Jakou úpravou se řídí nájemní smlouvy uzavřené do roku 2013?

Nový občanský zákoník účinný od roku 2014 uplatňuje ve věcech nájmů princip tzv. nepravé retroaktivity. Ten spočívá v tom, že od 1. 1. 2014 se nájemní smlouvy zásadně řídí novou právní úpravou nehledě na to, že byly uzavřeny ještě před uvedeným datem. Výjimku z tohoto pravidla pak představují smlouvy o nájmu movité věci a pacht.

Povaha smluvního vztahu rozhoduje o právním režimu

Ustanovením, z něhož výše popsané dělení vyplývá, je § 3074 odst. 1 nového občanského zákoníku. Podle něj se nájem řídí novým občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Právě uvedené znamená, že v případě těchto dvou smluvních typů se vůbec neuplatní nová právní úprava.

Zatímco určení toho, kdy se jedná o nájem movité věci, by mělo být v zásadě triviální, potíže může představovat posouzení, zda se povahou jedná či nejedná o pacht. Pachtovní smlouvu totiž předchozí občanský zákoník jako smluvní typ neznal a všechny smlouvy byly tedy nájemní. S ohledem na výše uvedené je však po přijetí nové právní úpravy potřeba zkoumat, zda je určitá nájemní smlouva skutečně jen nájemní smlouvou, nebo materiálně nenaplňuje znaky pachtu. V této souvislosti je vhodné připomenout, že zatímco dle nájemní smlouvy má nájemce právo věc užívat (ius utendi), v případě pachtovní smlouvy jde navíc o právo věc požívat (ius fruendi – brát plody).

V praxi se drtivá většina pachtovních smluv vztahuje k zemědělské činnosti, a to primárně k hospodaření na zemědělských pozemcích.

V některých případech může být ovšem rozlišení nájmu a pachtu složitější, o čemž svědčí i skutečnost, že již v této konkrétní věci existuje více judikátů Nejvyššího soudu. Z těch dřívějších lze například odkázat na rozhodnutí ve věci spis. zn. 26 Cdo 782/2019 a spis. zn. 26 Cdo 1379/2018, v nichž bylo řešeno, zda je pachtem nájemní smlouva na pozemky, na nichž měl nájemce provádět těžební činnost.

Logicky přitom Nejvyšší soud dospěl k závěru, že taková smlouva pachtem je.

Může být propachtováno parkoviště?

Zatímco aspekt požívání (ius fruendi) je u pozemku k těžební činnosti poměrně zřejmý, v případě parkoviště jej lze jistě hledat hůře. Povahou takové nemovitosti, resp. práv k ní vykonávaných dle před rokem 2014 uzavřené nájemní smlouvy se zabýval Nejvyšší soud v rozhodnutí ve věci spis. zn. 26 Cdo 3721/2019 ze dne 29. 1. 2020. Mimo jiné přitom konstatoval, že užívání pozemku (jeho části) jako parkoviště v sobě bez dalšího nezahrnuje též jeho požívání, a to ani v případě, že jde o parkoviště veřejné. Dále též v obecné rovině upozornil, že soud by měl být zdrženlivý při posuzování smluv uzavřených před 1. 1. 2014, tedy za účinnosti předcházející právní úpravy, která pacht neznala. S ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 nového občanského zákoníku soud musí samozřejmě u smluv o nájmu, které byly uzavřeny do 31. 12. 2013, zvažovat, zda nejde o pacht, ale k uplatnění výjimky z nepravé retroaktivity stanovené v § 3074 odst. 1 nového občanského zákoníku by mělo docházet jen v případech, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že kdyby byly uzavírány již za současné právní úpravy, jednalo by se o pacht.

Nejvyšší soud tedy poněkud kreativní výklad předmětné nájemní smlouvy odmítl a shrnul, že v případě nájemních smluv uzavřených před rokem 2014 půjde materiálně o pacht zejména, když byl pozemek přenechán nájemci do užívání k zemědělské nebo lesnické činnosti, předmětem nájmu byl podnik (závod), lom apod., neboť právě takové vztahy byly pro svou specifickou povahu z účinků nepravé retroaktivity vyloučeny.