epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    27. 4. 2020
    ID: 110949upozornění pro uživatele

    Ještě k úschovám u realitních zprostředkovatelů

    Jednou z novinek, kterou přinesl zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), jenž nabyl účinnosti dne 3.3.2020, je specifikace některých podmínek pro poskytování úschov realitními zprostředkovateli.

    Podrobně se této nové úpravě úschov obsažené v zákoně o realitním zprostředkování (dále jen „realitní zákon“) věnoval již článek „Nová pravidla pro poskytování úschov realitními zprostředkovateli“,  k dispozici >>> zde.

    V této souvislosti je však vhodné pozastavit se i nad některými dalšími souvislostmi a dopady této zákonné úpravy úschov v rámci realitního zprostředkování.

    Rezervační záloha jako platba na kupní cenu

    Při splnění požadavků uvedených v §4 odst. 2 realitního zákona může realitní zprostředkovatel poskytnout zájemci úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

    Reklama
    Trestní právo daňové (online - živé vysílání) - 10.11.2022
    Trestní právo daňové (online - živé vysílání) - 10.11.2022
    10.11.2022 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Pokud by tedy měla být u realitního zprostředkovatele dle dohody se zájemcem složena jakákoli část plnění z realitní smlouvy, musí složení dané částky odpovídat podmínkám pro poskytnutí úschovy.

    Z obecného pohledu nebude tato interpretace zřejmě působit podstatnější kontroverze.

    Je však potřeba upozornit, že při aplikaci předmětného zákonného ustanovení na realitní praxi může toto dopadat i na jinak běžné situace, které dosud nebyly za úschovu přímo považovány.

    Jestliže je předmětem zprostředkování například uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím, pak příjme-li realitní zprostředkovatel jakoukoli částku jako zálohu na úhradu budoucí kupní ceny mezi účastníky kupní smlouvy, je potřeba takovou částku považovat za plnění z realitní (tedy v daném případě kupní) smlouvy.

    V této situaci by pak také nově dle konkrétních podmínek mohla správa dané částky podléhat režimu úschovy na základě §4 odst. 2 realitního zákona, neboť byla přijata na zajištění plnění z realitní smlouvy, tzn. na úhradu budoucí kupní ceny.

    Popsaná situace je však jen jiným vyjádřením běžné praxe u některých realitních zprostředkovatelů, kteří od kupujícího namísto provize inkasují tzv. rezervační zálohu (nebo jinak obdobně označenou platbu), která představuje zálohu na kupní cenu pro prodávajícího.

    Touto právní konstrukcí tak realitní zprostředkovatel pouze od kupujícího obdrží zálohu na kupní cenu, kterou po dobu transakce spravuje.

    Provizi má však daný realitní zprostředkovatel sjednanou pouze s prodávajícím, přičemž teprve v rámci následné realizace transakce, kdy prodávajícímu vznikne nárok na úhradu kupní ceny vůči kupujícímu, by měl realitní zprostředkovatel vyplatit tuto složenou zálohu kupní ceny prodávajícímu.

    K tomuto vyplacení však ve skutečnosti nedojde, neboť nárok prodávajícího na vyplacení této zálohy na kupní cenu, která byla dříve za tímto účelem složena kupujícím, je v těchto případech započten oproti nároku realitního zprostředkovatele na úhradu provize vůči prodávajícímu.

    Po celou dobu do okamžiku takového závěrečného zápočtu je však částka složená u realitního zprostředkovatele stále zálohou na kupní cenu určenou na zajištění plnění z realitní smlouvy.

    Realitní zprostředkovatelé používající tuto praxi by tedy nově měli zohlednit, že v řadě případů dané jednání může být považováno za úschovu plnění z realitní smlouvy a pro poskytnutí takové úschovy, tedy pro možnost takovou částku jako rezervační či obdobnou zálohu přijmout a spravovat, bude třeba dodržet podmínky dle §4 realitního zákona.

