epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
  • epravoEpravo
  • epravoEpravo
  • googleGoogle
Přihlášení / registrace
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • Rejstřík
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • EPRAVO.CZ Premium
    • Konference
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Předplatné
23. 3. 2021
ID: 112688upozornění pro uživatele

Výpovědní důvody pro výpověď nájemcem nájmu prostor sloužících k podnikání sjednaného na dobu určitou

Smluvní vztah v podobě nájmu prostor sloužících k podnikání mezi sebou uzavírají pronajímatel, který disponuje vhodným a způsobilým podnikatelským prostorem, a nájemce, který má zájem daný prostor využívat převážně ke své podnikatelské činnosti. Smluvní strany mohou nájemní vztah k prostorám sloužícím k podnikání založit na dobu neurčitou nebo na dobu určitou. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou zákon upravuje výpovědní důvody, pro které mohou každá ze smluvních stran nájemní smlouvu vypovědět, a to i před uplynutím ujednané doby trvání nájemního vztahu.

V návaznosti na obecnou konstrukci zákonných ustanovení však smluvní strany mnohdy neví, zda nastalá skutečnost je v tomto směru způsobilým výpovědním důvodem či nikoli. V tomto článku nastíníme vybrané výpovědní důvody pro výpověď nájmu prostor sloužících k podnikání stranou nájemce, který byl uzavřen na dobu určitou.

Smluvní strany přistupují k tomuto typu nájemního vztahu za situace, kdy pronajatou věcí je prostor sloužící k podnikání. Vymezení prostoru sloužícího k podnikání lze obecně dovodit z ustanovení § 2302 odst. 1 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako „OZ“), kdy je tímto myšlen prostor nebo místnost sloužící převážně k podnikání, kdy účelem sjednaného nájmu je právě provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru či místnosti (podnikatelský účel nájmu nemusí být v nájemní smlouvě vyjádřen).  V mnoha případech se v praxi setkáváme se situacemi, kdy mezi sebou smluvní strany uzavřely „jednoduchou“ smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání sjednaného na určitou dobu a v průběhu trvání tohoto smluvního vztahu dochází mezi stranami k rozkolům vedoucím ke snaze jedné ze stran ukončit daný smluvní vztah před uplynutím sjednané doby. Smluvní strany, které si zpravidla v předmětné smlouvě nesjednaly žádnou speciální úpravu pro předčasné ukončení nájmu, tak velmi často neví, jakým způsobem, a zda vůbec mohou daný nájemní vztah předčasně ukončit.

Reklama
Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

REGISTROVAT ZDE

Základní výpovědní důvody pro výpověď nájmu prostor sloužících k podnikání stranou nájemce obecně plynou z ustanovení § 2308 OZ. Nájemce je povinen v rámci výpovědi, pakliže si smluvní strany neujednají něco jiného, řádně vymezit konkrétní výpovědní důvod, kterým dle uvedeného zákonného ustanovení může být mj. jeden z následujících výpovědních důvodů.

Ztráta způsobilosti nájemce k činnosti

Reklama
ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Nájemce je oprávněn vypovědět nájem prostor sloužících k podnikání před uplynutím sjednané doby, pakliže nájemce ztratí způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor či místnost sloužící podnikání určen.[1] Tento výpovědní důvod byl zákonodárci do OZ převzat v obdobném znění z předchozí právní úpravy[2] upravující nájem nebytových prostor, kterou OZ zrušil[3] s tím rozdílem, že vznik výpovědního důvodu dle OZ je vázán na ztrátu způsobilosti nájemce k činnosti, pro kterou je prostor určen, oproti předchozí formulaci vázané na smluvenou činnost. 

Ztráta způsobilosti nájemce k činnosti je způsobilým výpovědním důvodem v případě, že jde o činnost vázanou a vztahující se na pronajatý podnikatelský prostor, přičemž ztráta způsobilosti nájemce toliko k jedné z činností, k jejímuž účelu je podnikatelský prostor určen, není výpovědním důvodem, pokud nadále trvá způsobilost nájemce k dalším činnostem.[4]

Naopak ztráta způsobilosti nájemce k činnosti nebude stranou nájemce ve smyslu komentářové literatury způsobilým výpovědním důvodem, pakliže ztráta způsobilosti nájemce k činnosti nastala již před uzavřením smlouvy o nájmu či její ztrátu nájemce mohl rozumně předpokládat (např. před uzavřením smlouvy o nájmu podal nájemce žádost o zrušení živnostenského oprávnění).[5]  Dle našeho názoru rovněž může jít o případy, kdy před uzavřením nájemní smlouvy fakticky živnostenské oprávnění nájemce nezaniklo, ale nájemce dané může rozumně očekávat, a to s ohledem např. na ukončení výkonu funkce odpovědného zástupce nebo jiné právně významné skutečnosti.

