epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • COVID-19
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
Konference_Nový zákon o znalcích a využívání znalců v soudní praxi

Poslat článek emailem

*) povinné položky
27. 10. 2015
ID: 99400upozornění pro uživatele

Kdo co hradí aneb úskalí nájemního vztahu po rekodifikaci

V rámci nájemního vztahu zcela přirozeně dochází v souvislosti s užíváním pronajatého bytu či domu ke vzniku vad a nutnosti jejich oprav. Spor zde však může mezi pronajímatelem a nájemcem vzniknout v okamžiku, kdy se mají strany dohodnout, která z nich opravu provede, tím spíše která pak tuto opravu uhradí. Do jaké míry je k údržbě bytu či domu a jeho opravám povinen nájemce a kdy už je povinnost na straně pronajímatele? Odpověď na tuto otázku byla po rekodifikaci opět o něco zapeklitější, avšak již od 1. ledna 2016 by se měla právní úprava této problematiky stát zase o něco přehlednější.

 
 Mališ Nevrkla Legal, advokátní kancelář
 
Nájemní vztah, zvláště pak je-li jeho předmětem byt či dům, se vyznačuje dlouhodobostí ve svém trvání. S ohledem na tuto jeho charakteristiku bylo v rámci rekodifikace nutné vytvořit přechodné ustanovení § 3074 odst. 1 občanského zákoníku, zavádějící pro nájem bytu či domu režim tzv. nepravé retroaktivity. To znamená, že vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před účinností občanského zákoníku se řídí dosavadními předpisy, avšak jeho obsah, tedy vzájemná práva a povinnosti stran nájemního vztahu, a zánik nájmu jsou po dni účinnosti občanského zákoníku již regulovány jeho novou úpravou.

Kromě jiných změn, které s sebou rekodifikace soukromého práva přinesla, však ke dni účinnosti občanského zákoníku došlo též ke zrušení nařízení vlády č. 258/1995 Sb., jímž se prováděl zákon č.40/1964 Sb. Toto nařízení se zabývalo otázkou, do jaké míry je k údržbě a opravám souvisejícím s užíváním pronajímaného bytu či domu povinen nájemce a kdy už má tuto povinnost pronajímatel. V současné době tedy sice občanský zákoník i nadále terminologicky pracuje s „běžnou údržbou“ a „drobnými opravami“, nicméně platný a účinný prováděcí předpis k definici těchto pojmů stále absentuje. Nové vládní nařízení (ke dni publikace článku ještě nedošlo k uveřejnění nařízení ve Sbírce zákonů) vymezující údržbu a opravy související s užíváním bytu by však mělo nabýt účinnosti již od nového roku.

Údržba a opravy pronajímaného bytu

Podle dosavadní právní úpravy § 678 odst. 3 SOZ nedošlo-li k odchylné dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem, hradil nájemce náklady na drobné opravy bytu a jeho běžnou údržbu, přičemž obsah pojmů „drobné opravy“ a „běžná údržba“ podrobně vymezovalo v § 5 a 6 nyní již zrušené nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Cokoli nad rámec drobných oprav a běžné údržby tak, jak byly specifikovány v nařízení vlády, byl povinen hradit pronajímatel. Nová úprava v § 2257 NOZ rovněž počítá s primární povinností pronajímatele byt udržovat ve stavu způsobilém k užívání, když v odst. 2 stanoví, že „nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ Obdobně i od tohoto ustanovení se lze odchýlit dohodou stran, byť je zde možná jen dispozitivita ve prospěch nájemce. Jelikož bylo předmětné nařízení vlády zrušeno bez náhrady, k novému vymezení pojmů „běžné údržby“ a „drobných oprav“ k účinnosti NOZ nedošlo.

Dle komentářové literatury se údržbou rozumí činnost směřující k zachování funkčního stavu věci, zatímco opravou se rozumí činnost směřující k obnově funkčního stavu věci[1]. Problém nastává teprve při definici slov „běžná“ a „drobná“. Podle odůvodnění stanoviska Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL) bylo i nadále, tedy až do účinnosti nového nařízení vlády, nezbytné terminologicky vycházet ze zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb.[2].

Mohly přitom nastat dvě situace. Pokud ve smlouvě o nájmu bytu bylo i po 1. lednu 2014 odkazováno na § 5 a 6  citovaného nařízení, pohlíželo se na ně jako na součást smluvního ujednání. Naopak, neupravovaly-li strany ve smlouvě o nájmu bytu otázku běžné údržby a drobných oprav, uplatnilo se zrušené nařízení vlády č. 258/1995 Sb. jako tzv. soft law. Došlo‑li tak ke sporu a nutnosti posouzení, zda byl pronajímatel či nájemce v dané situaci k opravě nebo údržbě povinen, soud z ustanovení § 5 a 6 uvedeného nařízení vlády ideově vycházel.

Nové nařízení vlády

S účinností od 1. ledna 2016 se však strany nájemního vztahu dočkají opět větší právní jistoty, jelikož dne 26. října 2015 vláda projednala a schválila nové nařízení, které pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“ podrobně vymezuje a provádí tak § 2257 NOZ. Nebude-li tedy smluvní ujednání mezi nájemcem a pronajímatelem po 1. lednu 2016 otázku údržby a oprav explicitně řešit, uplatní se bez dalšího ustanovení nového nařízení vlády. Pokud však strany budou v nájemní smlouvě i po účinnosti nového prováděcího nařízení odkazovat na § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb., bude dle názoru autora i nadále možné z nich v daném nájemním vztahu vycházet a považovat je za součást smluvního ujednání. Nově schválené nařízení vlády totiž počítá s tím, že se nájemce bude na údržbě a opravách podílet více, respektive očekává se od něj vynaložení vyšších nákladů. Díky tomu, že je tedy znění zrušeného nařízení č. 258/1995 Sb. pro nájemce příznivější a dispozitivní úpravu ve prospěch nájemce NOZ připouští, nebude nutné na ujednání dovolávající se § 5 a 6 zrušeného vládního nařízení pohlížet jako na neplatné.

Drobné opravy a běžná údržba v konkrétním pohledu

Pokud jde o konkrétní obsah zmiňovaného § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb., drobnými opravami se rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Tyto drobné opravy pak ustanovení § 5 nařízení charakterizuje buď věcně nebo podle výše nákladu. Není-li tedy oprava vymezena věcně v § 5 odst. 2, 3 nebo 4 zrušeného nařízení (typicky výměna klik, žárovek, opravy sprch, vařičů), může být tedy za drobnou opravu považována, pouze pokud splňuje kritérium maximální výše nákladu, která odpovídá částce 500,- Kč na jednu opravu. Zároveň se zde však uplatní i limitující ustanovení § 5 odst. 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které stanoví, že součet nákladů za věcně i nákladově vymezené drobné opravy nesmí za kalendářní rok přesáhnout částku 70,- Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu a jeho příslušenství. Kupříkladu u bytu o podlahové ploše 40 m2, bez balkónu a sklepu, by součet nákladů za drobné opravy za kalendářní rok nesměl přesáhnout částku 2.800,- Kč.

Nové nařízení vlády vymezuje drobné opravy rovněž věcně a nákladově. Zatímco věcné vymezení § 4 nařízení ze dne 26. října 2015 se od původního zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb. příliš neliší, maximální výše nákladu na jednotlivou drobnou opravu se ve smyslu § 5 nově schváleného nařízení zvyšuje na částku 1.000,- Kč. Součet nákladů za věcně a nákladově charakterizované drobné opravy pak za kalendářní rok nesmí přesáhnout částku 100,- Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu a jeho příslušenství (§ 6 nového nařízení). Podíváme-li se tedy znovu na příklad bytu o podlahové ploše 40 m2, bez příslušenství, součet nákladů za drobné opravy za kalendářní roky nesmí být vyšší než částka 4.000,- Kč.

Za běžnou údržbu bytu § 6 původního nařízení č. 258/1995 Sb. označuje zejména udržování a čištění bytu, jeho malování a pravidelné prohlídky, přičemž výši nákladů spojených s běžnou údržbou bytu nijak nelimituje. Obdobně běžnou údržbu charakterizuje také § 2 nařízení vlády ze dne 26. října 2015, a to rovněž bez nákladové limitace.

Povinnost k odstranění vad a oznamovací povinnost

Způsob řešení vad a poškození pronajímaného bytu se již normálně řídí novou právní úpravou občanského zákoníku. Pronajímatel je povinen v souladu s § 2257 odst. 1 NOZ a a contrario k § 2257 odst. 2 NOZ na svůj náklad provádět ostatní údržbu bytu, tzn. jinou než běžnou, k níž je povinen nájemce, a ostatní opravy, tj. jiné než drobné opravy. Pronajímatel však není povinen na svůj náklad byt udržovat ve stavu způsobilém k užívání v případě, že byt bude poškozen v důsledku porušení povinnosti nájemce byt řádně užívat[3]. Naopak nájemci zde vzniká povinnost uvést byt do stavu před poškozením ve smyslu § 2293 NOZ. Podobně pronajímatel nemá povinnost provádět opravy spočívající v obnově estetické hodnoty věci, ale pouze opravy nezbytné, vedoucí k obnovení funkčního stavu věci.

Vznikne-li však v bytě vada, kterou má pronajímatel povinnost odstranit, je povinen tak učinit bez ohledu na to, zda ji nájemce oznámil řádně a včas, a to bez zbytečného odkladu poté, co se o vadě dozvěděl. Dostane-li se pronajímatel s opravou vady do prodlení, může nájemce vadu odstranit sám a po pronajímateli následně žádat náhradu odůvodněných nákladů, tedy nejen náhradu skutečně vynaložených nákladů, ale též cenu své odvedené práce, popřípadě slevu z nájemného za dobu trvání vadného stavu. Podmínkou pro uspokojení těchto nájemcových nároků je ale to, aby vadu pronajímateli řádně a včas oznámil, jinak tyto nároky nebude moci uplatnit.

Pro nájemce však mohlo být dosti obtížné, a to zvláště dosud, v situaci, kdy scházela právní jistota v definici „drobných oprav“ a „běžné údržby“, rozeznat, zda se jedná o opravu, kterou je povinen provádět a hradit pronajímatel a zda je tedy třeba tuto vadu pronajímateli oznamovat.

Závěr

I přes výkladové snahy Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy docházelo mezi pronajímateli a nájemci v otázkách úhrady a provádění oprav a údržby bytu ke sporům. Vzájemná nejistota nastupovala zejména tehdy, pokud strany ve smlouvě o nájmu bytu problematiku běžné údržby a drobných oprav vůbec neřešily, a to ani odkazem na ustanovení § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Díky novému vládnímu nařízení ze dne 26. října 2016 však lze očekávat, že se problematika a terminologie údržby a oprav bytu opět vyjasní. I nadále však nelze než doporučit, aby se účastníci nájemního vztahu ve smlouvě dohodli nejen na významu termínů „běžné údržby“ a „drobných oprav“ nebo k jejich specifikaci odkázali na příslušná ustanovení, ale aby si ujednali kupříkladu i způsob, jakým má k oznámení vad dojít, případně se shodli na časovém horizontu, v jakém je strana povinna opravu provést.


Veronika Tomanová

Mgr. Veronika Tomanová,
advokátní koncipientka


Mališ Nevrkla Legal, advokátní kancelář, s. r. o.

Longin Business Center
Na Rybníčku 1329/5
120 00 Praha 2

Tel.: +420 296 368 350
Fax: +420 296 368 351
e-mail: law.office@mn-legal.eu

-------------------------------------------------------------
[1] Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, k § 2207.
[2] Výkladové stanovisko č. 15 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 14. ledna 2014.
[3] Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, k § 2257.


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


Mgr. Veronika Tomanová ( Mališ Nevrkla Legal )
27. 10. 2015
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Možné alternativy úpravy styku nezletilého s rodičem při svěření nezletilého do péče druhého rodiče
  • Návrat soukromých arbitrážních center do českého rozhodčího řízení?
  • Řízení ve věcech služby v digitalizované spisové službě
  • Rasantně se na základě nového valorizačního mechanismu zvyšuje odškodnění pozůstalých při úmrtí zaměstnance v důsledku pracovního úrazu
  • Princip polluter pays a jeho uplatnění v rámci odpovědnosti za škodu na životním prostředí
  • Soudní ochrana při neposkytnutí kopií osobních údajů
  • Ochrana proti nesoučinnosti kupujícího při přepisu vozidla v registru silničních vozidel
  • Hlavní povinnosti správce při zjištění porušení zabezpečení osobních údajů dle GDPR
  • Víte, jak správně „neužívat“ autorské dílo?
  • GDPR a novinářské výjimky nejen pro novináře
  • Psychologie v právu: Psychologické profilování – novodobé věštění nebo účinný nástroj nápomocný vyšetřování?

