epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Roční předplatné
  • Více
    21. 8. 2023
    ID: 116760upozornění pro uživatele

    Otázka platnosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené s obcí

    Otázka platné identifikace bytové jednotky v rámci smlouvy o smlouvě budoucí, jež byla uzavřena v době, kdy předmětnou jednotku nebylo možné specifikovat obvyklými údaji, zůstává mezi smluvními stranami i dnes v mnoha případech sporná. To se týká rovněž smluv, které byly historicky uzavřeny mezi obcemi a zájemci o nájem a následné odkoupení bytových jednotek realizovaných za podpory státních dotací. Spory z těchto smluv současně často končily podanou žalobou, jejímž předmětem byla vedle řádné identifikace předmětu převodu například také symbolická kupní cena ve výši 1,- Kč.

    Do dnešního dne probíhají soudní řízení, jejichž předmětem je otázka platnosti ujednání obce a nájemce bytové jednotky o její budoucí koupi, případně otázka povinnosti obce uzavřít související kupní smlouvy – to vše v návaznosti na státní dotaci z Programu výstavby nájemního bydlení a podpory výstavby technické infrastruktury pro bytovou výstavbu v obcích určenou na stavbu nájemních bytů. Tento dotační program na přelomu tisíciletí vypisovalo Ministerstvo pro místní rozvoj, přičemž podmínkou poskytnuté dotace bylo, že obec zajistí spolufinancování v určité výši na bytovou jednotku. Tato obec tak získala na bytovou jednotku dotaci ve výši určené dotačním programem a současně zajistila potřebné spolufinancování zčásti ze svého rozpočtu, a to například bezplatným poskytnutím pozemku pro výstavbu či prostřednictvím půjčky[1] poskytnuté osobou, která se následně stala nájemcem nově vybudované bytové jednotky. Kromě smlouvy o půjčce s tímto nájemcem obec uzavřela rovněž nájemní smlouvu, v níž bylo dohodnuto, že nájemné za bytovou jednotku bude hrazeno formou zápočtů oproti poskytnuté půjčce. Nad rámec těchto dokumentů pak byla uzavřena také smlouva o smlouvě budoucí kupní, v níž se příslušná obec zavázala po uplynutí 20 let od uzavření nájemní smlouvy převést bytovou jednotku na budoucího oprávněného, tedy příslušného nájemce, za symbolickou cenu 1,- Kč.

    Právě tyto smlouvy se pak v mnoha případech staly předmětem sporů – mimo jiné v otázce dostatečné určitosti předmětu převodu, který v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nebylo možné vymezit obvyklými údaji, neboť bytová jednotka nemusela být ještě dokončena. Vzhledem k tomu, že je pozdější rozhodovací praxe historické právní úpravy zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník (dále též „OZ 1964“), v zde řešených otázkách v zásadě přizpůsobitelná i na aktuální úpravu zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), která převzala úpravu obchodního zákoníku, jsou závěry přiléhavé i pro budoucí obdobné spory, a to nejen u smluv uzavřených s obcemi.

    Na smlouvu o smlouvě budoucí se v intencích výše nastíněných případů vztahuje § 50a OZ 1964[2], který stanovil, že se účastníci mohou zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Byl-li předmětem smlouvy o smlouvě budoucí závazek uzavřít kupní smlouvu na bytovou jednotku, bylo nezbytné zohlednit i požadavky zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), který v § 6 upravoval právě náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jako zvláštního smluvního typu.

    Pokud pak takové náležitosti, typicky identifikace předmětu budoucího převodu, ve smlouvě absentují, vyvstává otázka platnosti takové smlouvy. Že se nejedná pouze o akademickou záležitost, dokládá dřívější rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, v níž bylo dovozeno, že „závazek převést vlastnictví k bytové jednotce ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě musí odpovídat požadavkům zákona o vlastnictví bytů. Obligatorní (podstatné) náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky, tj. takové, o kterých musí být dosaženo dohody již v rámci smlouvy o smlouvě budoucí, vyjmenovává ustanovení § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Bez dohody o nich by nemohla být uzavřena platná smlouva o převodu bytové jednotky, a tedy ani platná smlouva o budoucí převodní smlouvě.“[3]

