epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    27. 4. 2020
    ID: 110949upozornění pro uživatele

    Ještě k úschovám u realitních zprostředkovatelů

    Jednou z novinek, kterou přinesl zákon 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), jenž nabyl účinnosti dne 3.3.2020, je specifikace některých podmínek pro poskytování úschov realitními zprostředkovateli.

    Podrobně se této nové úpravě úschov obsažené v zákoně o realitním zprostředkování (dále jen „realitní zákon“) věnoval již článek „Nová pravidla pro poskytování úschov realitními zprostředkovateli“,  k dispozici >>> zde.

    V této souvislosti je však vhodné pozastavit se i nad některými dalšími souvislostmi a dopady této zákonné úpravy úschov v rámci realitního zprostředkování.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Rezervační záloha jako platba na kupní cenu

    Při splnění požadavků uvedených v §4 odst. 2 realitního zákona může realitní zprostředkovatel poskytnout zájemci úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

    Reklama
    Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    19.9.2025 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Pokud by tedy měla být u realitního zprostředkovatele dle dohody se zájemcem složena jakákoli část plnění z realitní smlouvy, musí složení dané částky odpovídat podmínkám pro poskytnutí úschovy.

    Z obecného pohledu nebude tato interpretace zřejmě působit podstatnější kontroverze.

    Je však potřeba upozornit, že při aplikaci předmětného zákonného ustanovení na realitní praxi může toto dopadat i na jinak běžné situace, které dosud nebyly za úschovu přímo považovány.

    Jestliže je předmětem zprostředkování například uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím, pak příjme-li realitní zprostředkovatel jakoukoli částku jako zálohu na úhradu budoucí kupní ceny mezi účastníky kupní smlouvy, je potřeba takovou částku považovat za plnění z realitní (tedy v daném případě kupní) smlouvy.

    V této situaci by pak také nově dle konkrétních podmínek mohla správa dané částky podléhat režimu úschovy na základě §4 odst. 2 realitního zákona, neboť byla přijata na zajištění plnění z realitní smlouvy, tzn. na úhradu budoucí kupní ceny.

    Popsaná situace je však jen jiným vyjádřením běžné praxe u některých realitních zprostředkovatelů, kteří od kupujícího namísto provize inkasují tzv. rezervační zálohu (nebo jinak obdobně označenou platbu), která představuje zálohu na kupní cenu pro prodávajícího.

    Touto právní konstrukcí tak realitní zprostředkovatel pouze od kupujícího obdrží zálohu na kupní cenu, kterou po dobu transakce spravuje.

    Provizi má však daný realitní zprostředkovatel sjednanou pouze s prodávajícím, přičemž teprve v rámci následné realizace transakce, kdy prodávajícímu vznikne nárok na úhradu kupní ceny vůči kupujícímu, by měl realitní zprostředkovatel vyplatit tuto složenou zálohu kupní ceny prodávajícímu.

    K tomuto vyplacení však ve skutečnosti nedojde, neboť nárok prodávajícího na vyplacení této zálohy na kupní cenu, která byla dříve za tímto účelem složena kupujícím, je v těchto případech započten oproti nároku realitního zprostředkovatele na úhradu provize vůči prodávajícímu.

    Po celou dobu do okamžiku takového závěrečného zápočtu je však částka složená u realitního zprostředkovatele stále zálohou na kupní cenu určenou na zajištění plnění z realitní smlouvy.

    Realitní zprostředkovatelé používající tuto praxi by tedy nově měli zohlednit, že v řadě případů dané jednání může být považováno za úschovu plnění z realitní smlouvy a pro poskytnutí takové úschovy, tedy pro možnost takovou částku jako rezervační či obdobnou zálohu přijmout a spravovat, bude třeba dodržet podmínky dle §4 realitního zákona.

    Mimo jiné může jít o zákaz nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy (§4 odst. 1 realitního zákona), možnost poskytnout takovou úschovu pouze na písemnou žádost zájemce uvedenou na samostatné listině, tedy nikoli přímo ve smlouvě o realitním zprostředkování (§4 odst. 2 realitního zákona) a dále tuto částku spravovat výhradně dle podmínek uvedených v §4 odst. 2 až 5 realitního zákona.

    Je tedy otázkou, jak se tato nová úprava promítne do praxe některých realitních zprostředkovatelů, kteří od kupujícího namísto provize inkasují tak či onak pojmenovanou zálohu na kupní cenu, kterou teprve následně započtou na provizi sjednanou s prodávajícím.

    Nakládání s prostředky v úschově při zrušení či úmrtí realitního zprostředkovatele

    Realitní zákon se nově snaží vnést základní pravidla do režimu poskytování úschov realitními zprostředkovateli a pro správu takových složených prostředků.

    Je však třeba dodat, že tato úprava není a s ohledem na zaměření realitního zákona ani nemůže být zcela komplexní. Oblastí, která tak zůstává i nadále podrobněji právně neošetřena, je například otázka nakládání s peněžními prostředky složenými do úschovy realitního zprostředkovatele, pokud by došlo ke zrušení takového realitního zprostředkovatele jako právnické osoby anebo k úmrtí realitního zprostředkovatele u osoby fyzické.

