epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    18. 10. 2012
    ID: 86177upozornění pro uživatele

    K přeměně běžného nájmu na nájem družstevní při koupi bytového domu družstvem

    V rámci privatizace bytových domů často dochází k situaci, kdy nájemci bytů v domě, který patří obci, založí bytové družstvo za účelem nabytí bytového domu do vlastnictví tohoto bytového družstva[1]. Původní nájemci se stanou členy bytového družstva a byt, který každý nájemce užíval na základě nájemní smlouvy s obcí, bude užívat na základě nájemní smlouvy s bytovým družstvem. Pokud mezi družstvem a jeho členem není uzavřena nová nájemní smlouva, vyvstává pak otázka, zda se bez dalšího mění původní nájemní vztah na družstevní nájem a jakou roli v této transformaci hrají stanovy bytového družstva.

     
     Fiala, Tejkal a partneři
     

    Úvod

    Dle ust. § 680 odst. 2 zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele. V případě nabytí domu bytovým družstvem dospěl Nejvyšší soud k názoru, že běžný nájem bytu se v okamžiku nabytí bytu družstvem transformuje v nájem družstevní.[2] Této transformaci předchází založení bytového družstva, vznik členství původního nájemce bytu v tomto družstvu a následné nabytí vlastnického práva k předmětnému domu družstvem. Nejvyšší soud však ve většině případů řešil vznik společného nájmu družstevního bytu manželů a ve svých rozhodnutích se nezabýval specifiky stanov bytového družstva.

    Bytové družstvo a jeho stanovy

    Bytovým družstvem se dle § 221 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObchZ“) rozumí družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. Dle judikatury je třeba tímto vymezením rozumět faktické zajišťování bytových potřeb svých členů nezávisle na formulaci předmětu činnosti ve stanovách.[3]

    Kromě obecných obligatorních náležitostí stanov družstva musí stanovy bytového družstva mimo jiné obsahovat i podmínky, za kterých lze uzavřít nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a členy bytového družstva.[4] Stanovy bytového družstva však často sepisují zakladatelé družstva jako laikové, neboť nepovažují za nutné si na tuto problematiku najmout právníka, což může mít za následek, že stanovy bytového družstva nebudou obsahovat některé obligatorní náležitosti. Lze se setkat se stanovami bytového družstva, které nejen že neobsahují podmínky, za kterých lze uzavřít nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a členy bytového družstva, ale ze stanov ani nevyplývá, že členství v družstvu je spojeno s právem na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu. Vystává pak otázka, zda nájemní vztah k bytu v domě, který nabude bytové družstvo se stanovami s výše uvedenými nedostatky, se skutečně transformuje v nájem družstevního bytu, či zda bude třeba uzavřít novou nájemní smlouvu mezi družstvem a jeho členem.

    Vznik družstevního nájmu

    Pro odpověď na otázku, zda ve výše uvedeném případě vzniká družstevní nájem bytu, je třeba zkoumat, zda členovi bytového družstva vzniká právo na uzavření nájemní smlouvy automaticky bez dalšího zároveň se vznikem členství v bytovém družstvu. Domníváme se totiž, že podmínkou transformace původního nájemního vztahu na nájem družstevní je skutečnost, že vzniklo členovi družstva právo na uzavření nájemní smlouvy s družstvem.[5] Pokud by totiž neměl člen bytového družstva vůbec nárok na uzavření nájemní smlouvy s družstvem, nevidíme zde důvod, proč by se původní nájemní vztah měl transformovat bez dalšího na družstevní.

    Nejvyšší soud se ve svých rozhodnutích týkajících se transformace původního nájemního vztahu na nájem družstevní právem na uzavření nájemní smlouvy nezabýval, z textů rozhodnutí však lze usuzovat, že považoval právo na uzavření nájemní smlouvy za samozřejmou součást práv a povinností člena bytového družstva. Jak je však uvedeno dále, otázka spojení práva na uzavření smlouvy s členstvím v bytovém družstvu není tak jednoznačná v případě, že stanovy toto spojení neupravují.