Související produkty

Online kurzy

  • SVĚŘENSKÉ FONDY (zajímavý nástroj ochrany majetku s velkým ALE)
  • Problematika bytového spoluvlastnictví
  • Společenství vlastníků jednotek
  • Zajištění dluhu v Občanském zákoníku se zvláštním přihlédnutím k zástavnímu právu a zajišťovacímu převodu práva III.
  • Zajištění dluhu v Občanském zákoníku se zvláštním přihlédnutím k zástavnímu právu a zajišťovacímu převodu práva II.
Lektoři kurzů
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Daniela Kovářová
JUDr. Daniela Kovářová
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Možné alternativy úpravy styku nezletilého s rodičem při svěření nezletilého do péče druhého rodiče
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Vícepráce aneb kdopak to zaplatí?
  • Návrat soukromých arbitrážních center do českého rozhodčího řízení?
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Novinky v odpovědnosti statutárních orgánů obchodních korporací
  • Náklady řízení
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Ochrana proti nesoučinnosti kupujícího při přepisu vozidla v registru silničních vozidel
  • Náklady řízení
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Vláda o integraci do EU a účasti ve standardizační dohodě NATO
  • Právní jednání podle zákoníku práce
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Náklady řízení
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Vláda o integraci do EU a účasti ve standardizační dohodě NATO
  • Převod nevyčerpané dovolené podle novely zákoníku práce
  • Elektronický příjezdový formulář jako podmínka vstupu do ČR z rizikových zemí

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Nájem bytu

O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li...

Majetková podstata

Insolvenční zákon výslovně upravuje, jaké pohledávky a v jakém pořadí jsou v insolvenčním řízení uspokojovány, stejně jako způsoby jejich uplatnění. Výslovně v § 165 odst. 2...

Zpeněžování (exkluzivně pro předplatitele)

Žádné ustanovení insolvenčního zákona nebrání tomu, aby tam, kde je zvoleným způsobem oddlužení plnění splátkového kalendáře po dobu (nejdéle) 5 let, byl před vydáním...

Odměna advokáta

Podle § 71 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, zůstávají pravomocná rozhodnutí vydaná na základě právního předpisu, který byl zrušen (s výjimkou rozsudku vydaného v...

Přípustnost dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

Je-li předmětem řízení o odpůrčí žalobě insolvenčního správce požadavek na určení neúčinnosti plateb (uskutečněných bankovními převody) a (současně) požadavek na vydání...

Vyhledávání ASPI

ASPI

Hledání v rejstřících

Nejčtenější články

Souběh podání výpovědi a okamžitého zrušení pracovního poměru

Při výkonu závislé práce se zaměstnanec může dopustit různých prohřešků proti pracovnímu právu s různým stupněm intenzity provinění. Zákoník práce rozlišuje mezi soustavným...

PRÁVNICKÁ FIRMA ROKU 2020 - VÝSLEDKOVÁ LISTINA

Společnost EPRAVO.CZ vyhlásila výsledky již 13. ročníku firemního žebříčku Právnická firma roku. Záštitu nad letošním ročníkem převzalo, stejně jako v minulých letech...

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a změna zákona o daních z příjmů

Dne 26. září 2020 nabyl účinnosti zákon č. 386/2020 Sb., jímž se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, a jenž mění další...

Fotografování na veřejně přístupných místech povoleno?

Fotografujete na veřejně přístupných místech nebo na veřejném prostranství? A je v tom vlastně rozdíl? V praxi se stále častěji setkáváme s dotazy týkajícími se problematiky...

Zajímavý posun soudní judikatury ve věci přezkoumávání rozhodčích nálezů jako exekučních titulů

Ústavní soud ve svém nálezu pod sp. zn. II.ÚS 3194/18 ze dne 1. 4. 2019 shrnul svoji dosavadní rozhodovací praxi a vyjádřil se k možnosti soudního přezkumu exekučních titulů v...

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
AIVD APEK 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2021, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů