epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • COVID-19
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
Konference: Změny v akciové společnosti po novele ZOK
8. 2. 2017
ID: 104861upozornění pro uživatele

Na co si dát pozor při prohlášení vlastníka

Nový občanský zákoník přinesl kromě jiného i zrušení zákona o vlastnictví bytů, č. 72/1994 Sb., a s tím i podmínky týkající se vzniku jednotek, prohlášení vlastníka a fungování společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že pasáž občanského zákoníku věnující se bytovému spoluvlastnictví není dle mého názoru příliš zdařilá, přináší mnoho nových ustanovení namísto právní jistoty spíše nejasnosti a právní nejistotu. Mezi taková ustanovení patří i ta věnující se prohlášení vlastníka a vzniku jednotek. V tomto článku bych se proto chtěla věnovat některým chybám, jichž se osoby připravující prohlášení dopouštějí, a také několika tipům.

Dřívější prohlášení vlastníka se nyní nazývá pouze „prohlášením“, příp. „prohlášením o rozdělení práva k domu“ a týkají se ho ustanovení § 1164 a násl. občanského zákoníku. Koncepce prohlášení je přitom obdobná jako u původního prohlášení vlastníka, byť samozřejmě dochází k určitým změnám. Tou největší je již mnohokrát zmiňovaná změna definice jednotky jako bytu a podílu na společných částech. Jednotka je věcí nemovitou.

Předně je třeba počítat s tím, že bytem se v těchto případech rozumí podle § 1158 odst. 2 občanského zákoníku i nebytový prostor – předpis pracuje dále jen s pojmem „byt“, což může být poněkud matoucí.

Obsah prohlášení je uveden v § 1166 občanského zákoníku. Prohlášení musí podle něj obsahovat alespoň:

  • a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území – to nečiní v praxi přílišné potíže;
  • b) údaje o jednotce, zejména
1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání – zde se dostáváme k prvnímu zmatku vyplývajícímu z používání termínu „byt“. Pokud je jednotka bytová, bude stačit označení „byt“, u nebytového prostoru může být problém, zda je třeba tento prostor označit konkrétním způsobem využití, nebo postačí obecné „nebytový prostor“. Autoři komentáře se domnívají, že spíše nikoliv,[1] nicméně definitivní slovo bude mít pochopitelně katastrální úřad. Doporučuji pojmenovávat nebytové prostory spíše obecněji, a to z důvodu problémů při případné změně využití takového prostoru, aby vlastník nebyl nucen řešit i změnu prohlášení.

2. určení a popis společných částí – nyní se dostáváme k věci, která již působí výraznější potíže. Zatímco u dřívějšího prohlášení vlastníka se určovaly společné části domu, nyní jsou společné části definovány v § 1160 odlišně a dle mého názoru ne zcela jednoznačně. V praxi by se mělo jednat o pozemek, na němž je postaven dům, dále případně přilehlé pozemky, které představují pozemky funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek ve smyslu § 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (například zahrada nebo parkoviště u domu a podobně), a pak samozřejmě společné části domu. Lze se bohužel setkat s tím, že ve vzorovém prohlášení vydaném nejmenovaným nakladatelstvím nejsou společné části popsány přesně takto, což může vést i k zamítnutí návrhu na vklad ze strany katastrálního úřadu. Společné části domu vymezuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. s tím, že samozřejmě ne v každé budově se musejí objevit všechny, a naopak lze si představit i jiné, v nařízení neuvedené. Pokud slouží některé části k výlučnému užívaní s konkrétní jednotkou (typicky balkóny), pak je třeba i toto uvést v prohlášení.

3. velikost podílů na společných částech – toto nebude zřejmě činit větší problémy.

Systematicky je nicméně vhodnější uvést výše uvedené údaje tak, že je nejprve označena jednotka (číslem a umístěním), u ní je rozepsáno, že se skládá z bytu a podílu na společných částech (s uvedením konkrétního podílu) a případně že je s ní spojeno užívání konkrétní společné části domu. Společné části jsou pak vyjmenovány zvlášť jako celek a pochopitelně nemusejí být vyjmenovávány u každé jednotky znovu.

