epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    30. 9. 2019
    ID: 109983upozornění pro uživatele

    Chybějící poučení nájemce bytu nebo domu o možnosti podat námitky proti výpovědi

    Pro případ, že je nájem bytu nebo domu (tedy když je účelem nájemní smlouvy zajištění bytových potřeb nájemce) ukončován ze strany pronajímatele výpovědí, je na toto jednostranné právní jednání pronajímatele kladeno několik požadavků.

    Vedle obecných náležitostí právního jednání je v tomto případě vyžadováno, aby výpověď:

    • měla písemnou formu (§ 2286 odst. 1 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „OZ“)),
    • došla druhé straně (§ 2286 odst. 1 OZ),
    • aby ve výpovědi byl uveden důvod výpovědi (§ 2288 odst. 3 OZ; výjimka je obsažena v § 2283 odst. 1 OZ),
    • a aby výpověď obsahovala poučení nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem (§ 2286 odst. 2 OZ).
       

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

     

    V tomto příspěvku se budu zabývat pouze poslední ze zmíněných náležitostí, kterou na výpověď nájmu bytu nebo domu ze strany pronajímatele OZ klade, a sice poučovací povinností pronajímatele. § 2286 odst. 2 OZ doslova uvádí, že: „Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.“

    Reklama
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    17.9.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Pokud jde o nájemcovo oprávnění podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď ze strany pronajímatele oprávněná, OZ v § 2290 k podání příslušné žaloby stanoví dvouměsíční lhůtu plynoucí ode dne, kdy nájemci výpověď došla[1].

    K charakteru námitek proti výpovědi z nájmu bytu nebo domu nám však OZ žádné další informace neposkytne. Případným podáním námitek proti výpovědi je nájemci umožněno, aby pronajímateli dal najevo svůj nesouhlas s výpovědí, a z jejich účelu vyplývá, že by měly být vzneseny ještě před podáním žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi.[2] OZ však nestanoví, v jaké lhůtě a u koho mají být námitky uplatněny. Zároveň je ze zákonné úpravy zřejmé, že nájemcem podané námitky proti výpovědi nemají na výpověď pronajímatele žádný vliv - nemají vliv na počátek běhu lhůty pro podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi, popř. jejich podání tuto lhůtu ani nestaví. Zároveň je nutné zdůraznit, že podání námitek proti výpovědi není podmínkou pro podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi.

    Ze znění výše citovaného § 2286 odst. 2 OZ, upravujícího poučovací povinnost pronajímatele, bychom mohli nabýt dojmu, že toto ustanovení zakotvuje dvě kumulativní podmínky nezbytné pro platnost výpovědi ze strany pronajímatele, a sice 1) poučení nájemce o právu vznést proti výpovědi pronajímatele námitky a 2) poučení nájemce o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, kdy pokud tato poučení chybí, je výpověď absolutně neplatná, a to pro rozpor s veřejným pořádkem[3].

    Judikatura, která by v tomto ohledu byla nápomocná a osvětlovala, zda se opravdu jedná o podmínky, které musí být naplněny současně, přičemž absence kterékoliv z nich má za následek neplatnost výpovědi, byla velmi kusá a ve většině případů neposkytovala na tuto otázku uspokojivou odpověď. Na úrovni vrcholného článku soudní soustavy tato problematika doposud nebyla řešena.

    Definitivní tečku za možnými nejasnostmi učinil Nejvyšší soud České republiky ve svém nedávném rozsudku ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, v němž upřesnil, že chybějící poučení o právu vznést proti výpovědi námitky, neplatnost výpovědi nezakládá.

    Nejvyšší soud se v citovaném rozhodnutí ztotožnil s názorem soudu prvého stupně, a sice Okresního soudu v Trutnově[4], který uvedl že: „podstatné je, aby nájemce byl poučen, jak má chránit svá práva.“ Pokud by totiž nájemce byl poučen pouze o možnosti podat námitky, mohlo by se stát, že se včas neobrátí na soud s návrhem na přezkoumání oprávněnosti výpovědi k soudu. Nejvyšší soud ČR tak potvrdil, že účelem poučovací povinnosti pronajímatele, coby silnější strany daného závazkového vztahu, je, aby byl nájemce, coby slabší strana, informován o možnosti domoci se ochrany svých práv u soudu, kdy pokud by o tomto nájemce nebyl poučen, pak svá práva nerealizuje.[5] 

    Naopak pokud by byl nájemce poučen o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, je logické, že by ve svém návrhu uvedl, z jakých důvodů se přezkumu domáhá, tedy jaké má proti výpovědi námitky. Odvolací soud Krajský soud v Hradci Králové v napadeném rozsudku se sp. zn. 21Co 187/2017, ze dne 18. 10. 2017 dodal, že nájemce fakticky vtěluje své námitky do žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu a tím se mu dostane ochrany jeho práv ve stejné míře, jako kdyby je uplatnil ještě před podáním žaloby u pronajímatele.

    Nejvyšší soud ČR se jako soud dovolací ve výše citovaném rozsudku se sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 se závěry odvolacího soudu (i soudu prvého stupně) v zásadě ztotožnil a shrnul, že: „Neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky, není z tohoto důvodu neplatná. Tento závěr nezhoršuje ani postavení nájemce, jehož obrana proti výpovědi z nájmu bytu je dostatečně zajištěna právem domáhat se přezkoumání její oprávněnosti soudem.“

    Nejvyšší soud ČR dále připomněl, že žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi není žalobou na určení a soud se tak v řízení zabývá nejen tím, zda je splněna poučovací povinnost pronajímatele, ale i naplněností uplatněného výpovědního důvodu – soud tedy kontroluje oprávněnost (správnost) výpovědi jako takové.

    Z výše uvedeného teoreticky vyplývá, že v případě, kdy má nájemce za to, že výpověď nájmu bytu nebo domu je ze strany pronajímatele neoprávněná, je nadbytečné námitky proti výpovědi podávat. Jejich podání lze však nájemci doporučit i přesto, že nemají na výpověď pronajímatele žádný vliv a nejsou podmínkou pro podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi. Uplatnění námitek proti výpovědi může být způsob, jak komunikovat s pronajímatelem, popř. jak dosáhnout smírného řešení situace mezi nájemcem a pronajímatelem.

    Mgr. Adéla Nela Kročilová


    Advokátní kancelář JELÍNEK & Partneři s.r.o.

    Pardubice - Dražkovice 181
    533 33  Pardubice - Dražkovice

    Velké náměstí 1
    500 03  Hradec Králové

    Truhlářská 1108/3
    110 00  Praha 1

    Tel.:    +420 466 310 691
    Fax:    +420 466 310 691
    gsm:    +420 734 366 560
    e-mail: advokati@advokatijelinek.cz

     

    [1] K dojití viz § 570 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník.

    [2] Kabelková, E., Dejlová, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, str. 328.

    [3] Srov. § 588 Oz.

    [4] Rozsudek Okresního soudu v Trutnově č. j. 14 C 223/2016-98, ze dne 15. 5. 2017.

    [5] Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 454.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Adéla Nela Kročilová (JELÍNEK & Partneři)
    30. 9. 2019

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Konec snižování úrokových sazeb? Klíčová úroková sazba 2T repo zůstala v srpnu na 3,5 %
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.