    Pro takové situace již úprava úschov uvedená v §4 odst. 2 realitního zákona nenabízí přímé řešení, jak s takovými prostředky naložit.

    Jiná situace je například u úschov vedených notáři či advokáty, kde s ohledem na jejich organizaci u zákonných profesních komor dojde v popsaném případě k určení jiného notáře či advokáta pro plynulé vypořádání těchto úschov.

    Taková zákonná profesní organizace však u realitních zprostředkovatelů neexistuje a není zde tedy subjekt, který by automaticky či jiným návazným způsobem nastoupil na místo realitního zprostředkovatele k vypořádání přijatých úschov.

    U realitních zprostředkovatelů ve formě právnické osoby by při jejich zrušení mohly být prostředky složené v úschově pravděpodobně vyplaceny například v rámci likvidace takové právnické osoby (pokud by k této došlo) a je zde tedy alespoň jistý očekávatelný právní rámec jejich vypořádání.

    Již méně přehledná situace je však v případě možného úmrtí realitního zprostředkovatele jako fyzické osoby. V takové situaci lze předpokládat, že by se i prostředky složené u něj v úschově staly součástí pasiv dědictví, které by bylo nutno teprve vypořádat v rámci dědického řízení.

    Takové řízení by však mohlo být značně zdlouhavé a s ohledem na individuální souvislosti i komplikované, přičemž do doby jeho ukončení by stále i prostředky složené dříve v úschově zůstávaly zřejmě nedořešeny a především oprávněné straně nevyplaceny, což může být pro příslušnou realitní transakci, pro kterou takové prostředky byly původně určeny, zcela zásadní komplikací.

    Přes úpravu úschov poskytovaných realitními zprostředkovateli obsaženou nově v §4 realitního zákona, je tedy nadále potřeba vždy pečlivě zvážit, zda nejen z  výše uvedených důvodů skutečně ke složení peněžních prostředků na zajištění plnění z realitní smlouvy využívat realitní zprostředkovatele.

    Sám realitní zákon v §4 odst. 1 písm. b) pro poskytování úschov totiž i nadále zjevně upřednostňuje spíše jiné subjekty, kterými jsou především banky, zahraniční banky vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notáři, advokáti nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudní exekutoři.

    JUDr. Tomáš Philippi,
    advokát, spoluautor zákona o realitním zprostředkování


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Tomáš Philippi
    27. 4. 2020

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Byznys a paragrafy, díl 18.: Jak na inflační doložku
    • Squeeze-out a sell-out a jejich souběh
    • Konec snižování úrokových sazeb? Klíčová úroková sazba 2T repo zůstala v srpnu na 3,5 %
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Investiční zprostředkovatel pod dohledem: Povinnosti, rizika a regulatorní mantinely jeho činností
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Sankce Evropské unie proti Rusku a jejich dopad na obchodní smlouvy
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Strategická transformace: Jak odštěpení do SPV posílí váš projekt a ochrání vaše podnikání
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 25.09.2025Digitalizace HR dokumentů po novele (online - živé vysílání) - 25.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • 10 otázek pro ... Jana Kramperu
    • Squeeze-out a sell-out a jejich souběh
    • Návrh na zrušení výpovědi leasingové smlouvy ve světle nálezu Ústavního soudu
    • Obvyklá pochybení zadavatelů dotačních veřejných zakázek – II. část
    • DEAL MONITOR
    • Právo advokáta na odpojení od datové schránky
    • Co přinese jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele?
    • Má i dlouhodobě nepřítomný zaměstnanec nárok na zaměstnanecké benefity?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • 10 otázek pro ... Jana Kramperu
    • Co přinese jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele?
    • Nejvyšší soud k zásadě reformationis in peius v insolvenčním řízení
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 2. díl: Oprávněný zájem jako titul pro trénink AI
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Obvyklá pochybení zadavatelů dotačních veřejných zakázek – II. část
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Podnikatel podle formy v aktuální judikatuře Nejvyššího soudu

    Soudní rozhodnutí

    Insolvenční řízení

    Žalobou z lepšího práva se rozumí žaloba, kterou se třetí osoba domáhá po tom, komu byla z majetkové podstaty (výtěžku jejího zpeněžení, jímž mohou být i splátky při...

    Výklad právních norem

    Za situace, kdy jsou podle § 14 odst. 1 písm. a) zákona č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů („ZESM“) údaje o skutečných majitelích zapsané v evidenci skutečných majitelů...

    Vydání výtěžku zpeněžení

    Jestliže osoby nadané popěrným právem nepopřely pohledávku věřitele přihlášenou do insolvenčního řízení vedeného na majetek dlužníka jako pohledávku s právem na uspokojení ze...

    Soudní poplatky

    Žádosti poplatníka podle § 9 odst. 4 písm. c/ zákona o soudních poplatcích založené na tvrzení, že „nemohl poplatek dosud zaplatit“, avšak očekává, že mu jeho dlužník brzy...

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.