    Mimo jiné může jít o zákaz nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy (§4 odst. 1 realitního zákona), možnost poskytnout takovou úschovu pouze na písemnou žádost zájemce uvedenou na samostatné listině, tedy nikoli přímo ve smlouvě o realitním zprostředkování (§4 odst. 2 realitního zákona) a dále tuto částku spravovat výhradně dle podmínek uvedených v §4 odst. 2 až 5 realitního zákona.

    Je tedy otázkou, jak se tato nová úprava promítne do praxe některých realitních zprostředkovatelů, kteří od kupujícího namísto provize inkasují tak či onak pojmenovanou zálohu na kupní cenu, kterou teprve následně započtou na provizi sjednanou s prodávajícím.

    Nakládání s prostředky v úschově při zrušení či úmrtí realitního zprostředkovatele

    Realitní zákon se nově snaží vnést základní pravidla do režimu poskytování úschov realitními zprostředkovateli a pro správu takových složených prostředků.

    Je však třeba dodat, že tato úprava není a s ohledem na zaměření realitního zákona ani nemůže být zcela komplexní. Oblastí, která tak zůstává i nadále podrobněji právně neošetřena, je například otázka nakládání s peněžními prostředky složenými do úschovy realitního zprostředkovatele, pokud by došlo ke zrušení takového realitního zprostředkovatele jako právnické osoby anebo k úmrtí realitního zprostředkovatele u osoby fyzické.

    Pro takové situace již úprava úschov uvedená v §4 odst. 2 realitního zákona nenabízí přímé řešení, jak s takovými prostředky naložit.

    Jiná situace je například u úschov vedených notáři či advokáty, kde s ohledem na jejich organizaci u zákonných profesních komor dojde v popsaném případě k určení jiného notáře či advokáta pro plynulé vypořádání těchto úschov.

    Taková zákonná profesní organizace však u realitních zprostředkovatelů neexistuje a není zde tedy subjekt, který by automaticky či jiným návazným způsobem nastoupil na místo realitního zprostředkovatele k vypořádání přijatých úschov.

    U realitních zprostředkovatelů ve formě právnické osoby by při jejich zrušení mohly být prostředky složené v úschově pravděpodobně vyplaceny například v rámci likvidace takové právnické osoby (pokud by k této došlo) a je zde tedy alespoň jistý očekávatelný právní rámec jejich vypořádání.

    Již méně přehledná situace je však v případě možného úmrtí realitního zprostředkovatele jako fyzické osoby. V takové situaci lze předpokládat, že by se i prostředky složené u něj v úschově staly součástí pasiv dědictví, které by bylo nutno teprve vypořádat v rámci dědického řízení.

    Takové řízení by však mohlo být značně zdlouhavé a s ohledem na individuální souvislosti i komplikované, přičemž do doby jeho ukončení by stále i prostředky složené dříve v úschově zůstávaly zřejmě nedořešeny a především oprávněné straně nevyplaceny, což může být pro příslušnou realitní transakci, pro kterou takové prostředky byly původně určeny, zcela zásadní komplikací.

    Přes úpravu úschov poskytovaných realitními zprostředkovateli obsaženou nově v §4 realitního zákona, je tedy nadále potřeba vždy pečlivě zvážit, zda nejen z  výše uvedených důvodů skutečně ke složení peněžních prostředků na zajištění plnění z realitní smlouvy využívat realitní zprostředkovatele.

    Sám realitní zákon v §4 odst. 1 písm. b) pro poskytování úschov totiž i nadále zjevně upřednostňuje spíše jiné subjekty, kterými jsou především banky, zahraniční banky vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notáři, advokáti nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudní exekutoři.

    JUDr. Tomáš Philippi,
    advokát, spoluautor zákona o realitním zprostředkování


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Tomáš Philippi
    27. 4. 2020
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Ztráta licence a další osud Sberbank
    • Nepřípustnost návrhu na zrušení opatření obecné povahy dle nového stavebního zákona
    • Dvojí kvalita potravin
    • Zásahová žaloba jako prostředek ochrany před nezákonným zásahem správního orgánu se zaměřením na nezákonnost provádění kontroly a hrozbu jejího opakování
    • Specifika reklamy na zdravotnické prostředky
    • Ústavní soud ukončil pochybnosti ohledně ústavnosti úhradové regulace centrových léků
    • Jsou kryptoměny regulované?
    • Jak na zápis skutečného majitele – prakticky
    • K vybraným aspektům uplatňování mezinárodních sankcí, přijatých v souvislosti s ruskou agresí na území Ukrajiny, v České republice
    • Vznik zástavního práva k podílu ve společnosti s ručením omezeným a jeho zápis do obchodního rejstříku
    • Obrat v posuzování právních domněnek a fikcí užitých ve smlouvách ve světle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2022, sp. zn. 23 Cdo 1001/2021

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Předání rodinného majetku - právo jako pomocník a nikoliv nepřítel
    • Novela zákona o ochraně spotřebitele - transpozice směrnice 2019/2161
    • Vymahatelnost dluhu a prostředky jejího zajištění prakticky
    Lektoři kurzů
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    Mgr.  Adam  Janováč
    Mgr. Adam Janováč
    Kurzy lektora
    JUDr. Dana Ondrejová, Ph.D.
    JUDr. Dana Ondrejová, Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • K limitům práva na informace o odměnách statutárních orgánů a zaměstnanců povinných osob podle zákona o svobodném přístupu k informacím
    • Vedlejší činnost zaměstnance
    • Zdanění kryptoměn pohledem aktuální judikatury
    • Nad judikaturou Ústavního soudu v otázce náhrady nákladů v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
    • Úskalí při zrušení podílového spoluvlastnictví k bytovému domu
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Ztráta licence a další osud Sberbank
    • Nezabavitelná částka
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Pracovní právo - zbytečné lékařské prohlídky
    • Neorganizované organizační změny aneb kdopak je tu nadbytečný?
    • Vedlejší činnost zaměstnance
    • Střídavá péče jako postulát, ze kterého není úniku?
    • Právní prostředky ochrany proti bossingu
    • Návrh zákona o ochraně oznamovatelů je opět ve hře
    • Stanovisko NS k výkladu (výše) nezabavitelné částky v r. 2022 nejen při exekučních srážkách ze mzdy
    • Darování nemovitosti z pohledu dárce a obdarovaného - Část 2.
    • Obrat v posuzování právních domněnek a fikcí užitých ve smlouvách ve světle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2022, sp. zn. 23 Cdo 1001/2021
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Kdy dává zaměstnavatel tvůrčímu zaměstnanci mlčky souhlas s prací přesčas? Stanovisko Nejvyššího soudu.
    • Náhrada škody způsobené členem statutárního orgánu SVJ
    • Určení (ne)existence zástavního práva jako naturálního práva a jeho výmaz z katastru nemovitostí
    • Střídavá péče jako postulát, ze kterého není úniku?
    • Ukládání pokut podle GDPR: dosavadní praxe a nová metodika ke kalkulaci pokut

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Nemajetková újma (exkluzivně pro předplatitele)

    Osobou, která má po určitou část trestního řízení zákonem stanovená práva a povinnosti, je i osoba, u níž se koná domovní prohlídka (popřípadě prohlídka jiných prostor a...

    Nezabavitelná částka

    Při stanovení nezabavitelné částky, která povinnému nesmí být sražena z měsíční mzdy (§ 278 o. s. ř.), se částka normativních nákladů na bydlení pro rok 2022 (vymezená...

    Advokacie (exkluzivně pro předplatitele)

    Splnění podmínky získání vysokoškolského vzdělání v oboru právo v magisterském studijním programu studiem na vysoké škole v České republice podle § 37 odst. 1 písm. b) bodu 1...

    Pandemický zákon (exkluzivně pro předplatitele)

    I. Aktivně procesně legitimován k podání návrhu na zrušení mimořádného opatření podle § 101a odst. 1 s. ř. s. ve spojení s § 13 zákona č. 94/2021 Sb., o mimořádných opatřeních...

    Územní a stavební řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Společenství vlastníků jednotek je účastníkem společného územního a stavebního řízení podle § 94k písm. e) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu,...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.