    Reklama
    Značka a další duševní vlastnictví v podnikání - využití, ochrana, marketing (online - živé vysílání) - 18.10.2023
    Značka a další duševní vlastnictví v podnikání - využití, ochrana, marketing (online - živé vysílání) - 18.10.2023
    18.10.2023 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Tato rozhodovací praxe však byla, nutno dodat správně, konfrontována na základě nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 2124/14 ze dne 26. 1. 2016. Od tohoto okamžiku, přičemž tento závěr je přiléhavý rovněž k dnešnímu dni, tedy Nejvyšší soud zastává názor, že „je-li ve Smlouvách uvedeno, že předmětem budoucí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky má být jednotka, která vznikne (na základě prohlášení vlastníka budovy) z bytu konkretizovaného číslem, jehož nájemcem je budoucí kupující, jedná se o dostatečně určité vymezení předmětu smlouvy.“[4] Následné rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2667/2017 ze dne 12. 4. 2018 do tohoto nicméně více světla nepřineslo, když odkázalo na předchozí judikaturu a oba výše uvedené směry.

    Z uvedeného důvodu považujeme za příhodné hledat inspiraci například v rozhodovací praxi týkající se otázky řádné identifikace bytového družstva pro převedení družstevního podílu, konkrétně na usnesení Nejvyššího soudu, sp. zn. 31 Cdo 271/2010 ze dne 19.10.2011, které pojednává o „řádné identifikaci účastníků smlouvy a bytového družstva, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti vztahují.“ V předmětném usnesení Nejvyšší soud pouze konstatoval, že bytové družstvo musí být označeno „nezaměnitelně.“ Byť tyto případy nelze zaměňovat, obdobně by dle našeho názoru mělo být přistupováno rovněž k nedokončené bytové jednotce, která je identifikována nikoliv na základě vydaného prohlášení vlastníka.

    Pokud tedy ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní strany vymezí bytovou jednotku určitě a nezaměnitelně, přičemž zde je evidentní vůle stran takové ujednání platně sjednat, nemělo by být na takovou smlouvu nazíráno přehnaně formalisticky, a to i s ohledem na pravidlo, že k právnímu jednání je třeba přistupovat spíše jako k platnému než neplatnému, respektive že je nutno vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem restriktivně, a nikoli extenzivně.[5] V případě nezaměnitelné identifikace budoucí bytové jednotky a splnění dalších zákonem stanovených náležitostí lze tedy mít za to, že smlouva o smlouvě budoucí byla, co do náležitostí, mezi obcí a nájemcem uzavřena platně.

    Dále však může mimo jiné vyvstat otázka, zda je úplata ve výši 1,- Kč souladná se zákonnými pravidly hospodaření obcí. Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti.[6] Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Právě nízká kupní cena ve výši 1,- Kč, která byla dohodnuta mezi obcí a budoucím vlastníkem bytové jednotky, může zavdat oprávněnou obavu o platnosti smlouvy o smlouvě budoucí. Aby byla smlouva platnou, odchylka od ceny obvyklé, jde-li o cenu nižší, musí být zdůvodněna (§ 39 odst. 2 zákona o obcích).

    Jelikož byla dotační politika podporující výstavbu nových bytů za účelem nájemního bydlení státem masivně uskutečňována v mnoha obcích s obdobnými podmínkami, není překvapením, že rovněž otázka příliš nízké kupní ceny se stala předmětem několika soudních sporů. Pro právní praxi tím nejdůležitějším je potom patrně spor ohledně platnosti smluv v Neratovicích, kde byl převod bytů vystavěných za užití státní dotace rovněž vázán na podmínku splnění časového testu 20 let. Vzhledem k tomu, že obec Neratovice odmítla s budoucím kupujícím uzavřít kupní smlouvu, obrátil se na soud s žalobou na nahrazení projevu vůle, které bylo vyhověno. Na základě podaného dovolání shledal závěry soudů prvního i druhé stupně správnými i Nejvyššího soud, a to s odůvodněním, že „v projednávané věci se soud prvního stupně podrobně zabýval skutečnostmi, na jejichž základě účastníci ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní sjednali cenu ve výši 1 Kč (žalobce se podílel na úhradě nákladů spojených s výstavbou domů, žalované město na dostavbu čerpalo úvěr a obdrželo investiční dotaci ze státního rozpočtu na výstavbu nájemních bytů v obci). Za této situace není námitka neplatnosti smlouvy proto, že obsahem nebo účelem obchází zákon, anebo se příčí dobrým mravům (§ 39 obč. zák.) opodstatněná.“[7] Totéž následně zopakoval i Ústavní soud, který usnesení Nejvyššího soudu na základě podané ústavní stížnosti přezkoumával.[8] Obdobný výsledek měly rovněž spory s dalšími obcemi.[9]