    Mezi práva člena bytového družstva patří právo účasti na činnosti bytového družstva a s tím spojené právo využívat výhod spojených s členstvím v bytovém  družstvu.[6] Mezi základní výhody spojené s členstvím v bytovém družstvu bezpochyby patří právo užívat byt na základě nájemního vztahu s družstvem. Nejvyšší soud však v jednom ze svých rozhodnutí zaujal stanovisko, že „určují-li stanovy, že k členským právům patří i právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, pak zánikem členství převodce v bytovém družstvu zanikne podle ustanovení § 714 věty první občanského zákoníku jeho nájem bytu a nabyvateli členských práv z dohody o převodu práv a povinností vznikne právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, splní-li další podmínky určené stanovami“[7].

    Z uvedeného rozhodnutí lze dovodit, že pokud stanovy vůbec neurčí, že právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu patří k členským právům a povinnostem člena bytového družstva, pak toto právo s členstvím v družstvu spojené není, byť se jedná o bytové družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. Takový výklad by však dle našeho názoru nebyl správný. Na druhou stranu je třeba mít na paměti, že zákon výslovně nestanoví automatické spojení práva nájmu, resp. práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a členství v bytovém družstvu a nechává toto právě na stanovách bytového družstva. Ve prospěch názoru, že právo na uzavření nájemní smlouvy je bez dalšího součástí členských práv, se vyjadřuje například Dvořák, T.[8] a lze souhlasit i s názorem, že obecně principem družstevního nájmu bytu je spojení práva družstevního nájmu s členstvím nájemce v bytovém družstvu.[9]

    Na základě výše uvedeného se lze spíše přiklonit k závěru, že pojmovým znakem vztahu bytového družstva a jeho člena je právo na uzavření nájemní smlouvy na družstevní byt, bez ohledu na to, zda je toto právo zakotveno ve stanovách či nikoli a toto právo je tedy součástí členských práv člena každého bytového družstva.

    Pokud přijmeme výše uvedený závěr, pak máme-li zde bytové družstvo (tj. družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů či alespoň družstvo za tím účelem založené[10]), členem tohoto družstva je nájemce bytu v domě, který vlastní např. obec, pak nabytím vlastnictví domu družstvem se nájemní vztah mezi nájemcem bytu a novým majitelem domu, tj. družstvem, mění na družstevní nájem bytu se všemi důsledky s touto transformací spojenými, bez ohledu na to, že stanovy družstva o takové transformaci mlčí nebo dokonce ani neurčují, za jakých podmínek lze uzavřít nájemní smlouvu s členem družstva dle § 685 odst. 2 OZ, ani že právo na uzavření nájemní smlouvy na družstevní byt je spojeno se členstvím v družstvu.[11] Ve stanovách však bezpochyby mohou být podrobněji určeny podmínky, za kterých se uskuteční transformace běžného nájmu v nájem družstevní, popř. může být tato transformace vyloučena a družstevní nájem by vznikl až uzavřením nové nájemní smlouvy dle podmínek upravených ve stanovách.[12]

    Výše uvedený výklad se zdá být rozumnější i vzhledem ke skutečnosti, že vůle zúčastněných subjektů (bytového družstva a jeho člena) směřuje ke vzniku družstevního nájmu bytu a nikoli pouze ke změně osoby pronajímatele bytu jakožto vlastníka domu, obzvláště když z judikatury vyplývá, že tato transformace probíhá bez dalšího na základě popsaných skutečností a není třeba uzavírat novou nájemní smlouvu. Nelze však nevidět, že tento výklad poměrně rozšiřuje literu zákona a není s ní zcela v souladu[13], avšak je ve prospěch dobré víry účastníků soukromoprávních vztahů, a též v souladu se základním principem a účelem existence bytového družstva.

