epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    4. 4. 2017
    ID: 105662upozornění pro uživatele

    K osvobození od daně z nabytí jednotek v novém rodinném domě

    V poslední době finanční úřady přistoupily ke stanovování daně z nabytí nemovitých věcí a úroku z prodlení přesto, že dle dřívějších názorů některých úředníků finanční správy bylo takové nabytí nemovitých věcí od této daně osvobozeno. Tyto události se dostaly i do pozornosti médií.[1] Konkrétně se jedná o případy koupě bytových jednotek v nově postavených rodinných domech. Účelem tohoto článku je nastínit možnosti, jak se nabyvatelé jednotek mohou v takových případech bránit.

     
     BRODEC & PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář
     
    Osvobození od daně pro developerské projekty

    Dle § 7 odst. 1 písm. c) bodu 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „Zákonné opatření“), ve znění účinném do 31. 10. 2016,[2] je, zjednodušeně vyjádřeno, od daně osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k bytové jednotce v nové stavbě bytového domu. Vlastnictví jednotky je přitom specifická forma spoluvlastnictví domu značně odlišná od běžného spoluvlastnictví; vlastnictví jednotky vznikne rozdělením vlastnictví k domu na vlastnictví k jednotkám na základě prohlášení vlastníka. Kupující pak jednotku nabyde do výlučného vlastnictví, někdy laicky nazývaného též osobní vlastnictví. Dle § 7 odst. 1 písm. a) a b) Zákonného opatření je dále osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k nové stavbě rodinného domu, respektive k pozemku či právu stavby, jehož je takový rodinný dům součástí. Předpisy stavebního práva[3] pak zjevně odlišují rodinný dům od bytového domu tím, že rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

    V praxi jsou nové developerské projekty k bydlení převážně prodávány buďto jako jednotky v bytových domech (vlastnictví k bytovému domu je tedy prohlášením vlastníka rozděleno na vlastnictví k jednotkám) nebo jako („celé“) rodinné domy. Prodej jednotek v nových rodinných domech představuje spíše okrajovou oblast developerské činnosti.

    Zatímco nabytí jednotek v nových bytových domech Zákonné opatření v ustanovení o osvobození od daně výslovně zmiňuje, nabytí jednotek v rodinných domech nikoliv. Pouhá textace Zákonného opatření tak vede k závěru, že nabytí jednotek v rodinném domě není od daně osvobozeno.[4] Přesto (i podle shora odkazovaných mediálních zpráv) byla praxe některých úředníků finanční správy taková, že podmínky osvobození považovali i u jednotek v rodinných domech za naplněné, takové názory sdělovali nabyvatelům bytů a adekvátně pak postupovali v daňovém řízení.

    Může být předmětem diskuse, zda se v případě legislativního zakotvení osvobození od daně skutečně jednalo o chybu či o úmysl zákonodárce. Stejně tak může být předmětem diskuse, zda dávat uvedené za vinu senátorům, kteří Zákonné opatření v době rozpuštění Poslanecké sněmovny přijali, či poslancům, kteří jej po opětovném ustavení Poslanecké sněmovny schválili. To však již není předmětem tohoto článku.

    Lze dodat, že byty v rodinných domech se v praxi prodávají nejen jako bytové jednotky (které nabyde kupující do výlučného vlastnictví), ale též jako spoluvlastnické podíly na celých rodinných domech. Kupující tak nabyde např. spoluvlastnický podíl ve výši jedné třetiny na rodinném domě, v němž jsou tři byty. S nabytým spoluvlastnickým podílem je spojeno na základě více či méně formalizovaných dohod užívání konkrétního bytu v rodinném domě. Nabytí takovýchto spoluvlastnických podílů na rodinném domě by přitom dle přesvědčení autora mělo být od daně osvobozeno na základě § 7 odst. 1 písm. a), respektive b) Zákonného opatření, neboť je od daně osvobozeno i nabytí celého rodinného domu (a nabytí spoluvlastnického podílu se z právního hlediska významně liší od nabytí jednotky). Takových případů by se tudíž shora nastíněná problematika neměla týkat. Prodej bytů v rodinných domech prostřednictvím prodeje podílů na celém rodinném domě (tj. nikoliv prostřednictvím prodeje jednotek) by tak do budoucna mohl představovat pro developery určitou výhodu, byť tato forma prodeje nese přirozeně i určitá rizika.

    Konečně je třeba uvést, že poplatníkem daně byl v případě koupě až do 31. 10. 2016 převodce (tedy prodejce bytu), a to dle § 1 odst. 1 písm. a) Zákonného opatření. V kupní smlouvě však bylo možné sjednat odchylný režim. Bez takového ujednání se tedy musí finanční úřady primárně obracet na převodce jakožto na poplatníka daně.