    Z toho plyne, že by předmětné jednání zástupců příslušené obce ani nemělo být posuzováno coby rozporné s péčí řádného hospodáře. S tím rovněž souvisí to, že „obec není povinna při prodeji nemovitého majetku vždy upřednostnit ekonomicky nejvýhodnější nabídku a může v mezích § 38 a § 39 zákona č. 128/2000 Sb, o obcích, rozhodnout, že určitou nemovitou věc prodá i za cenu nižší než obsaženou v nejvyšší nabídce reagující na zveřejněný záměr, pokud má za to, že to je v jejím zájmu, resp. v zájmu občanů obce. Takový postup je ovšem nutno odůvodnit.“ [10] Tím spíš je potom vyloučena také trestní odpovědnost z důvodu porušení povinnosti při správě cizího majetku podle § 220 a § 221 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník ve znění pozdějších předpisů.[11]

    Smlouva o smlouvě budoucí uzavřená mezi obcí a budoucím nájemcem bytové jednotky vystavěné za podpory dotačního programu výstavby nájemního bydlení a podpory výstavby technické infrastruktury pro bytovou výstavbu v obcích, není neplatná, přestože předmět převodu nebylo možné v době uzavření identifikovat na základě prohlášení vlastníka, pokud je užitá identifikace dostatečně určitá a nezaměnitelná. Současně ani ujednání o symbolické kupní ceně ve výši 1,- Kč není v okolnostech těchto případů neplatné pro obcházení zákona či rozpor s dobrými mravy.


    Mgr. Petr Sedlatý
    Mgr. Daniel Vobořil, LL.M.



    Advokátní kancelář Brož, Sedlatý s.r.o.

    Atrium Flora
    Budova A
    Vinohradská 2828/151
    130 00 Praha 3

    Tel.:        +420 246 028 028
    e-mail:    info@broz-sedlaty.cz

     

    [1] Dle dnes již neúčinné právní úpravy.

    [2] V rovině zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů, pak § 289 a násl.

    [3] Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2804/2012 ze dne 12.06.2014, obdobně také rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 859/2002 ze dne 22. 5. 2002.

    [4] Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2147/2016 ze dne 15. 2. 2018.

    [5] Srov. například nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 87/04 ze dne 6. 4. 2005, nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 128/06 ze dne 11.11.2009, nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 658/18 ze dne 22.5.2018 či rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 27 Cdo 1858/2022 ze dne 16. 2. 2023.

    [6] Viz § 38 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích ve znění pozdějších předpisů.

    [7] Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1896/2020-III ze dne 26. 11. 2020.

    [8] Viz usnesení Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 295/21 ze dne 23. 2. 2021: „žalobce se podílel na úhradě nákladů spojených s výstavbou domů a žalovaný stěžovatel (město) na dostavbu čerpal úvěr a obdržel investiční dotaci ze státního rozpočtu na výstavbu nájemních bytů v obci. Za této situace, jak konstatoval také Nejvyšší soud v napadeném usnesení, není námitka neplatnosti smlouvy proto, že obsahem nebo účelem obchází zákon, anebo se příčí dobrým mravům opodstatněná..“

    [9] Například ve věci města Říčany rozsudek Okresního soudu Praha – východ č. j. 3 C 423/2019-109 ze dne 18. 8. 2020 a rozsudek č. j. 8 C 395/2020-103 ze dne 23. 9. 2021; ve věci statutárního města Liberec rozsudek Okresního soudu v Liberci č. j. 22 C 285/2019-749 ze dne 4. 11. 2021.

    [10] Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 52 A 32/2016 ze dne 20. 7. 2016, případně rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 273/2018 ze dne 15. 10. 2018 či rozsudek sp. zn. 3 As 302/2016 ze dne 17. 1. 2018.

    [11] Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 5 Tdo 1285/2018 ze dne 31. 10. 2018.


