epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    8. 2. 2017
    ID: 104861upozornění pro uživatele

    Na co si dát pozor při prohlášení vlastníka

    Nový občanský zákoník přinesl kromě jiného i zrušení zákona o vlastnictví bytů, č. 72/1994 Sb., a s tím i podmínky týkající se vzniku jednotek, prohlášení vlastníka a fungování společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že pasáž občanského zákoníku věnující se bytovému spoluvlastnictví není dle mého názoru příliš zdařilá, přináší mnoho nových ustanovení namísto právní jistoty spíše nejasnosti a právní nejistotu. Mezi taková ustanovení patří i ta věnující se prohlášení vlastníka a vzniku jednotek. V tomto článku bych se proto chtěla věnovat některým chybám, jichž se osoby připravující prohlášení dopouštějí, a také několika tipům.

    Dřívější prohlášení vlastníka se nyní nazývá pouze „prohlášením“, příp. „prohlášením o rozdělení práva k domu“ a týkají se ho ustanovení § 1164 a násl. občanského zákoníku. Koncepce prohlášení je přitom obdobná jako u původního prohlášení vlastníka, byť samozřejmě dochází k určitým změnám. Tou největší je již mnohokrát zmiňovaná změna definice jednotky jako bytu a podílu na společných částech. Jednotka je věcí nemovitou.

    Předně je třeba počítat s tím, že bytem se v těchto případech rozumí podle § 1158 odst. 2 občanského zákoníku i nebytový prostor – předpis pracuje dále jen s pojmem „byt“, což může být poněkud matoucí.

    Obsah prohlášení je uveden v § 1166 občanského zákoníku. Prohlášení musí podle něj obsahovat alespoň:

    • a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území – to nečiní v praxi přílišné potíže;
    • b) údaje o jednotce, zejména
    1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání – zde se dostáváme k prvnímu zmatku vyplývajícímu z používání termínu „byt“. Pokud je jednotka bytová, bude stačit označení „byt“, u nebytového prostoru může být problém, zda je třeba tento prostor označit konkrétním způsobem využití, nebo postačí obecné „nebytový prostor“. Autoři komentáře se domnívají, že spíše nikoliv,[1] nicméně definitivní slovo bude mít pochopitelně katastrální úřad. Doporučuji pojmenovávat nebytové prostory spíše obecněji, a to z důvodu problémů při případné změně využití takového prostoru, aby vlastník nebyl nucen řešit i změnu prohlášení.

    2. určení a popis společných částí – nyní se dostáváme k věci, která již působí výraznější potíže. Zatímco u dřívějšího prohlášení vlastníka se určovaly společné části domu, nyní jsou společné části definovány v § 1160 odlišně a dle mého názoru ne zcela jednoznačně. V praxi by se mělo jednat o pozemek, na němž je postaven dům, dále případně přilehlé pozemky, které představují pozemky funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek ve smyslu § 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (například zahrada nebo parkoviště u domu a podobně), a pak samozřejmě společné části domu. Lze se bohužel setkat s tím, že ve vzorovém prohlášení vydaném nejmenovaným nakladatelstvím nejsou společné části popsány přesně takto, což může vést i k zamítnutí návrhu na vklad ze strany katastrálního úřadu. Společné části domu vymezuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. s tím, že samozřejmě ne v každé budově se musejí objevit všechny, a naopak lze si představit i jiné, v nařízení neuvedené. Pokud slouží některé části k výlučnému užívaní s konkrétní jednotkou (typicky balkóny), pak je třeba i toto uvést v prohlášení.

    3. velikost podílů na společných částech – toto nebude zřejmě činit větší problémy.

    Systematicky je nicméně vhodnější uvést výše uvedené údaje tak, že je nejprve označena jednotka (číslem a umístěním), u ní je rozepsáno, že se skládá z bytu a podílu na společných částech (s uvedením konkrétního podílu) a případně že je s ní spojeno užívání konkrétní společné části domu. Společné části jsou pak vyjmenovány zvlášť jako celek a pochopitelně nemusejí být vyjmenovávány u každé jednotky znovu.

    Na rozdíl od předchozí úpravy není nutné uvádět dispozici bytu a popis vybavení, které se mohou v budoucnu změnit, aniž by bylo nutné měnit i prohlášení.

    • c) jaká věcná i jiná práva a jaké závady přecházejí – tato povinnost nepůsobí v praxi větší potíže.
    K prohlášení je třeba přiložit půdorysy všech podlaží, příp. schémata, z nichž by mělo být jasně patrné, kde je který byt nebo nebytový prostor umístěn a kde se nacházejí společné části domu, s tím, že konkrétní podoby jednotlivých bytů nejsou potřeba (zjednodušeně lze uvést, že prohlášení v tomto případě slouží k vyjasnění toho, kde v budově se nachází který byt a, v případě sporu, zda určitá část domu patří k bytu, či je společnou částí). Také by měly být označeny společné části domu, které slouží k užívání jen některému z vlastníků (typicky balkóny). Do těchto schémat je nutné uvést i podlahovou plochu bytu, resp. nebytového prostoru.

    Podlahová plocha bytu, která je i základem pro výpočet podílu na společných částech (§ 1161 občanského zákoníku), se vypočte způsobem uvedených v § 3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. – v zásadě lze uvést, že se počítá vnitřní podlahová plocha každého bytu včetně plochy pod vnitřními příčkami.

    Pokud je budova, v níž se jednotky nacházejí, součástí pozemku, na níž stojí, nevymezují se jednotky v budově, nýbrž v pozemku. Ideální je tedy uvést, že vlastník vymezuje v pozemku, jehož součástí je stavba, následující jednotky, a tyto jednotky poté popsat.

    Některé katastrální úřady také výslovně vyžadují, aby u každé jednotky bylo uvedeno, že jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, byť tato skutečnost jednoznačně vyplývá ze zákona a ani není zákonem v prohlášení vyžadována.

    Jednotky mají také jednotné číslování dané pokyny ČÚZK č. 44. Jednotky se číslují způsobem DDDD/JJJJ (není tedy správné například číslování jednotek po patrech, jak lze někdy vidět u developerských projektů, například 2.3 pro třetí byt nacházející se v 2. patře).

    Součástí prohlášení by v zásadě měly být i stanovy společenství vlastníků jednotek, a to v případě, že má rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Určité potíže může samozřejmě působit fakt, že při vypracovávání prohlášení nemusí být tato otázka jasná. U developerských projektů je pochopitelně předem zřejmé, že vlastník má zájem na prodeji jednotek, v jiných případech (například při zrušení podílového spoluvlastnictví) takový záměr nemusí být znám. Je otázkou, zda katastr nemovitostí může zkoumat, zda takový plán na budoucí převod jednotek existuje, a případně kvůli takové své domněnce i návrh na vklad prohlášení zamítnout. Je třeba vést v patrnosti fakt, že pokud jsou stanovy součástí prohlášení, bylo tím společenství vlastníků již založeno se všemi důsledky, které s sebou založení právnické osoby nese.

    Pokud stanovy nejsou součástí prohlášení, pak musí prohlášení obsahovat alespoň základní pravidla pro správu společných částí.


    JUDr. Michaela Balousová

    JUDr. Michaela Balousová
    ,
    advokátka


    JUDr. Michaela Balousová, advokátka

    Anny Letenské 34/7
    120 00 Praha 2

    Tel.:    +420 776 166 453
    e-mail:    office@pravniknemovitosti.cz


    _________________________________________________
    [1] Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J.: Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 43


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz

    JUDr. Michaela Balousová
    8. 2. 2017
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Řešení škod způsobených na veřejně přístupné účelové komunikaci a okolní vegetaci
    • Je čas na dřevěnou revoluci ve stavebnictví?
    • Promlčení nároků na odčinění újmy v pacientských sporech
    • Americké jezero žaluje developera
    • Vliv správní sankce na trestněprávní odpovědnost za pracovní úraz
    • Připravovaný zákon o preventivní restrukturalizaci – nový institut nebo jen imitace insolvenčního procesu před úpadkem?
    • Stavební deník
    • Některé problematické aspekty financování práva stavby
    • Ochrana oznamovatelů opět na scéně

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • DPH, mezinárodní spolupráce
    • Ekonomické sankce v mezinárodní arbitráži – konkrétní případy z praxe
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Vydržení (exkluzivně pro předplatitele)
    • Exekuce (exkluzivně pro předplatitele)
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Spoluzpůsobení škody poškozeným
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Řešení škod způsobených na veřejně přístupné účelové komunikaci a okolní vegetaci
    • Účast na přípravě zadávání veřejné zakázky z pohledu dodavatele
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Správní právo – obecní strážník , policista, mýty a bezpečnostní pásy
    • Stavební náklady se zvyšují, myslete na to již při uzavírání smlouvy o dílo
    • Stavební deník
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Dopady pozemkových úprav na vlastnické a jiné právní vztahy k pozemkům

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    DPH, mezinárodní spolupráce

    K využití informací a podkladů získaných v rámci výměny informací podle kapitoly II nařízení Rady (EU) č. 904/2010 o správní spolupráci a boji proti podvodům v oblasti daně z...

    Exekuce (exkluzivně pro předplatitele)

    Usnesení, jímž soudní exekutor k návrhu oprávněné podle § 268 odst. 1 písm. c) o. s. ř. pravomocně zastavil exekuci po jejím skončení vymožením, nezakládá překážku věci...

    Podněcování k trestnému činu (exkluzivně pro předplatitele)

    Závěr, že jde o trestný čin, který, s ohledem na zásadu subsidiarity trestní represe, není trestným činem z důvodu nedostatečné společenské škodlivosti případu se uplatní jen za...

    Propadnutí věci (exkluzivně pro předplatitele)

    Zprostředkovaným výnosem z trestné činnosti se rozumí věc, včetně plodů a užitků, a) která byla, byť jen zčásti, nabyta za věc tvořící bezprostřední výnos z trestné činnosti,...

    Vydržení (exkluzivně pro předplatitele)

    Podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) není poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele; ten drží věc v přesvědčení, že jeho držba...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.