    Reklama
    Nové stavební právo (online - živé vysílání) - 15.2.2023
    Nové stavební právo (online - živé vysílání) - 15.2.2023
    15.2.2023 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Obrana proti stanovení daně a úroku z prodlení

    Předně je účelem tohoto článku nástin možností, jak se nabyvatelé nových bytových jednotek v bytových domech mohou bránit proti postupu finančních úřadů. Daňové předpisy takových možností poskytují několik. Daňové předpisy stanovují jak obecné prostředky obrany vztahující se zásadně ke všem typům daní, tak v některých případech specifické prostředky obrany pro konkrétní typ daně. Zákonné opatření však specifické prostředky obrany ve věci daně z nabytí nemovitých věcí nestanoví, proto v daném případě připadají v úvahu obecné prostředky obrany podle zákona č. 280/2009 Sb., daňového řádu (dále jen „Daňový řád“). Níže jsou uvedeny některé z nich.

    První možností je podání odvolání proti platebnímu výměru, jímž byla stanovena daň či jímž byl stanoven úrok z prodlení. Byť z textace Zákonného opatření nevyplývá přímo osvobození od daně, je přirozeně ve prospěch osvobození možné argumentovat jinými výkladovými metodami, např. shodným účelem osvobození v případě jednotek v bytových domech a v rodinných domech.

    Další možností, případně využitelnou i zároveň s odvoláním, je žádost o posečkání s úhradou daně dle § 156 Daňového řádu. Posečkání lze povolit mimo jiné, pokud by neprodlená úhrada daně znamenala pro daňový subjekt (zde pro nabyvatele jednotky) vážnou újmu či pokud by byla ohrožena výživa daňového subjektu nebo osob na jeho výživu odkázaných. Po dobu povoleného posečkání přitom běží nižší úrok než bez povoleného posečkání.

    Specifickou variantou žádosti o posečkání je žádost o rozložení úhrady daně na splátky.

    Další možností postupu nabyvatele jednotky je žádost o prominutí úroku z prodlení ve smyslu § 259b Daňového řádu. Základním předpokladem vyhovění žádosti je zaplacení předmětné daně. Samotným kritériem pro prominutí je, zda k prodlení s úhradou daně došlo z důvodu, který lze s přihlédnutím k okolnostem daného případu ospravedlnit. Ve prospěch existence ospravedlňujících okolností lze přirozeně v daném případě argumentovat.

    Konečně zde lze uvést institut hromadného prominutí daně nebo příslušenství daně dle § 260 Daňového řádu. Takto lze přitom prominout nejen úrok z prodlení, ale též samotnou daň. O prominutí rozhoduje ministr financí. Zvláštností tohoto institutu je jeho hromadný počet adresátů, kdy se rozhodnutím promíjí daň nebo příslušenství všem daňovým subjektům, jichž se důvod prominutí týká. Důvodem pro prominutí je mimo jiné existence nesrovnalostí vyplývajících z uplatňování daňových zákonů.      

    Odpovědnost osob zúčastněných na transakci

    Do nemovitostních transakcí je obvykle zapojeno více subjektů než jen prodávající a kupující. Obvykle se jedná o zprostředkovatele (realitní kancelář) a o advokáty stran, v některých případech mohou být zúčastněni též např. daňoví poradci. Úkolem takovýchto osob je svou odbornou způsobilostí dopomoci kupujícímu k bezproblémovému průběhu transakce. Jestliže kupující spoléhal na informace podané některým z takových subjektů, lze samozřejmě uvažovat o odpovědnosti takového subjektu, pokud nejednaly s příslušnou odbornou péčí. Odpovědnost některých subjektů je specificky stanovena zvláštními zákony, v úvahu však připadá i obecná odpovědnost za škodu.

    Uvedená možnost nicméně závisí na celé řadě okolností, zejména na nastavení vzájemných smluvních vztahů a na tom, které aspekty transakce žádal kupující zajistit od konkrétních subjektů. Významné též může být, jak byla inzerována cena převáděné jednotky; v praxi je např. obvyklé, že realitní kanceláře uvádějí konečnou cenu včetně daně. Jestliže by nakonec cena byla vyšší, mohl tím být uveden kupující v omyl, z čehož mohou plynout nároky kupujícího.

    Shrnutí

    Osvobození nabytí nových jednotek v rodinném domě od daně z nabytí nemovitých věcí z legislativy explicitně nevyplývá. Pokud však praxe úředníků finančních úřadů dříve vedla k závěru o naplnění podmínek pro osvobození a následně se taková praxe změnila, má nabyvatel jednotky (kupující) řadu možností k eliminaci či zmírnění negativních následků. Nabyvatel může volit jak možnosti obrany dle daňových předpisů, tak se může v závislosti na konkrétních okolnostech domáhat náhrady škody proti subjektům, které byly při transakci zúčastněny.
                                                                           

