epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    27. 4. 2020
    ID: 110949upozornění pro uživatele

    Ještě k úschovám u realitních zprostředkovatelů

    Jednou z novinek, kterou přinesl zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), jenž nabyl účinnosti dne 3.3.2020, je specifikace některých podmínek pro poskytování úschov realitními zprostředkovateli.

    Podrobně se této nové úpravě úschov obsažené v zákoně o realitním zprostředkování (dále jen „realitní zákon“) věnoval již článek „Nová pravidla pro poskytování úschov realitními zprostředkovateli“,  k dispozici >>> zde.

    V této souvislosti je však vhodné pozastavit se i nad některými dalšími souvislostmi a dopady této zákonné úpravy úschov v rámci realitního zprostředkování.

    Rezervační záloha jako platba na kupní cenu

    Při splnění požadavků uvedených v §4 odst. 2 realitního zákona může realitní zprostředkovatel poskytnout zájemci úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

    Reklama
    Aktuální judikatura k civilnímu procesu se zaměřením na dokazování a exekuce (online - živé vysílání) - 24.3.2023
    Aktuální judikatura k civilnímu procesu se zaměřením na dokazování a exekuce (online - živé vysílání) - 24.3.2023
    24.3.2023 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Pokud by tedy měla být u realitního zprostředkovatele dle dohody se zájemcem složena jakákoli část plnění z realitní smlouvy, musí složení dané částky odpovídat podmínkám pro poskytnutí úschovy.

    Z obecného pohledu nebude tato interpretace zřejmě působit podstatnější kontroverze.

    Je však potřeba upozornit, že při aplikaci předmětného zákonného ustanovení na realitní praxi může toto dopadat i na jinak běžné situace, které dosud nebyly za úschovu přímo považovány.

    Jestliže je předmětem zprostředkování například uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím, pak příjme-li realitní zprostředkovatel jakoukoli částku jako zálohu na úhradu budoucí kupní ceny mezi účastníky kupní smlouvy, je potřeba takovou částku považovat za plnění z realitní (tedy v daném případě kupní) smlouvy.

    V této situaci by pak také nově dle konkrétních podmínek mohla správa dané částky podléhat režimu úschovy na základě §4 odst. 2 realitního zákona, neboť byla přijata na zajištění plnění z realitní smlouvy, tzn. na úhradu budoucí kupní ceny.

    Popsaná situace je však jen jiným vyjádřením běžné praxe u některých realitních zprostředkovatelů, kteří od kupujícího namísto provize inkasují tzv. rezervační zálohu (nebo jinak obdobně označenou platbu), která představuje zálohu na kupní cenu pro prodávajícího.

    Touto právní konstrukcí tak realitní zprostředkovatel pouze od kupujícího obdrží zálohu na kupní cenu, kterou po dobu transakce spravuje.

    Provizi má však daný realitní zprostředkovatel sjednanou pouze s prodávajícím, přičemž teprve v rámci následné realizace transakce, kdy prodávajícímu vznikne nárok na úhradu kupní ceny vůči kupujícímu, by měl realitní zprostředkovatel vyplatit tuto složenou zálohu kupní ceny prodávajícímu.

    K tomuto vyplacení však ve skutečnosti nedojde, neboť nárok prodávajícího na vyplacení této zálohy na kupní cenu, která byla dříve za tímto účelem složena kupujícím, je v těchto případech započten oproti nároku realitního zprostředkovatele na úhradu provize vůči prodávajícímu.

    Po celou dobu do okamžiku takového závěrečného zápočtu je však částka složená u realitního zprostředkovatele stále zálohou na kupní cenu určenou na zajištění plnění z realitní smlouvy.

    Realitní zprostředkovatelé používající tuto praxi by tedy nově měli zohlednit, že v řadě případů dané jednání může být považováno za úschovu plnění z realitní smlouvy a pro poskytnutí takové úschovy, tedy pro možnost takovou částku jako rezervační či obdobnou zálohu přijmout a spravovat, bude třeba dodržet podmínky dle §4 realitního zákona.

    Mimo jiné může jít o zákaz nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy (§4 odst. 1 realitního zákona), možnost poskytnout takovou úschovu pouze na písemnou žádost zájemce uvedenou na samostatné listině, tedy nikoli přímo ve smlouvě o realitním zprostředkování (§4 odst. 2 realitního zákona) a dále tuto částku spravovat výhradně dle podmínek uvedených v §4 odst. 2 až 5 realitního zákona.

    Je tedy otázkou, jak se tato nová úprava promítne do praxe některých realitních zprostředkovatelů, kteří od kupujícího namísto provize inkasují tak či onak pojmenovanou zálohu na kupní cenu, kterou teprve následně započtou na provizi sjednanou s prodávajícím.

    Nakládání s prostředky v úschově při zrušení či úmrtí realitního zprostředkovatele

    Realitní zákon se nově snaží vnést základní pravidla do režimu poskytování úschov realitními zprostředkovateli a pro správu takových složených prostředků.

    Je však třeba dodat, že tato úprava není a s ohledem na zaměření realitního zákona ani nemůže být zcela komplexní. Oblastí, která tak zůstává i nadále podrobněji právně neošetřena, je například otázka nakládání s peněžními prostředky složenými do úschovy realitního zprostředkovatele, pokud by došlo ke zrušení takového realitního zprostředkovatele jako právnické osoby anebo k úmrtí realitního zprostředkovatele u osoby fyzické.

    Pro takové situace již úprava úschov uvedená v §4 odst. 2 realitního zákona nenabízí přímé řešení, jak s takovými prostředky naložit.

    Jiná situace je například u úschov vedených notáři či advokáty, kde s ohledem na jejich organizaci u zákonných profesních komor dojde v popsaném případě k určení jiného notáře či advokáta pro plynulé vypořádání těchto úschov.

    Taková zákonná profesní organizace však u realitních zprostředkovatelů neexistuje a není zde tedy subjekt, který by automaticky či jiným návazným způsobem nastoupil na místo realitního zprostředkovatele k vypořádání přijatých úschov.

    U realitních zprostředkovatelů ve formě právnické osoby by při jejich zrušení mohly být prostředky složené v úschově pravděpodobně vyplaceny například v rámci likvidace takové právnické osoby (pokud by k této došlo) a je zde tedy alespoň jistý očekávatelný právní rámec jejich vypořádání.

    Již méně přehledná situace je však v případě možného úmrtí realitního zprostředkovatele jako fyzické osoby. V takové situaci lze předpokládat, že by se i prostředky složené u něj v úschově staly součástí pasiv dědictví, které by bylo nutno teprve vypořádat v rámci dědického řízení.

    Takové řízení by však mohlo být značně zdlouhavé a s ohledem na individuální souvislosti i komplikované, přičemž do doby jeho ukončení by stále i prostředky složené dříve v úschově zůstávaly zřejmě nedořešeny a především oprávněné straně nevyplaceny, což může být pro příslušnou realitní transakci, pro kterou takové prostředky byly původně určeny, zcela zásadní komplikací.

    Přes úpravu úschov poskytovaných realitními zprostředkovateli obsaženou nově v §4 realitního zákona, je tedy nadále potřeba vždy pečlivě zvážit, zda nejen z  výše uvedených důvodů skutečně ke složení peněžních prostředků na zajištění plnění z realitní smlouvy využívat realitní zprostředkovatele.

    Sám realitní zákon v §4 odst. 1 písm. b) pro poskytování úschov totiž i nadále zjevně upřednostňuje spíše jiné subjekty, kterými jsou především banky, zahraniční banky vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notáři, advokáti nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudní exekutoři.

    JUDr. Tomáš Philippi,
    advokát, spoluautor zákona o realitním zprostředkování


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Tomáš Philippi
    27. 4. 2020
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Nepředvídatelné fyzické podmínky dle smluvních podmínek FIDIC
    • Možné dopady německého zákona o náležité péči v dodavatelských řetězcích na české obchodní společnosti
    • Změny v právní úpravě způsobilosti členů volených orgánů obchodních korporací k výkonu funkce a jejím dokládání v rámci rejstříkového řízení
    • Co byste měli vědět o sdělení klíčových informací
    • Rok a půl lze stavět obnovitelné zdroje rychleji. Fotovoltaické elektrárny do tří a tepelná čerpadla do jednoho měsíce
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Konosament v českém právu a perspektiva jeho elektronizace se zaměřením na elektronický konosament FIATA (e-FBL)
    • Zásadní změna rozhodovací praxe v oblasti modernizace smluvní pokuty
    • A zase ta nakládka …
    • Novela Lex OZE I: výstavba obnovitelných zdrojů energie bude jednodušší
    • Nové nařízení EU o zahraničních subvencích a jeho důsledky pro M&A transakce

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Předání rodinného majetku - právo jako pomocník a nikoliv nepřítel
    • Novela zákona o ochraně spotřebitele - transpozice směrnice 2019/2161
    • Vymahatelnost dluhu a prostředky jejího zajištění prakticky
    Lektoři kurzů
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • 10 otázek pro ... Lumíra Schejbala
    • Dokazování a poučovací povinnost
    • Nepředvídatelné fyzické podmínky dle smluvních podmínek FIDIC
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Změny v právní úpravě způsobilosti členů volených orgánů obchodních korporací k výkonu funkce a jejím dokládání v rámci rejstříkového řízení
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Má dodavatel nárok na náhradu škody při neoprávněném vyloučení ze zadávacího řízení?
    • Změny v právní úpravě způsobilosti členů volených orgánů obchodních korporací k výkonu funkce a jejím dokládání v rámci rejstříkového řízení
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 5.
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Nejvyšší soud k otázce nepřímé diskriminace zaměstnance týkající se jeho zdravotního stavu
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Správný rozvrh pracovní doby chrání zdraví zaměstnanců
    • Svěřenský fond a smrt zakladatele, aneb převod vlastnického práva k majetku vkládanému do svěřenského fondu v případě smrti jeho zakladatele
    • Má dodavatel nárok na náhradu škody při neoprávněném vyloučení ze zadávacího řízení?
    • Dlouhodobé pozbytí zdravotní způsobilosti zaměstnance z pohledu zaměstnavatele
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Obvyklé vybavení rodinné domácnosti
    • Změna moderace smluvní pokuty jako další rána pro věřitele
    • Novela zákoníku práce a (zdánlivá) předvídatelnost vztahů z dohod (DPP a DPČ)
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Nesprávné právní posouzení věci důvodem pro obnovu řízení
    • Péče, styk a přání dítěte

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Dokazování a poučovací povinnost

    Poučovací povinnost ve smyslu § 118a odst. 3 o. s. ř. se uplatňuje tam, kde je namístě učinit závěr, že účastník, jemuž je ku prospěchu prokázání určité (pro věc rozhodné)...

    Mimořádné snížení trestu odnětí svobody

    U kritéria možnosti dosažení nápravy i mírnějším trestem, než stanoví základní trestní sazba, významného pro aplikaci § 58 odst. 6 tr. zákoníku, je nezbytné hodnotit osobní...

    Odpovědnost státu za újmu (exkluzivně pro předplatitele)

    Na stát jako na účastníka soudního řízení, zvláště jde-li o řízení o náhradu škody, jež měl svou činností způsobit, jsou kladeny vyšší nároky než na jiný subjekt. Stát...

    Odpovědnost státu za újmu, dědění (exkluzivně pro předplatitele)

    Uplatnění nároku na náhradu nemajetkové újmy podle zákona č. 82/1998 Sb. poškozeným u úřadu specifikovaném v § 14 zákona č. 358/1992 Sb. je (až na výjimky) podmínkou, bez které...

    Právo na informace (exkluzivně pro předplatitele)

    Společníci si mohou ve společenské smlouvě upravit právo na informace odlišně od zákona. Mohou je pro všechny či jen některé druhy podílů zúžit (např. tak, že někteří...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.