Ztráta způsobilosti pronajatých prostor

Další výpovědní důvod již není vázán na toliko osobu nájemce, ale na vlastní prostor, který je předmětem nájemního vztahu, kdy je nájemce oprávněn vypovědět nájem i před uplynutím ujednané doby v případě, že daný prostor přestane být z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen a zároveň pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor.[6] I tento výpovědní důvod je obdobou předchozí právní úpravy[7] s totožným rozdílem, jako v případě předchozího výpovědního důvodu (ztráta způsobilosti nájemce k činnosti), nicméně je navíc dále doplněný o podmínku nezajištění náhradních prostor pronajímatelem.

Pro oprávněnost tohoto výpovědního důvodu tak musí být kumulativně naplněny dvě podmínky, a to 1) nezpůsobilost daného prostoru způsobena objektivními důvody a 2) nezajištění odpovídajících náhradních prostor stranou pronajímatele. Mezi objektivní důvody, které nemohly smluvní strany nikterak ovlivnit, lze zařadit např. živelné katastrofy v podobě požárů, povodní, zemětřesení, ale rovněž i situace, kdy se změní právní předpisy tak, že oproti předchozí právní úpravě se stává daný prostor nezpůsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen (např. stavební předpisy, předpisy požární ochrany, hygienické předpisy apod.). Závěr o tom, že daný prostor je nezpůsobilým, přitom vychází z faktického stavu a není tak podmíněn rozhodnutím příslušného stavebního úřadu.[8]

Ze zákonné formulace výpovědního důvodu neplyne povinnost pronajímatele bez dalšího zajistit náhradní prostor, nicméně v takovém případě musí pronajímatel počítat s tím, že v případě objektivně způsobené nezpůsobilosti daných prostor, bude moci nájemce přistoupit k podání výpovědi.

Zákon dále blíže nevymezuje ani lhůtu, do kdy by měl pronajímatel zajistit nájemci náhradní prostor, nicméně, dle našeho názoru by však mělo jít o lhůtu co nejkratší v řádech maximálně několika jednotek dnů, kdy by nebylo spravedlivé po nájemci požadovat neúměrné prodlužování nájemního vztahu k nezpůsobilému prostoru. Náhradním odpovídajícím prostorem může být prostor, který je co do jeho polohy, vybavenosti, výměry a kvality rovnocenný původnímu nezpůsobilému prostoru.[9]

Hrubé porušení povinnosti pronajímatele vůči nájemci

Poslední zákonný výpovědní důvod nájemce plynoucí z ustanovení § 2308 OZ nastává, porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.[10] Daný výpovědní důvod se od předchozí právní úpravy značně liší, jelikož není vázán pouze na porušení konkrétně uvedených povinností pronajímatele[11], ale obecně k jakémukoli porušení pronajímatele, které dosahuje intenzity hrubého porušení.   

Dle komentářové literatury pro naplnění tohoto výpovědního důvodu není nutné, aby docházelo k opakovanému porušení konkrétní povinnosti či k porušení více povinností[12], kdy postačí jedno porušení povinnosti pronajímatelem vykazující intenzitu hrubého porušení, byť v případech opakovaných porušení či vícero porušení je zpravidla intenzita vyšší.[13]

Posouzení, zda dané porušení povinnosti stranou pronajímatele dosahuje této intenzity, a nikoli intenzity vyšší v podobě zvlášť závažného porušení umožňující nájemci ukončení nájemního vztahu bez výpovědní doby dle § 2208 odst. 1 OZ, bude vždy záviset na konkrétních okolnostech daného porušení a daného smluvního vztahu. Jako příklad hrubého porušení povinnosti nájemcem, který je způsobilý naplnit tento výpovědní důvod, může dle našeho názoru být situace, kdy pronajímatel neudržuje prostor ve stavu umožňující jeho řádné a nerušené užívání nájemcem (např. umožní do daných prostor vstup třetí osobě bez předchozího upozornění či souhlasu nájemce).

Závěr

S ohledem na výše uvedené, kdy vybrané zákonné výpovědní důvody nájemce při nájmu podnikatelských prostor můžou vyvolávat v individuálních případech názorové odlišnosti stran ohledně výkladu, je vhodné, aby na toto smluvní strany pamatovaly již při samotném procesu negociace a uzavírání daného typu nájemního vztahu a do samotného obsahu nájemní smlouvy začlenily konkrétní důvody výpovědi, případně jiné způsoby ukončení daného smluvního vztahu. 


Mgr. Pavel Svoboda,
advokátní koncipient


JUDr. Ing. Michal Kuna
,
advokát

Doležal & Partners s.r.o., advokátní kancelář

Koliště 1912/13
602 00 Brno

Růžová 1416/17
110 00 Praha

tel.: +420 543 217 520
e-mail: office@dolezalpartners.com

 

[1] § 2308 písm. a) zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

[2] § 9 odst. 3 písm. a) zákona 116/1990 Sb., zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění tehdejších předpisů

[3] § 3080 bod 52 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

[4] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.01.2008, sp. zn. 28 Cdo 3454/2007

[5] HULMÁK, Milan. § 2308 [Výpověď nájemce]. In: HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 502.

[6] § 2308 písm. b) zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

[7] § 9 odst. 3 písm. b) zákona 116/1990 Sb., zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění tehdejších předpisů

[8] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27.04.2007, sp. zn. 33 Odo 1658/2005

[9] K tomu srovnej Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28.05.2009, sp. zn. 20 Odo 5319/2007

[10] § 2308 písm. c) zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

[11] § 9 odst. 3 písm. c) zákona 116/1990 Sb., zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění tehdejších předpisů

[12] K tomu srovnej Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.08.2004, sp. zn. 20 Odo 1075/2003

[13] HULMÁK, Milan. § 2308 [Výpověď nájemce]. In: HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 502.


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


Mgr. Pavel Svoboda, JUDr. Ing. Michal Kuna (Doležal & Partners)
23. 3. 2021

Poslat článek emailem

*) povinné položky

Další články:

  • Digitální marketing: Rozhodnutí belgického soudu ve věci IAB Europe
  • Smlouva o realitním zprostředkování – na co si dát pozor z pohledu realitního makléře
  • Byznys a paragrafy, díl 14.: Úmrtí jednatele a společníka jednočlenné společnosti
  • Spotřebitelský vztah mezi studentem a soukromou školou – ÚS mění judikaturu
  • Arbitráž v e-sportu: cesta k efektivnímu řešení sporů
  • Zaměstnanecké dílo a jeho praktické aspekty
  • Specifika online mediace
  • Firemní influencing pohledem pracovního, autorského práva a ochrany spotřebitele
  • Dawn-raid a.k.a. místní šetření: Ústavní soud potvrzuje potřebu zvýšené opatrnosti u konkurenčních podnětů
  • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
  • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?

Novinky v eshopu

Aktuální akce

  • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
  • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
  • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
  • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
  • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

Online kurzy

  • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
  • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
  • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
  • Flexi novela zákoníku práce
  • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
Lektoři kurzů
JUDr. Tomáš Nielsen
JUDr. Tomáš Nielsen
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
Kurzy lektora
Mgr. Marek Bednář
Mgr. Marek Bednář
Kurzy lektora
Mgr. Veronika  Pázmányová
Mgr. Veronika Pázmányová
Kurzy lektora
Mgr. Michaela Riedlová
Mgr. Michaela Riedlová
Kurzy lektora
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Nielsen
JUDr. Tomáš Nielsen
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
všichni lektoři

Konference

  • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
  • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
  • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
Archiv

Magazíny a služby

  • Monitoring judikatury (24 měsíců)
  • Monitoring judikatury (12 měsíců)
  • Monitoring judikatury (6 měsíců)

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Zrušení platebního účtu ze strany banky
  • Digitální marketing: Rozhodnutí belgického soudu ve věci IAB Europe
  • Smlouva o realitním zprostředkování – na co si dát pozor z pohledu realitního makléře
  • Insolvenční řízení
  • Byznys a paragrafy, díl 14.: Úmrtí jednatele a společníka jednočlenné společnosti
  • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
  • Žaloba na doplnění pasiv podle § 66 odst. 1 písm. b) ZOK
  • Spotřebitelský vztah mezi studentem a soukromou školou – ÚS mění judikaturu
  • Smlouva o realitním zprostředkování – na co si dát pozor z pohledu realitního makléře
  • Spotřebitelský vztah mezi studentem a soukromou školou – ÚS mění judikaturu
  • Žaloba na doplnění pasiv podle § 66 odst. 1 písm. b) ZOK
  • Je společné oddlužení manželů opravdu jen pro manžele?
  • Byznys a paragrafy, díl 14.: Úmrtí jednatele a společníka jednočlenné společnosti
  • Zaměstnanecké dílo a jeho praktické aspekty
  • Arbitráž v e-sportu: cesta k efektivnímu řešení sporů
  • Neoprávněné přijímání vkladů – III. část
  • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
  • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
  • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
  • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
  • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
  • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
  • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
  • Jak správně elektronicky doručovat zaměstnanci

Soudní rozhodnutí

Insolvenční řízení

Úvahou soudu ve smyslu § 178 insolvenčního zákona je míněn postup, který se uplatní tam, kde je v soudním řízení základ nároku zjištěn (dán), avšak jeho výši lze zjistit (určit)...

Náhrada škody (exkluzivně pro předplatitele)

Ustanovení § 10 odst. 1 věty první před středníkem zákona o dráhách a § 22 lesního zákona mají racionální podklad. Při provozu dráhy lze nejlépe odhalit možnou příčinu...

Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

Vznikl-li zaměstnanci nárok na náhradu za ztrátu na výdělku po skončení pracovní neschopnosti (všechny předpoklady odpovědnosti za škodu při pracovních úrazech a nemocech z povolání...

Odvolání daru (exkluzivně pro předplatitele)

Pojmy „nouze“ a „nutná výživa“ nejsou v zákoně definovány a ustanovení § 2068 o. z. patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou. Pro použití pojmu...

Podmínky řízení (exkluzivně pro předplatitele)

Poučovací povinnost soudu je zásadně vymezena v § 5 o. s. ř., podle něhož soudy poskytují účastníkům poučení o jejich procesních právech a povinnostech. Z tohoto ustanovení...

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
  • Nastavení cookies
100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



Nezapomněli jste něco v košíku?

Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


Přejít do košíku


Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.