epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    18. 6. 2019
    ID: 109494upozornění pro uživatele

    Jistota (neboli kauce) u nájmu bytu: sporné otázky

    V tomto článku se budu věnovat třem nejčastějším otázkám spojeným s jistotou, nebo-li kaucí, u nájmu bytu. Půjde o povinnost a následky nesplnění povinnosti uhradit či doplnit kauci. Dále o právo nájemce na úroky z poskytnuté jistoty při skončení nájmu. A v neposlední řadě o případ, kdy dojde k ukončení nájmu pouze jedním z více nájemců a povinnosti pronajímatele vypořádat či nevypořádat jistotu.

    Jistota, někdy se označuje také jako kauce, je zvláštní forma zajištění pohledávky pronajímatele vůči nájemci. Jistotu může pronajímatel požadovat pouze na základě dohody s nájemcem, jde tedy o zcela dobrovolný institut. Dohoda o povinnosti složit jistotu nemá zákonem předepsanou formu, kdy nejčastěji se s ní setkáme v rámci samotné nájemní smlouvy, nebo může být sjednána i samostatně.[1] Zákonodárce zná pouze jediný případ, kdy výslovně dává pronajímateli právo žádat jistotu, a to pokud přejdou práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, kdy má pronajímatel právo požadovat jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil. To platí i v případě, že pronajímateli vznikne povinnost vypořádat jistotu s nájemcovým dědicem dle § 2281 občanského zákoníku. O tom však bude pojednáno níže v článku.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Jak již bylo výše uvedeno, jedná se o nástroj, kterým si může pronajímatel v případě dohody s nájemcem vytvořit určitou jistotu pro zajištění úhrady svých pohledávek vůči nájemci.[1] Zákon nám určuje maximální možnou výši sjednané jistoty, a to trojnásobek měsíčního nájemného. Ve vyšším rozsahu jde o zdánlivé ujednání, kdy nájemce má právo na vrácení takové částky z důvodu bezdůvodného obohacení.[2] Jistota může být složena jakýmkoli způsobem, a to i na soukromý bankovní účet pronajímatele.

    Jelikož jde o peněžitou částku, což je genericky určená věc, poskytnuté peněžní prostředky se stávají vlastnictvím pronajímatele či peněžního ústavu, jsou-li složeny na účet. Pronajímatel není omezen v nakládání s nimi, strany si však omezení mohou ujednat. Pronajímatel již není omezen v druhu pohledávek, které může z jistoty uspokojit, jak tomu bývalo ještě v občanském zákoníku č. 40/1964. Nyní může z jistoty uspokojit jakékoli pohledávky, které mu vzniknou neplněním nájemcových povinností. Nejčastěji půjde o nezaplacené nájemné, náhradu škod na pronajatém bytě či nezaplacené zálohy.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Povinnost doplnění či zvýšení jistoty

    V případě, že dojde k čerpání kauce za dobu trvání nájmu, dojde ke snížení nebo úplnému vyčerpání jistoty. V takovém případě vzniká pronajímateli právo na doplnění jistoty podle § 2017 občanského zákoníku. Ten dokonce dává pronajímateli právo na doplnění či zvýšení jistoty v případech kdy dojde i ke zvýšení nájmu.

    Pokud tak nájemce neučiní a jistotu nezaplatí či ji nedoplní, dopouští se hrubého porušení svých povinností vyplývajících z nájmu dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. V takovém případě může pronajímatel dát nájemci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, a to i v případě, že nájemce běžné nájemné hradí řádně a včas. [3] Můžu však jen doporučit specifikovat v nájemní smlouvě, že nezaplacení či nedoplnění jistoty je považováno stranami za hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájemní smlouvy.

    Dalším účinným prostředkem, jak alespoň na počátku zajistit, aby nájemce kauci řádně uhradil, je učinit plné zaplacení kauce podmínkou pro účinnost nájemní smlouvy. Není totiž vzácnosti, že dojde k uzavření nájemní smlouvy a nájemci již od počátku hradí pouze nájemné a zaplacení kauce se vyhýbají. V takovém případě je nepříjemné pro pronajímatele čekat na uplynutí celé výpovědní doby, kdy díky nezaplacené kauci nemá zajištění pro případné nedoplatky či škody způsobené na bytě.

    Úroky při navrácení jistoty nájemci

    Novinkou od účinnosti nového občanského zákoníku je právo nájemce na výplatu úroků z jistoty za dobu od jejího poskytnutí do vrácení. Výše úroků z jistoty může být předmětem dohody smluvních stran, kdy její výši doporučuji v nájemní smlouvě sjednat, jelikož v opačném případě podpůrně občanský zákoník stanoví, že nájemce má právo nejméně na úroky ve výši zákonné sazby, a to od poskytnutí jistoty.

    Důvodem pro zavedení úroků z jistoty je považování kauce za peněžní částku, která se stává vlastnictvím pronajímatele a může s ní libovolně nakládat. Jde tedy o majetkové omezení nájemce ve prospěch pronajímatele, což je přirovnáváno k institut úvěru, a tudíž vzniká právo i na úrok. Jenže pokud není sjednána výše úroku, má nájemce nárok na úrok ve výši zákonné sazby úroků podle § 1802 občanského zákoníku. Může být stanovena právním předpisem, jinak jde o obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla nájemníka v době uzavření smlouvy. Taková formulace je však velmi nepřesná a úrok se tak může pohybovat od 0 % do 20 % a více podle druhu sjednaného úvěru.

    Jelikož se výše úroků z jistoty má odvíjet od poskytovaných úvěrů je zastáván názor, že se i zde má posuzovat bonita pronajímatele a nájemce a analýza kreditního rizika spojeného s poskytnutím jistoty i s nájemním vztahem jako celkem. Z tohoto pohledu je v obecné rovině přiléhavý úrok z hypotečních úvěrů nebo ještě spíše ze státních dluhopisů (dluhopis je svého druhu úvěr), v obou případech krátkodobých. V závislosti na bonitě nájemce a pronajímatele pak lze dále konkretizovat úrok postavený na této obecné základně.[4] Půjde tedy o individuální posouzení každého případu zvlášť. Nicméně odpověď na otázku skutečně řádné výše úroku při vrácení jistoty nám může dát pouze judikatura, které je na toto téma velmi málo.

    Z komentářové literatury dále vyplývá, že si lze výši úroků při kauci sjednat přímo v nájemní smlouvě. Tato výše by však neměla být jednostranně nevýhodná pro nájemce dle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku. K takovému ujednání by se sice nepřihlíželo, nicméně nic nebrání stranám takové ujednání dobrovolně respektovat, a to i v případě, pokud by se úroky z kauce zcela vyloučily. Dále je obhajitelné, jestliže dojde k omezení možnosti dispozic s jistotou, například zmíněnou možnost uložení na zvláštním účtu, a ujednání mnohem nižších úroků. V takovém případě nepůjde o odchýlení v neprospěch nájemce (§ 2235), když v souladu se smyslem daného ustanovení získá jinou odpovídající výhodu.[5]

    Úmrtí jednoho z nájemců a vypořádání kauce

    Další spornou otázkou spojenou s jistotou je případ, kdy jsou společní nájemci a dojde k ukončení nájmu pouze vůči jednomu z nich. Na úhradě jistoty se však podíleli oba. Má snad pronajímatel povinnost vyúčtovat část jistoty vůči končícímu nájemci? Nebo jak je to v případě, kdy jeden z nájemců zemře.

    K této problematice se podrobně věnuje článek v Právních rozhledech na téma Některé otázky související s úmrtím společného nájemce bytu.[6] V tomto článku přistupuje autor ke vztahu mezi nájemci jako ke společnosti a k jistotě (pohledávce na zaplacení jistoty) jako k majetku společnosti. Přesto, že tento názor nesdílím ztotožňuji se se závěrem, že pronajímatel není povinen jistotu vyúčtovat. Nejvyšší soud k tomuto uvedl, že subjektivní povinnost k vrácení kauce (jistoty) vzniká až okamžikem zániku nájmu. V tomto okamžiku tudíž pronajímateli vzniká dluh a analogicky nájemci pohledávka.[7]

    Důvodová zpráva nicméně k pohledávce nájemce přistupuje jinak, kdy lze dovodit, že pohledávka na vrácení jistoty vzniká nájemci již okamžikem, kdy nájemce pronajímateli jistotu dal. Tato pohledávka však dospěje až při skončení nájmu, a to skončením nájmu absolutním ne relativním vůči jednomu z nájemců.[8]

     

    Mgr. Kristýna Pinkava,
    advokátní koncipient

     
    Advokátní kancelář JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.
     
    Litovelská 1349/2b
    779 00 Olomouc
     
    Tel.: + 420 607 600 442 
    e-mail: pytela@akpytela.cz
     
    _______________________________________
    Aktualizováno 17.1.2020

    1] KABELKOVÁ, Eva a Hana DEJLOVÁ. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. V Praze: C.H. Beck, 2013, s. 235. ISBN 978-80-7400-524-4.

    [2] HULMÁK, Milan. Občanský zákoník VI: závazkové právo : zvláštní část (§ 2055-3014) : komentář. Praha: C.H. Beck, 2014, s. 389. ISBN 978-80-7400-287-8.

    [3] Tamtéž, s. 459.

    [4] BUUS, Tomáš. Úrok z jistoty při nájmu. Bulletin advokacie, rok 2016, č. 5, s. 26.

    [5] HULMÁK, Milan. Občanský zákoník VI: závazkové právo : zvláštní část (§ 2055-3014) : komentář. Praha: C.H. Beck, 2014, s. 390. ISBN 978-80-7400-287-8.

    [6] HADAMČÍK, Lukáš. Některé otázky související s úmrtím společného nájemce bytu. Právní rozhledy, 2015, č. 22, s. 785.

    [7] Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013.

    [8] Eliáš, K. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem: pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 1. vyd. Praha: Sagit, 2012, s. 857.

     
    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Kristýna Pinkava (Advokátní kancelář JUDr. David Pytela)
    18. 6. 2019

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Letní povýšení v HAVEL & PARTNERS – na seniornější pozice se posouvá celkem 12 lidí
    • Poškozený
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Poškozený

    Postupem soudu, v jehož důsledku je podle § 206 odst. 3 trestního řádu nezákonně vyloučeno účastenství konkrétní osoby v trestním řízení, se porušuje právo dané osoby na soudní...

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.