    Závěr

    Založení bytového družstva nájemci bytů za účelem koupě domu, v němž se pronajímané byty nacházejí, je zcela běžným způsobem privatizace obecních domů. Základním dokumentem pak jsou stanovy bytového družstva, které v případě kvalitního zpracování mohou předejít velkému množství problémů. Vzhledem ke snadné dostupnosti vzorů takových stanov však často zakládající členové družstva podceňují význam tohoto dokumentu a nevěnují mu náležitou pozornost. Nedokonalá zákonná úprava pak v kombinaci s nedokonalými stanovami může vést k překvapivým závěrům, čemuž by však měl předcházet výklad zákona soudy. Nejvyšší soud se v předešlých rozhodnutích rozhodl chránit dobrou víru účastníků právních vztahů – bytového družstva a jeho člena - a dospěl k závěru, aniž by podroboval zkoumání stanovy družstva, že se nájemní vztah při převodu vlastnictví domu na družstvo transformuje na družstevní nájem. Lze konstatovat, že se tak stane i v případě, že stanovy družstva nebudou obsahovat žádnou úpravu týkající se této transformace či nebudou vůbec upravovat podmínky, za nichž lze uzavřít nájemní smlouvu se členem bytového družstva, nebo ani nebudou spojovat právo na uzavření nájemní smlouvy s členstvím v bytovém družstvu.


    Mgr. Jiří Dostál

    Mgr. Jiří Dostál,
    advokát

    Mgr. Jindřich Mayer

    Mgr. Jindřich Mayer,
    advokátní koncipient


    Fiala, Tejkal a partneři, advokátní kancelář, s.r.o. 

    Mezníkova 273/13
    616 00  Brno – Žabovřesky

    Tel.: +420 541 211 528
    Fax:  +420 541 210 951
    e-mail: recepce@akfiala.cz


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Založením družstva často podmiňuje obec prodej domu do „rukou“ nájemců.
    [2] viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18.8.2005 sp.zn. 29 Odo 330/2005, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26.10.2005 sp.zn. 26 Cdo 951/2005, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18.11.2003 sp.zn. 26 Cdo 2435/2002, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30.9.2003 sp.zn. 26 Cdo 1313/2002
    [3] viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19.7.2008 sp.zn. 21 Cdo 327/1999
    [4] viz např. Dvořák, T. Družstevní právo. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2006, s. 236 nebo Pokorná, J.; Kovařík, Z.; Čáp, Z. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. II. díl. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009, s. 1123
    [5] Dle ojedinělých názorů tato transformace nenastane ani v případě, že členovi družstva bude svědčit právo na uzavření nájemní smlouvy viz např. Maňásková, A. Byty a bydlení v podmínkách bytového družstva. Rigorózní práce. Masarykova univerzita, 2006, s. 147
    [6] viz např. Dvořák, T. Družstevní právo. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2006, s. 73 nebo Pokorná, J.; Kovařík, Z.; Čáp, Z. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. II. díl. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009, s. 1135
    [7] usnesení Nejvyššího soudud ze dne 18.8.2005 sp.zn. 29 Odo 330/2005
    [8] Dvořák, T. Několik úvah na téma, jaký byt je vlastně družstevní. In: Pocta Miloši Tomsovi k 80. narozeninám. Plzeň: Aleš Čeněk, 2006, s. 128
    [9] Švestka, J.; Spáčil, J.; Škárová, M.; Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 – 880. Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 1790
    [10] viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.6.2010 sp.zn. 29 Cdo 2004/2009
    [11] Rozbor problematiky (ne)platnosti stanov v případě absence některé obligatorní náležitosti, popř. problematiky neplatnosti družstva přesahuje cíl tohoto článku.
    [12] Švestka, J.; Spáčil, J.; Škárová, M.; Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 – 880. Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2008, s. 1792
    [13] viz znění § 685 odst. 2 OZ kde je stanoveno, že nájemní smlouvu lze uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jiří Dostál, Mgr. Jindřich Mayer ( Fiala, Tejkal a partneři )
    18. 10. 2012
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Trestněprávní důsledky nerespektování věcného břemene
    • Nové pojetí moderace smluvní pokuty podle Nejvyššího soudu
    • Nepředvídatelné fyzické podmínky dle smluvních podmínek FIDIC
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Změny v právní úpravě způsobilosti členů volených orgánů obchodních korporací k výkonu funkce a jejím dokládání v rámci rejstříkového řízení
    • Rok a půl lze stavět obnovitelné zdroje rychleji. Fotovoltaické elektrárny do tří a tepelná čerpadla do jednoho měsíce
    • Nejvyšší soud k otázce nepřímé diskriminace zaměstnance týkající se jeho zdravotního stavu
    • Svěřenský fond a smrt zakladatele, aneb převod vlastnického práva k majetku vkládanému do svěřenského fondu v případě smrti jeho zakladatele
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Výhody a nevýhody řešení sporu metodou Med-Arb
    • Zásadní změna rozhodovací praxe v oblasti modernizace smluvní pokuty

