epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    18. 4. 2023
    ID: 116208upozornění pro uživatele

    Záruka a vady stavby ve světle nové právní úpravy

    Dne 7. prosince 2022 vyšel ve Sbírce zákonů zákon 374/2022 Sb., kterým se mění zákon 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), ve znění pozdějších předpisů. Tato dlouho očekávaná novela, která nabyla účinnosti dne 6. ledna 2023, mimo jiné mění ustanovení týkající se uplatňování záruky a práv z vad. Právě vady bývají častou příčinou sporů i ve stavebnictví. Níže se budeme zabývat změnami ve vztahu ke smlouvě o dílo, jejímž předmětem je nemovitost, a ke kupní smlouvě na nemovitost.

    Záruka

    Obecně platí, že objednateli, resp. kupujícímu náležejí ze zákona určitá práva z vadného plnění, která ještě navíc bývají doplněna sjednáním záruky. Sjednání záruky je však zcela dobrovolné a záleží pouze na vůli stran (zejm. na vůli zhotovitele či prodávajícího), zda se nad rámec zákonných povinností zavážou k nějaké záruce, tj. uspokojení druhé smluvní strany nad rámec zákonných práv z vadného plnění. Zárukou rozumíme skutečnost, že věc bude po určitou dobu (záruční dobu) způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. Tedy v době prodeje mohla být věc bezvadná a vada mohla vzniknout až později.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    V prvé řadě je tedy třeba zkontrolovat, zda a jakým způsobem byla odpovědnost za vady ošetřena ve smlouvě o dílo, jejímž předmětem byla nemovitost, resp. kupní smlouvě na nemovitost a zda byla sjednána záruka za jakost díla, resp. předmětu koupě. Odpovědnost za vady stavby standardně dle OZ trvá 5 let a vztahuje se na skryté vady, tj. vady, které stavba měla již v době převzetí, ale projeví se až později. Délka však může být smluvně modifikována. Sjednání záruky za jakost není ze zákona povinné. Záleží tedy, zda záruka za jakost byla se zhotovitelem nebo prodávajícím ujednána ve smlouvě či nikoli.

    Část změn OZ se týká právě záruky za jakost. Ustanovení o záruce za jakost se formulačně zpřesňuje tak, aby vyhovovalo čl. 17 směrnice 2019/771 o obchodní záruce[1]. Záruka za jakost se vymezuje jako jednostranné právní jednání poskytovatele záruky, kterým se zavazuje poskytnout nabyvateli určité plnění, nebude-li mít předmět plnění určité vlastnosti. Obsahem záruky může být zejména právo odstoupit od smlouvy, výměna věci, oprava nebo poskytnutí jiné služby související s nápravou špatného stavu předmětu koupě. Jedná se o dobrovolný závazek poskytovatele záruky, je tedy na něm, k jakým povinnostem se v záruce zaváže. Pokud se výrobce zaručí, že si věc po určitou dobu při obvyklém použití uchová své funkce a výkonnost, je poskytovatel vždy ze záruky povinen alespoň k opravě nebo výměně věci. To nebrání, aby se zavázal i k dalšímu plnění.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Došlo také k několika terminologickým změnám, v ust. § 2115 OZ bylo slovo ,,prodávající“ nahrazeno slovy ,,poskytovatel záruky“. Zohledňuje se tak, že poskytovatelem záruky může být i osoba odlišná od prodávajícího, zejména výrobce, s čímž stará právní úprava nepočítala. Nově je také v ust. § 2117 OZ uvedeno, že „vadu krytou zárukou musí kupující vytknout poskytovateli záruky ve lhůtě určené délkou záruční doby, § 1921 a § 1922 se použijí obdobně“. Dle těchto ustanovení lze právo z vadného plnění uplatnit u soudu, pokud předtím dojde k jejímu včasnému vytknutí. Pokud nabyvatel nevytkl vadu včas a zcizitel toto u soudu namítne, soud nabyvateli právo nepřizná.

    Práva z vadného plnění

    Ať už je vztah mezi stranami založen kupní smlouvou na nemovitost nebo smlouvou o dílo, jejímž předmětem je nemovitost (i smlouva o úpravě nemovité věci a smlouva o zhotovení, opravě nebo úpravě stavby), zákon počítá s odpovědností prodávajícího, resp. zhotovitele za vady, které se na nemovitosti projeví.

    Práva objednatele z vad stavebního díla jsou upravena v OZ jednak v jeho ustanoveních o smlouvě o dílo, v nichž se vad díla obecně týkají ust. § 2615–2619 a vad stavebního díla konkrétně pak ust. § 2629–2630. Pro vady díla se dále analogicky použijí některá ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě, a to ust. § 2099–2112, (pro práva objednatele z vadného plnění) a ust. § 2113–2117 (záruka za jakost).

    Pokud byla smlouva o dílo uzavřena se spotřebitelem, uplatní se nové ust. § 2629 odst. 3 OZ, které stanoví, že „projeví-li se vada v průběhu 2 let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou objednatel nemůže stavbu užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně“. Postavení spotřebitele je tedy v prvních 2 letech výhodnější, jelikož je důkazní břemeno na zhotoviteli, který musí prokázat, že stavba nebyla vadná již při převzetí. Dle odst. 1 výše citovaného ustanovení „soud nepřizná právo ze skryté vady, kterou objednatel nevytkl bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že vada nebyla vytknuta včas. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních“.

    Stejné pravidlo je zakotveno i u kupní smlouvy nemovité věci, kde se u ust. § 2129 OZ doplňuje odst. 3, dle kterého „je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu 2 let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně“. Toto ustanovení stejně tak jako u smlouvy o dílo doplňuje obecnou lhůtu 5 let pro odpovědnost prodávajícího za skryté vady stavby.

    Shrneme-li výše uvedené, tak v prvních 2 letech je postavení kupujícího nemovitosti, resp. objednatele stavby při uplatňování práv z vad výhodnější, jelikož platí citovaná vyvratitelná domněnka vadnosti stavby, avšak v následujících 3 letech mají sice kupující, resp. objednatel možnost vadu stavby vytknout, avšak je na nich, aby prokázali, že se jedná o vady, které stavba měla již při přechodu nebezpečí škody, resp. při převzetí, což dle našeho názoru nebude úplně jednoduché a ani levné, jelikož se kupující, resp. objednatel stavby pravděpodobně neobejdou bez vyhotovení znaleckého posudku.


    Mgr. Lucie Špičková,
    advokátka


    Mgr. Tereza Kacrová
    ,
    koncipientka

    Advokátní kancelář Vych & Partners, s.r.o.

    Lazarská 11/6
    120 00  Praha 2

    Tel.:    +420 222 517 466
    Fax:    +420 222 517 478
    e-mail:    office@ak-vych.cz

     

    [1] SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY (EU) 2019/771 ze dne 20. května 2019 o některých aspektech smluv o prodeji zboží, o změně nařízení (EU) 2017/2394 a směrnice 2009/22/ES a o zrušení směrnice 1999/44/ES


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Lucie Špičková, Mgr. Tereza Kacrová (Vych & Partners)
    18. 4. 2023

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • 10 otázek pro ... Martina Bendíka
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Korunové dluhopisy
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Korunové dluhopisy

    Restriktivnímu či extenzivnímu výkladu ustanovení daňových zákonů při využití obecně uznávaných interpretačních metod ústavní pořádek nebrání. Neurčitost zákona a možnost...

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.