epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    28. 3. 2017
    ID: 105686upozornění pro uživatele

    Návrat „obecného“ zákonného předkupního práva u nemovitých věcí

    Právní úprava zákonného předkupního práva ke spoluvlastnickým podílům prošla v posledních letech několika zvraty. V rámci rekodifikace v roce 2012 a přijetí nového občanského zákoníku účinného od 1. ledna 2014 bylo (časově neomezené) zákonné předkupní právo k převáděným spoluvlastnickým podílům podle předchozího občanského zákoníku zrušeno. Nově pak bylo nahrazeno úpravou, jež zavedla (časově omezené) předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům na dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Novela občanského zákoníku z prosince 2016, jež nabude účinnosti 1. ledna 2018 však časově neomezené zákonné předkupní právo ve vztahu k nemovitým věcem však vrací zpět.

     
     Mališ Nevrkla Legal, advokátní kancelář
     
    Dosavadní úprava

    Podle právní úpravy obsažené v občanském zákoníku, který platil do 31. prosince 2013, měli spoluvlastníci zákonné předkupního práva ke spoluvlastnickým podílům ostatních spoluvlastníků s výjimkou převodů osobám blízkým. Osobou blízkou mohly být nejen fyzické osoby, ale dle soudní judikatury i osoby právnické. Toto zákonné předkupní právo se přitom vztahovalo na věci
    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    movité i nemovité.

    V souladu s přechodným ustanovením § 3062 nového občanského zákoníku, účinného od 1. ledna 2014, zaniklo zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle starého občanského zákoníku k 1. lednu 2015 (vyjma případů spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému závodu). Nyní platná úprava účinná od 1. ledna 2014 potom upravila obecné zákonné předkupní právo v podstatně užším rozsahu, neboť jej omezila na případy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Navíc obecné předkupní právo je omezeno i časově dobou 6 měsíců. Pro úplnost je vhodné zmínit, že časově neomezené předkupní právo se i podle současné úpravy vztahuje na spoluvlastnictví zemědělského závodu.

    Podle občanského zákoníku tak nyní obecně platí, že pokud spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti (závětí, dědickou smlouvou nebo dovětkem) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, mají v případě převodu ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo, a to po dobu
    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Předkupní právo však nemají, pokud spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Okruh osob, na které je možné spoluvlastnický podíl převést (bez omezení předkupním právem), byl zúžen (již se nevztahuje na veškeré osoby blízké), nicméně byl mezi ně nově zařazen i jiný spoluvlastník. V důsledku toho se může podstatně změnit rozložení spoluvlastnických podílů ostatních spoluvlastníků, pokud podíl bude převeden jenom jednomu či některým spoluvlastníkům místo poměrného převodu na všechny ostatní spoluvlastníky.

    Dále nový občanský zákoník výslovně stanoví, že spoluvlastníci mají předkupní právo v uvedeném rozsahu i v případě bezúplatných převodů spoluvlastnických podílů. V takové situaci mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

    Současná úprava zákonného předkupního práva se rovněž vztahuje na věci movité i nemovité.

    Příprava a projednávaní novely občanského zákoníku

    S cílem napravit některé nedostatky nového občanského zákoníku (které se zčásti projevily i v praxi) začalo Ministerstvo spravedlnosti ČR pracovat na novele nového občanského zákoníku již v roce 2014, přičemž jedním z bodů byla též otázka předkupního práva.

    Na Ministerstvu spravedlnosti převládl názor, že opuštění původní úpravy zákonného předkupního práva pro převod spoluvlastnického podílu nebylo vhodné, a navrhovalo proto návrat k původní úpravě, byť jenom ve vztahu ke spoluvlastnickým podílům na nemovitých věcech.

    Ve snaze vyloučit negativní dopady změny na osoby, jež nabyly spoluvlastnické podíly po účinnosti nového občanského zákoníku a jež spoléhaly na to, že se „obecné“ zákonné předkupní právo na spoluvlastnické podíly již nevztahuje, navrhovalo Ministerstvo spravedlnosti odpovídající přechodné ustanovení. Dle navrženého přechodného ustanovení se z aplikace nové úpravy měly vyloučit spoluvlastnické podíly nabyté v období od 1. ledna 2014 do dne předcházejícího nabytí účinnosti navrhované novely, na které by se vztahovala úprava před novelizací. Takové řešení by však vedlo k roztříštění a znepřehlednění úpravy předkupního práva.

    Ke znovuzavedení obecného zákonného předkupního práva navrhovanému Ministerstvem spravedlnosti měl v meziresortním řízení opakovaně zásadní výhrady Kabinet vedoucího Úřadu vlády ČR, který mj. kritizoval, že „znovuzavedení předkupního práva v původním rozsahu je silným narušením zásady autonomie vůle, kterou kodex soukromého práva jinak obecně posiluje. Je pravdou, že v případě, kdy zákon úpravu předkupního práva znovu zavede, může být toto smluvně vyloučeno. Stejně tak může být ale předkupní právo mezi spoluvlastníky smluvně ujednáno tam, kde zákon úpravu předkupního práva znát nebude. Tímto způsobem je možné zabránit třetím osobám nechtěnému vstupu do spoluvlastnictví (pomineme-li spornou efektivitu takového opatření). Taková úprava potom lépe vyhovuje principům autonomie vůle.“

    V průběhu připomínkového řízení se tyto rozpory nepodařilo zcela odstranit. Vláda ČR následně návrh novely občanského zákoníku na své schůzi konané dne 12. října 2015 schválila, avšak s úpravami podle připomínek uvedených ve stanovisku Legislativní rady vlády a podle připomínek vlády. Z návrhu novely občanského zákoníku proto Ministerstvo spravedlnosti navrhované změny úpravy předkupního práva zcela vypustilo a takto dopracované znění novely bylo potom postoupeno do Poslanecké sněmovny.

    Při projednávání novely občanského zákoníku v Poslanecké sněmovně byla změna úpravy zákonného předkupního práva do novely doplněna a schválena v zásadě ve znění původně navrženém ministerstvem (ovšem bez zmíněného přechodného ustanovení). Po schválení Poslaneckou sněmovnou dne 26. října 2016, byla novela projednána 14. prosince 2016 Senátem (ten se novelou věcně nezabýval). Prezident novelu podepsal 20. prosince 2016 a následně byla 30. prosince 2016 zveřejněna ve Sbírce zákonů pod 460/2016 Sb.

    Dopady novely občanského zákoníku

    Od 1. ledna 2018 se tedy do občanského zákoníku vrátí časově neomezené zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům na nemovitých věcech. Bude-li tedy spoluvlastník převádět svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci, budou mít ostatní spoluvlastníci předkupní právo. Výjimkou bude převod na osoby blízké. Spoluvlastníci budou mít právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů, ledaže by se dohodli jinak.

    Z režimu (obecného) zákonného předkupního práva tak budou od účinnosti novely vyloučeny věci movité a odpadne i nynější časové omezení předkupního práva 6 měsíci od vzniku spoluvlastnictví.

    Co se týká vymezení okruhu osob, na které by mělo být možné spoluvlastnický podíl převést bez omezení předkupním právem, dojde k návratu k použití pojmu osob blízkých (namísto současného stavu, kdy se předkupní právo nevztahuje na převody na manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé). Současně však z této výjimky „vypadly“ převody na jiného spoluvlastníka, a tak v budoucnu bude nutné účinky předkupního právo řešit i v případě převodu na jiného spoluvlastníka.

    Toto (obecné) zákonné předkupní právo se bude nadále vztahovat také na bezúplatné převody spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech, jak tomu je i dle nynější úpravy. Spoluvlastníci tedy budou v této situaci mít možnost vykoupit spoluvlastnický podíl na nemovité věci za obvyklou cenu. Na druhé straně však byl z občanského zákoníku vypuštěn výslovný odkaz na to, že by se tato úprava měla vztahovat i na bezúplatné převody v jiných případech zákonného předkupního práva upravených v občanském zákoníku.

    Dále bude zavedena možnost, aby se spoluvlastník předkupního práva (dle § 1124) mohl vzdát s účinky pro své právní nástupce, což se zapíše u nemovitých věcí evidovaných ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) i do tohoto veřejného seznamu.

    S ohledem na znovuzavedení zákonného předkupního práva pro případy převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci potom dojde k vypuštění stávající úpravy předkupního práva ve vztahu k zemědělskému závodu, jež se stane bezpředmětnou. Úprava předkupního práva ohledně rodinného závodu se nijak nemění.

    Předkupní právo vlastníka pozemku/stavby

    Vedle výše popsaných změn obecného zákonného předkupního práva se novela občanského zákoníku dotkne též předkupního práva v souvislosti s inženýrskými sítěmi ve smyslu § 509 OZ, který stanoví, že „inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“

    V souvislosti se znovuzavedením zásady superficies solo cedit („povrch ustupuje pozemku“), tedy principu, že stavba je součástí pozemku, totiž byla v § 3056 OZ obsažena úprava předkupních práv tak, aby mohlo dojít ke snadnějšímu sjednocení vlastnictví pozemku a stavby (jelikož ve značném množství případů jsou pozemek a stavba ve vlastnictví rozdílných vlastníků).

    Podle tohoto ustanovení má vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, má ke stavbě předkupní právo a současně vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Toto předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. Toto předkupní právo navíc nelze smluvně omezit či zcela vyloučit.

    S ohledem na (nepředvídané) důsledky ve vztahu k inženýrským sítím (liniovým stavbám) novela občanského zákoníku výslovně stanoví, že předkupní právo podle § 3056 odst. 1 OZ ke stavbě podle § 509 OZ (inženýrské sítě), jakož i předkupní právo, které takto vzniklo k pozemku, na němž je tato stavba zřízena, zaniká dnem nabytí účinnosti novely. Současně se pojem inženýrské sítě v § 509 OZ nahrazuje přiléhavějším pojmem „liniové stavby“.

    Závěr

    Znovuzavedení obecného zákonného předkupního práva ve vztahu k nemovitým věcem je odklonem od principu posilování autonomie vůle a vede opět k omezení volnosti v nakládání s majetkem. Byť může být tato změna vedena dobrými úmysly ochrany „slabších“ spoluvlastníků, novela se nijak nevypořádala s ochrannou legitimních očekávání těch osob, které spoluvlastnické podíly nabyly za platnosti nynější právní úpravy spoléhající na to, že svůj spoluvlastnický podíl budou moci následně kdykoliv prodat osobě bez omezení předkupním právem ostatních spoluvlastníků. Jejich právo volně nakládat se svým majetkem tedy bude do jisté míry omezeno. Bohužel časté zásadní změny právní úpravy mají negativní vliv i na stabilitu právního prostředí. Lze očekávat, že do nabytí účinnosti novely se projeví zvýšená snaha spoluvlastníků prodat své podíly na nemovitých věcech ještě bez omezení předkupním právem.


    JUDr. Luboš Nevrkla, Ph.D.

    JUDr. Luboš Nevrkla, Ph.D.
    ,
    advokát


    Mališ Nevrkla Legal, advokátní kancelář, s. r. o.

    Longin Business Center
    Na Rybníčku 1329/5
    120 00 Praha 2

    Tel.:    +420 296 368 350
    Fax:    +420 296 368 351
    e-mail:    law.office@mn-legal.eu


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    JUDr. Luboš Nevrkla, Ph.D. (Mališ Nevrkla Legal)
    28. 3. 2017

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Předvídatelnost soudního rozhodování
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • LL.M. kurzy na Právnické fakultě Univerzity Karlovy
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.