plánována, může být výhodnější využití časově omezeného práva stavby a naopak.

    Při zániku práva stavby i při zániku služebnosti musí dojít k vypořádání poměrů mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku. Občanský zákoník stanoví podmínky pro vypořádání práva stavby s tím, že primárně by mělo dojít k nahrazení části ceny stavby, případně může být mechanismus vypořádání upraven smluvně. Vypořádání poměrů při zániku služebnosti ovšem občanský zákoník neupravuje vůbec. V případě, že by při zániku služebnosti nedošlo ke smluvnímu vypořádání mezi stranami, mohla by být stavba zřízena na základě služebnosti považována za tzv. neoprávněnou stavbu se všemi z toho plynoucími důsledky – nutnost nahradit hodnotu stavby, povinnost stavbu odstranit atd.

    Případná absence smluvní úpravy vypořádání představuje značnou komplikaci také pro právní nástupce obou stran. Aby se tedy obě strany (a jejich právní nástupci) vyhnuli případným rizikům uvedeným výše, lze jen doporučit, aby smlouvy o zřízení práva stavby či služebnosti upravovaly mechanismus vzájemného vypořádání poměrů a teprve na základě smluv obsahujících tyto mechanismy docházelo ke vkladům práva stavby či služebností do katastru nemovitostí.

    Daňové otázky

    Jelikož je právo stavby věcí nemovitou, podléhá zdanění jeho zřízení i převod. Může se jednat o úplatné zřízení, kdy vznik práva stavby bude vázán na zaplacení určité částky nebo o bezúplatné zřízení, kdy právo stavby vznikne bez protiplnění; nebo o úplatný převod – typicky koupě/prodej nebo o bezúplatný převod – darování práva stavby. Při úplatném zřízení nebo převodu podléhá právo stavby dani z nabytí nemovitých věcí se sazbou 4 % z ceny práva stavby[4]. Při bezúplatném zřízení nebo převodu právo stavby podléhá dani z příjmu se sazbou 15 % z ceny práva stavby pro fyzické osoby a 19 % z ceny práva stavby pro právnické osoby.

    Jak bylo uvedeno výše, služebnosti samostatně převádět nelze, proto zdanění podléhá pouze jejich zřízení. V případě úplatného i bezúplatného zřízení tak půjde o daň z příjmu se sazbou 15 % z ceny služebnosti pro fyzické a 19 % z ceny služebnosti pro právnické osoby, přičemž k ocenění služebnosti se využije výnosová metoda dle zákona o oceňování majetku.[5]

    Ač to na první pohled nemusí být zřejmé, při bezúplatném zřízení či převodu podléhá právo stavby vyšší daňové sazbě než při úplatném zřízení či převodu. Pro investora tedy bude důležité zvážit daňové implikace i přesto, že bezplatné zřízení/převod práva stavby se na první pohled může jevit jako ekonomicky výhodnější.

    Dalším rozhodovacím kritériem může být také určení osoby poplatníka jednotlivých daní. V případě úplatného převodu práva stavby bude poplatníkem daně prodávající, pokud se smluvní strany nedohodnou na tom, že daň zaplatí nabyvatel práva stavby (tedy kupující). Při úplatném zřízení nebo bezúplatném zřízení či převodu práva stavby bude poplatníkem daně ze zákona pouze nabyvatel (investor). Ohledně služebností platí, že v případě úplatného zřízení bude poplatníkem daně vlastník pozemku, který bude služebnost zatěžovat. U bezúplatného zřízení služebnosti bude naopak poplatníkem investor jakožto oprávněný ze služebnosti (či vlastník oprávněného pozemku).

    Právo stavby může být navíc předmětem daňových odpisů, a to v rámci odepisování stavby, která byla na základě práva stavby zřízena. K nákladům na pořízení stavby se připočte hodnota práva stavby a daňově odepisována bude výsledná částka. Služebnosti oproti tomu daňově odepisovat nelze, lze je pouze započítat jako daňový náklad na pořízení stavby.

    Závěr

    Právo stavby bude typicky využitelné pro stavební projekty v situaci, kdy dochází ke zřizování dočasných staveb na pozemcích, které nejsou ve vlastnictví stavebního investora. Nespornou výhodou je samostatná převoditelnost a zastavitelnost práva stavby. Velkou výhodou pro stavební projekty je také nižší sazba daně při úplatném zřízení nebo převodu práva stavby a možnost právo stavby daňově odepisovat. Věcná břemena ve formě služebností budou naopak využívána v případě, kdy je pro stavebníka rozhodující jejich neomezené trvání.


    Mgr. Tomáš Slabý

    Mgr. Tomáš Slabý,
    advokát


    ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

    Truhlářská 13-15
    110 00  Praha 1

    Tel.: +420 222 537 500 – 501
    Fax: +420 222 537 510
    e-mail: office.prague@randalegal.com


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník)“.
    [2] Viz § 506 občanského zákoníku.
    [3] Viz § 1240 občanského zákoníku.
    [4] K ocenění práva stavby se využije výnosová metoda dle vyhlášky 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška.
    [5] Zákon 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Tomáš Slabý ( ŘANDA HAVEL LEGAL )
    1. 4. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Předvídatelnost soudního rozhodování
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • LL.M. kurzy na Právnické fakultě Univerzity Karlovy
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.