    Mgr. Petr Sedlatý,Mgr. Daniel Vobořil, LL.M. (Advokátní kancelář Brož, Sedlatý)
    21. 8. 2023
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • K novele zákona o státní službě
    • Obecné ještě neznamená neurčité – k určitosti usnesení valné hromady
    • Sousedské spory, jablka a paragrafy
    • Smluvní pokuta ve smlouvě o realitním zprostředkování
    • Navigace ve firemní compliance v době umělé inteligence
    • Některé aspekty výkonu autorského dozoru (se zohledněním právní úpravy v novém stavebním zákoně)
    • (Ne)možnost realizace zadržovacího práva – shrnutí pro praxi s přihlédnutím k novému zákonu o veřejných dražbách
    • Whistleblowing prakticky – implementace vnitřního oznamovacího systému
    • Investice do společné věci v nesezdaném soužití
    • Dopad Fit for 55 na historické budovy
    • K možnosti zrušení obchodní korporace v důsledku nezaložení účetních záznamů do sbírky listin obchodního rejstříku

    Související produkty

    Online kurzy

    • Daňové novinky pro rok 2023 - Daň z přidané hodnoty 2022–2023
    • Daňové novinky pro rok 2023 - Daň z příjmů právnických osob
    • Daňové novinky pro rok 2023 - Daň z příjmů fyzických osob 2023
    • Trestní právo daňové - Přechod trestní odpovědnosti u právnických osob podle § 10 TOPO
    • Trestní právo daňové - Odlišnosti v pohledu na daňové podvody ve správním a trestním právu z pohledu advokáta 
    Lektoři kurzů
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr.  Milan Hulmák, Ph.D.
    doc. JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Lukáš Sommer
    Mgr. Lukáš Sommer
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Sousedské spory, jablka a paragrafy
    • Nájem nemovitých věcí z pohledu DPH
    • Doručování elektronicky i do vlastních rukou po novele zákoníku práce
    • K novele zákona o státní službě
    • Obecné ještě neznamená neurčité – k určitosti usnesení valné hromady
    • Volně žijící živočich
    • Investice do společné věci v nesezdaném soužití
    • Vybrané změny v zákoníku práce podepsané prezidentem
    • Investice do společné věci v nesezdaném soužití
    • Smluvní pokuta ve smlouvě o realitním zprostředkování
    • Doručování elektronicky i do vlastních rukou po novele zákoníku práce
    • Vybrané změny v zákoníku práce podepsané prezidentem
    • Některé aspekty výkonu autorského dozoru (se zohledněním právní úpravy v novém stavebním zákoně)
    • Whistleblowing prakticky – implementace vnitřního oznamovacího systému
    • K možnosti zrušení obchodní korporace v důsledku nezaložení účetních záznamů do sbírky listin obchodního rejstříku
    • Může být delší nebo kratší výpovědní doba než dva měsíce?
    • Novela zákoníku práce - informační povinnost zaměstnavatele
    • Promlčení pohledávky, jejíž splatnost je závislá na vůli věřitele
    • Zadlužení potomka jako důvod pro vydědění
    • Jak má objednatel postupovat, odmítá-li od zhotovitele převzít nedokončené či vadné dílo?
    • Podmínky mimořádného vydržení a výprosa jako možná překážka
    • Práce přesčas zahrnutá ve mzdě
    • Investice do společné věci v nesezdaném soužití
    • Může být delší nebo kratší výpovědní doba než dva měsíce?

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Volně žijící živočich

    Pokud jde o zákon č. 100/2004 Sb., tj. zákon o obchodování s ohroženými druhy, významné je ustanovení § 3 odst. 1 tohoto zákona, jež stanoví, že postup při dovozu, vývozu, zpětném...

    Náhrada škody

    Má-li výrok o trestu ve správním rozhodnutí konstitutivní povahu a působí-li (zavazuje) do budoucnosti a zásadně až od okamžiku právní moci, pak počátek běhu subjektivní promlčecí...

    Nájem bytu (exkluzivně pro předplatitele)

    Jestliže nájemce bytu (domu) provede úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu (domu) bez souhlasu pronajímatele, je pronajímatel oprávněn domáhat se uvedení bytu (domu) do původního stavu...

    Neúčinnost právního jednání (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li to, co neúčinným jednáním ušlo z dlužníkova majetku, nižší hodnotu než je výše věřitelovy pohledávky za dlužníkem, zprostí se osoba, která je zatížena povinností podle...

    Ochrana spotřebitele (exkluzivně pro předplatitele)

    Z ustálené rozhodovací praxe SDEU vyplývá, že povinnost vnitrostátních soudů aplikovat tzv. zásadu efektivity je vázána na případy zjevného porušení unijního práva, kdy důvodem...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.