epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • COVID-19
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
Konference: Jak na e-shopy a weby právně správně
22. 1. 2021
ID: 112398upozornění pro uživatele

Zákaz smluvní pokuty v rezervační smlouvě

Snad každý kupující či nájemce nemovitosti se při realitním obchodu zprostředkovaném realitním makléřem setká s rezervační smlouvou, kterou se realitní makléř zaváže po určitou dobu nenabízet nemovitost dalším osobám. Smyslem smlouvy je poskytnout zájemci o nemovitost prostor zajistit si na zamýšlený realitní obchod finance, popř. dojednat s vlastníkem nemovitosti podobu kupní či nájemní smlouvy.

Dosavadní praxe je taková, že součástí rezervační smlouvy je - mimo jiné - povinnost zájemce o nemovitost uzavřít ve sjednané lhůtě se současným vlastníkem nemovitosti příslušnou zprostředkovávanou smlouvu (o koupi či o nájmu nemovitosti) a utvrzení této povinnosti smluvní pokutou. Tento příspěvek se věnuje tomu, zda poměrně nový zákon o realitním zprostředkování, tj. zák. č. 39/2020 Sb., ve znění pozdějších předpisů, (dále též jen „Zákon“) tuto praxi nadále umožňuje či má ambice ji změnit.

Zákon o realitním zprostředkování jmenovitě nehovoří ani o rezervační smlouvě ani o zákazu smluvních pokut. Přesto důvodová zpráva shora uvedenou praxi odsuzuje a cílí na její změnu.

Zákon o realitním zprostředkování upravuje podobu a náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování, kterou definuje jako smlouvu, jíž se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Při restriktivním výkladu pojmu „smlouva o realitním zprostředkování“ se může zdát, že se jedná toliko o smlouvu mezi realitním makléřem a jeho prvotním klientem, ve většině případů vlastníkem věci nemovité. Může se tak zdát, že smlouvu rezervační nelze pod tento pojem podřadit. Tomuto restriktivnímu výkladu nasvědčuje to, že činnosti realitního zprostředkování, jak jsou popsány v ust. § 3 Zákona, skutečně realitní makléř poskytuje prvotnímu klientovi a nikoliv zájemci o nemovitost. Ze znění a smyslu dalších ustanovení Zákona však dovozujeme, že tento úzký výklad není správný.

Zákon o realitním zprostředkování nerozlišuje mezi prvotním klientem a zájemcem o nemovitost a všechny subjekty, které s realitním makléřem uzavírají smlouvu,- označuje jako „Zájemce“. Přesto v ust. § 11 a 12 Zákona, normujících některé povinnosti realitního makléře, hovoří zákon o realitním zprostředkování výslovně jen o zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva obsahujícího oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc.

V ust. § 11 Zákona je zakotvena povinnost realitního makléře nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování předat zájemci o nemovitost výpis z katastru nemovitostí. Zákon o realitním zprostředkování tedy výslovně počítá s tím, že realitní makléř bude smlouvu o realitním zprostředkování uzavírat nejen s osobou, která nemovitost vlastní a přeje si vyhledat zájemce o nemovitost, ale i se zájemcem o nemovitost.

Závěru, že smlouvou o realitním zprostředkování Zákon nemyslí smlouvu realitního makléře s prvotním klientem, ale i smlouvu rezervační sjednanou s osobu, kterou makléř při svém realitním zprostředkování vyhledal, svědčí i informační povinnost zakotvená v ust. § 12 Zákona. Realitní makléř je dle uvedeného ustanovení povinen poskytnout zájemci o koupi či nájem nemovitosti informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání.

Při respektování restriktivního výkladu bychom přitom nutně dospěli k nonsensu, kdy by byl realitní makléř povinen předat výpis z katastru nemovitostí a informace o závadách nemovitosti tomu, kdo jej oslovil s žádostí o zprostředkování prodeje či nájmu vlastněné nemovitosti. Na základě uvedených důvodu tak máme za to, že rezervační smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu Zákona a že výše uvedený restriktivní výklad je nesprávný.

Na rezervační smlouvy se tak vztahuje zákaz zakotvený v ust. § 14 Zákona, dle kterého nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. V úvodu nastíněná praxe smluvních pokut sjednaných v rezervačních smlouvách za neuzavření realitní smlouvy tak je v současnosti protiprávní. Taková ujednání jsou pro rozpor se zákonem absolutně neplatnými. Nelze platně sjednat sankci za porušení domnělé povinnosti, která však nebyla platně sjednána.

Důvodová zpráva k ust. § 14 Zákona konstatuje, že je uvedené ustanovení reakcí na stávající nežádoucí praxi řady realitních zprostředkovatelů snažících se ve smlouvách obdobné povinnosti uvádět i zohledněním stávající ustálené judikatury.

Přesto se i po 3.3.2020 ve smlouvách rezervačních či jinak nazvaných vyskytují ujednání sankcionující smluvní pokutou neuzavření realitní smlouvy ve stanovené lhůtě. Subjekty, které smlouvy obsahující taková ujednání předkládají k podpisu, se opírají o výše nastíněný restriktivní výklad a za realitní smlouvu považují pouze smlouvu o zprostředkování uzavřenou s prvotním klientem. Zaznamenali jsme v naší advokátní praxi pokus získat smluvní pokutu tím, že byla rezervační smlouva vydávána za smlouvu o smlouvě budoucí sjednanou mezi subjekty budoucího realitního obchodu. Obsahuje-li však taková smlouva ujednání o smluvní pokutě, která má připadnout realitnímu makléři, pak se zcela zjevně jedná pouze o snahu obejít zákonný zákaz a normy zákona o realitním zprostředkování i normy o neplatnosti právního jednání je na místě aplikovat.

Subjekty pokračující v různých podobách v praxi popsané v úvodu tohoto příspěvku však opomíjejí jednu podstatnou skutečnost. A sice, že sporná ujednání o smluvních pokutách ve prospěch realitního makléře za to, že zájemce o nemovitosti neuzavře realitní smlouvu, nebyla platným ujednáním ani před účinností zákona o realitním zprostředkování. Tvrdí-li někdo, že rezervační smlouva není smlouvou o realitním zprostředkování a že se na ni regulace Zákona nevztahuje, pak tím neodvrátí závěry ustálené soudní judikatury. Soudní praxe už od roku 2004 setrvává na právním závěru, že jakákoliv ujednání v rámci rezervačních či obdobných smluv, která zakládají právo realitního makléře na smluvní pokutu za to, že zájemce o koupi nesplní svůj smluvní závazek a neuzavře s prodávajícím kupní smlouvu, jsou absolutně neplatná. Taková ujednání jednak odporují účelu norem občanského zákoníku o smlouvě o smlouvě budoucí, jednak se snaží sankcionovat porušení povinnosti, kterou zájemce o koupi nemá a nemůže platně mít vůči realitnímu zprostředkovateli. Pro stručnost si dovolujeme v detailech odkázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2004 sp. zn. 33 Odo 330/2002, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 6. 2012 sp. zn. 33 Cdo 2572/2010, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2013 sp. zn. 33 Cdo 3448/2012 či rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 8. 2012 sp. zn. 33 Cdo 694/2011.

Závěrem tohoto příspěvku tak je, že v rezervační či obdobné smlouvě sjednané mezi zájemcem o koupi či nájem nemovitosti a realitním makléřem nemůže být platně sjednána povinnost uzavřít zprostředkovávanou realitní smlouvu a už vůbec nemůže realitní makléř za nesplnění této povinnosti po zájemci o nemovitost požadovat zaplacení smluvní pokuty.

Mgr. Martina Sedlářová,
advokátka


 

HSP Partners advokátní kancelář v.o.s.
 