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Trestněprávní důsledky nerespektování věcného břemene
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Dlužník, oddlužení, IČO a datová schránka?
    • Nové pojetí moderace smluvní pokuty podle Nejvyššího soudu
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Jednání právnických osob
    • 10 otázek pro ... Lumíra Schejbala
    • Dokazování a poučovací povinnost
    • Změny v právní úpravě způsobilosti členů volených orgánů obchodních korporací k výkonu funkce a jejím dokládání v rámci rejstříkového řízení
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Nejvyšší soud k otázce nepřímé diskriminace zaměstnance týkající se jeho zdravotního stavu
    • Má dodavatel nárok na náhradu škody při neoprávněném vyloučení ze zadávacího řízení?
    • Svěřenský fond a smrt zakladatele, aneb převod vlastnického práva k majetku vkládanému do svěřenského fondu v případě smrti jeho zakladatele
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 5.
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Dlouhodobé pozbytí zdravotní způsobilosti zaměstnance z pohledu zaměstnavatele
    • Obvyklé vybavení rodinné domácnosti
    • Změna moderace smluvní pokuty jako další rána pro věřitele
    • Novela zákoníku práce a (zdánlivá) předvídatelnost vztahů z dohod (DPP a DPČ)
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Nesprávné právní posouzení věci důvodem pro obnovu řízení
    • Péče, styk a přání dítěte

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Jednání právnických osob

    Podle § 30 odst. 1 zákona o mezinárodním právu soukromém právní osobnost právnické osoby a způsobilost jiné než fyzické osoby se řídí právním řádem státu, podle něhož vznikla....

    Dokazování a poučovací povinnost

    Poučovací povinnost ve smyslu § 118a odst. 3 o. s. ř. se uplatňuje tam, kde je namístě učinit závěr, že účastník, jemuž je ku prospěchu prokázání určité (pro věc rozhodné)...

    Mimořádné snížení trestu odnětí svobody

    U kritéria možnosti dosažení nápravy i mírnějším trestem, než stanoví základní trestní sazba, významného pro aplikaci § 58 odst. 6 tr. zákoníku, je nezbytné hodnotit osobní...

    Odpovědnost státu za újmu (exkluzivně pro předplatitele)

    Na stát jako na účastníka soudního řízení, zvláště jde-li o řízení o náhradu škody, jež měl svou činností způsobit, jsou kladeny vyšší nároky než na jiný subjekt. Stát...

    Odpovědnost státu za újmu, dědění (exkluzivně pro předplatitele)

    Uplatnění nároku na náhradu nemajetkové újmy podle zákona č. 82/1998 Sb. poškozeným u úřadu specifikovaném v § 14 zákona č. 358/1992 Sb. je (až na výjimky) podmínkou, bez které...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.