Výpověď nájmu bytu bez výpovědní doby?

Pokud nájemce v minulosti neplatil nájem, musel mu pronajímatel dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou a zajistit přístřeší. Jak je již známo, řídí se novým občanským zákoníkem i nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před rokem 2014. „Staré nájemní“ smlouvy tedy také nemají od roku 2014 v případě neplacení nájmu výpovědní dobu. Je tomu ale skutečně tak?

OZ1964 stanovil, že v případě, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, může mu být ukončen nájemní vztah výpovědí.[1] Výpovědní lhůta činila 3 měsíce.[2] Nájemce navíc nebyl povinen byt vyklidit, pokud podal ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a nebylo pravomocně skončeno soudní řízení. Proto bylo vystěhování neplatičů velmi problematické.

NOZ je v této oblasti pro pronajímatele příznivější, protože stanoví, že pokud nájemce nezaplatí tři nájmy, může mu být dána výpověď bez výpovědní doby.[3] NOZ navíc ruší bytové náhrady a námitky proti výpovědi již nejsou nadále hmotně právní překážkou vyklizení bytu.

Celá věc ovšem není tak ideální, jak by se mohla zdát:

1) Předně je nutné uvést, že § 3076 stanoví, že bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena. Stávající právní spory tedy zůstávají ve své aktuální podobě a právo na bytovou náhradu se nemění.

2) NOZ v § 3074 normuje, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To tedy znamená, že pokud byl nájemce neplatičem již v roce 2013, bude vhodné s výpovědí počkat až na březen 2014 s ohledem na nájmy nezaplacené za leden až březen 2014. Jinak hrozí užití OZ1964.

3) Samozřejmě platí autonomie vůle a to, že má smlouva přednost, před zákonem. Jelikož je českým koníčkem opisovat zákon do smluv, mají mnozí pronajímatele ve smlouvách uvedeno, že výpovědní doba je tříměsíční a nájemce má v případě výpovědi právo na poskytnutí přístřeší. Platí tedy, že pokud se ve smlouvě dohodly strany odchylně od zákona, je úplně jedno, že zákon zakotvuje výpověď bez výpovědní lhůty pro neplacení nájmu. Přednost před zákonem má totiž nájemní smlouva a nejedná se o zakázané odchýlení v neprospěch nájemce.

S ohledem na výše uvedené je tedy nutné revidovat stávající smluvní vzory nájemních smluv a vyhodnotit, zda se stávající nájemní smlouvy opravdu budou řídit novou právní úpravou. V této oblasti je vhodné zvolit odbornou pomoc, protože některé otázky si žádají kvalifikovanou odpověď.

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,
advokát

Advokátní kancelář JUDr. Jakuba Dohnala, Ph.D.

Schweitzerova 50
779 00 Olomouc

Tel.: +420 608 566 224
e-mail: advokat@jakubdohnal.cz

--------------------------------------------------------------------------------
[1] § 711 odst. 2 písm. b) OZ1964
[2] § 710 odst. 2 OZ1964
[3] § 2291 odst. 1, 2 a 3

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.

20. 12. 2013