    Mgr. Lukáš Dušek,
    advokát


    BRODEC & PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář

    Rubešova 162/8
    120 00 Praha 2

    Tel.:    +420 224 247 215
    e-mail:    info@akbrodec.cz


    _________________________________
    [1] Např. dostupné na www, k dispozici >>> zde či k dispozici >>> zde.
    [2] Právě k tomuto znění Zákonného opatření se problematika převážně váže. Dne 1. 11. 2016 nabyla účinnosti novelizace Zákonného opatření, která v aspektech relevantních pro tento článek nepřinesla zásadní změny.
    [3] Konkrétně § 2 písm. a) vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.
    [4] To samozřejmě neznamená, že jiný závěr nelze dovodit za použití dalších výkladových metod. K rozlišení mezi jednotkami v bytových domech a jednotkami v rodinných domech se ve vztahu k osvobození od daně poměrně obtížně hledá zdůvodnění, a toto rozlišení se tudíž nejeví být příliš spravedlivým.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Lukáš Dušek (BRODEC & PARTNERS)
    4. 4. 2017
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Novinka v občanském zákoníku: smlouva o poskytování digitálního obsahu
    • TOP 10 judikátů z pracovního práva za rok 2022
    • Nová sleva na pojistném na sociální zabezpečení
    • Nový, bezcitný a nejchytřejší konkurent na trhu. Měli by mít advokáti strach?
    • Žaloba na neplatnost převodu věci podaná potenciálním dědicem zcizitele
    • Ke spornosti výkladu ustanovení § 62 zákona o obchodních korporacích a dopadu povinností členů volených orgánů obchodní korporace na prokuristu
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu energetického zákona
    • Co můžeme očekávat od nařízení o zelených dluhopisech?
    • Vládní pomoc velkým podnikům na zvýšené náklady cen energií (zastropování cen energií a dotační program)
    • Nenechte se obalit obalovou novelou
    • Odepření plnění (zlatého padáku) ze smlouvy o výkonu funkce

    Související produkty

    Online kurzy

    • Kryptoaktiva z pohledu veřejnoprávní regulace
    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    Lektoři kurzů
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    Ing. Martina Šotníková
    Ing. Martina Šotníková
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Kdy a komu nelze dát výpověď z pracovního poměru
    • Nové sazby cestovních náhrad pro rok 2023
    • Nový, bezcitný a nejchytřejší konkurent na trhu. Měli by mít advokáti strach?
    • Možné důvody vyloučení člena statutárního orgánu ve světle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2022, sp. zn. 27 Cdo 1831/2021
    • Kreativní byrokracie a dělba moci ve státě
    • Likvidace obchodní společnosti
    • Nová sleva na pojistném na sociální zabezpečení
    • TOP 10 judikátů z pracovního práva za rok 2022
    • Kdy a komu nelze dát výpověď z pracovního poměru
    • Nový, bezcitný a nejchytřejší konkurent na trhu. Měli by mít advokáti strach?
    • Žaloba na neplatnost převodu věci podaná potenciálním dědicem zcizitele
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu energetického zákona
    • Příplatek mimo základní kapitál – váže se k podílu, nebo osobě? A jak je to s převodem?
    • Nová sleva na pojistném na sociální zabezpečení
    • Nové sazby cestovních náhrad pro rok 2023
    • Ke spornosti výkladu ustanovení § 62 zákona o obchodních korporacích a dopadu povinností členů volených orgánů obchodní korporace na prokuristu
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Platné sjednání smluvní pokuty pohledem judikatury Nejvyššího soudu
    • Přikázání věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků při vypořádání spoluvlastnictví
    • Přímá odpovědnost jednatele (společníka) SRO za škodu způsobenou třetí osobě
    • K článku Manželství pro všechny z katolického pohledu
    • Nová sbírka právních předpisů jako nechtěný dar
    • Kdy a komu nelze dát výpověď z pracovního poměru
    • Přehled vybraných legislativních novinek platných pro rok 2023

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Majetková podstata

    Je-li kupní smlouva, kterou pozdější insolvenční dlužník nabyl nemovitost do svého vlastnictví, neplatná či zrušená, nemá na vypořádání účastníků takové smlouvy podle zásad o...

    Likvidace obchodní společnosti

    Úprava § 198 odst. 1 a 3 z. o. k. je v případech zrušení společnosti s ručením omezeným pro absenci statutárního orgánu úpravou zvláštní jak ve vztahu k úpravě § 172 odst. 1...

    Jednání za právnickou osobu

    Za právnickou osobu v občanském soudním řízení jedná především – jak vyplývá z ustanovení § 21 odst. 1 písm. a) o. s. ř. – člen statutárního orgánu. Tvoří-li statutární...

    Insolvence a plná moc (exkluzivně pro předplatitele)

    Opravňuje-li procesní plná moc udělená přihlášeným věřitelem advokáta k zastupování věřitele v rámci všech úkonů, k nimž je věřitel oprávněn a povinen v rámci...

    Předsmluvní odpovědnost

    Úprava tzv. předsmluvní odpovědnosti stojí na obecné povinnosti jednat poctivě (§ 6 o. z.), a to i při jednání o uzavření smlouvy. Možnost vzniku povinnosti k náhradě škody mezi...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.