Na rozdíl od předchozí úpravy není nutné uvádět dispozici bytu a popis vybavení, které se mohou v budoucnu změnit, aniž by bylo nutné měnit i prohlášení.

  • c) jaká věcná i jiná práva a jaké závady přecházejí – tato povinnost nepůsobí v praxi větší potíže.
K prohlášení je třeba přiložit půdorysy všech podlaží, příp. schémata, z nichž by mělo být jasně patrné, kde je který byt nebo nebytový prostor umístěn a kde se nacházejí společné části domu, s tím, že konkrétní podoby jednotlivých bytů nejsou potřeba (zjednodušeně lze uvést, že prohlášení v tomto případě slouží k vyjasnění toho, kde v budově se nachází který byt a, v případě sporu, zda určitá část domu patří k bytu, či je společnou částí). Také by měly být označeny společné části domu, které slouží k užívání jen některému z vlastníků (typicky balkóny). Do těchto schémat je nutné uvést i podlahovou plochu bytu, resp. nebytového prostoru.

Podlahová plocha bytu, která je i základem pro výpočet podílu na společných částech (§ 1161 občanského zákoníku), se vypočte způsobem uvedených v § 3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. – v zásadě lze uvést, že se počítá vnitřní podlahová plocha každého bytu včetně plochy pod vnitřními příčkami.

Pokud je budova, v níž se jednotky nacházejí, součástí pozemku, na níž stojí, nevymezují se jednotky v budově, nýbrž v pozemku. Ideální je tedy uvést, že vlastník vymezuje v pozemku, jehož součástí je stavba, následující jednotky, a tyto jednotky poté popsat.

Některé katastrální úřady také výslovně vyžadují, aby u každé jednotky bylo uvedeno, že jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, byť tato skutečnost jednoznačně vyplývá ze zákona a ani není zákonem v prohlášení vyžadována.

Jednotky mají také jednotné číslování dané pokyny ČÚZK č. 44. Jednotky se číslují způsobem DDDD/JJJJ (není tedy správné například číslování jednotek po patrech, jak lze někdy vidět u developerských projektů, například 2.3 pro třetí byt nacházející se v 2. patře).

Součástí prohlášení by v zásadě měly být i stanovy společenství vlastníků jednotek, a to v případě, že má rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Určité potíže může samozřejmě působit fakt, že při vypracovávání prohlášení nemusí být tato otázka jasná. U developerských projektů je pochopitelně předem zřejmé, že vlastník má zájem na prodeji jednotek, v jiných případech (například při zrušení podílového spoluvlastnictví) takový záměr nemusí být znám. Je otázkou, zda katastr nemovitostí může zkoumat, zda takový plán na budoucí převod jednotek existuje, a případně kvůli takové své domněnce i návrh na vklad prohlášení zamítnout. Je třeba vést v patrnosti fakt, že pokud jsou stanovy součástí prohlášení, bylo tím společenství vlastníků již založeno se všemi důsledky, které s sebou založení právnické osoby nese.

Pokud stanovy nejsou součástí prohlášení, pak musí prohlášení obsahovat alespoň základní pravidla pro správu společných částí.


JUDr. Michaela Balousová

JUDr. Michaela Balousová
,
advokátka


JUDr. Michaela Balousová, advokátka

Anny Letenské 34/7
120 00 Praha 2

Tel.:    +420 776 166 453
e-mail:    office@pravniknemovitosti.cz


_________________________________________________
[1] Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J.: Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 43