Vodičkova 710/31
110 00 Praha 1
 
Tel.:       +420 734 363 336
e-mail:    ak@akhsp.cz


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


Mgr. Martina Sedlářová (HSP Partners)
22. 1. 2021
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Právní možnosti řešení vlivu nepříznivých klimatických podmínek na průběh realizace výstavby 1. díl – soukromoprávní smlouvy o dílo
  • Náhrada za újmu na zdraví po pádu na neudržovaném chodníku
  • Návrh zákona na ochranu oznamovatelů – nové povinnosti pro zaměstnavatele
  • Nouzový stav není okolností podmiňující použití vyšší trestní sazby již kvůli gramatickému výkladu příslušných ustanovení
  • Problematika valorizace a redukce vnosů v rámci vypořádání SJM
  • Ústavní soud stanovil kritéria pro určení výše nemajetkové újmy pozůstalých po oběti dopravní nehody
  • Vybraná nejnovější judikatura k nároku na pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním - zejména za pozdní nebo nesprávné vyúčtování nákladů a záloh na služby spojené s užíváním bytu
  • Ano šéfe, předbíhání je opravdový etický problém
  • K přiměřenosti požadavků soudů na prokázání ušlého zisku – Nález Ústavního soudu ze dne 30. 11. 2020, sp. zn. I. ÚS 922/18
  • Hlasování per rollam ve společnosti s ručením omezeným
  • Nový zákon o odpadech: Přehled 10 vybraných změn

Související produkty

Online kurzy

  • Přeměny obchodních společností v praxi
  • Výhody holdingového uspořádání, vytvoření holdingové struktury
  • SVĚŘENSKÉ FONDY (zajímavý nástroj ochrany majetku s velkým ALE)
  • Smluvní pokuta
  • Problematika bytového spoluvlastnictví
Lektoři kurzů
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
Mgr. Michaela Riedlová
Mgr. Michaela Riedlová
Kurzy lektora
JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Občanský průkaz a prokazování totožnosti
  • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
  • Sankce za dob koronavirové pandemie – Odpovědnost za přestupky – 1. díl seriálu
  • Náhrada za újmu na zdraví po pádu na neudržovaném chodníku
  • Povinnost nošení roušky v kontextu ústavních práv
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Vnitřní předpis - zákon zaměstnavatele (firmy)
  • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
  • Občanský průkaz a prokazování totožnosti
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Sankce za dob koronavirové pandemie – Odpovědnost za přestupky – 1. díl seriálu
  • MZ se brání výtkám ombudsmana, citlivé údaje zveřejňovat nesmí
  • Roušky na pracovišti. Jaká jsou rizika?
  • Povaha překážek v práci na straně zaměstnavatele vzniklých v souvislosti preventivními opatřeními přijatými vládou proti šíření koronaviru SARS-CoV-2
  • Okresní úřady byly zrušeny, okresy jako správní celky však nikoli
  • Povinnost nošení roušky v kontextu ústavních práv
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Sankce za dob koronavirové pandemie – Odpovědnost za přestupky – 1. díl seriálu
  • Krácení dovolené nově od 1. 1. 2021
  • Náklady řízení
  • Roušky na pracovišti. Jaká jsou rizika?
  • Společnost s ručením omezeným ve světle novely zákona o obchodních korporacích

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Zastavení exekuce (exkluzivně pro předplatitele)

Vyjádření (stanovisko) správního orgánu (silničního správního úřadu), který vydal exekuční titul, že povinnost uložená exekučním titulem byla splněna, není pro exekuční soud...

Místní příslušnost soudu

Ve sporu o zadostiučinění za zásah do cti, vážnosti a důstojnosti zasláním nepravdivých informací elektronickou poštou je podle § 87 písm. b) o. s. ř. místně příslušným i soud, v...

Odpovědnost státu za škodu (exkluzivně pro předplatitele)

I pro rozhodování soudu o nároku na náhradu škody platí ustanovení § 154 o. s. ř., které stanoví, že pro rozsudek je rozhodující stav v době jeho vyhlášení. To znamená, že...

Spolek (exkluzivně pro předplatitele)

Za zájem hodný právní ochrany ve smyslu § 258 o. z. naopak nelze bez dalšího považovat např. pouze obecně vymezený společenský (veřejný) zájem na tom, aby rozhodnutí orgánu spolku...

Vodní zákon (exkluzivně pro předplatitele)

Ustanovení § 50 písm. c) vodního zákona je ve vztahu k § 59a vodního zákona normou speciální.

Vyhledávání ASPI

ASPI

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
AIVD APEK 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2021, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů