epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    27. 10. 2015
    ID: 99400upozornění pro uživatele

    Kdo co hradí aneb úskalí nájemního vztahu po rekodifikaci

    V rámci nájemního vztahu zcela přirozeně dochází v souvislosti s užíváním pronajatého bytu či domu ke vzniku vad a nutnosti jejich oprav. Spor zde však může mezi pronajímatelem a nájemcem vzniknout v okamžiku, kdy se mají strany dohodnout, která z nich opravu provede, tím spíše která pak tuto opravu uhradí. Do jaké míry je k údržbě bytu či domu a jeho opravám povinen nájemce a kdy už je povinnost na straně pronajímatele? Odpověď na tuto otázku byla po rekodifikaci opět o něco zapeklitější, avšak již od 1. ledna 2016 by se měla právní úprava této problematiky stát zase o něco přehlednější.

     
     Mališ Nevrkla Legal, advokátní kancelář
     
    Nájemní vztah, zvláště pak je-li jeho předmětem byt či dům, se vyznačuje dlouhodobostí ve svém trvání. S ohledem na tuto jeho charakteristiku bylo v rámci rekodifikace nutné vytvořit přechodné ustanovení § 3074 odst. 1 občanského zákoníku, zavádějící pro nájem bytu či domu režim tzv. nepravé retroaktivity. To znamená, že vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před účinností občanského zákoníku se řídí dosavadními předpisy, avšak jeho obsah, tedy vzájemná práva a povinnosti stran nájemního vztahu, a zánik nájmu jsou po dni účinnosti občanského zákoníku již regulovány jeho novou úpravou.

    Kromě jiných změn, které s sebou rekodifikace soukromého práva přinesla, však ke dni účinnosti občanského zákoníku došlo též ke zrušení nařízení vlády 258/1995 Sb., jímž se prováděl zákon 40/1964 Sb. Toto nařízení se zabývalo otázkou, do jaké míry je k údržbě a opravám souvisejícím s užíváním pronajímaného bytu či domu povinen nájemce a kdy už má tuto povinnost pronajímatel. V současné době tedy sice občanský zákoník i nadále terminologicky pracuje s „běžnou údržbou“ a „drobnými opravami“, nicméně platný a účinný prováděcí předpis k definici těchto pojmů stále absentuje. Nové vládní nařízení (ke dni publikace článku ještě nedošlo k uveřejnění nařízení ve Sbírce zákonů) vymezující údržbu a opravy související s užíváním bytu by však mělo nabýt účinnosti již od nového roku.

    Údržba a opravy pronajímaného bytu

    Podle dosavadní právní úpravy § 678 odst. 3 SOZ nedošlo-li k odchylné dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem, hradil nájemce náklady na drobné opravy bytu a jeho běžnou údržbu, přičemž obsah pojmů „drobné opravy“ a „běžná údržba“ podrobně vymezovalo v § 5 a 6 nyní již zrušené nařízení vlády 258/1995 Sb. Cokoli nad rámec drobných oprav a běžné údržby tak, jak byly specifikovány v nařízení vlády, byl povinen hradit pronajímatel. Nová úprava v § 2257 NOZ rovněž počítá s primární povinností pronajímatele byt udržovat ve stavu způsobilém k užívání, když v odst. 2 stanoví, že „nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ Obdobně i od tohoto ustanovení se lze odchýlit dohodou stran, byť je zde možná jen dispozitivita ve prospěch nájemce. Jelikož bylo předmětné nařízení vlády zrušeno bez náhrady, k novému vymezení pojmů „běžné údržby“ a „drobných oprav“ k účinnosti NOZ nedošlo.

    Dle komentářové literatury se údržbou rozumí činnost směřující k zachování funkčního stavu věci, zatímco opravou se rozumí činnost směřující k obnově funkčního stavu věci[1]. Problém nastává teprve při definici slov „běžná“ a „drobná“. Podle odůvodnění stanoviska Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL) bylo i nadále, tedy až do účinnosti nového nařízení vlády, nezbytné terminologicky vycházet ze zrušeného nařízení vlády 258/1995 Sb.[2].

    Mohly přitom nastat dvě situace. Pokud ve smlouvě o nájmu bytu bylo i po 1. lednu 2014 odkazováno na § 5 a 6  citovaného nařízení, pohlíželo se na ně jako na součást smluvního ujednání. Naopak, neupravovaly-li strany ve smlouvě o nájmu bytu otázku běžné údržby a drobných oprav, uplatnilo se zrušené nařízení vlády 258/1995 Sb. jako tzv. soft law. Došlo‑li tak ke sporu a nutnosti posouzení, zda byl pronajímatel či nájemce v dané situaci k opravě nebo údržbě povinen, soud z ustanovení § 5 a 6 uvedeného nařízení vlády ideově vycházel.

    Nové nařízení vlády

    S účinností od 1. ledna 2016 se však strany nájemního vztahu dočkají opět větší právní jistoty, jelikož dne 26. října 2015 vláda projednala a schválila nové nařízení, které pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“ podrobně vymezuje a provádí tak § 2257 NOZ. Nebude-li tedy smluvní ujednání mezi nájemcem a pronajímatelem po 1. lednu 2016 otázku údržby a oprav explicitně řešit, uplatní se bez dalšího ustanovení nového nařízení vlády. Pokud však strany budou v nájemní smlouvě i po účinnosti nového prováděcího nařízení odkazovat na § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády 258/1995 Sb., bude dle názoru autora i nadále možné z nich v daném nájemním vztahu vycházet a považovat je za součást smluvního ujednání. Nově schválené nařízení vlády totiž počítá s tím, že se nájemce bude na údržbě a opravách podílet více, respektive očekává se od něj vynaložení vyšších nákladů. Díky tomu, že je tedy znění zrušeného nařízení 258/1995 Sb. pro nájemce příznivější a dispozitivní úpravu ve prospěch nájemce NOZ připouští, nebude nutné na ujednání dovolávající se § 5 a 6 zrušeného vládního nařízení pohlížet jako na neplatné.

    Drobné opravy a běžná údržba v konkrétním pohledu

    Pokud jde o konkrétní obsah zmiňovaného § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády 258/1995 Sb., drobnými opravami se rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Tyto drobné opravy pak ustanovení § 5 nařízení charakterizuje buď věcně nebo podle výše nákladu. Není-li tedy oprava vymezena věcně v § 5 odst. 2, 3 nebo 4 zrušeného nařízení (typicky výměna klik, žárovek, opravy sprch, vařičů), může být tedy za drobnou opravu považována, pouze pokud splňuje kritérium maximální výše nákladu, která odpovídá částce 500,- Kč na jednu opravu. Zároveň se zde však uplatní i limitující ustanovení § 5 odst. 6 nařízení vlády 258/1995 Sb., které stanoví, že součet nákladů za věcně i nákladově vymezené drobné opravy nesmí za kalendářní rok přesáhnout částku 70,- Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu a jeho příslušenství. Kupříkladu u bytu o podlahové ploše 40 m2, bez balkónu a sklepu, by součet nákladů za drobné opravy za kalendářní rok nesměl přesáhnout částku 2.800,- Kč.

    Nové nařízení vlády vymezuje drobné opravy rovněž věcně a nákladově. Zatímco věcné vymezení § 4 nařízení ze dne 26. října 2015 se od původního zrušeného nařízení vlády 258/1995 Sb. příliš neliší, maximální výše nákladu na jednotlivou drobnou opravu se ve smyslu § 5 nově schváleného nařízení zvyšuje na částku 1.000,- Kč. Součet nákladů za věcně a nákladově charakterizované drobné opravy pak za kalendářní rok nesmí přesáhnout částku 100,- Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu a jeho příslušenství (§ 6 nového nařízení). Podíváme-li se tedy znovu na příklad bytu o podlahové ploše 40 m2, bez příslušenství, součet nákladů za drobné opravy za kalendářní roky nesmí být vyšší než částka 4.000,- Kč.

    Za běžnou údržbu bytu § 6 původního nařízení 258/1995 Sb. označuje zejména udržování a čištění bytu, jeho malování a pravidelné prohlídky, přičemž výši nákladů spojených s běžnou údržbou bytu nijak nelimituje. Obdobně běžnou údržbu charakterizuje také § 2 nařízení vlády ze dne 26. října 2015, a to rovněž bez nákladové limitace.

    Povinnost k odstranění vad a oznamovací povinnost

    Způsob řešení vad a poškození pronajímaného bytu se již normálně řídí novou právní úpravou občanského zákoníku. Pronajímatel je povinen v souladu s § 2257 odst. 1 NOZ a a contrario k § 2257 odst. 2 NOZ na svůj náklad provádět ostatní údržbu bytu, tzn. jinou než běžnou, k níž je povinen nájemce, a ostatní opravy, tj. jiné než drobné opravy. Pronajímatel však není povinen na svůj náklad byt udržovat ve stavu způsobilém k užívání v případě, že byt bude poškozen v důsledku porušení povinnosti nájemce byt řádně užívat[3]. Naopak nájemci zde vzniká povinnost uvést byt do stavu před poškozením ve smyslu § 2293 NOZ. Podobně pronajímatel nemá povinnost provádět opravy spočívající v obnově estetické hodnoty věci, ale pouze opravy nezbytné, vedoucí k obnovení funkčního stavu věci.

    Vznikne-li však v bytě vada, kterou má pronajímatel povinnost odstranit, je povinen tak učinit bez ohledu na to, zda ji nájemce oznámil řádně a včas, a to bez zbytečného odkladu poté, co se o vadě dozvěděl. Dostane-li se pronajímatel s opravou vady do prodlení, může nájemce vadu odstranit sám a po pronajímateli následně žádat náhradu odůvodněných nákladů, tedy nejen náhradu skutečně vynaložených nákladů, ale též cenu své odvedené práce, popřípadě slevu z nájemného za dobu trvání vadného stavu. Podmínkou pro uspokojení těchto nájemcových nároků je ale to, aby vadu pronajímateli řádně a včas oznámil, jinak tyto nároky nebude moci uplatnit.

    Pro nájemce však mohlo být dosti obtížné, a to zvláště dosud, v situaci, kdy scházela právní jistota v definici „drobných oprav“ a „běžné údržby“, rozeznat, zda se jedná o opravu, kterou je povinen provádět a hradit pronajímatel a zda je tedy třeba tuto vadu pronajímateli oznamovat.

    Závěr

    I přes výkladové snahy Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy docházelo mezi pronajímateli a nájemci v otázkách úhrady a provádění oprav a údržby bytu ke sporům. Vzájemná nejistota nastupovala zejména tehdy, pokud strany ve smlouvě o nájmu bytu problematiku běžné údržby a drobných oprav vůbec neřešily, a to ani odkazem na ustanovení § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády 258/1995 Sb. Díky novému vládnímu nařízení ze dne 26. října 2016 však lze očekávat, že se problematika a terminologie údržby a oprav bytu opět vyjasní. I nadále však nelze než doporučit, aby se účastníci nájemního vztahu ve smlouvě dohodli nejen na významu termínů „běžné údržby“ a „drobných oprav“ nebo k jejich specifikaci odkázali na příslušná ustanovení, ale aby si ujednali kupříkladu i způsob, jakým má k oznámení vad dojít, případně se shodli na časovém horizontu, v jakém je strana povinna opravu provést.


    Veronika Tomanová

    Mgr. Veronika Tomanová,
    advokátní koncipientka


    Mališ Nevrkla Legal, advokátní kancelář, s. r. o.

    Longin Business Center
    Na Rybníčku 1329/5
    120 00 Praha 2

    Tel.: +420 296 368 350
    Fax: +420 296 368 351
    e-mail: law.office@mn-legal.eu

    -------------------------------------------------------------
    [1] Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, k § 2207.
    [2] Výkladové stanovisko č. 15 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 14. ledna 2014.
    [3] Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, k § 2257.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Veronika Tomanová ( Mališ Nevrkla Legal )
    27. 10. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.