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz

JUDr. Michaela Balousová
8. 2. 2017
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Vyjádření obžalovaného k obžalobě a postup soudů v praxi
  • Soud řeší několik případů mezinárodních únosů dětí ročně. Jak může rozhodnout?
  • Okamžité zrušení pracovního poměru pro neomluvené absence v celkové délce 3 dnů (3 pracovních směn)
  • Souhlas se zpracováním osobních údajů pro účely zasílání obchodních sdělení
  • Mezinárodní rozhodčí soud při Mezinárodní obchodní komoře v Paříži (ICC) v aktuální judikatuře
  • Nová úprava evidence skutečných majitelů: četné změny a vysoké sankce
  • Novinky ve stavebním právu v roce 2021
  • Rovné zacházení při přechodu práv a povinností
  • Správní právo pod mikroskopem - k tématice užití zásady „zákazu reformatio in peius“ u pořádkových deliktů
  • Neplatné rozvázání pracovního poměru a vznik nároku na dovolenou. Posouzení předběžné otázky obecnými soudy
  • Kybernetická bezpečnost ve zdravotnictví

Související produkty

Online kurzy

  • SVĚŘENSKÉ FONDY (zajímavý nástroj ochrany majetku s velkým ALE)
  • Problematika bytového spoluvlastnictví
  • Společenství vlastníků jednotek
  • Zajištění dluhu v Občanském zákoníku se zvláštním přihlédnutím k zástavnímu právu a zajišťovacímu převodu práva III.
  • Zajištění dluhu v Občanském zákoníku se zvláštním přihlédnutím k zástavnímu právu a zajišťovacímu převodu práva II.
Lektoři kurzů
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Daniela Kovářová
JUDr. Daniela Kovářová
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Okamžité zrušení pracovního poměru pro neomluvené absence v celkové délce 3 dnů (3 pracovních směn)
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Krácení dovolené nově od 1. 1. 2021
  • Vyjádření obžalovaného k obžalobě a postup soudů v praxi
  • Očkování zaměstnanců proti onemocnění COVID-19
  • Odstupné a zákaz výpovědi při hromadném propouštění
  • 10 otázek pro … Radima Miketu
  • Okamžité zrušení pracovního poměru pro neomluvené absence v celkové délce 3 dnů (3 pracovních směn)
  • Nová úprava evidence skutečných majitelů: četné změny a vysoké sankce
  • Digitální právní jednání a písemná forma
  • Krácení dovolené nově od 1. 1. 2021
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Novinky ve stavebním právu v roce 2021
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Neplatné rozvázání pracovního poměru a vznik nároku na dovolenou. Posouzení předběžné otázky obecnými soudy
  • Novela zákoníku práce zavádějící konečně pravidla pro home office
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Krácení dovolené nově od 1. 1. 2021
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Okamžité zrušení pracovního poměru pro neomluvené absence v celkové délce 3 dnů (3 pracovních směn)
  • Exekuce na obhajné vůči státu
  • Pracovněprávní důsledky odmítnutí zaměstnance podrobit se testu na Covid-19
  • Nová úprava evidence skutečných majitelů: četné změny a vysoké sankce

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

DPH

Institut ručení upravený v § 109 zákona o DPH totiž spočívá v „ručení odběratelem-plátcem daně, který je příjemcem zdanitelného plnění, za daň, která z tohoto zdanitelného...

Cizinci a ohrožení veřejného zdraví (exkluzivně pro předplatitele)

Ohrožení veřejného zdraví nelze podřadit pod pojem závažné porušení veřejného pořádku, protože zákon o pobytu cizinců v § 119 rozlišuje ohledně důvodů pro správní...

Daňový podvod (exkluzivně pro předplatitele)

Zpochybňuje-li daňový subjekt význam zjištěných objektivních okolností tvrzeními opírajícími se o to, že na nich neshledává nic nestandardního či podezřelého, není povinností...

Dlouhodobý pobyt (exkluzivně pro předplatitele)

Skutečnost, že cizinec naplňuje účel, pro který mu byl dlouhodobý pobyt udělen, nevylučuje, aby správní orgán shledal jinou závažnou překážku, kterou může být v obecné rovině i...

Jmenování děkana do funkce

Tytéž důvody, ať již spočívají v závažném neplnění povinností děkana či v závažném poškozování zájmů vysoké školy nebo fakulty, se v závislosti na okamžiku, kdy se o nich...

Vyhledávání ASPI

ASPI

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
AIVD APEK 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2021, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů